Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 02/01467
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch, vierde meervoudige belastingkamer, op het beroep van Coöperatieve X te Y (hierna: belanghebbende) tegen de in één geschrift verenigde uitspraken van het hoofd van de afdeling Belastingen van de gemeente Z (hierna: de verweerder) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden in één geschrift verenigde beschikkingen waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 26 te B (hierna: de onroerende zaak B) en de waarde van de onroerende zaak C-dijk 41 te D (hierna: de onroerende zaak D) per de peildatum 1 januari 1999 zijn vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1.1. Bij beschikking is de waarde van de onroerende zaak B vastgesteld op ƒ 1.699.000,= (€ 770.972,=), welke waarde, na tegen die beschikking gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de verweerder is verminderd tot ƒ 1.268.000,= (€ 575.393,=).
1.1.2. Bij beschikking is de waarde van de onroerende zaak D vastgesteld op ƒ 3.094.000,= (€ 1.403.995,=), welke waarde, na tegen die beschikking gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de verweerder is verminderd tot ƒ 2.559.000,= (€ 1.161.223,=).
1.2. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij het hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 218,=.
De verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.3. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 16 november 2004 te 's-Hertogenbosch voor de vijfde enkelvoudige belastingkamer.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, namens de verweerder, de heer mr. E en de heer F.
1.3.1. Belanghebbende noch haar gemachtigde is verschenen.
De griffier heeft verklaard dat zij de gemachtigde bij op 28 september 2004, met nummer 3S RRRL 2787631, aangetekend naar het door de gemachtigde zelf opgegeven adres verzonden uitnodiging, waarvan een afschrift tot de stukken behoort, heeft kennis gegeven van datum, plaats en tijdstip van de zitting.
Tot de stukken van het geding behoort een kopie van het op de onderhavige uitnodiging betrekking hebbende gedeelte van de lijst van aangetekende verzendbewijzen en een schermprint van de op dat verzendbewijs betrekking hebbende statusinformatie.
1.4. De vijfde enkelvoudige belastingkamer van het hof heeft met toepassing van artikel 8:10 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) de zaak voor verdere behandeling verwezen naar de vierde meervoudige belastingkamer.
1.5. Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 11 mei 2005 te 's-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, namens de verweerder, de heer mr. E en de heer F.
1.5.1. Belanghebbende noch haar gemachtigde is verschenen. De gemachtigde heeft de griffier bij brief van 14 april 2005 meegedeeld niet ter zitting aanwezig te zullen zijn.
1.6. Het hof heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en de geloofwaardige verklaring van de verweerder ter zitting, stelt het hof als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast.
2.1. De onroerende zaak B, gelegen in of nabij het centrum van B, betreft een winkelpand, bestaande uit verkoopruimte, kantoor/kantine, magazijn/opslagruimte en luifel, met ondergrond, parkeerterrein en overige grond, gelegen aan de A-straat 26 te B, kadastraal bekend als gemeente B, sectie B, perceelnummer 0000, groot ongeveer 44 a en 1 ca. De bestemming ter plaatse is detailhandel. Het bruto vloeroppervlak is ongeveer 720 m2.
2.2. De onroerende zaak D, gelegen in of nabij het centrum van D, betreft een winkelpand, bestaande uit verkoopruimte, kantoor/kantine, tuincentrum en twee opslagloodsen, met ondergrond en parkeerterrein, gelegen aan de C-dijk 41 te D, kadastraal bekend als gemeente D, sectie F, perceelnummer 1111, groot ongeveer 29 a en 10 ca, en perceelnummer 2939 groot ongeveer 95 ca, in totaal ongeveer 30 a en 5 ca. De bestemming ter plaatse is de vestiging van ambachtelijke en verzorgende bedrijven of bedrijven genoemd in de categorieën 3 tot en met 6 van de bedrijvenlijst. Detailhandel is onder een verleende ontheffing toegestaan. Het bruto vloeroppervlak is ongeveer 1850 m2.
2.3. Beide onroerende zaken worden gebruikt voor de verkoop van agrarische producten en tuinproducten, dierbenodigdheden en enige vorm van bouwmarktactiviteiten.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:
- Welke waarde dient per peildatum 1 januari 1999 aan de onroerende zaak B en aan de onroerende zaak D te worden toegekend?
Belanghebbende is van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak B ƒ 862.000,= (€ 391.159,=) en van de onroerende zaak D ƒ 1.599.000,= (€ 725.594,=) bedraagt. De verweerder neemt het standpunt in dat de waarde ƒ 1.268.000,= (€ 575.393,=) respectievelijk ƒ 2.559.000,= (€ 1.161.223,=) bedraagt.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting heeft de verweerder hieraan nog het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd:
- De onroerende zaak B is op 27 februari 2004 verkocht voor € 1.100.000,-.
3.3. Belanghebbende concludeert, naar het hof verstaat, tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de bestreden uitspraken en vermindering van de waarde van de onroerende zaak B tot ƒ 862.000,= (€ 391.159,=) en van de onroerende zaak D tot ƒ 1.599.000,= (€ 725.594,=).
De verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
Vooraf en ambtshalve
4.1. Blijkens de onder 1.3.1 vermelde stukken is de aldaar genoemde uitnodiging op 29 september 2004 uitgereikt.
Op grond hiervan is het hof van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting van 16 november 2004 te verschijnen op de juiste wijze heeft plaatsgehad.
Ten aanzien van het geschil
4.2.1. De verweerder, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak B en van de onroerende zaak D, beroept zich op taxatierapporten en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van, aldus de verweerder, een aantal met de onroerende zaken vergelijkbare objecten.
4.2.2. Belanghebbende heeft geen taxatierapporten, maar wel gegevens van min of meer gelijk gewicht overgelegd, namelijk het deskundigenoordeel van haar gemachtigde, ir. G, makelaar onroerende zaken en gediplomeerd WOZ-deskundige, verbonden aan H makelaars & adviseurs te J. Dit deskundigenoordeel is opgenomen in het bezwaarschrift en ter ondersteuning daarvan is in het beroepschrift de opbrengst behaald bij verkoop van, naar belanghebbende stelt, een aantal met de onroerende zaken vergelijkbare objecten vermeld.
4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat voor beide onroerende zaken de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ hoger is dan de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
4.4. Voor de benadering van de waarde van een onroerende zaak kan dan het beste worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten.
4.5. De verweerder beroept zich ter ondersteuning van de voor de onroerende zaak B vastgestelde waarde op de opbrengst van een zevental en van de voor de onroerende zaak D vastgestelde waarde op de opbrengst van een zestal, naar hij stelt, vergelijkbare objecten.
4.6. De objecten bestaan voor de onroerende zaak B uit vijf bedrijfspanden, één kantoorpand en slechts één winkelpand en voor de onroerende zaak D uit drie bedrijfspanden (dezelfde als voor de onroerende zaak B), één kantoorpand (hetzelfde als voor de onroerende zaak B), slechts één winkelpand (hetzelfde als voor de onroerende zaak B) en een perceel grond van 2 h 93 a en 37 ca.
De perceelsgrootte van de bebouwde objecten loopt uiteen voor de onroerende zaak B van 230 m2 tot 2300 m2 en voor de onroerende zaak D van 340 m2 tot 2300 m2, terwijl het bruto vloeroppervlak varieert voor de onroerende zaak B van 213 m2 tot 803 m2 en voor de onroerende zaak D van 351 m2 tot 803 m2.
Het winkelpand heeft een perceelsgrootte van 340 m2 en een bruto vloeroppervlak van 351 m2.
Naar het oordeel van het hof kunnen de in 4.5 bedoelde objecten daarom slechts in beperkte mate als vergelijkingsmaatstaf dienen, gelet op de verschillen in perceelsgrootte, in bruto vloeroppervlak en de aard van de objecten enerzijds en van de beide onroerende zaken anderzijds.
4.7. Belanghebbende beroept zich ter ondersteuning van de door haar verdedigde waarden op de opbrengst van een drietal, naar zij stelt, vergelijkbare objecten.
4.8. De in 4.7 bedoelde objecten - drie winkelpanden - zijn echter alle gelegen in min of meer landelijke gebieden in Oost-Brabant. Naar het oordeel van het hof kunnen reeds om die reden deze objecten niet of slechts in beperkte mate dienen ter onderbouwing van de door belanghebbende gestelde waarden voor de beide onroerende zaken, die zijn gelegen in de agglomeratie K.
Hier komt bij dat belanghebbende geen duidelijk verband legt tussen enerzijds de door haar vermelde opbrengsten van de drie objecten en de objectkenmerken daarvan en anderzijds de waarden die uit de door haar gehanteerde huurwaardekapitalisatiemethode voortvloeien.
4.9. Gelet op het hiervoor overwogene, zal het hof de waarde van de beide onroerende zaken in goede justitie moeten vaststellen.
Het hof is van oordeel dat de vastgestelde waarde van ƒ 1.268.000,= van de onroerende zaak B, mede gelet op de blijkens de ter nadere zitting gegeven verklaring van de verweerder, welke verklaring het hof geloofwaardig acht, dat de onroerende zaak B op 27 februari 2004 is verkocht voor een bedrag van € 1.100.000,=, en mede gelet op de navolgende*) door de NVM op haar website www.nvm.nl gepubliceerde gegevens "Huurprijsontwikkelingen 1998-2003" voor bedrijfsruimten, kantoren en winkels, waarbij het hof zich bewust is van de beperkingen die aan dit soort gegevens verbonden zijn maar die desondanks een aanwijzing kunnen geven voor een bepaalde waardeontwikkeling sedert de peildatum, niet te hoog is.
*) "Huurprijsontwikkelingen 1998-2003
De makelaars van de NVM wissel informatie uit over de verhuur van commercieel vastgoed. Op basis van deze informatie presenteert de NVM de ontwikkeling van huurprijzen per vierkante meter per jaar. De komst van funda in business zal er voor zorgen dat de data van de NVM verder verrijkt worden, zodat meer informatie gepresenteerd kan worden.
De gepresenteerde huurprijzen betreffen de mediane huurprijs per vierkante meter per jaar.
jaar Bedrijfsruimte Kantoren Winkels
1998 € 48 € 100 € 134
1999 € 51 € 104 € 136
2000 € 54 € 109 € 142
2001 € 57 € 113 € 147
2002 € 58 € 119 € 150
2003 € 59 € 118 € 152
Bron: NVM"
Het hof stelt de waarde van de onroerende zaak D, waarvoor geen, meer of minder geobjectiveerde waardegegevens bekend zijn, op een vierde van de som van één maal de door belanghebbende (ƒ 1.599.000,=) en drie maal de door de verweerder (ƒ 2.559.000,=) verdedigde waarde, is ƒ 2.319.000,= (€ 1.052.316,=). Het hof wil met deze gewogen waardebepaling tot uitdrukking brengen meer geloof te hechten aan de door de verweerder verdedigde waarde van de verkoopruimte en van opslagloods/magazijn dan de door belanghebbende verdedigde waarde.
Het beroep moet gegrond verklaard worden.
5. Griffierecht
Gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Awb dient aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht te worden vergoed.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, acht het hof termen aanwezig de verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij het hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
Het hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 1 (punt) * € 322,= (waarde per punt) * 1,5 (factor gewicht van de zaak), is € 483,=.
7. Beslissing
Het hof:
- verklaart het beroep gegrond, voorzover het betreft de waarde van de onroerende zaak D, en voor het overige ongegrond,
- vernietigt de bestreden uitspraak met betrekking tot de onroerende zaak D,
- vermindert de bij de beschikking voor de onroerende zaak D vastgestelde waarde tot een waarde van ƒ 2.319.000,= (€ 1.052.316,=),
- gelast dat aan belanghebbende wordt vergoed het door deze ter zake van de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 218,=,
- veroordeelt de verweerder in de kosten van het geding aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 483,=, en
- wijst de gemeente Z aan als de rechtspersoon die het griffierecht en de proceskosten moet vergoeden.
Aldus gedaan op 13 juli 2006 door J.W. van der Voort, voorzitter, P.J.M. Bongaarts en W. Brouwer, in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
De uitspraak is, wegens verhindering van de voorzitter, alleen door de griffier ondertekend.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 13 juli 2006
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in
cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.