Uitspraak
typ. ML
rolnr. C0500221/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 21 februari 2006,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT], h.o.d.n. [BEDRIJF 1],
wonende te [plaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van
1 februari 2005,
procureur: mr. L.R.G.M. Spronken,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [GEÏNTIMEERDE],
gevestigd te [plaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep van de door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg gewezen vonnissen van 7 juli 2004 en 22 december 2004 tussen appellant - [appellant] - als gedaagde en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 299637-CV-04/1496)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en het eerdere tussenvonnis van 14 april 2004.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde].
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en producties overgelegd.
2.3. Partijen hebben schriftelijke pleitnotities overgelegd en nadien op elkaars pleitnotities gereageerd.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Ingevolge een schriftelijke huurovereenkomst d.d. [datum 1] heeft [appellant] met ingang van [datum 2] voor de duur van 1 jaar en 8 maanden van [geïntimeerde] in onderhuur ca 100m² bedrijfsruimte, gelegen nabij het [adres 1] te [plaats], deel uitmakend van het object waarin een Aldi-supermarkt is gevestigd. In artikel 3.1. van de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat na het verstrijken van de eerste huurperiode de overeenkomst wordt verlengd met vijf jaar.
4.1.2. [appellant] heeft in de van [geïntimeerde] gehuurde bedrijfsruimte een slagerij gevestigd.
4.1.3. Bij aangetekende brief van [datum 3] heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd met ingang van [datum 4]. Daarbij heeft [geïntimeerde] aan [appellant] medegedeeld dat de door [appellant] gehuurde ruimte door Aldi duurzaam in gebruik zal worden genomen als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 (oud) BW en dat Aldi dringend behoefte heeft aan deze ruimte aangezien zij voornemens is de door [appellant] gehuurde ruimte bij de winkelruimte van de Aldi-markt te voegen.
4.1.4. [appellant] heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst. Vervolgens heeft [geïntimeerde] tegen [appellant] een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst aanhangig gemaakt. Bij tussenvonnis van 7 juli 2004 heeft de kantonrechter te Tilburg [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld het gestelde dringende eigen gebruik nader te onderbouwen en zich uit te laten over (de rechtsgeldigheid van) de opzegging van de huurovereenkomst per [datum 4]. Bij eindvonnis van 22 december 2004 heeft de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vastgesteld op [datum 5] en, kort gezegd, [appellant] veroordeeld de bedrijfsruimte met ingang van dat tijdstip te ontruimen. De kantonrechter heeft dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.2. Ten aanzien van de opzegging van de huurovereenkomst per [datum 4] stelt het hof het volgende voorop. Evenals de kantonrechter gaat het hof ervan uit dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd per
[datum 4]. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, [appellant] zich heeft verenigd met de visie van [geïntimeerde] dat de met ingang van [datum 2] tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst van onderhuur een overeenkomst van twee jaar of korter is, waarop ingevolge het bepaalde in artikel 7:301 lid 1 BW de artikelen 7:291 tot en met 7:300 BW niet van toepassing zijn, doch dat door het gebruik van het gehuurde langer dan twee jaar van rechtswege een overeenkomst van vijf jaar geldt, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering komen, op welke overeenkomst als gevolg van het bepaalde in artikel 7:301 lid 2 BW slotzin de artikelen 7:291 tot en met 7:300 BW wel van toepassing zijn.
Verder is van belang dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst heeft opgezegd op de grond dat zij het door [appellant] gehuurde bij de winkelruimte van Aldi-markt wil voegen (artikel 7:296 lid 1 sub b BW). Anders dan [appellant] heeft gesteld is derhalve geen sprake van opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] op de grond dat zij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie (artikel 7:220 lid 4 BW).
4.3. In zijn tussenvonnis van 7 juli 2004 heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat de door [geïntimeerde] overgelegde stukken en de door haar gegeven toelichting omtrent de aard en inhoud van haar activiteiten in relatie tot de andere vennootschappen van het Aldi-concern en de Aldi-markten de conclusie rechtvaardigen dat [geïntimeerde] door uitbreiding van de winkelruimte ten behoeve van de daarin gevestigde Aldi-markt, waarmee zij zo al niet kan worden vereenzelvigd dan toch in elk geval in belangrijke mate is gelieerd, haar eigen belang dient en dat sprake is van persoonlijk in gebruik nemen.
Tegen deze overweging van de kantonrechter richt zich de eerste grief. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] het gehuurde persoonlijk in gebruik gaat nemen. Daarbij heeft [appellant] aangevoerd dat de voorstellen voor de veranderingen aan het gehuurde afkomstig zijn van Aldi Vastgoed B.V. (waarvan Aldi Holding B.V. te Best enig aandeelhouder is, terwijl [persoon 1] van zowel Aldi Holding B.V. als [geïntimeerde] enig bestuurder is), dat hij met Aldi Vastgoed B.V. heeft onderhandeld over een vervangende huurruimte, doch dat de bouwtekeningen zijn gemaakt ten behoeve van Aldi-markt te [plaats], een nevenvestiging van Aldi Best B.V. Aldi-markt valt niet rechtstreeks onder [geïntimeerde].
4.3.1. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:296 lid 1 sub b BW kan de rechter, indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de in artikel 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst geldt of is aangegaan, de vordering slechts toewijzen op de grond dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Derhalve dient de vraag te worden beantwoord of Aldi-markt, feitelijk gebruikster van de bedrijfsruimte, in zodanige mate vereenzelvigd kan worden met [geïntimeerde] dat het gebruik door Aldi-markt ook kan worden opgevat als persoonlijk gebruik door [geïntimeerde].
4.3.2. Als hoofdregel heeft te gelden dat persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuurder als eigen gebruik kan gelden indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient (HR 20 september 1985, NJ 1986, 261).
Uit een door [geïntimeerde] overgelegd uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel blijkt dat tot de bedrijfsomschrijving van [geïntimeerde] onder meer behoort het aan- en verkopen van onroerende goederen, huur- en verhuur en het doen bouwen en exploiteren van onroerende goederen alsmede het verhandelen en im- en exporteren van levensmiddelen, hetgeen [appellant] niet heeft weersproken. Evenmin heeft [appellant] weersproken dat de vastgoedportefeuille van de Aldi-organisatie is ondergebracht bij [geïntimeerde] en Aldi Vastgoed B.V., dat de directie over [geïntimeerde] en Aldi Vastgoed B.V. wordt gevoerd door Aldi Holding, dat de exploitatie van de Aldi-markten geschiedt door regionaal gespreide exploitatie B.V.´s - in dit geval wordt de winkelruimte door [geïntimeerde] onderverhuurd aan Aldi Best B.V. - en dat de activiteiten van Aldi Holding, [geïntimeerde] en Aldi Best B.V. zijn gericht op dezelfde doelstelling: het (doen) exploiteren van Aldi-markten. In aanmerking nemende dat uit een brief van de Belastingdienst Grote ondernemingen Arnhem d.d.
[datum 6] (prod. 3 tbv cvpp) blijkt dat de fiscale eenheid Aldi inkoop B.V., [geïntimeerde] en [bedrijf 2] onder meer bestaat uit Aldi B.V., is naar het oordeel van het hof de conclusie gerechtvaardigd dat het eigen belang van [geïntimeerde] wordt gediend door het gehuurde in gebruik te geven aan Aldi-markt en dat dit gebruik heeft te gelden als eigen gebruik door [geïntimeerde]. Derhalve faalt de grief.
4.4. Met de derde grief richt [appellant] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] het dringende eigen gebruik aannemelijk heeft gemaakt. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] op geen enkele wijze onderbouwd dat het dringend noodzakelijk is dat de voorgenomen verbouwingen zullen plaatsvinden en heeft [geïntimeerde] voor het dringende eigen gebruik slechts algemene argumenten gegeven, zoals het nut van bredere gangpaden en vergroting van de oppervlakte. Een onderbouwing middels een marktonderzoek ontbreekt, evenals een bedrijfseconomische toelichting.
4.4.1. Volgens vaste jurisprudentie (laatstelijk HR 12 juli 2002, NJ 2002,457) behoeft de verhuurder het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken en behoeft dit niet te worden aangetoond met objectieve gegevens. Voorts kunnen algemene bedrijfseconomische gegevens voldoende zijn om een dringend eigen gebruik aannemelijk te achten en is voor een beroep op een dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk bestaan wordt bedreigd. Derhalve kon [geïntimeerde] volstaan met de algemene, en door het hof voldoende aannemelijk geachte stellingen dat het betrekken van de door [appellant] gehuurde winkelruimte bij de bedrijfsruimte van Aldi-markt leidt tot vergroting van de vloeroppervlakte en tevens tot vergroting van het assortiment van de aangeboden artikelen en derhalve tot verbetering van de uitstraling van de vestiging van Aldi-markt te Tilburg en behoefde zij geen marktonderzoek te verrichten of bedrijfseconomische gegevens over te leggen. Uit het gestelde voornemen tot verbouwing vloeit voort dat sprake is van een dringend eigen gebruik. Ook deze grief faalt derhalve.
4.5. Met het falen van de derde grief faalt ook de tweede grief, inhoudende dat de kantonrechter ten onrechte heeft bepaald dat [appellant] niet kan worden ingepast in de nieuwe plannen van [geïntimeerde]. Nu is komen vast te staan dat [geïntimeerde] het gehuurde persoonlijk in gebruik wil nemen en daarvoor het gehuurde dringend nodig heeft, behoefde de kantonrechter niet te onderzoeken of de slagerij van [appellant] kon worden ingepast in de nieuwe plannen van Aldi. Voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder is geen plaats (eveneens HR 12 juli 2002, NJ 2002,457).
4.5.1. Met betrekking tot het standpunt van [appellant] dat de dringendheid van het eigen gebruik niet is gebleken omdat [geïntimeerde] ook thans, ruim drie jaar na de opzegging van de huurovereenkomst, nog geen begin met de verbouwingswerkzaamheden heeft gemaakt, gaat het hof ervan uit dat de omstandigheid dat [appellant] het gehuurde nog steeds in gebruik heeft en de onderhavige procedure aanhangig heeft gemaakt daaraan debet is. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] niet langer het voornemen heeft haar verbouwingsplannen uit te voeren.
4.6. Aan het door [appellant] in algemene bewoordingen gedane bewijsaanbod zal het hof als niet ter zake doende voorbij gaan. Het hof zal de vonnissen waarvan beroep bekrachtigen en [appellant] als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten. Daarmee faalt ook de vierde grief.
4.7. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep verzocht het arrest uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, in het bijzonder ter zake de proceskostenveroordeling en de gevorderde beëindiging en ontruiming. Gelet op de wederzijdse belangen van partijen is het hof van oordeel dat deze vordering kan worden toegewezen.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
verklaart uitvoerbaar bij voorraad de in eerste aanleg uitgesproken veroordelingen;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op E. 244,-- aan verschotten en E. 1.788,-- aan salaris procureur, en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Adriaansens en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 21 februari 2006.