Uitspraak
typ. SvM
rolnr. C0500112/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 4 juli 2006,
gewezen in de zaak van:
de stichting WOONSTICHTING HERTOG HENDRIK VAN LOTHARINGEN,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 15 december 2004,
procureur: mr. I.C.K. Mol,
tegen:
[X.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. G. de Jong,
[Y.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
niet verschenen,
op het hoger beroep van de door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnissen van 8 januari 2004 en 16 september 2004 tussen appellante - HHvL - als eiseres en geïntimeerden – [X.] (in enkelvoud) – als gedaagden.
Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 296145, rolnr. 3131/03)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft HHvL zeven grieven aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog algehele toewijzing van het door haar gevorderde.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [X.] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Ingevolge een schriftelijke huurovereenkomst d.d. 19 december 1997 huurt [X.] van HHvL de woning gelegen aan de [adres].
4.1.2. In artikel 5.1 van het op de huurovereenkomst van kracht zijnde huurreglement is bepaald dat de huurder het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming zal gebruiken.
4.1.3. Op 8 januari 2003 heeft de politie in de woning van [X.] een inval gepleegd in verband met verboden wapenbezit. Daarbij heeft de politie op de zolderverdieping van het gehuurde een hennepkwekerij aangetroffen en deze vervolgens ontmanteld. Het aantal aangetroffen hennepplanten was ongeveer 90. In verband hiermee is [X.] strafrechtelijk veroordeeld.
4.1.4. Ook op 9 juni 1999 heeft de politie in de door [X.] gehuurde woning [adres] een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen (prod. 7 akte van 4 maart 2004).
4.1.5. In verband met het aantreffen van de hennepkwekerij op 8 januari 2003 heeft HHvL [X.] gedagvaard voor de kantonrechter te Eindhoven en kort gezegd (onder meer) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.
4.1.6. Bij tussenvonnis van 8 januari 2004 heeft de kantonrechter HHvL te bewijzen opgedragen feiten en omstandigheden waaruit kan blijken dat de omstandigheden rondom de hennepkwekerij ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
4.1.7. Met betrekking tot voormelde bewijsopdracht heeft op 6 april 2004 de enquête plaatsgevonden, waarbij drie getuigen zijn gehoord. Op 9 juni 2004 heeft de contra-enquête plaatsgevonden, waarbij één getuige is gehoord.
4.1.8. Bij eindvonnis van 16 september 2004 heeft de kantonrechter geoordeeld dat HHvL in de bewijslevering niet is geslaagd en de vorderingen van HHvL afgewezen.
4.2. Nu de inleidende dagvaarding is uitgebracht op 24 april 2003 dient het geschil tussen partijen ingevolge artikel 205 van Pro de Overgangswet Nieuw BW te worden beoordeeld met toepassing van het huurrecht zoals dat gold vóór 1 augustus 2003.
4.3. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis d.d.
8 januari 2004 onder meer overwogen:
"...
5. Het hebben van een hennepkwekerij in de woning
is op zich onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat gedaagden geen goede huurders zouden zijn. Het gedrag van een huurder gaat een verhuurder pas aan als het gedrag overlast, schade of gevaar veroorzaakt of de aanzienlijke kans op een en ander of als het op relevante wijze in strijd is met het huurcontract. ...
6. De enkele omstandigheid dat gedaagden met de hennepkwekerij een centje wilde bijverdienen is onvoldoende om aan de hennepteelt een bedrijfsmatig karakter toe te kennen en is derhalve onvoldoende om aan te nemen dat gedaagden het gehuurde hebben gebruikt voor een ander doel dan waarvoor het was bestemd, te weten bewoning.
7. De enkele bewering dat het een feit van algemene bekendheid is dat een hennepkwekerij (in welke omvang dan ook) een aanzienlijk risico van overlast en gevaar met zich meebrengt, overtuigt de kantonrechter niet. Op geen enkele wijze is, bijvoorbeeld door een rapport van een deskundige of een energiebedrijf, aangetoond dat de ten processe bedoelde hennepkwekerij een ernstige gevaarzettende situatie vormde.
..."
In het eindvonnis heeft de kantonrechter onder meer overwogen:
"...
4.1. Een hennepkwekerij is niet van zichzelf gevaarlijk, of schade- of overlastveroorzakend, zoals een deskundige getuige in de stukken heeft opgemerkt. Daarom valt niet in te zien dat feiten van algemene ervaring beslissend kunnen zijn.
...
4.4. De omstandigheid dat hennep kweken strafbaar is, is niet zonder meer een grond dat als wanprestatie aan te merken; daarvoor zou gesteld en aannemelijk gemaakt moeten worden dat hennep kweken anders moet worden beoordeeld dan het geval dat in een woning gestolen goed verborgen wordt of dat een woning voor een wederrechtelijke vrijheidsberoving of een mishandeling gebruikt wordt; gevallen waarin het als onverdedigbaar voorkomt het strafbare gedrag zonder meer als wanprestatie jegens de verhuurder te beschouwen.
...
4.6. Het feit dat een hennepkwekerij als bedrijf moet worden aangemerkt – dat is in casu overigens niet zonder meer vast te stellen – leidt evenmin zonder meer tot de conclusie dat een huurder wanprestatie pleegt. Op het verbod een bedrijf in een woning te onderhouden komt de verhuurder alleen een beroep toe als daardoor gevaar, overlast of schade ontstaat of dreigt; kortom als daardoor enig relevant belang van de verhuurder geschaad wordt.
..."
4.4. De grieven van HHvL richten zich tegen deze rechtsoverwegingen, tegen de in het tussenvonnis gegeven bewijsopdracht en tegen de beslissingen in het eindvonnis van de kantonrechter.
4.5. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke beoordeling omdat zij het geschil tussen partijen in volle omvang ter herbeoordeling aan het hof voorleggen.
Kernpunt van het geschil is de vraag of de exploitatie van de bij [X.] aangetroffen hennepkwekerij moet worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.6. Bij de beoordeling van deze vraag stelt het hof voorop dat uit artikel 6:265 BW Pro volgt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van één van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden en de belangen van partijen over en weer (vgl. HR 10 augustus 1992, NJ 1992/715). Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst met haar gevolgen voor de huurder van woonruimte te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming (ook) worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder (HR 30 november 1984, NJ 1985/232).
4.7. Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat de aanwezigheid en exploitatie van een hennepkwekerij zoals deze in de woning van [X.] is aangetroffen in beginsel een toerekenbare tekortkoming oplevert.
De commerciële motieven voor de exploitatie blijken mede uit de verklaring van [X.] dat de opbrengst niet alleen voor eigen gebruik is, dat hij een hoeveelheid wil verkopen en voorts dat hij wel weet dat een kilo zo’n 6000 gulden opbrengt.
De aard en omvang van deze commerciële activiteiten zijn reeds voldoende om tekortkomingen aan te nemen, die de ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen rechtvaardigen. De woonbestemming van het gehuurde brengt mee dat de woningstichting deze tekortkomingen niet behoeft te dulden. Van bijzondere omstandigheden die dit anders maken is niet gebleken, zodat de door de kantonrechter verlangde bewijslevering niet kan worden verlangd.
4.8. In het algemeen levert de exploitatie van een dergelijke hennepkwekerij in een woning als de onderhavige bovendien een verhoogd risico op voor brand, wateroverlast en/of andere schade. Dit risico hangt samen met het feit dat voor de inrichting van een hennepkwekerij ten minste aanpassingen nodig zijn aan de elektrische installatie. Als gevolg van deze wijzigingen zijn veiligheidsmaatregelen nodig teneinde gevaar voor brand, schade of ander nadeel te voorkomen.
In dit verband is van belang dat door het illegale en heimelijke karakter van de huishennepteelt iedere regelgeving en controle van terzake kundige instanties ontbreekt.
Het voorgaande wordt ondersteund door de stukken die door HHvL in het geding zijn gebracht, met name de brief van ir. [A.], directeur van het Nutsbedrijf Regio Eindhoven (NRE) d.d. 18 februari 2004 (overgelegd als prod. 5 bij de akte).
Voorts neemt het hof hierbij in aanmerking de getuigenverklaring van [B.], manager elektriciteit NRE Netwerk. Deze getuige heeft als volgt verklaard:
"Waar het gevaar van al die hennepkwekerijen op neer komt is, dat de draden die men gebruikt om voorschakelapparatuur en lampen aan te sluiten te dun is en van het verkeerde type voor de belasting die ze moeten kunnen hebben en voor de omgeving. Daar zijn NEN-voorschriften voor en die worden dan genegeerd. Het gevolg van die te dunne bedrading is dat het gevaar van overbelasting en elektrocutie ontstaat. Bovendien wordt niet voldaan aan de normen voor aanrakingsveiligheid. Je zou voor een veilige hennepkwekerij de normen kunnen aanhouden voor kassen. Een hennepkwekerij is niet per definitie gevaarlijk, maar is gevaarlijk omdat hij vaak ondeskundig aangesloten wordt, dat wil zeggen met name vanwege te dunne bedradingen. ... ".
Verder heeft deze getuige verklaard dat bij de hennepkwekerijen die hij heeft gezien niet wordt voldaan aan de voorschriften die lampen moeten hebben voor de afstand die ze moeten hebben tot brandbaar materiaal, dat als de stop wordt verzwaard in verband met de zwaardere belasting die de lampen geven ook de toeleidende bedrading dikker moet zijn en voorts dat het vochtgehalte van de lucht om een bepaald soort verbindingen vraagt.
In dit verband is ook de verklaring van de getuige [D.] van belang. Hij heeft verklaard dat hij in de [adres] de bedrading heeft aangetroffen waarmee elektriciteit van de hoofdader werd afgetapt. Volgens de getuige was dat niet de professionele draad die door NRE wordt gebruikt doch een betrekkelijk dunne kabelsoort.
De getuige [C.], rechercheur politie Brabant Zuid-Oost, heeft verklaard dat er in de regio Brabant Zuid-Oost in een jaar tijd 620 gevallen van hennepkwekerij aan Interpol zijn gemeld en dat in 38 van die gevallen brand is uitgebroken waarvan de technische recherche als oorzaak heeft vastgesteld: oververhitting van het elektrisch systeem bij een hennepkwekerij. Tevens heeft deze getuige verklaard dat het vaak voorkomt dat degenen die zo’n kwekerij onderhouden zich intimiderend opstellen tegenover buurtbewoners door hen te bedreigen om ze af te houden van melding aan de politie.
4.9. Op geen enkele wijze is door [X.] onderbouwd dat er ten aanzien van de in zijn woning geëxploiteerde hennepkwekerij géén sprake was van een verhoogd risico.
Verder geldt ook voor de onderhavige hennepkwekerij van [X.] dat ondeskundige aanpassingen aan de elektriciteitsvoorziening waren getroffen, nu [X.] ten overstaan van de politie heeft verklaard dat hij in de meterkast een zwaardere stop heeft aangebracht. Voorts blijkt uit het proces-verbaal van 8 januari 2003 dat de politie in de woning van [X.] 10 assimilatielampen, 10 transformatoren, 4 contactdozen en een tijdklok in beslag heeft genomen (prod. 5 cvr). Daar komt bij dat door het heimelijke karakter van de kwekerij iedere controle op het punt van de veiligheid ontbrak.
Voor het risico van brand (en wateroverlast) geldt eveneens dat niet doorslaggevend is dat het gevaar zich niet daadwerkelijk heeft gerealiseerd. Voldoende is dat [X.] door het aanwezig hebben van een hennepkwekerij in de gehuurde woning de mogelijkheid heeft geschapen dat HHvL en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden.
4.10. Van HHvL kan evenmin worden verlangd dat zij het risico op schade door brand en wateroverlast en ander nadeel, zoals in het voorgaande is omschreven, gedoogt.
Hoewel op zichzelf niet van doorslaggevend belang is dat het houden van een hennepkwekerij een strafbare activiteit is behoeft HHvL tenslotte niet te accepteren dat haar woningen – in het algemeen in de sfeer van sociale woningbouw - worden gebruikt voor commerciële activiteiten die tevens crimineel van aard zijn (namelijk strijdig met artikel 3 lid 1 van Pro de Opiumwet).
4.11. In het licht van het voorgaande moet de exploitatie van de hennepkwekerij door [X.] worden aangemerkt als een ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (in het bijzonder de bepalingen hiervoor genoemd onder 4.1), die de ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen rechtvaardigt. De tekortkoming kan bepaald niet als van geringe betekenis in de zin van 6:265 BW worden aangemerkt en evenmin kan gezegd worden dat de bijzondere aard van de tekortkoming aan de ontbinding in de weg staat. Bij de afweging van de belangen heeft het hof het woonbelang en de overige – hierna te noemen – belangen van huurders meegewogen, en deze te licht bevonden ten opzichte van de belangen van de woonstichting.
4.12. Het voorgaande betekent dat de grieven van HHvL gegrond zijn. Het slagen van de grieven brengt mee dat het hof de in eerste aanleg verworpen en niet behandelde gronden die in hoger beroep niet zijn prijsgegeven, opnieuw dient te beoordelen, voor zover het hoger beroep de toewijsbaarheid van die vordering opnieuw aan de orde stelt.
4.13. Dienaangaande overweegt het hof als volgt.
Voor toewijzing van een ontbindingsvordering als de onderhavige is een waarschuwing en/of ingebrekestelling niet vereist. Het gaat hier om een huurovereenkomst die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Indien een partij tekort is geschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee kan de tekortkoming in het verleden niet ongedaan worden gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Dat brengt mee dat ontbinding ook mogelijk is zonder dat sprake is van verzuim (zie onder meer HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255 m.nt. J.H.). De omstandigheid dat in de huurovereenkomst niet uitdrukkelijk een contractueel beding is opgenomen dat hennepteelt verbiedt maakt dit niet anders, nu uit artikel 5.1. van het op de huurovereenkomst toepasselijke huurreglement voortvloeit dat het gehuurde uitsluitend een woonbestemming heeft. Een voorafgaande waarschuwing door HHvL aan het adres van [X.] was dan ook niet nodig.
4.14. Naar het oordeel van het hof heeft [X.] geen, althans onvoldoende, bijzondere omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat de ontbindingsvordering van HHvL alsnog op grond van het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW Pro dient te worden afgewezen. De enkele stelling van [X.] dat HHvL bij het aantreffen van een hennepkwekerij niet in alle gevallen overgaat tot ontbinding van de huurovereenkomst is daarvoor onvoldoende. Deze andere gevallen staan niet ter beoordeling van het hof.
De omstandigheid dat de gezondheid van [X.] ernstig te lijden heeft onder de dreigende ontruiming is een omstandigheid die gelegen is binnen zijn eigen risicosfeer, nu [X.] de verslechtering van zijn gezondheidstoestand had kunnen voorkomen door af te zien van het kweken van hennep in de van HHvL gehuurde woning. Dat geldt ook voor de stelling van [X.] dat hij als gevolg van de ontruiming dakloos wordt en zijn sociaal welbevinden ernstig onder druk komt te staan. Overigens acht het hof de gestelde gezondheidssituatie – hyperventilatie en paniekstoornissen – ontoereikend om daaraan het gevolg te verbinden dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden ontbonden en de ontruiming niet zou kunnen worden gelast.
4.15. Ook de omstandigheid dat [X.] spijt heeft van zijn gedraging en dat HHvL niet bevreesd behoeft te zijn voor herhaling nopen niet tot een andere conclusie. Dat geldt ook voor de stelling van [X.] dat het kweken van hennep niet tot gevolg heeft gehad dat schade is ontstaan in de woning.
Bij het hiervoor overwogene speelt ook een rol dat eerder, in 1999, in de door [X.] van HHvL gehuurde woning een hennep- kwekerij is aangetroffen. Derhalve kan ervan worden uitgegaan dat [X.] terdege van de risico’s van het kweken van hennep in de woning op de hoogte was. Voor respijt in de vorm van een terme de grâce vindt het hof geen aanleiding, nog daargelaten of zodanige terme de grâce kan voorzien in de ontstane situatie nu geen sprake is van een ‘alsnog’ aan zijn verplichtingen te voldoen als bedoeld in artikel 7:280 BW Pro.
Met betrekking tot de stelling van [X.] dat HHvL er voetsstoots vanuit gaat dat veel woningzoekenden op de wachtlijst voor woonruimte de onderhavige woning wensen te huren en bereid zijn zich als goed huurder te gedragen overweegt het hof ten slotte dat het een feit van algemene bekendheid is dat de wachttijd voor woonruimte enige jaren beslaat, zodat het voor de hand ligt dat vele woningzoekenden voor de woning van [X.] in aanmerking wensen te komen.
4.16. Het vorenstaande leidt ertoe dat de stellingen
van [X.] dienen te worden verworpen. Het hof zal de von-
nissen waarvan beroep vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van HHvL alsnog toewijzen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn door het hof zal worden bepaald op twee weken na de betekening van het arrest.
[X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt de vonnissen waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen HHvL en [X.] geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres];
veroordeelt [X.] om binnen twee weken na betekening van het onderhavige arrest de voormelde woning te ontruimen met al de zijnen en het zijne en al diegenen die van zijnentwege het gehuurde occuperen en ter vrije beschikking van HHvL te stellen met machtiging van HHvL om de bevolen ontruiming zelf op kosten van [X.] te doen uitvoeren;
veroordeelt [X.] tot betaling aan HHvL van een bedrag per maand, welk bedrag gelijk is aan de door [X.] laatstelijk verschuldigde huurpenningen per maand, zulks tot aan de dag van ontruiming voor zover deze is gelegen na de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
veroordeelt [X.] in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van HHvL als volgt:
- voor wat betreft de eerste aanleg: op € 366,16 voor
verschotten en op € 360,-- voor gemachtigdensalaris;
voor wat betreft het hoger beroep: op € 327,99 voor
verschotten en op € 894,-- voor salaris van de procureur;
verklaart de voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Koens, Van Etten en Den Hartog Jager en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 4 juli 2006.