Uitspraak
typ. NJ
rolnr. C0500381/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 11 juli 2006,
gewezen in de zaak van:
[X.], en [Y.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding
van 7 maart 2005,
procureur: mr. M.H. Kroon,
tegen:
de stichting STICHTING HESTIA GROEP,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen gewezen vonnis van 8 december 2004 tussen appellanten – [X.] en [Y.] - als gedaagden en geïntimeerde - Hestia - als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 161047/CV EXPL 04-3066)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 9 juni 2004.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [X.] en [Y.] negen grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vordering van Hestia. Tevens hebben [X.] en [Y.] producties overgelegd. Deze bevinden zich niet in het procesdossier van [X.] en [Y.] doch wel in dat van Hestia.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft Hestia de grieven bestreden en producties overgelegd.
2.3. [X.] en [Y.] hebben een akte genomen en producties overgelegd, welke zich alleen in het procesdossier van Hestia bevinden.
2.4. Hestia heeft een antwoordakte genomen.
2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Met ingang van 16 juni 1985 is tussen de rechtsvoorgangster van Hestia enerzijds en [Y.] en haar ex-echtgenoot [A.] anderzijds een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning [adres] te [woonplaats]. Nadat [Y.] was gescheiden van Verkissen is zij gehuwd met [X.] en is [X.] van rechtswege medehuurder van deze woning geworden.
4.1.2. De in deze zaak relevante bepalingen uit de huurovereenkomst luiden als volgt:
Artikel 4:ter beschikkingstelling en aanvaarding
4.2 Bij het begin van de huur wordt door huurder en korporatie gezamenlijk een lijst van bevindingen over de toestand van de woning en van de daarin aanwezige voorzieningen/inventaris, opgemaakt. Zowel de huurder als de korporatie ontvangen een door beiden ondertekend exemplaar.
4.3 Voorzover op de in het vorige lid genoemde lijst van bevindingen niet anders is vermeld, of wanneer huurder of korporatie geen behoefte heeft aan een dergelijke lijst, wordt aangenomen dat de woning in goede staat van onderhoud verkeert en dat de voorzieningen naar behoren funktioneren, tenzij de huurder binnen één maand na het begin van de huur de korporatie schriftelijk melding maakt van alsnog gekonstateerde gebreken.
Artikel 10:het aanbrengen van veranderingen door de huurder
10.1 Indien de huurder veranderingen wil aanbrengen aan de woning, dan heeft hij daarvoor vóóraf toestemming van de korporatie nodig. …
…
10.4 Veranderingen die de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de korporatie heeft aangebracht zullen op eerste aanzegging van de korporatie door de huurder ongedaan worden gemaakt."
Artikel 13:het opleveren van de woning door de huurder
13.1 De huurder levert de woning bij het einde van de huurovereenkomst geheel ontruimd en in dezelfde staat van onderhoud op als hij deze bij het begin van de huurovereenkomst heeft aanvaard.
13.2 Tenzij anders is overeengekomen, zal de huurder alle veranderingen die hij aan de woning heeft aangebracht voor het einde van de overeenkomst ongedaan maken en de woning terugbrengen in de oorspronkelijke staat.
Wanneer de huurder nalaat de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen, machtigt hij de korporatie reeds nu voor alsdan de aangebrachte veranderingen op zijn kosten ongedaan te maken.
…
13.4 De korporatie heeft het recht alle goederen die na het inleveren van de sleutels in de woning blijken te zijn achtergelaten op kosten van de huurder te verwijderen en er zich van te ontdoen, tenzij het de korporatie bekend is dat de nieuwe huurder de goederen heeft overgenomen."
4.1.3. Bij de aanvang van de huurovereenkomst is tussen partijen geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt.
4.1.4. Tussen partijen is op 22 mei 2000 een zgn. Overname-overeenkomst m.b.t. overschrijving tot stand gekomen. In een daarbij behorend formulier Overschrijving heeft Hestia een overzicht gegeven van de door [X.] en [Y.] in de woning aangebrachte voorzieningen en de kosten die zij aan [X.] en [Y.] bij het einde van de huur in rekening zal brengen als de gebreken door Hestia dienen te worden hersteld. De totale herstelkosten zijn door Hestia begroot op f. 19.050,-- (€ 9.727,--).
4.1.5. [X.] en [Y.] hebben de huurovereenkomst met ingang van 15 januari 2003 opgezegd.
4.1.6. Uit een eerste inspectierapport d.d. 14 november 2002, door Hestia opgemaakt en ondertekend door de opzichter [B.], en een daarbij behorende bijlage die niet is ondertekend door Hestia maar wel door [X.] en de nieuwe huurder, blijkt dat [X.] en [Y.] een groot aantal herstellingen in de woning dienden te verrichten en dat [X.] en [Y.] voor een tweede inspectie contact zouden opnemen met Hestia.
4.1.7. De nieuwe huurder heeft de woning aanvaard omstreeks 28 mei 2003.
4.1.8. Bij inleidende dagvaarding van 17 mei 2004 heeft Hestia van [X.] en [Y.] betaling gevorderd van een bedrag van € 6.024,59, zijnde de kosten die Hestia heeft moeten maken om de door [X.] en [Y.] gehuurde woning weer in goede staat terug te brengen, te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 788,97 inclusief BTW en wettelijke rente. Na bij tussenvonnis van 9 juni 2004 een comparitie van partijen te hebben bevolen heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 8 december 2004 de vordering van Hestia geheel toegewezen. Daarbij heeft de kantonrechter onder meer overwogen – kort gezegd – dat het inspectierapport van 14 november 2002 verwijst naar een door de huurder ondertekende bijlage waarin de in eerste instantie door huurder te verrichten herstellingen zijn opgenomen, dat deze aanzienlijk zijn en corresponderen met de nota van eindafrekening van 29 april van 2003 welke bij de inleidende dagvaarding is gevoegd en dat de huurders door ondertekening van deze lijst er blijk van hebben gegeven dat zij op de hoogte waren van de zaken welke zij voor de oplevering dienden te herstellen alsmede de kosten het dit herstel indien dit door Hestia diende te worden uitgevoerd.
4.2. Ambtshalve overweegt het hof het volgende. De inleidende dagvaarding in deze zaak is uitgebracht op 17 mei 2004. In beginsel dient het geschil tussen partijen derhalve beoordeeld te worden overeenkomstig de bepalingen van titel 7.4. van het Burgerlijk Wetboek, welke per
1 augustus 2003 zijn ingevoerd. In dit geval is dat, op grond van het volgende, anders. Het geschil tussen partijen betreft de teruggave- en opleveringsplicht van de huurder bij het einde van de huurovereenkomst (artikel 7:224 lid 2 BW Pro). Ingevolge het bepaalde in artikel 208a van de Overgangswet Nieuw BW is artikel 7:224 lid 2 BW Pro niet van toepassing op huurovereenkomsten die gesloten zijn voor de inwerkingtreding van titel 7.4. van het Burgerlijk Wetboek per 1 augustus 2003. Dat is hier het geval, aangezien de huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen op 15 januari 1985. Voor deze gevallen blijven de tot 1 augustus 2003 geldende regels, zoals neergelegd in de artikelen 7A:1598 en 7A:1599 (oud) BW, hun gelding behouden. Dat brengt mee dat het onderhavige geschil dient te worden beoordeeld aan hand van laatstgenoemde bepalingen.
4.3. Het hof stelt voorop dat ingevolge het bepaalde in artikel 7A:1599 (oud) BW de huurder, nu geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben aanvaard, in welke staat hij het gehuurde ook weer dient terug te geven.
4.3.1. De grieven I en II bevatten de klacht dat de kantonrechter niet is ingegaan op het verweer van [X.] en [Y.] dat de opvolgend huurder, de heer [C.], de woning goed en mooi vond en de woning wilde accepteren in de staat waarin [X.] en [Y.] deze achterlieten alsmede dat de kantonrechter is voorbij gegaan aan de mededeling van [X.] en [Y.] dat de heren [D.] en [E.] bij dit gesprek aanwezig waren. [X.] en [Y.] stellen zich op het standpunt dat de kantonrechter hieruit had moeten afleiden dat de nieuwe huurder zich bereid had verklaard de in het gehuurde aangebrachte aanpassingen over te nemen. Van deze stelling hebben zij reeds in eerste aanleg bewijs aangeboden, aan welk bewijsaanbod de kantonrechter volgens [X.] en [Y.] ten onrechte voorbij is gegaan. Ook in hoger beroep bieden [X.] en [Y.] hiervan uitdrukkelijk bewijs aan. Verder hebben [X.] en [Y.] aangevoerd dat zij op aanwijzing van de opzichter van Hestia tezamen met de heer [E.] de pvc schroten hebben verwijderd, dat zij toen nogmaals aan de nieuwe huurders hebben gevraagd of zij nog iets moesten veranderen of afvoeren, maar dat de nieuwe huurders daarop zeiden dat alles kon blijven, dat ze het misschien nog konden gebruiken en als dat niet het geval was ze het zelf weg zouden gooien.
4.3.2. Nu [X.] en [Y.] uitdrukkelijk bewijs hebben aangeboden van hun stelling dat de nieuwe huurder zich bereid had verklaard de door hen in het gehuurde aangebrachte aanpassingen over te nemen, althans dat hij de woning accepteerde in de staat waarin zij deze achterlieten en dat Hestia daarvan op de hoogte was, zal het hof hen in de gelegenheid stellen hiervan bewijs te leveren.
4.4. Voor het geval [X.] in de bewijsvoering niet slagen overweegt het hof het volgende.
4.4.1. Met grief III en grief IV ten dele komen [X.] en [Y.] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet aannemelijk is dat een niet met name genoemde opzichter zou hebben aangegeven dat het voldoende zou zijn geweest om slechts de schroten te verwijderen.
4.4.2. [X.] en [Y.] hebben aangevoerd dat uit de door hen overgelegde bijlage bij de conclusie van antwoord blijkt dat de opzichter de heer [B.] was. [B.] heeft op 26 februari 2003 een bezoek aan de woning gebracht voor de eindopname. Omdat [X.] en [Y.] toen niet thuis waren hebben zij met de opzichter een nieuwe afspraak gemaakt voor een opname. Volgens [X.] en [Y.] hebben zij bij die opname met de opzichter andersluidende afspraken gemaakt over de staat waarin de woning bij het einde van de huur diende te worden opgeleverd en heeft de opzichter aangegeven dat alleen de betreffende schroten verwijderd dienden te worden, hetgeen ook is gebeurd. Bij deze opname was ook de heer [E.] aanwezig, die dit ook schriftelijk heeft bevestigd. Ook van deze stelling hebben zij bewijs aangeboden, welk aanbod de kantonrechter niet had mogen passeren. Tevens heeft de kantonrechter volgens [X.] en [Y.] miskend dat de opvolgende huurder de woning wilde aanvaarden zoals deze door hen was opgeleverd.
4.5. Met betrekking tot deze laatste stelling van [X.] en [Y.] verwijst het hof naar het hiervoor in rov. 4.3.2. overwogene.
4.5.1. Voorts overweegt het hof het volgende. Zowel bij de conclusie van antwoord in eerste aanleg als in hoger beroep hebben [X.] en [Y.] een zgn. "Bericht niet thuis" d.d. 26 februari 2003 van Hestia overgelegd in verband met het verrichten van een opname in de woning. In dit bericht heeft Hestia aan [X.] en [Y.] medegedeeld dat zij zo spoedig mogelijk contact dienden op te nemen met [B.] en is tussen haakjes vermeld "Opmerking kunststof schrootjes dienen verwijderd te zijn." Deze schrootjes bevinden zich, naar blijkt uit het bij de inleidende dagvaarding overgelegde overzicht van de herstelkosten, in de plafonds van het halletje en de badkamer. Nu [X.] en [Y.] van hun stelling dat zij met de heer [B.] van Hestia andersluidende afspraken hebben gemaakt over de staat waarin de woning bij het einde van de huur diende te worden opgeleverd, inhoudende dat alleen de pvc schroten verwijderd dienden te worden, uitdrukkelijk bewijs aanbieden zal het hof hen hiertoe in de gelegenheid stellen.
4.5.2. In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
laat [X.] en [Y.] toe te bewijzen dat de nieuwe huurder zich bereid had verklaard de door hen in het gehuurde aangebrachte aanpassingen over te nemen, althans dat hij de woning accepteerde in de staat waarin zij deze achterlieten en dat Hestia daarvan op de hoogte was;
voor het geval [X.] en [Y.] in deze bewijsopdracht niet slagen:
laat [X.] en [Y.] toe te bewijzen dat zij met de opzichter van Hestia andersluidende afspraken hebben gemaakt over de staat waarin de woning bij het einde van de huur diende te worden opgeleverd, inhoudende dat alleen de pvc schroten verwijderd dienden te worden;
bepaalt, voor het geval [X.] en [Y.] bewijs door getuigen willen leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. W.H.B. den Hartog Jager als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rolzitting van 25 juli 2006 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n) in de periode september en oktober 2006;
bepaalt dat de procureur van [X.] en [Y.] bij zijn opgave op genoemde rolzitting een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de procureur van [X.] en [Y.] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Koens, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 11 juli 2006.