Uitspraak
C0501391/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 24 oktober 2006,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 10 mei 2005,
hierna te noemen: [X.],
procureur: mr. J.E. Lenglet,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [Y.] BEHEER B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: [Y.],
procureur: mr. K.V.A.J.M. Schobben,
op het hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Boxmeer gewezen vonnis van 15 februari 2005 tussen [X.] alsmede de besloten vennootschap Aabo Trading Zoetermeer B.V. als eisers en [Y.] als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak/rolnr. CV.340642/ 365/04)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot toewijzing van de vorderingen, zoals geformuleerd in eerste aanleg, met veroordeling van [Y.] in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [Y.] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
[X.] heeft van [Y.] een bedrijfsgebouw met kantoor, parkeerterrein en bouwterrein aan de [adres] te [woonplaats] gekocht. [X.] heeft het gekochte zelf in gebruik genomen, met uitzondering van het achterste deel van de bedrijfshal, groot 1.000 m². Dat gedeelte is door [X.] verhuurd aan [Y.] ingaande 1 april 1998 voor de duur van vijf jaar, tot en met 31 maart 2003. De huurovereenkomst is per die datum geëindigd. Tussen partijen zijn geschillen gerezen omtrent de afwikkeling van hun huurrelatie. In verband hiermee heeft [X.] (samen met Aabo Trading Zoetermeer B.V.) [Y.] gedagvaard voor de kantonrechter te Boxmeer en (samengevat) gevorderd: de betaling van een bedrag aan energiekosten, verklaringen voor recht met betrekking tot een toegangsweg die naast het gehuurde is gelegen en de betaling van de kosten van herstel van de toegangsweg, alsmede een verklaring voor recht met betrekking tot beschadigingen aan het gehuurde die bij het einde van de huurovereenkomst zijn geconstateerd en de betaling van kosten van herstel van (een deel van) de beschadigingen.
Voor wat betreft de kosten van energiegebruik heeft de kantonrechter de vordering gedeeltelijk toegewezen. Verder heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat [Y.] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van het doorvoeren van elektraleidingen, het verwijderen daarvan en het herstel van de geboorde gaten. Tevens heeft de kantonrechter een bedrag van € 6.842,50 toegewezen in verband met een gat in de tussenwand. Voor het overige heeft de kantonrechter de vorderingen van [X.] afgewezen en de proceskosten gecompenseerd.
[X.] kan zich met een aantal onderdelen van het vonnis van de kantonrechter niet verenigen en heeft daartegen vijf grieven aangevoerd.
4.2. Grief 1 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte in zijn vonnis geen melding heeft gemaakt van de akte die door [X.] bij gelegenheid van de comparitie van partijen is genomen terwijl uit het vonnis ook niet blijkt dat de kantonrechter met de inhoud van de akte rekening heeft gehouden.
Het hof merkt op dat deze grief op zichzelf juist is, maar enig belang heeft [X.] niet bij zijn grief. Het hof dient immers de onderhavige zaak (binnen de grenzen van het hoger beroep) opnieuw te beoordelen, dit op basis van het volledige procesdossier, met inbegrip van de hier bedoelde akte.
4.3. De toegangsweg.
4.3.1. De grieven 2 en 3 hebben betrekking op de beslissing van de kantonrechter op de vorderingen van [X.] met betrekking tot de toegangsweg naast het gehuurde. De hier bedoelde toegangsweg is eigendom van [X.]. [Y.] maakt van de toegangsweg gebruik teneinde de gehuurde bedrijfsruimte te kunnen bereiken.
[X.] stelt dat tussen partijen op of omstreeks 21 januari 1998 is afgesproken dat [Y.] de toegangsweg zou herstellen en geschikt zou maken en houden voor het vervoer daarover. Volgens [X.] is [Y.] deze verplichting niet, of in ieder geval niet deugdelijk nagekomen. Daardoor is schade ontstaan aan de toegangsweg en ook andere schade, in het bijzonder waterschade in de door [X.] in gebruik zijn bedrijfsruimte en schade aan de riolering.
Hij vordert in verband hiermee:
te verklaren voor recht dat [Y.] zich op of omstreeks 21 januari 1998 jegens [X.] heeft verbonden de toegangsweg naast het gehuurde te zullen herstellen en geschikt te maken en te houden voor het vervoer daarover en voorts dat [Y.] aansprakelijk is voor de ten gevolge van de toerekenbare niet nakoming van die verplichting door [X.] geleden en nog te lijden schade, met wettelijke rente;
de veroordeling van [Y.] tot betaling aan hem van een bedrag van € 37.107,49 met wettelijke rente wegens kosten van herstel van de toegangsweg en vergoeding van waterschade.
4.3.2. [Y.] heeft de gestelde afspraak met betrekking tot het herstel etc. van de toegangsweg, betwist.
De kantonrechter heeft, gelet op die betwisting en gelet op het ontbreken van toereikend bewijs, de gevraagde verklaring voor recht met betrekking tot de gestelde afspraak afgewezen.
4.3.3 De tweede grief van [X.] is gericht tegen deze beslissing. Volgens hem is de afspraak wel degelijk gemaakt. Ten bewijze van de afspraak verwijst hij naar de correspondentie tussen partijen waaruit blijkt dat [Y.] diverse malen werkzaamheden aan de toegangsweg heeft uitgevoerd en zich nimmer op het standpunt heeft gesteld dat de kosten daarvan voor rekening van [X.] zouden moeten komen. Verder verwijst hij naar de door hem in het geding gebrachte schriftelijke verklaringen van [K.] en [L.].
[Y.] heeft ook in hoger beroep de gestelde afspraak betwist. Volgens [Y.] heeft zij weliswaar werkzaamheden aan de toegangsweg uitgevoerd, maar deed zij dat omdat [X.] weigerde van zijn kant die werkzaamheden uit te voeren.
4.3.4. Het hof stelt voorop dat de bewijslast van de hier bedoelde afspraak ingevolge art. 150 Rv Pro bij [X.] ligt.
Het door [X.] aangedragen bewijs acht het hof vooralsnog ontoereikend. Hij heeft echter aangeboden nader bewijs te leveren door middel van getuigen en het hof zal hem in de gelegenheid stellen dat bewijs te leveren. Iedere verdere beslissing op dit punt wordt aangehouden.
4.3.5. [X.] heeft verder gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat [Y.] aansprakelijk is voor de tengevolge van de toerekenbare niet nakoming van haar verplichting ingevolge voormelde afspraak, door hem geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
Ook deze vordering is door [Y.] weersproken. Zij heeft betwist dat er schade zou zijn ontstaan doordat zij de beweerdelijke afspraak tot herstel en het geschikt maken/ houden van de toegangsweg niet zou zijn nagekomen. Volgens [Y.] is de gestelde waterschade het gevolg van een ondeugdelijke waterafvoer doordat de afvoerputten niet goed functioneerden. Voor die afvoerputten was [X.] zelf verantwoordelijk. Verder betwist zij dat er schade aan de riolering is ontstaan. Tenslotte stelt zij dat eventuele schade aan de toegangsweg of andere schade, is veroorzaakt doordat een andere huurder van [X.], te weten BKB-bestratingen, met zware vrachtauto’s over de toegangsweg is gaan rijden.
De kantonrechter heeft ook dit onderdeel van de vordering van [X.] als ongegrond en onbewezen afgewezen. De derde grief van [X.] heeft hierop betrekking.
4.3.6. Naar het oordeel van het hof dient [X.], gelet op de gemotiveerde betwisting van [Y.], bewijs te leveren van zijn stelling dat hij schade heeft geleden en/of nog zal lijden tengevolge van de niet-nakoming door [Y.] van de hiervoor bedoelde afspraak. Hij heeft ook op dit punt bewijs door middel van getuigen aangeboden en het hof zal hem in de gelegenheid stellen dit bewijs te leveren. Iedere verdere beslissing op dit punt wordt aangehouden.
4.3.7. [X.] stelt dat de herstelkosten van de toegangsweg € 32.475,25 bedragen en dat de waterschade (vooralsnog)
€ 4.632,24 bedraagt. [Y.] heeft deze bedragen betwist, zodat ook op dit punt bewijslevering zal dienen plaats te vinden, nu vooralsnog toereikend bewijs ontbreekt. [X.] kan het van hem verlangde bewijs leveren door het overleggen van facturen en betalingsbewijzen. Maar ook op andere wijzen kan bewijs worden geleverd. Dit betekent dat de beslissing op dit punt moet worden aangehouden.
4.3.8. [X.] heeft in zijn memorie van grieven (onder punt 38) de grondslag van zijn vordering uitgebreid in die zin dat hij de aansprakelijkheid van [Y.] voor deze schade aan de oprijlaan mede wenst te baseren op onrechtmatige daad, c.q. onregelmatig gebruik van het gehuurde.
Tegen deze uitbreiding op zichzelf heeft [Y.] geen bezwaar gemaakt, maar zij betwist wel dat er sprake is van een onrechtmatige daad of van handelen in strijd met de huurovereenkomst.
4.3.9. Dat [Y.] zich jegens [X.] schuldig zou hebben gemaakt aan een onrechtmatig daad of het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst zou hebben gebruikt, is naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. Artikel 1.2. van de huurovereenkomst (prod. 2 van de inleidende dagvaarding) houdt in dat het gehuurde mag worden gebruikt voor materiaalopslag zoals deze tot op heden ook is gebruikt in de meest ruime zin van het woord. Kennelijk was het gebruik dat [Y.] van de desbetreffende bedrijfsruimte maakte (en bleef maken) bij [X.] bekend. Niet gesteld of gebleken is dat het gebruik dat [Y.] na het sluiten van de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte maakte, niet overeenkomstig de overeengekomen bestemming was. Voorzover [X.] bedoeld heeft te stellen dat [Y.] de toegangsweg heeft gebruikt op een wijze die hij niet hoefde te verwachten, gaat het hof hieraan voorbij, nu niet gesteld of gebleken is dat hij [Y.] op dit punt tijdens de duur van de overeenkomst hierop heeft aangesproken.
Dit betekent dat de stelling van [X.] dat [Y.] aansprakelijk is voor door hem geleden en nog te lijden schade op grond van een onrechtmatige daad dan wel gebruik van het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst, niet kan worden aanvaard.
4.4. De oplevering bij het einde van de huur.
4.4.1. [X.] stelt dat bij het einde van de huurovereenkomst door hem is geconstateerd dat het gehuurde gebreken en beschadigingen vertoonde waarvan de herstelkosten voor rekening van [Y.] dienen te komen.
Hij vordert in dit verband:
te verklaren voor recht dat [Y.] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen inzake de beëindiging van de huurovereenkomst en oplevering van het gehuurde aan [X.] en voorts dat [Y.] aansprakelijk is voor de ten gevolge van die toerekenbare tekortkoming door [X.] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
veroordeling van [Y.] om aan [X.] een bedrag te betalen van € 66.747,34 met wettelijke rente terzake van herstel van schade aan het gehuurde.
De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat [Y.] aansprakelijk is voor geleden en nog te lijden schade door het doorvoeren van elektraleidingen, het verwijderen van leidingen en herstel van de geboorde gaten en verder [Y.] veroordeeld om aan [X.] een bedrag van € 6.842,50 te betalen wegens een gat in de scheidingswand. Voor het overige heeft de kantonrechter de hier bedoelde vorderingen afgewezen.
De grieven 4 en 5 van [X.] hebben hierop betrekking.
4.4.2. Grief 4 betreft de overweging van de kantonrechter dat (kort gezegd) het ontbreken van een beschrijving van het gehuurde bij gelegenheid van het sluiten van de huurovereenkomst mede voor rekening en risico van [X.] dient te komen. Deze grief is in zoverre terecht voorgedragen, dat op grond van de artikelen 1.2 en 5.1. van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst er in beginsel van uit moet worden gegaan (dit in afwijking van het bepaalde in art. 7:224 BW Pro) dat [Y.] het gehuurde in goede staat ontvangen heeft en dat gebreken respectievelijk beschadigingen die aan het eind van de huurovereenkomst worden geconstateerd, dan ook voor haar rekening dienen te komen.
Dit laat echter onverlet dat het [Y.] vrij staat om te stellen - en bij betwisting te bewijzen – dat bepaalde gebreken c.q. beschadigingen reeds bestonden bij het aangaan van de huurovereenkomst. Indien zulks tussen partijen komt vast te staan, is voor toewijzing van een schadevergoeding geen plaats.
Dit geldt ook voor de situatie dat er sprake is van een achteruitgang van (een onderdeel van) het gehuurde als gevolg van slijtage bij normaal gebruik.
4.4.3. Het hof komt thans toe aan de beoordeling van de gebreken en beschadigingen die door [X.] zijn genoemd. Onder punt 46 van de inleidende dagvaarding heeft hij een opsomming gegeven van de gebreken c.q. beschadigingen die bij het einde van de huurovereenkomst niet door [Y.] zijn hersteld en waarvoor hij [Y.] aansprakelijk houdt.
Het hof zal die gebreken c.q. beschadigingen hierna achtereenvolgens de revue laten passeren, met dien verstande dat het hof aan de beschadiging van de tussenwand en de gaten wegens de doorvoer van elektraleidingen, voorbij zal gaan nu de kantonrechter op die punten (toewijzend) heeft beslist en tegen die beslissing niet is geappelleerd.
4.4.4. Ten aanzien van de overige gebreken c.q. beschadigingen overweegt het hof het volgende.
Beschadigingen aan de gevel: [Y.] heeft met betrekking tot deze beschadigingen aangevoerd dat het om minimale beschadigingen gaat die bovendien niet door haar maar door [X.] zelf of de leveranciers van [X.] zijn toegebracht. Deze stellingen zijn door [X.] niet weersproken zodat de vordering op dit onderdeel niet toewijsbaar is.
Beschadigingen van de vloer van het gehuurde: [Y.] heeft hieromtrent aangevoerd dat het om geringe beschadigingen gaat die bovendien reeds aanwezig waren bij het sluiten van de huurovereenkomst. Deze stellingen zijn door [X.] niet weersproken zodat de vordering op dit punt niet toewijsbaar is.
Beschadiging aan de inloopdeur en een gat in de binnenwand: [Y.] heeft hieromtrent aangevoerd dat deze beschadigingen reeds aanwezig waren bij het sluiten van de huurovereenkomst. Deze stelling is door [X.] niet weersproken zodat de vordering op dit punt niet toewijsbaar is.
Beschadiging van de wand boven de eerste stellingliggers, ter hoogte van de tweede palletlaag aan de binnenzijde van de achterwand: [Y.] heeft hieromtrent aangevoerd dat het gaat om een lichte beschadiging tengevolge van normaal gebruik van het gehuurde. Deze stelling is door [X.] niet weersproken zodat de vordering op dit punt niet toewijsbaar is.
Er is sprake van roestvorming aan de binnenwanden, het onderste paneel van de buitendeur heeft een afwijkende kleur en het hekwerk buiten is beschadigd: [Y.] heeft hieromtrent aangevoerd dat deze gebreken/beschadigingen reeds aanwezig waren bij het aangaan van de huurovereenkomst. Deze stelling is door [X.] niet weersproken zodat de vordering op dit punt niet toewijsbaar is.
Beschadiging van palletstellingen: [Y.] heeft hieromtrent aangevoerd dat het hier om geringe beschadigingen gaat als gevolg van normaal gebruik. Zij voert verder aan dat [X.] op dit punt geen schade kan hebben geleden omdat de palletstellingen door [X.] na de beëindiging van de huurovereenkomst op een hoop zijn gelegd en niet meer worden gebruikt. Deze stellingen zijn door [X.] niet weersproken zodat de vordering op dit punt niet toewijsbaar is.
Kapotte Tl-balken en TL-kappen: [Y.] heeft hieromtrent aangevoerd dat zij bij het einde van de huurovereenkomst de kapotte balken en kappen vervangen heeft en dat alle TL-verlichting vervolgens door [X.] is gesloopt, zodat van enige schade geen sprake kan zijn. Ten bewijze van deze stelling heeft [Y.] een schriftelijke verklaring van [M.] in het geding gebracht. Deze stellingen zijn door [X.] niet weersproken zodat de vordering op dit punt niet toewijsbaar is.
Beschadiging luxaflexen: [Y.] heeft hieromtrent aangevoerd dat de hier bedoelde luxaflexen bij het einde van de huur 20 jaar oud en om die reden geheel versleten waren, zodat hij niet aansprakelijk is voor de toestand waarin de luxaflexen verkeerden.
Dat de luxaflexen 20 jaar oud en versleten waren is door [X.] niet betwist. Naar het oordeel van het hof is een afschrijvingstermijn van 20 jaar voor luxaflex alleszins redelijk zodat aan [X.] op dit punt geen vordering op [Y.] toekomt.
Niet functionerende ventilatoren in de toiletten: Dit gebrek is door [X.] niet verder toegelicht. Met name is door hem niet toegelicht wat de oorzaak van de storing is (geen elektriciteit? slijtage? vocht?) Nu de vordering op dit punt onvoldoende is onderbouwd is deze niet toewijsbaar.
4.4.5. Het voorgaande betekent dat de grieven 4 en 5 geen doel treffen en dat de beslissing van de kantonrechter ten aanzien van de beweerdelijke opleveringsschade c.q. gebreken, dient te worden bekrachtigd.
4.5. Het hiervoor overwogene betekent dat thans als volgt wordt beslist.
5. De uitspraak
Het hof:
laat [X.] toe te bewijzen:
dat [Y.] zich op of omstreeks 21 januari 1998 jegens hem heeft verbonden de toegangsweg naast het gehuurde te zullen herstellen en geschikt te maken en te houden voor het vervoer daarover;
dat hij schade heeft geleden doordat [Y.] haar verplichting om de toegangsweg naast het gehuurde te zullen herstellen en geschikt te maken en te houden voor het vervoer daarover niet is nagekomen;
dat de voormelde schade onder meer bestaat uit een bedrag van € 32.475,25 wegens herstelkosten van de toegangsweg en een bedrag van € 4.632,24 wegens waterschade;
bepaalt, voor het geval [X.] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. N.J.M. van Etten als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rolzitting van 7 november 2006 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n) op woensdagen en vrijdagen in de maanden november en december 2006 en januari 2007;
bepaalt dat de procureur van [X.] bij zijn opgave op genoemde rolzitting een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de procureur van [X.] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 24 oktober 2006.