Uitspraak
typ. LD
rolnr. C0401367/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 23 mei 2006,
gewezen in de zaak van:
[Appellant sub 1], en
[Appelante sub 2],
wonende te [woonplaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding van 11 augustus 2004,
verder te noemen: huurders,
procureur: voorheen mr. Ph.C.M. van der Ven, thans zonder,
tegen:
de STICHTING WELLER WONEN,
rechtsopvolgster van de Stichting Woonservice Het Adres,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: verhuurster,
procureur: mr. H.J. ter Meulen,
op het hoger beroep van de door de recht-bank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, onder rolnummer 141686 CV EXPL 03-4638 gewezen vonnissen van 17 maart en 12 mei 2004 tussen verhuurster als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en huurders als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en het comparitievonnis van 1 oktober 2003.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben huurders 7 grieven aan-gevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de von-nis-sen waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van hun vorderingen.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft verhuurster de grieven bestre-den en haar eis gewijzigd.
2.3. Huurders hebben bij akte doen weten geen bezwaren te hebben tegen de eiswijziging als zodanig.
2.4. Huurders hebben een akte genomen met één productie; verhuurster een antwoord-akte.
2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
2.6. Ná het fourneren heeft de procureur van huurders zich aan de zaak onttrokken.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Tussen (de rechtsvoorgangster van) verhuurster en huurders heeft een huurovereenkomst bestaan eerst terzake van de [adres] 14 (tot 1 althans 16 mei 2002), nadien de [adres] te [woonplaats].
4.1.2. Tussen partijen zijn geschillen ontstaan die betrekking hebben op de verhuizing. Huurders vorderen (reconventioneel) een bedrag van € 982,27 als inkomsten-verlies (de woning [adres] te [woonplaats]kon niet op 1 mei 2002 betrokken worden zodat zij ten onrechte onbetaald verlof hebben opgenomen voor de periode van 1 tot en met 16 mei 2002) en € 2.527,66 voor (aanvullende) verhuiskosten. Deze vorderingen zijn door de kantonrechter afgewezen.
4.1.3. Huurders hebben enige tijd de betaling van ver-schuldigde huurtermijnen opgeschort. In conventie heeft verhuurster betaling van de achterstallige termijnen gevorderd. Deze vordering is toegewezen. Tevens heeft de kantonrechter buitengerechtelijke en proceskosten toe-gewezen.
4.1.4. De huurovereenkomst is 30 maart 2004 geëindigd. Verhuurster heeft daarmee geen belang meer bij haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming. Zij heeft deze vorderingen in hoger beroep ingetrokken.
4.1.5. Het hof zal de geschillen in een andere volgorde behandelen dan partijen deden.
4.2. Grief 2
4.2.1. Deze grief keert zich tegen de afwijzing van het beroep op verrekening. De kantonrechter had, aldus huurders, verrekening moeten toestaan.
4.2.2. Deze grief faalt. Wat er ook zij van de motivering die de kantonrechter aan de beslissing ten grondslag heeft gelegd, nu de reconventionele vordering van huurders werd afgewezen viel er niets te verrekenen, zodat verrekening ook niet kan worden toegestaan.
4.2.3. In hoger beroep hebben huurders geen grief gericht tegen hun veroordeling tot betaling van de achterstallige huur, zodat deze thans vaststaat en de huur buiten de rechtsstrijd van partijen valt. In het petitum van de appeldagvaarding en van de memorie van grieven vorderen huurders de toewijzing van hun vordering op verhuurster. Zij concluderen niet tot afwijzing van de vordering van verhuurster. Verrekening is daarmee ook in hoger beroep niet aan de orde.
4.3. Verhuis- en herinrichtingskosten
4.3.1. De grieven 5 en 6 hebben betrekking op de vordering van huurders terzake van verhuiskosten. Huurders stellen
€ 8.799,- aan kosten te hebben gemaakt en van verhuurster € 3.743,69 te hebben ontvangen. Zij vorderen de helft van het verschil (laatste bladzijde brief 16 februari 2004), te weten € 2.527,66. Bij brief van 16 februari 2004 (dupliek) hebben huurders een prijsopgave overgelegd groot
€ 6.141,71. De prijsopgave betreft herinrichtingskosten aan vloerbedekking en gordijnen.
4.3.2. Huurders stellen eerst dat verhuurster niet heeft gehandeld naar de regels van de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder en roepen op die grond op de voet van artikel 3:40 lid 2 BW Pro de vernietiging in van het besluit tot sloop en de daaraan gekoppelde verhuiskostenvergoeding.
4.3.3. Dit beroep, dat ook tardief is gedaan, immers 2½ jaar na de verhuizing welke kort daarop is gevolgd door de sloop, faalt reeds op grond van het derde lid van deze bepaling. De Wet op het Overleg Huurders Verhuurder heeft niet de strekking de geldigheid van de sloop van woningen aan te tasten.
4.3.4. Bij het inroepen van vernietiging van ‘de daaraan gekoppelde verhuiskosten’ hebben huurders geen belang, nu deze verhuiskostenvergoeding niet de inzet van het geding is, maar de vraag of huurders recht hebben op een hogere vergoeding. Daarbij komt dat volgens de stellingen van huurders de bedoelde wet juist niet is gevolgd, zodat de gegeven verhuiskostenvergoeding in hun visie daarop ook niet gebaseerd kan zijn.
4.3.5. Het beroep op de ‘motie Van Gent’ in november 2002 door de Tweede Kamer aangenomen kan huurders niet baten, omdat zij aan die motie geen recht op een hogere vergoe-ding kunnen ontlenen.
4.3.6. De toegekende vergoeding van fl. 8.250,-, zijnde
€ 3.743,69, heeft verhuurster gebaseerd op het ‘Regionaal Sociaal Statuut Parkstad Limburg’, een convenant opgesteld door de betrokken woningcorporaties en de Stichting Woon-consumenten Parkstad Limburg. De Regionale Koepel van Huur-der-organisaties heeft ingestemd met het sociaal sta-tuut, aldus verhuurster.
4.3.7. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de toegekende vergoeding alleszins redelijk is, dat verhuur-ster terecht een beroep doet op het Sociaal Statuut en dat er geen aanleiding bestaat voor toekenning van een aanvul-lende vergoeding. Weliswaar behoeft aan het Statuut geen doorslaggevende betekenis te worden toegekend, maar gelet op de status en de toepasbaarheid van dit statuut ligt het op de weg van huurders om aan te geven welke bijzonder om-standigheden er zijn die meebrengen dat juist zij in aan-merking moeten voor een hogere vergoeding. De verwijzing naar de prijsopgave is ontoereikend. Het staat huurders vrij hun huis in te richten zoals het hun goeddunkt, ook als daarmee meer geld is gemoeid dan de vergoeding toe-laat. Het enkele feit dat zij hogere kosten hebben gemaakt (zoal dat het geval is) rechtvaardigt niet een aanvullende vergoeding. Omtrent een noodzaak tot het maken van hogere kosten dan de toegekende vergoeding toelaat, is niets gesteld of kunnen blijken.
4.3.8. Het hof vindt geen aanleiding om – zoals door huur-ders verlangd - in de gevorderde verhuis- en herinrich-tingskosten een bedrag voor in de woning aan de Rembrandt-straat aangebrachte voorzieningen te verdisconteren. Van enige verband tussen beide aspecten is niet kunnen blij-ken. Daarbij komt dat de vordering (terzake aangebrachte voorzieningen) niet is gespecificeerd of onderbouwd. Het had op de weg van huurders gelegen dit te doen omdat ver-huurster het bestaan van die voorzieningen heeft ontkend. Het hof vindt dan ook geen aanleiding voor toekenning van een bedrag op dit punt.
4.3.9. De conclusie is dan dat de grieven 5 en 6 geen aanleiding kunnen geven voor een andere beslissing.
4.4. Grief 7 luidt als volgt:
Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen, dat het feit dat [appellant sub 1] bezwaren had tegen de hogere huur van de nieuwe woning en dat hij een huurgewennings-periode wilde, niet voor de wet relevant is.
4.4.1. In de laatste productie bij de brief van
16 februari 2004 doen huurders een beroep op een huurge-wenningsbijdrage. Uitgaande van een huurprijs van € 422,88 per maand vorderen zij, met een staffel over de eerste 5 maanden huur (dus in 2002), het totale bedrag van € 422,89. Aan deze vordering leggen huurders ten grondslag dat hun maandelijkse huurlasten met € 171,59 zijn gestegen (brief 29 september 2003) of € 168,96 (brief 20 maart 2002).
4.4.2. Uit de stukken heeft het hof kunnen opmaken dat huurders in aanmerking komen voor huursubsidie en dat hun huurlasten ná het betrekken van de woning [adres]
feitelijk € 219,12 bedroegen. Of huurders ten aan-zien van de woning aan [adres] in aanmerking kwamen voor huursubsidie en tot welk bedrag, blijkt niet uit de stukken. Gelet op het systeem van de huursubsidie zullen de woonlasten, in aanmerking nemende de huursub-sidie, aanmerkelijk minder zijn gestegen dan genoemd bedrag van ongeveer € 170,-.
4.4.3. Tegen deze achtergrond, en mede in aanmerking nemende dat van huurders die een betere woning gaan be-wonen (de woning aan [adres] was een flat-woning die rijp was voor sloop, terwijl de woning [adres] een eengezinswoning is) ook enige huurver-hoging mag worden verlangd, en dat ook andere huurders niet in aanmerking zijn gekomen voor zo’n bijdrage, ziet het hof geen aanleiding om huurders een huurgewennings-bijdrage toe te kennen.
4.4.4. Grief 7 kan derhalve niet tot een andere beslissing aanleiding geven.
4.5. Grief 1 heeft betrekking op de toegewezen buitengerechtelijke kosten ad € 504,35 inclusief BTW.
4.5.1. Huurders voeren ter onderbouwing van hun grief aan dat alleen één aanmaning is verstuurd en dat de daarmee verband houdende kosten dienen ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak en derhalve besloten liggen in de proceskostenveroordeling.
4.5.2. De grief is gegrond. Verhuurster erkent dat niet meer dan één aanmaning is verzonden. Zij beroept zich echter op artikel 16 van Pro de algemene voorwaarden behorende bij het huurcontract waarin staat dat zij recht heeft op volledige vergoeding van de kosten. Volledige vergoeding van de kosten is in eerste aanleg evenwel niet gevorderd en een specificatie ontbreekt. Daarbij komt dat niet is gesteld of aannemelijk gemaakt dat buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt die niet besloten liggen in de proces-kosten. In dit verband is van belang dat in eerste aanleg de deurwaarder die heeft aangemaand, tevens de procedure heeft gevoerd. Hieruit volgt dat voor toewijzing van buiten-gerechtelijke kosten geen plaats is.
4.6. De vermeerdering van eis
4.6.1. Verhuurster heeft, met een beroep op artikel 16 van Pro de algemene voorwaarden behorende bij het huurcontract, de kosten van de advocaat in hoger beroep gevorderd, begroot op € 3.800,-.
4.6.2. De vordering wordt afgewezen. Genoemd artikel 16 is Pro blijkens de aanhef van die bepaling van toepassing in het geval van ‘In gebreke zijn van huurder’. In hoger beroep is evenwel het in gebreke zijn van huurders – in casu met het betalen van de huur – niet meer aan de orde. Huurders vorderen immers alleen nog nakoming van hun vordering, zoals hiervoor werd overwogen onder rov. 4.2.3. Inzet van het hoger beroep is de vordering van huurders op verhuur-ster en de buitengerechtelijke kosten in eerste aanleg.
4.7. De grieven 3 en 4
4.7.1. Deze grieven hebben betrekking op inkomstenverlies. Huurders stellen daartoe dat hen zonder voorbehoud was toe-gezegd door de heer [A.], medewerker van verhuur-ster, dat de nieuwe huurwoning [adres] uiterlijk op 1 mei 2002 zou worden opgeleverd. De ople-vering vond eerst plaats op 16 mei 2002. Huurders hebben in de periode tussen 1 en 16 mei 2002 onbetaald verlof opgenomen waarvan zij geen gebruik hebben kunnen maken en leiden daardoor schade in de vorm van inkomstenderving. Verhuurster betwist terzake een harde toezegging te hebben gedaan en de hoogte van de schade. Huurders bieden bewijs aan van hun stellingen op dit punt.
4.7.2. Nu huurders bewijs hebben aangeboden van hun stel-lingen en van de hoogte van hun vordering zullen zij daar-toe worden toegelaten.
4.7.3. Het hof wijst huurders erop dat zij bij voorzetting van het geding zijn aangewezen op verplichte procesver-tegen-woordiging door een procureur die zich ter rolle zal moeten stellen. Bij gebreke daarvan zullen de grieven worden verworpen.
4.7.4. De kosten gemoeid met het houden van getuigenver-horen zullen hoger zijn dan de inzet van die verhoren (in financieel opzicht). Het hof geeft partijen daarom in over-weging om in onderling overleg een regeling te treffen.
4.8. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
5.1. laat huurders toe te bewijzen
- feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat aan huurders door de heer [A.] zonder voorbehoud was toegezegd dat de nieuwe huurwoning uiterlijk op 1 mei 2002 zou worden opgeleverd en
- de hoogte van schade aan inkomenderving door huurders geleden als gevolg van de latere oplevering per 16 mei 2002;
5.1.1. bepaalt, voor het geval huurders bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. W.H.B. den Hartog Jager als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
5.1.2. verwijst de zaak naar de rolzitting van 20 juni 2006 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de maanden september en oktober 2006;
5.1.3. bepaalt dat de procureur van huurders bij opgave op genoemde rolzitting een fotokopie van het procesdos-sier zal overleggen;
5.1.4. bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van het getuigenver-hoor zal vaststellen;
5.1.5. bepaalt dat de procureur van huurders tenmin-ste zeven dagen voor het verhoor de namen en woon-plaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Koens, van Etten en Den Hartog Jager en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 23 mei 2006.