Uitspraak
typ. MdL
rolnr. C0401108/RO
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
vierde kamer, van 16 mei 2006,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BUNGALOWPARK "DE STILLE WILLE" MEIJEL B.V.,
gevestigd te Meijel,
appellante bij exploot van dagvaarding van 17 februari 2004,
procureur: mr. J.P.F.W. van Eijck,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [plaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. A.T.L. van Zandvoort,
op het hoger beroep van het door de rechtbank 's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 19 november 2003 tussen appellante - Stille Wille - als gedaagde en geïntimeerde - [naam] - als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 54779/HA ZA 03-236)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft Stille Wille onder overlegging van producties negen grieven aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vordering van [geïntimeerde].
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Met de grieven is het geschil betreffende de artikelen 5 sub b en 6 van de Algemene Bepalingen voor de vestiging van de zakelijke rechten van erfpacht en opstal en de exploitatie door Stille Wille in volle omvang aan het hof voorgelegd. Voor zoveel nodig zal het hof op de afzonderlijke grieven ingaan.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
Op 1 december 2000 is door Stille Wille als ondererfverpachter ten behoeve van [geïntimeerde] het recht van ondererfpacht gevestigd op een perceel grond waarop aanwezig een recreatiebungalow gelegen in het bungalowpark "De Stille Wille" te Meijel (prod. 1 cva). Blijkens de notariële akte is het recht van ondererfpacht gevestigd onder de Algemene Bepalingen voor de vestiging van zakelijke rechten van erfpacht en opstal en de exploitatie door Stille Wille (prod. 2 cva). Voorafgaand aan de vestiging van het recht van ondererfpacht had [geïntimeerde] de op het perceel staande recreatiebungalow gekocht voor f 65.000,-- k.k.
4.1.1. Art. 4 sub a van de hiervoor genoemde Algemene Bepalingen houdt onder meer in dat het de erfpachter zonder schriftelijke toestemming van Stille Wille niet is geoorloofd het recht van erfpacht geheel of gedeeltelijk te vervreemden of bezwaren en de te stichten opstallen geheel of gedeeltelijk te vervreemden of bezwaren of verhuren.
4.1.2. Art. 5 sub b van die Algemene Bepalingen luidt:
"Bij vervreemding is de erfpachter-verkoper aan de Stille Wille een vergoeding verschuldigd terzake van goodwill, welke het object aan het bungalowpark als geheel ontleent en voor de uit de vervreemding voorvloeiende extra kosten van Stille Wille, welke vergoeding is bepaald op 5% (exclusief eventueel te berekenen omzetbelasting) van de dagwaarde van het object."
4.1.3. Art. 6 van die Algemene Bepalingen luidt:
"Indien de erfpachter handelt in strijd met het bepaalde van de artikelen 4 en/of 5 wordt hij aan Stille Wille een direct opeisbare boete verschuldigd van vijf en twintig duizend gulden (f 25.000,--)."
4.1.4. Op 14 februari 2002 heeft [geïntimeerde] haar recht van ondererfpacht met inbegrip van de economische eigendom van de op het perceel aanwezige recreatiebungalow verkocht en overgedragen voor het bedrag van E. 98.606,44.
4.1.5. Op 28 januari 2002 ontving [geïntimeerde] van Stille Wille een factuur ten bedrage van E. 5.867,08 met als omschrijving: "volgens artikel 5 van de erfpachtovereenkomst 5% over E. 98.606,44 vermeerderd met 19% BTW.". Omdat [geïntimeerde] bezwaar maakte tegen uitbetaling van dit bedrag aan Stille Wille zijn partijen overeengekomen dat dit bedrag onder de notaris zou blijven tot de rechter over de artikelen 5 sub b en c en 6 van de Algemene Bepalingen zou hebben beslist.
4.1.6. Bij dagvaarding van 17 maart 2003 heeft [geïntimeerde] het geschil tussen partijen aanhangig gemaakt en gevorderd de artikelen 5 sub b en c alsmede art. 6 van de meergenoemde Algemene Bepalingen te vernietigen, omdat deze bepalingen gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst en de wijze waarop deze zijn tot stand gekomen, de wederzijdse belangen van partijen en de overige omstandigheden voor [geïntimeerde] onredelijk bezwaarlijk zijn, waarbij [geïntimeerde] een beroep deed op art. 6:237 aanhef en sub i en j BW.
4.1.7. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank die vordering voor wat betreft de artikelen 5 sub b en 6 toegewezen en voor wat betreft art. 5 sub c afgewezen.
4.2. De afwijzing van de vordering betreffende art. 5 sub c staat in hoger beroep niet ter discussie. Uitsluitend aan de orde zijn dus de artikelen 5 sub b en 6.
4.3. Met grief 1 voert Stille Wille aan dat de rechtbank ten onrechte heeft beslist dat art. 5 sub b van de Algemene Bepalingen onder de reikwijdte van art. 6:237 aanhef en sub i BW valt. Zij voert daartoe aan dat de in art. 5 sub b genoemde vergoeding niet verschuldigd wordt bij de beëindiging van de erfpachtovereenkomst, maar bij vervreemding van de recreatiewoning. Die vervreemding staat los van de beëindiging van de erfpachtovereenkomst, er is sprake van twee te onderscheiden rechtshandelingen, die volgens Stille Wille niet steeds samenvallen.
4.4. Deze grief slaagt niet.
Tussen partijen is niet in geschil dat de Algemene Bepalingen van Stille Wille algemene voorwaarden vormen en dat [geïntimeerde] heeft gehandeld als particulier.
Het hof merkt allereerst op dat in feite niet kan worden gesproken van beëindiging van de erfpachtovereenkomst; het recht van erfpacht wordt immers in een geval als het onderhavige niet beëindigd, maar overgedragen aan een derde. Art. 5 sub b van de Algemene Bepalingen spreekt ook niet van beëindiging van het recht van erfpacht, maar van vervreemding door de erfpachter-verkoper. Door overdracht van het recht van erfpacht eindigt de relatie tussen de oorspronkelijke erfpachter en Stille Wille. Nu in art. 5 sub b voorts wordt gesproken over de dagwaarde van het object, wordt door de gebruikte terminologie ook in het artikel zelf een koppeling aangebracht tussen de vervreemding van het recht van erfpacht en de verkoop van de recreatiewoning.
4.4.1. Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat aangenomen moet worden dat vervreemding van de recreatiewoning in alle gevallen zal samen gaan met vervreemding van het recht van erfpacht. In elk geval is daarvan sprake in de hier te beoordelen situatie tussen [geïntimeerde] en Stille Wille.
Ook het hof is van oordeel dat art. 6:237 aanhef en sub i BW in het onderhavige geval van toepassing is, nu de strekking van art. 5 sub b van de Algemene Bepalingen in feite dezelfde is als de in genoemd wetsartikel beschreven situatie en art. 5 sub b in casu [geïntimeerde] verplicht tot betaling van een geldsom bij de beëindiging van haar relatie met Stille Wille.
4.5. Krachtens art. 6:237 aanhef en sub i BW wordt een beding dat de wederpartij van de gebruiker van de algemene voorwaarden verplicht een geldsom te betalen bij beëindiging van de overeenkomst anders dan in geval van wanprestatie vermoed onredelijk bezwarend te zijn, behoudens voor zover het betreft een redelijke vergoeding voor door de gebruiker geleden verlies of gederfde winst. Stille Wille heeft betoogd dat deze uitzondering zich hier voordoet. De rechtbank heeft dit verweer verworpen en daartegen zijn de grieven 2 tot en met 6 gericht. Het hof zal deze grieven tezamen behandelen.
4.6. Stille Wille heeft aangevoerd dat de verkoop van een recreatiewoning door de erfpachter voor haar aanzienlijke werkzaamheden meebrengt, zoals het afwikkelen van de relatie met de verkoper, de uitvoering van het acceptatiebeleid en de daarvoor benodigde recherches, het maken van afspraken met c.q. het instrueren van de nieuwe erfpachter/bewoner over het gebruik en de regels in en van het bungalowpark, de administratieve verwikkelingen in verband met de nieuwe erfpachter/bewoner (cva sub 14). Daarnaast acht zij een bijzonder aspect dat de waarde van de recreatiewoning mede wordt bepaald door de kwaliteit van het park, dat Stille Wille heeft opgezet en beheert. Een deel van de verkoopwaarde van de recreatiewoning is gelet daarop toe te rekenen aan de goodwill van het park, aldus Stille Wille (cva sub 15). Daarom acht zij zich als exploitant van het park gerechtigd bij verkoop van de recreatiewoning 5% van de dagwaarde daarvan als vergoeding van die goodwill in rekening te brengen.
4.7. Het hof bespreekt eerst de vraag of sprake is van een redelijke vergoeding voor zover Stille Wille bij vervreemding van het erfpachtrecht en de recreatiewoning een bedrag voor goodwill in rekening brengt. De rechtbank heeft in het midden gelaten of sprake is van goodwill, maar overwogen dat, zo dat het geval is, deze te danken is aan het beheer door Stille Wille, waartoe Stille Wille uit hoofde van de (onder)erfpachtovereenkomst verplicht is en waarvoor zij bijdragen ontvangt in de vorm van canon, servicekosten en bijdragen in de nutsvoorzieningen. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het niet aan dat Stille Wille de eigenaren ook nog eens op andere wijze voor die diensten belast.
4.7.1. Stille Wille heeft daartegen aangevoerd (toelichting grief 2) dat zij allerlei diensten verleent waarvoor zij geen bijdrage aan de bewoners in rekening brengt. Zij geeft daarvan een uitgebreide opsomming op de pagina's 17 tot en met 21 eerste alinea van de memorie van grieven.
4.7.2. Het hof is echter van oordeel dat de aldaar genoemde werkzaamheden hoofdzakelijk behoren tot de normale taken van een exploitant van een recreatiepark. Indien sprake is van bijzondere werkzaamheden, zoals bijvoorbeeld het verzorgen van juridische hulp, valt niet in te zien waarom deze zouden leiden tot een verhoging van de waarde van de recreatiewoningen welk betiteld kan worden als "goodwill". Indien de waarde van de recreatiewoningen gunstig wordt beïnvloed door de exploitatie en het onderhoud van het park ligt het voor de hand dat tot uitdrukking te laten komen in de hoogte van canon of anderszins bijzondere kosten door te berekenen. Niet valt in te zien dat de verplichting tot afdracht van een percentage van de verkoopopbrengst daarvoor een redelijke vergoeding zou vormen. Terecht heeft [geïntimeerde] ook aangevoerd dat hier sprake is van een volkomen willekeurige behandeling, nu ten aanzien van een recreatiewoning waarin men zelf veel heeft geïnvesteerd een groter bedrag aan Stille Wille zou moeten worden afgedragen dan ten aanzien van een woning die is verwaarloosd, hoewel de bijdrage van Stille Wille aan het park in beide gevallen hetzelfde is.
4.8. Met betrekking tot de door Stille Wille te maken kosten bij vervreemding overweegt het hof het volgende.
Uit de parlementaire geschiedenis omtrent de totstandkoming van het hier besproken wetsartikel (blz. 1741) kan worden afgeleid dat onder geleden verlies en gederfde winst mede redelijke kosten mogen worden begrepen. Stille Wille heeft op pagina 21 van haar memorie van grieven een 13-tal posten opgesomd die volgens haar hierop betrekking hebben. Ook hier is naar het oordeel van het hof echter voornamelijk sprake van normale exploitatiekosten, grotendeels gericht op verkoop van eigen woningen door Stille Wille. Slechts de posten 3, 4 en 6 kunnen rechtstreeks in verband worden gebracht met de vervreemding van het erfpachtrecht en de woning van [geïntimeerde].
4.8.1. Stille Wille heeft op pagina 25 en 26 opgegeven hoeveel uren haar werknemers bezig zijn geweest met werkzaamheden betreffende de vervreemding door [geïntimeerde]. [geïntimeerde] betwist deels de opgegeven werkzaamheden en de daaraan bestede uren. Wat daarvan zij, zelfs indien de opgave van Stille Wille juist zou zijn rechtvaardigen de genoemde 34 uren nog niet een vergoeding ter hoogte van 5% van de verkoopwaarde van het erfpachtrecht en de bungalow, in casu bijna E. 5.000,- excl. BTW. Van een redelijke vergoeding als in art. 6:237 aanhef en sub 1 is dus geen sprake. Het hof zal daarom het bewijsaanbod van Stille Wille op dit punt als niet ter zake dienend passeren.
4.9. Het vorenstaande betekent dat ook de grieven 2 t/m 6 falen.
4.10. Voor het overige heeft Stille Wille geen feiten of omstandigheden gesteld die het vermoeden ontkrachten dat de onderhavige bepaling onredelijk bezwarend voor [geïntimeerde] is, hetgeen op haar weg ligt. Het hof zal de vernietiging van art. 5 sub b van de Algemene Bepalingen dus bekrachtigen.
4.11. Grief 7 houdt in dat de rechtbank ten onrechte art. 6 van de Algemene Bepalingen heeft vernietigd. Deze grief is in zoverre terecht aangevoerd, dat de rechtbank de vernietiging, zoals subsidiair door Stille Wille betoogd, had moeten beperken tot een vernietiging voor zover art. 6 betrekking heeft op art. 5 sub b van de Algemene Bepalingen. In zoverre zal het vonnis worden vernietigd.
4.12. Grief 9 heeft geen zelfstandige betekenis, zodat het hof deze grief niet behoeft te bespreken. Grief 8 betreft de kostenveroordeling. Deze grief faalt, nu het hof het vonnis waarvan beroep grotendeels bekrachtigt.
4.13. Ook in hoger beroep dient Stille Wille te worden beschouwd als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zodat zij zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarin art. 6 van de Algemene Bepalingen voor de vestiging van de zakelijke rechten van erfpacht en opstal en de exploitatie door "Bungalowpark "De Stille Wille" Meijel B.V." is vernietigd;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
vernietigt genoemd art. 6 voor zover het betrekking heeft op art. 5 sub b van genoemde Algemene Bepalingen;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
veroordeelt Stille Wille in de proceskosten in hoger beroep, welke voor zover aan de kant van [geïntimeerde] gevallen worden begroot op E. 288,- aan verschotten en E. 894,- aan salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Bod, De Groot-Van Dijken en Huijbers-Koopman en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 16 mei 2006.