Uitspraak
C0501375/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 5 september 2006,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 7 september 2005,
verder te noemen: verhuurder,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
[Y.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: huurder,
procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
op het hoger beroep van het onder rolnummer 04-3614 en zaaknummer 162672 door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, gewezen vonnis van 15 juni 2005 tussen verhuurder als eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie en huurder als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het comparitievonnis van 22 september 2004 alsmede naar het tussenvonnis houdende een bewijsopdracht aan huurder van 1 december 2004.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft verhuurder twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep voor zover daarin de gevorderde huur over de periode van 1 oktober 2003 tot 1 juni 2004 en de buitengerechtelijke kosten werden afgewezen en, kort gezegd, tot toewijzing van de huur en kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft huurder de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Grief 1 luidt:
Ten onrechte heeft de Kantonrechter geïntimeerde geslaagd geacht in het bewijs dat partijen in mei 2003 hebben afgesproken dat de huurovereenkomst per 1 september 2003 zou eindigen en heeft de Kantonrechter om die reden de vordering tot betaling van de huur beperkt tot en met september 2003.
Grief 2 luidt:
Ten onrechte heeft de Kantonrechter de vordering van appellant tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten conform twee punten volgens het liquidatietarief afgewezen.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep, voor zover thans nog van belang, om het volgende.
4.1.1. Huurder heeft van verhuurder winkelruimte gehuurd aan [adres] te [naam plaats]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de tijd van 2 jaar, ingaande 1 september 2002, derhalve tot en met 31 augustus 2004, tegen een huurprijs van € 1.000,- per maand, inclusief kosten van gas, water en licht.
4.1.2. Huurder heeft op 2 september 2003, na het gehuurde te hebben ontruimd, de sleutels daarvan aan verhuurder afgegeven.
4.1.3. Verhuurder heeft, voor zover thans nog van belang, de huur gevorderd over de periode van 1 september 2003 tot en met 31 mei 2004. De kantonrechter heeft de huur tot en met september 2003 toegewezen. Het verhuurde is aan een derde verhuurd met ingang van 1 juni 2004. De huur over de periode 1 oktober 2003 tot 1 juni 2004 (€ 8.000,-) is afgewezen.
4.1.4. In het tussenvonnis van 1 december 2004 is huurder onder meer toegelaten tot het bewijs dat ‘partijen in mei 2003 hebben afgesproken, dat de huurovereenkomst per 1 september 2003 zou eindigen’. Na het horen van getuigen heeft de kantonrechter huurder in het hem opgedragen bewijs geslaagd geacht. Grief 1 keert zich tegen de bewijswaardering.
4.2. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat huurder geslaagd is in het bewijs, waartoe dient dat aan de verklaringen van huurder, zijn echtgenote en van getuige [A.] voldoende gewicht toekomt, terwijl de omstandigheden van het geval geen aanleiding geven om deze verklaringen terzijde te stellen en/of ongeloofwaardig te achten. Niet is gebleken van omstandigheden die meebrengen dat aan de (ontkennende) verklaring van verhuurder zoveel gewicht moet worden toegekend dat daarmee de verklaringen van de drie genoemde getuigen worden ontkracht of dat het probandum voor niet bewezen moet worden gehouden. Het hof overweegt ten aanzien van de stellingen van verhuurder het volgende.
4.2.1. In punt 4.1.2 memorie van grieven betwist verhuurder dat het betreffende gesprek heeft plaatsgevonden. De (drie) getuigenverklaringen daarover zijn in strijd met de waarheid, aldus verhuurder. Het hof gaat aan deze kwalificatie voorbij, nu deze niet wordt onderbouwd. Het hof heeft geen aanwijzing gevonden voor de strijd met de waarheid.
4.2.2. In punt 4.1.3 memorie van grieven wordt betoogd dat verklaringen kunnen worden verzonnen en op elkaar afgestemd kunnen worden en dat huurder daarbij ook een financieel belang heeft. Weliswaar is juist dat verklaringen kunnen worden verzonnen, maar dat dit in casu is gebeurd heeft het hof niet kunnen vaststellen noch heeft het hof hiervoor een aanwijzing voor kunnen vinden. Ten aanzien van het financieel belang geldt dat verhuurder een even groot financieel belang heeft bij ontkenning van de betreffende afspraak. Er zijn geen aanwijzingen om aan dit belang van verhuurder meer of minder waarde toe te kennen dan aan dat belang van huurder. Daarom kan het hof aan dit financieel belang geen betekenis toekennen.
4.2.3. In punt 4.1.4 memorie van grieven wordt een beroep gedaan op de tekst van het contract en de wettelijke bepalingen. Tevergeefs, want deze staan aan het maken van een afwijkende afspraak niet in de weg.
4.2.4. In de punten 4.1.5, 4.1.6 en 4.1.7 memorie van grieven wordt aangeknoopt bij de woorden van huurder en zijn vrouw, die beide tijdens hun verhoor spreken van ‘opzeggen’. Om op te zeggen, hadden de bepalingen van het contract gevolgd moeten worden, aldus verhuurder. Ook dit standpunt kan verhuurder niet baten. Een (mondelinge) opzegging door huurder gevolgd door een (mondelinge) aanvaarding door verhuurder geldt rechtens als een beëindigingovereenkomst die de contractuele bepalingen terzijde stelt. Van geen betekenis is het exacte woordgebruik. Partijen zijn geen juristen. Van hen kan dan niet verlangd worden dat zij bij de onderhandelingen gebruik maken van de juridisch juiste terminologie en dat zij daarbij de bijbehorende relativeringen en nuanceringen in acht nemen.
4.2.5. In de punten 4.1.8, 4.1.10 en 4.1.11 memorie van grieven wordt gesteld dat het in de rede ligt een beëindiging met wederzijds goedvinden schriftelijk te bevestigen, hetgeen niet is gebeurd. Deze stelling wordt uitgebreid aangekleed, maar zij kan verhuurder niet baten. Geen rechtsregel staat eraan in de weg mondeling de beëindiging van de huurovereenkomst overeen te komen. Dat in casu geen schriftelijke bevestiging heeft plaatsgevonden kan, naar het oordeel van het hof, niet afdoen aan de waarde van de getuigenverklaringen. Daarbij betrekt het hof de maatschappelijke positie van huurder (hij exploiteerde een bloemen en cadeaushop in de vorm van een eenmanszaak met zijn echtgenote). Tegen deze achtergrond is de omstandigheid dat huurder een onderneming dreef van onvoldoende gewicht om reeds daarom de afgelegde getuigenverklaringen als (aanwijzing voor) ongeloofwaardig(heid) aan te merken. De omstandigheid dat huurder wel brieven heeft geschreven over onderhoudsgebreken doet een en ander niet anders zijn. Over de waarschijnlijkheid van een mondelinge of schriftelijke huuropzegging kan het hof bij gebreke van feiten daaromtrent geen oordeel geven. Waar het hier op aankomt is vast te stellen dat mondelinge huuropzegging (gevolgd door instemming), naar het hof uit eigen ervaring weet, niet ongebruikelijk is.
4.2.6. In punt 4.1.9 memorie van grieven voert verhuurder aan dat het voor de hand had gelegen dat hij in het geval van een tussentijdse beëindiging schadevergoeding zou hebben bedongen (jaarhuur) en makelaarskosten. Het hof verwerpt dit betoog als speculatief. Waar het op aankomt is dat huurder uit de contacten met verhuurder heeft mogen begrijpen dat verhuurder instemde met voortijdse beëindiging van het huurcontract en dat reeds daarom verhuurder zich niet op het ontbreken van zijn wil kan beroepen (artikel 3:35 BW).
4.2.7. In de punten 4.1.12, 4.1.13, 4.1.14 en 4.1.16 memorie van grieven beklaagt verhuurder zich over de vaagheid, niet-eenduidig-heid van de getuigenverklaringen en de onzekerheid omtrent de exacte datum waarop het litigieuze gesprek heeft plaatsgevonden. Het hof vindt daarin, mede gelet op het tijdsverloop, geen aanwijzing of aanleiding om die verklaringen terzijde te stellen. Integendeel: juist exact dezelfde verklaringen kan aanleiding geven voor twijfel.
4.2.8. In punt 4.1.15 memorie van grieven stipt verhuurder aan dat huurder heeft nagelaten andere getuigen te doen horen, waaruit hij afleidt dat deze óf niet kunnen verklaren óf de verklaringen van de wel gehoorde getuigen als leugenachtig zouden ontmaskeren. Het hof is van oordeel dat, nu ook verhuurder heeft nagelaten deze andere getuigen te laten horen, het ervoor moet worden gehouden dat zij niet terzake kunnen verklaren.
4.2.9. In punt 4.1.17 memorie van grieven meent verhuurder huurder te kunnen betrappen op twee leugens ten aanzien van verzonden brieven. Het hof kan in het midden laten wat hier van zij, nu deze geen betrekking hebben op het probandum en naar het oordeel van het hof ontoereikend zijn om de drie getuigenverklaringen ten aanzien van beëindiging van de huurrelatie ter zijde te stellen.
4.3. Grief 2 faalt eveneens. Niet is gebleken van kosten die zijn gemaakt die niet kunnen worden aangemerkt als kosten ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak als bedoeld in artikel 241 Rv.
4.4. Verhuurder zal als de in het ongelijkgestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt verhuurder in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van huurder, tot op heden begroot op € 244,- voor vast recht en op € 894,- voor vast recht, op de voet van het bepaalde in artikel 243 Rv te voldoen aan de griffier van het gerechtshof.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 5 september 2006.