Uitspraak
typ. ML
rolnr. KG C0501270/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 10 januari 2006,
gewezen in de zaak van:
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting WOONMAATSCHAPPIJ MAASLAND,
gevestigd te Ravenstein, gemeente Oss,
appellante bij exploot van dagvaarding van
13 september 2005,
procureur: mr. J.E. Lenglet,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [plaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. J.F.H. Hulshuizen,
op het hoger beroep van het door de rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Boxmeer gewezen vonnis
in kort geding van 16 augustus 2005 tussen appellante
- Maasland - als eiseres en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. CV.406918/655/05)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis in kort geding.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft Maasland, met verwijzing naar de appeldagvaarding, drie grieven aangevoerd
en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis in kort geding waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van haar vordering. Tevens heeft Maasland bij akte producties overgelegd.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en producties overgelegd.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar het exploot van dagvaarding.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Sedert [datum 1] is [geïntimeerde] huurder van de aan Maasland in eigendom toebehorende woning, staande en gelegen aan [adres 1] te [plaats]. Aanvankelijk werd de woning gehuurd door [geïntimeerde] tezamen met een broer, doch de broer van [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst reeds op [datum 2] (gedeeltelijk) opgezegd.
4.1.2. Ingevolge het bepaalde in artikel 2 van Pro de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om voor de huurder als woonruimte te dienen.
4.1.3. Op [datum 3] heeft de politie in de woning van [geïntimeerde] een complete hennepkwekerij met de daarbij behorende professionele apparatuur aangetroffen. Op de slaapkamer van de woning trof de politie 5,85 kilogram hennep aan. De kwekerij is vervolgens ontmanteld.
4.1.4. Op [datum 4] heeft Maasland [geïntimeerde] gewaarschuwd voor de gevolgen van het kweken van hennep in de van haar gehuurde woning. Voor zover hier van belang luidde bedoelde brief als volgt:
"...
Door het telen van hennep in uw woning wordt de bestemming van het gehuurde veranderd. Een dergelijke handelswijze kunnen wij niet tolereren. De woning wordt in dat geval door u namelijk niet bewoond zoals een goed huurder betaamt.
Woonmaatschappij Maasland treedt hard op tegen de teelt van softdrugs en de handel in soft- en/of harddrugs vanuit haar woningen.
Dit houdt in dat wij, zonder voorafgaande kennisgeving, zullen overgaan tot het opstarten van een procedure tot ontbinding van het huurcontract, indien bekend wordt dat opnieuw handel en/of teelt van soft- en/of harddrugs in deze woning plaatsvindt.
..."
4.1.5. Bij een onderzoek in de woning van [geïntimeerde] op zondag [datum 5] heeft de politie op de zolderverdieping een sporttas met daarin 950 gram gedroogde hennep aangetroffen alsmede resten van hennep. Elders in de woning trof de politie een potje met een geringe hoeveelheid hennep en vloeitjes aan, een geringe hoeveelheid cocaïne alsmede een luchtdrukpistool, een schoonmaakset ten behoeve van een vuurwapen en een busje wapenolie. De betreffende goederen zijn door de politie in beslag genomen.
4.1.6. Bij exploot van 14 juli 2005 heeft Maasland jegens [geïntimeerde] een procedure tot het treffen van voorlopige voorzieningen aanhangig gemaakt en, kort gezegd, onmiddellijke ontruiming van de woning gevorderd. Bij het beroepen vonnis heeft de kantonrechter te Boxmeer de vordering van Maasland afgewezen.
4.2. Maasland kan zich met deze beslissing niet verenigen en heeft hiertegen drie grieven aangevoerd. De grieven leggen het hele geschil aan het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.3. Met betrekking tot het spoedeisende karakter van de vorderingen van Maasland overweegt het hof het volgende. Maasland heeft zich erop beroepen dat de ernstige toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en dat de ontbinding in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Maasland stelt zich op het standpunt dat haar woningen uitsluitend een woondoel hebben. [geïntimeerde] maakt misbruik van de woning door daarin hennep te telen en te verhandelen. De aan [geïntimeerde] verhuurde woning is een zeer gewilde woning en Maasland wenst deze woning zo spoedig mogelijk te verhuren aan huurders die wel bereid zijn om de woning uitsluitend als woning te gebruiken.
4.3.1. [geïntimeerde] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep het spoedeisende karakter van de vorderingen van Maasland bestreden. Hij heeft in hoger beroep herhaald dat de hennepkwekerij in 2004 is ontmanteld en dat niet is gebleken dat sedertdien buurtbewoners enige overlast ondervinden of een met de huurovereenkomst strijdige situatie bestaat.
4.3.2. Het hof overweegt hieromtrent het volgende. De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening dient te worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak (HR 29 november 2002, NJ 2003/78).
4.3.3. Voor wat betreft deze belangenafweging stelt het hof voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om die reden moet telkens van geval tot geval en met inachtneming van alle betrokken belangen worden beoordeeld of er voldoende (zwaarwegende) bijzondere omstandigheden zijn, die de toepassing van een dergelijke - in de praktijk vaak definitieve - maatregel rechtvaardigen. Te dien aanzien wordt het volgende overwogen.
4.3.4. Vast staat dat in [datum 6] in de woning van
[geïntimeerde] een professionele hennepkwekerij is aangetroffen, die vervolgens ontmanteld is. [geïntimeerde] heeft de stelling van Maasland dat daarbij 5,85 kilogram hennep werd aangetroffen niet bestreden. Evenals de kantonrechter heeft overwogen is het hof van oordeel dat de aanwezigheid en exploitatie van hennep op voormelde schaal, in het bijzonder het commerciële karakter (de hennep was kennelijk niet voor eigen gebruik bestemd) en de gevaarzetting (brand- en ontploffingsgevaar, wateroverlast), aan de zijde van [geïntimeerde] een ernstige toerekenbare tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. Een dergelijke toerekenbare tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en levert in beginsel voldoende grond op voor het toewijzen van de ontruimingsvordering.
4.4. Na de ontmanteling van de hennepkwekerij in [datum 6] heeft Maasland [geïntimeerde] bij brief van [datum 4] ernstig gewaarschuwd voor de gevolgen van het kweken van hennep in de gehuurde woning en de handel in hennep vanuit de woning. Het hof leidt hieruit af dat Maasland [geïntimeerde] nog een laatste kans wilde geven zich als een goed huurder te gedragen. Dat brengt mee dat de vordering tot ontruiming alleen toewijsbaar kan zijn indien komt vast te staan dat [geïntimeerde] wederom tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.4.1. Op [datum 5] is in de woning van [geïntimeerde] een sporttas met daarin 950 gram gedroogde hennep aangetroffen. [geïntimeerde] heeft niet weersproken dat daarbij tevens werd waargenomen dat zich in de woning restanten van hennepplanten bevonden alsmede plantenbakjes bestemd voor de teelt van hennep. Voor de aanwezigheid van de voormelde hoeveelheid hennep heeft [geïntimeerde] geen verklaring gegeven.
4.4.2. Bij de beantwoording van de vraag of ook deze tekortkoming voldoende grondslag biedt voor een onverwijlde ontruiming bij voorlopige voorziening zijn naar het oordeel van het hof de volgende feiten en omstandigheden van belang.
4.4.3. Maasland heeft zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] voorafgaand aan de inval door de politie op
[datum 5] wederom in de woning een hennepkwekerij heeft geëxploiteerd, maar die stelling heeft zij naar het oordeel van het hof niet, althans niet voldoende aannemelijk gemaakt. Maasland heeft weliswaar onder meer aangevoerd dat begin [datum 7] in haar opdracht een warmtemeting bij het perceel [adres 1] te [plaats] is verricht, waarbij een duidelijke verhoging in warmte werd geconstateerd in vergelijking met andere woningen in de directe nabijheid, maar de gegevens waarop Maasland haar stelling heeft gebaseerd heeft zij niet overgelegd.
4.4.4. Met betrekking tot de stelling van Maasland dat zij in de woning van [geïntimeerde] plantenbakjes bestemd voor de teelt van hennepplanten heeft aangetroffen overweegt het hof dat uit een door Maasland overgelegde brief van [datum 7] van [persoon 1] van de politie Brabant-Noord, district Land van [plaats] blijkt dat het bij de ontmanteling van een hennepplantage gebruikelijk is dat de bij de teelt gebruikte plantenbakjes in de woning achterblijven (prod. 2 akte Maasland). Uit deze brief blijkt ook dat niet alle bij de hennepteelt gebruikte apparatuur vatbaar is voor inbeslagname.
4.4.5. Voor wat betreft de in de woning aangetroffen restanten hennep heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat het gaat om restanten van de in [datum 6] ontmantelde hennepkwekerij. Evenals Maasland acht het hof dit niet aannemelijk. Uit voormelde brief van de politie Brabant-Noord blijkt dat na het aantreffen van een hennepplantage alle planten en restanten worden meegenomen door de politie. Anderzijds rechtvaardigt de enkele aanwezigheid van restanten hennep niet de conclusie dat [geïntimeerde] kort voor [datum 5] in de woning een hennepkwekerij exploiteerde. In kort geding is voor bewijslevering geen plaats.
4.4.6. Aan Maasland moet worden nagegeven dat de aanwezigheid in de woning van 950 gram hennep, indien zulks komt vast te staan, een strafbaar feit oplevert. Nu gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] softdrugs aan huis heeft verkocht of dat in de directe woonomgeving van [geïntimeerde] overlast is ontstaan door een toeloop van verslaafden, is het hof van oordeel dat het strafbare gedrag geen weerslag heeft op het verhuurde.
4.5. Uit het vorenstaande vloeit voort dat geen sprake
is van een zwaarwegende tekortkoming die de onmiddellijke ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het hoger beroep faalt derhalve.
Als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij zal Maasland worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis in kort geding waarvan beroep;
veroordeelt Maasland in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op E. 244,-- aan verschotten en E. 894,-- aan salaris procureur, op de voet van het bepaalde in artikel 243 Rv Pro (artikel 57b oud Rv) te voldoen aan de griffier van dit hof.
Dit arrest is gewezen door mrs. Koens, Van Etten en Den Hartog Jager en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 10 januari 2006.