Uitspraak
typ. MdL
rolnr. C0500127/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 16 mei 2006,
gewezen in de zaak van:
1. [X.],
hierna: [X.],
2. [Y.],
hierna: [Y.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding van 14 januari 2005,
appellanten tezamen te noemen: huurders,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
de stichting STICHTING WELLER,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: de stichting,
procureur: mr. N.J.W.M. de Leeuw,
op het hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen gewezen vonnis van 1 december 2004 tussen de stichting als eiseres en huurders als gedaagden.
Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 145668 CV EXPL 03-5680 en zaaknummer 154013 CV EXPL 04-1280)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben huurders drie grieven aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van de stichting, met veroordeling van de stichting in de proceskosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de stichting – verkort weergegeven - de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van huurders in de proceskosten van beide instanties.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Met ingang van 1 september 2000 huurt [X.], aanvankelijk met haar toenmalige echtgenoot [Z.] (hierna: [Z.]) en vanaf 1 mei 2001 alleen, van de (rechtsvoorgangster van de) stichting voor onbepaalde tijd de woning gelegen aan de [adres] te Heerlen.
4.1.2. Artikel 6.3. van de tussen [X.]/[Z.] en de stichting op 30 augustus 2000 gesloten huurovereenkomst luidt: Huurder zal er voor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt (…).
4.1.3. Aan de huurovereenkomst is een aanhangsel gehecht, dat door [X.] en [Z.] op 28 augustus 2000 is ondertekend.
Artikel 2.2 van het aanhangsel luidt:
De huurders verklaren noch jegens verhuurder noch jegens medehuurders van verhuurder en medeomwonenden (BUREN)overlast, in de ruimste zin des woords, te bezorgen. Indien verhuurder stelt, dat huurders tesamen danwel één huurder afzonderlijk overlast bezorgen c.q. bezorgt, dan is dit voor de uitvoering van deze overeenkomst afdoende om van overlast te spreken.
Artikel 3 van het aanhangsel luidt:
Het is huurders bekend, dat bij niet nakoming van de overeenkomst c.q. het zich niet houden aan de gestelde bepalingen genoemd in bovengenoemde artikelen, in het bijzonder artikel 2 lid 2 en 2 lid 3 van deze overeenkomst, dat Wonen Parkstad over kan gaan tot ontruiming van de woning gelegen aan de [adres], zonder rechterlijke tussenkomst, waarbij de kosten van ontruiming voor rekening zullen komen van huurders.
4.1.4. De stichting heeft aangegeven dat het aanhangsel destijds is opgesteld en aan de huurovereenkomst is gehecht omdat [X.] op haar vorige adres aan de [adres] in Heerlen overlast jegens een buurvrouw had veroorzaakt en de stichting haar en [Z.] slechts de woning aan de [adres] heeft willen verhuren onder de voorwaarde dat zij geen overlast meer zouden veroorzaken.
4.1.5. Vanaf mei 2001 zijn bij de stichting regelmatig schriftelijke klachten over [X.] terzake van aanhoudende overlast binnengekomen, afkomstig van mevrouw [A.], wonende aan de [adres].
4.1.6. Op de grond dat [X.] ondanks de in de huurovereenkomst en het aanhangsel neergelegde verplichting ook op haar huidige adres overlast heeft veroorzaakt en zij daarmee ernstig tekort is geschoten in de nakoming haar verplichtingen jegens de stichting, heeft de stichting zich tot de kantonrechter gewend en - onder meer - de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gevorderd.
4.1.7. In de inleidende dagvaarding wordt de gestelde overlast jegens mevrouw [A.] als volgt beschreven: geluidsoverlast, zoals kloppen en slaan tegen de tussenmuur en het maken van oergeluiden, haar achtervolgen, agressief benaderen, bespieden, bedreigen, intimideren, uitschelden zodra zij zich in de tuin bevindt, zwartmaken, het vernielen van struiken en het deponeren van chemische troep in de tuin van [A.] en in de tuin/zandbak van haar enige straten verderop wonende dochter.
4.1.8. De kantonrechter heeft de stichting bij tussenvonnis van 11 februari 2004 toegelaten te bewijzen, dat [X.] overlast veroorzaakt zoals in de inleidende dagvaarding omschreven.
4.1.9. De stichting heeft vervolgens 6 getuigen voorgebracht, te weten:
- mevr. [B.], werkzaam bij de stichting als coördinator sociale projecten;
- mevr. [A.] voornoemd;
- mevr. [C.], dochter van mevrouw [A.];
- mevr. [D.], dochter van mevrouw [A.];
- dhr. [E.], schoonzoon van mevrouw [A.], partner van [D.];
- mevr. [F.], voormalig buurtbewoonster.
4.1.10. [X.] heeft in contra-enquête, naast zichzelf, de volgende 7 getuigen voorgebracht:
- dhr. [Y.], echtgenoot;
- dhr. [G.], voormalig buurman;
- dhr. [H.], ex-vriend;
- dhr. [Z.], ex-echtgenoot;
- dhr. [I.], wonende aan de [adres];
- dhr. [K.], wonende aan de [adres];
- mevr. [L.], wonende aan de [adres].
4.1.11. Met betrekking tot hetgeen de getuigen hebben verklaard verwijst het hof naar de processen-verbaal die van de verklaringen zijn opgemaakt.
4.1.12. In de loop van de procedure bij de kantonrechter, op 28 januari 2004, is [X.] gehuwd met [Y.], die zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en die krachtens artikel 7:266 lid 1 BW van rechtswege medehuurder is geworden in de huurovereenkomst tussen [X.] en de stichting. Bij afzonderlijke dagvaarding heeft de stichting ook ten aanzien van hem de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij vonnis van 2 juni 2004 heeft de kantonrechter de zaak tegen [Y.] gevoegd met de zaak tegen [X.].
4.1.13. In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter - in beide zaken - de vorderingen van de stichting tot ontbinding en ontruiming toegewezen.
4.2. Kernpunt van het geschil is de vraag of [X.] op haar huidige adres overlast heeft veroorzaakt en zo ja, of die overlast moet worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming die de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Bij de beantwoording van die vraag stelt het hof voorop dat uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van één van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.2.1. In hun eerste grief stellen huurders zich op het standpunt – kortgezegd - dat uit de getuigenverklaringen niet de conclusie kan worden getrokken dat zij overlast jegens mevrouw [A.] hebben veroorzaakt.
4.2.2. Het hof overweegt hieromtrent allereerst dat uit het vonnis waarvan beroep is gebleken dat de kantonrechter naast de getuigenverklaringen ook andere factoren in zijn oordeelsvorming heeft betrokken. Terzake de in enquête afgelegde getuigenverklaringen stelt het hof vast dat deze gedetailleerd en consistent zijn en de stelling van de stichting ondersteunen. De verklaringen bevestigen het beeld dat mevrouw [A.] in haar brieven aan de stichting met betrekking tot de aard van de gedragingen van [X.] heeft geschetst. Bovendien hebben de getuigen [C.], [D.], [E.] en [F.] verklaard ook zelf te hebben waargenomen dat [X.] overlast veroorzaakt. Het gaat daarbij om het deponeren van tuinafval in de tuin van [A.] (waargenomen door [C.], [D.]), agressief benaderen (waargenomen door [D.]) kloppen op de tussenmuur (waargenomen door [C.], [D.], [E.]) schelden wanneer mevrouw [A.] met haar bezoek in de tuin zit ([E.]), achtervolgen (waargenomen door [D.], [F.]) begluren, intimiderend naar binnen staren (waargenomen door [D.], [F.]). Aan huurders kan worden toegegeven dat getuige Fiegel bij de stichting werkzaam is en dat - behalve overigens mevrouw [F.] - andere aan de zijde van de stichting gehoorde getuigen een familieband met elkaar hebben, echter zulks doet geen afbreuk aan de consistentheid en de gedetailleerdheid van de door hen afgelegde verklaringen en rechtvaardigt mede daarom niet de conclusie dat voormelde getuigen slechts bevestigende verklaringen hebben afgelegd vanwege hun functie of familieband.
4.2.3. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de bevestigende verklaringen onvoldoende worden ontzenuwd door de aan de zijde van huurders afgelegde andersluidende verklaringen. Tegenover de gedetailleerde bevestigende verklaringen staat de algemene ontkenning dat [X.] jegens [A.] overlast veroorzaakt door de in contra- enquête gehoorde getuigen [Z.], [H.], [Y.] en [X.] zelf. Voorts kan aan het feit dat een aantal aan de zijde van huurders gehoorde getuigen heeft verklaard geen overlast van [X.] te ervaren, niet de conclusie worden verbonden dat mevrouw [A.] van haar geen overlast zou kunnen ondervinden. Voorzover een aantal van de in contra-enquête gehoorde getuigen heeft verklaard dat zij juist van mevrouw [A.] overlast ervaren - wat daar ook van zij - valt die eventuele omstandigheid in beginsel buiten het bestek van deze procedure en kan daaruit voorts niet de conclusie worden getrokken dat [X.] geen overlast jegens mevrouw [A.] zou kunnen hebben veroorzaakt. In dat verband heeft de kantonrechter overigens nog overwogen en naar het oordeel van het hof terecht mede van belang geacht dat mevrouw [A.] al meer dan 20 jaar op de [adres] woont, dat de stichting vóór de verhuizing van [X.] naar de [adres] van en over mevrouw [A.] nimmer enige klacht heeft ontvangen, dat [X.] pas over mevrouw [A.] is gaan klagen nadat mevrouw [A.] klachten over [X.] had geuit en dat [X.] haar ernstige beschuldigingen aan het adres van mevrouw [A.] niet verder heeft onderbouwd.
4.2.4. Bij de beantwoording van de vraag of [X.] overlast heeft veroorzaakt kent het hof overeenkomstig de kantonrechter voorts betekenis toe aan het feit dat er zich op het vorige adres van [X.] aan de [adres] een vrijwel identieke situatie heeft voorgedaan, waarbij overigens ook één buurvrouw was betrokken. De stichting heeft een aantal brieven van de toenmalige buurvrouw van [X.] aan de stichting in het geding gebracht, waaruit blijkt van soortgelijke overlastklachten (onder meer bespieden, schelden zodra men in de tuin is, dreigen de ligusterheg te vernielen, pesterijen zonder reden, commentaar op bezoek, geluidsoverlast, gooien van zaken over de tuinafscheiding). Bij de conclusie na enquête is door de stichting nog een schriftelijke verklaring overgelegd van de heer [M.], die als medewerker van de stichting betrokken is geweest bij de problemen in de [adres]. [M.] verklaart zelf te hebben waargenomen dat [X.] destijds overlast veroorzaakte en dat haar toenmalige echtgenoot [Z.] zulks ook tegenover hem heeft bevestigd. Gelet op het voorgaande staat voor het hof voldoende vast dat [X.], ondanks het feit zij dit ontkent, in het verleden (soortgelijke) overlast heeft veroorzaakt, zoals in het aanhangsel bij de huurovereenkomst door de stichting wordt vermeld.
4.2.5. Het hof wijst daarnaast op de door de stichting in het geding gebrachte brief van het meldpunt ZMP van het RIMO (het meldpunt van de stichting dat zich bezig houdt met zeer moeilijk plaatsbare personen) d.d. 7 augustus 2001, waarin deze instantie na een onderzoek concludeert dat [X.] tot de doelgroep van het meldpunt behoort, maar dat zij niet plaatsbaar is omdat zij al jaren structurele begeleiding weigert.
4.2.6. Het hof is van oordeel dat de overgelegde stukken in combinatie met de afgelegde getuigenverklaringen voldoende aanknopingspunten bieden om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat [X.] jegens haar buurvrouw [A.] overlast heeft veroorzaakt. Het hof acht ook voldoende vast staan dat die overlast over een langere periode heeft plaatsgevonden en niet incidenteel is geweest. Met de kantonrechter acht het hof de overlast zodanig ernstig, dat mevrouw [A.] daarvan gevrijwaard behoort te blijven. Met name ook gelet op de in het aanhangsel bij de huurovereenkomst nog uitdrukkelijk opgenomen verplichting op geen enkele wijze overlast te veroorzaken is het hof van oordeel dat [X.] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens de stichting dat de gevorderde ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zijn. [Y.] is als medehuurder voor deze tekortkoming naast [X.] hoofdelijk aansprakelijk (vergelijk HR 9 december 2005, RvdW 2005, 136).
4.2.7. De in de toelichting op de tweede en derde grief door huurders aangevoerde omstandigheden kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Daarin wordt onder meer gesteld dat de stichting de ontbindingsprocedure alleen is gestart vanwege een mogelijke schadeclaim van mevrouw [A.], dat haar klachtgedrag te maken heeft met het feit dat haar ouders voorheen in het huis van [X.] woonden en dat de stichting niet openstaat voor de klachten van huurders over mevrouw [A.]. Deze stellingen zijn betwist en onvoldoende onderbouwd. Zelfs indien deze stellingen juist zouden zijn, doen zij niets af aan de conclusie van het hof dat huurders in strijd hebben gehandeld met hetgeen van hen als huurders mocht worden verlangd en brengen derhalve niet met zich mee dat de tekortkoming als van geringe betekenis in de zin van artikel 6:265 BW dient te worden aangemerkt dan wel dat de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Om die reden zal het – overigens niet gespecificeerde - in hoger beroep nog gedane bewijsaanbod van huurders worden gepasseerd. Ten overvloede overweegt het hof dat de stichting de plicht heeft haar huurders het rustig woongenot te verschaffen, dat uit de stukken genoegzaam is gebleken dat de stichting zowel ten aanzien van de overlastkwestie aan de [adres] als die aan de [adres] een onderzoek heeft ingesteld en het nodige in het werk heeft gesteld om via bemiddeling tot een oplossing te komen, alvorens de onderhavige gerechtelijke procedure is gestart. Dat de stichting, zoals huurders hebben gesteld, zich in deze kwestie van het begin af aan partijdig zou hebben opgesteld, is niet gebleken.
4.2.8. Huurders hebben nog een beroep op hun woonbelang gedaan en aangevoerd dat aan de ontbinding en ontruiming in de weg staan dat zij een aangepaste woning hebben, dat [X.] in de nabijheid dient te wonen van haar hulpbehoevende vader die in dezelfde straat woont en dat andere woningbouwverenigingen hen niet meer als huurders zullen accepteren. Deze nadelige gevolgen van de ontbinding en ontruiming liggen echter binnen de eigen risicosfeer van huurders en zijn in het licht van de ernst van de tekortkoming die hen wordt verweten van onvoldoende gewicht om de gevorderde ontbinding en ontruiming tegen te kunnen houden. Huurders wisten althans dienden er ook gelet op de inhoud van het aanhangsel bij de huurovereenkomst, extra op bedacht te zijn dat het veroorzaken van welke vorm van overlast dan ook tot de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zou kunnen leiden. In de gegeven omstandigheden weegt het gewicht van de tekortkoming van huurders zwaarder dan hun woonbelang.
4.2.9. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de kantonrechter de vorderingen van de stichting terecht heeft toegewezen. Het vonnis waarvan beroep zal derhalve worden bekrachtigd. Huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voorzover aan het oordeel van het hof onderworpen;
veroordeelt huurders in de proceskosten van dit hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van de stichting op € 244,= voor vastrecht en € 894,= voor salaris procureur;
verklaart voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Koens en Den Hartog Jager en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 16 mei 2006.
griffier rolraadsheer