Uitspraak
typ. MdL
rolnr. C0300673/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
vierde kamer, van 6 juni 2006,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT 1] en,
[APPELLANTE 2],
echtgenoten,
wonende te [plaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding van 15 mei 2003,
procureur: mr. R.M. Kerkhof,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE 1] en,
[GEÏNTIMEERDE 2],
echtgenoten,
wonende te [plaats],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
procureur: mr. J.E. Benner,
als vervolg op het tussen partijen gewezen tussenarrest d.d. 15 maart 2005.
10. Het tussenarrest van 15 maart 2005
In dat arrest heeft het hof een deskundigenonderzoek bevolen.
11. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
11.1. De door het hof benoemde deskundige T.G.F. Propper heeft een deskundigenbericht uitgebracht, gedateerd 12 december 2005. Het bericht is op 15 december 2005 door het hof ontvangen.
Partijen hebben elk een memorie na deskundigenbericht genomen, [geïntimeerden] onder overlegging van een productie.
Partijen hebben daarna de gedingstukken andermaal aan het hof overgelegd voor uitspraak.
12. De verdere beoordeling
12.1. Aan de deskundige is gevraagd vast te stellen met welk bedrag de op 26 april 1999 tussen partijen overeengekomen koopprijs van F 450.000,- moet worden verminderd vanwege het feit dat de gekochte onroerende zaak belast blijkt te zijn met een erfdienstheid ten gunste van het aangrenzend perceel, inhoudende dat in de zijgevel van het pand op het aangrenzende perceel een raam mag zitten, dienende voor licht, lucht en uitzicht, een en ander zoals vermeld in de notariële akte d.d. 20 januari 1964, tweede pagina (prod. 5 cve).
12.2. In verband met de beantwoording van deze vraag heeft de deskundige erop gewezen dat voor het bewuste raam in de zijgevel van het pand op het aangrenzende perceel een coniferenhaag staat in de achtertuin van [appellanten] die het zicht vanuit het litigieuze raam op die achtertuin belemmert, een en ander zoals blijkt uit de bij het deskundigenbericht gevoegde kleurenfoto's.
12.3. Indien deze coniferenhaag gehandhaafd kan blijven is, aldus de deskundige, de inbreuk op de privacy beperkt. Door de aanwezigheid van deze haag neemt de feitelijk vrij in te delen gebruiksopppervlakte van de achtertuin van [appellanten] echter af met circa 4 m2. Bij een grondprijs van E. 150,- per m2 stelt de deskundige de waardevermindering per peildatum 26 april 1999 op E. 600,-.
12.3.1. Indien de coniferenhaag verwijderd dient te worden omdat het door de erfdienstbaarheid gewaarborgde recht op uitzicht en licht daardoor wordt belemmerd, zal dit, aldus de deskundige, de privacy aanzienlijk verminderen gezien de beperkte oppervlakte van de achtertuin. Dit leidt tot een subjectieve waardevermindering per peildatum 26 april 1999. De deskundige acht het arbitrair deze waardevermindering uit te drukken in een geldelijke waarde, maar als reële schatting kan volgens de deskundige worden aangehouden een waardevermindering van 5% van de koopprijs, te weten E. 10.210,-.
12.4. [geïntimeerde] heeft bij antwoordmemorie na deskundigenbericht een brief overgelegd van [naam] d.d. 1 februari 2006, die, aldus [geïntimeerde], de bewoner is van het pand waarin zich het litigieuze zijraam bevindt.
[bewoner] verklaart:
"Middels dit schrijven verklaar ik dat de dennen die voor het raam staan van mijn woning, en waar de erfdienstbaarheid op rust, al sinds 1985 op die plaats staan.
Deze dennen zijn sinds die tijd ook altijd door ondergetekende gedoogd, en dat zal in de toekomst ook zo blijven."
12.5. [geïntimeerde] stelt zich met een beroep op deze verklaring op het standpunt dat, nu reeds sinds 1985 voor het betreffende raam bedoelde coniferenhaag staat, de erfdienstbaarheid ingevolge art. 3:106 BW is teniet gegaan in die zin dat er geen verwijdering van de coniferenhaag gevorderd kan worden en dat de erfdienstbaarheid nimmer meer in kan houden dan het hebben van het huidige raam met daarnaast de desbetreffende coniferenhaag.
12.6. [appellant] heeft zich over deze stelling niet meer kunnen uitlaten, zodat het hof met deze stelling geen rekening kan houden.
12.6.1. Het hof is overigens van oordeel dat deze stelling [geïntimeerden] niet kan baten. [appellant] heeft de onderhavige woning van [geïntimeerden] gekocht op 26 april 1999 en op 21 mei 1999 geleverd gekregen. De aanwezigheid van de coniferenhaag kan op dat moment niet tot gevolg hebben gehad dat de erfdienstbaarheid gedeeltelijk teniet is gegaan op de voet van art. 3:106 BW, aangezien de in art. 3:106 bedoelde verjaringstermijn van 20 jaar in 1999 niet was voltooid. Daardoor heeft [appellant] de schade geleden die de deskundige heeft vastgesteld op E. 10.210,-.
Indien de verjaringstermijn op een later tijdstip zou zijn voltooid - hetgeen het hof overigens uitdrukkelijk in het midden laat - laat dat onverlet dat [geïntimeerde] in 1999 tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en uit dien hoofde schadeplichtig is jegens [appellanten].
12.7. Toewijsbaar is dus E. 10.210,- met de wettelijke rente daarover vanaf 17 mei 1999.
12.7.1. Toewijsbaar is voorts het op de voet van art. 6:96, lid 2 sub b BW gevorderde bedrag van F 500,- (= E. 226,89) wegens kosten van het taxatierapport van 4 mei 2000 (prod. 4 cve), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 mei 2000, de datum waarop het taxatierapport is uitgebracht.
12.8. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [geïntimeerde] te worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep aan de zijde van [appellanten] gevallen.
13. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis d.d. 19 maart 2003, waarvan beroep;
en, opnieuw rechtdoende,
veroordeelt [geïntimeerden] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellanten] te betalen een bedrag van E. 10.210,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 17 mei 1999 en tot betaling van E. 226,89, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 4 mei 2000, een en ander tot de datum van voldoening;
wijst af het meer of anders gevorderde;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep, welke kosten, voorzover aan de zijde van [appellanten] gevallen worden begroot op,
E. 75,89 wegens de dagvaarding in eerste aanleg,
E. 217,81 wegens griffierecht in eerste aanleg,
E. 1.365,- wegens salaris van de procureur in eerste aanleg,
en
E. 81,16 wegens dagvaarding in hoger beroep,
E. 300,- wegens griffierecht in hoger beroep,
E. 565,25 wegens de door [appellanten] voorgeschoten kosten van het deskundigenonderzoek,
E. 1.788,- wegens salaris van de procureur in hoger beroep;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Bod, Huijbers-Koopman en De Klerk-Leenen en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 6 juni 2006.