Uitspraak
C0500743/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 7 november 2006,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 18 mei 2005,
hierna te noemen: [X.]
procureur: mr. J.J.M. Cliteur,
tegen:
STICHTING WONINGBOUW ZEVENBERGEN,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: de stichting,
procureur: mr. H. Post,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie bergen op Zoom gewezen vonnis van 27 april 2005 tussen de stichting als eiseres en [X.] als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (rolnr. 04/6254)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] zeven grieven aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot afwijzing van de vordering van de stichting, met veroordeling van de stichting in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de stichting de grieven bestreden en producties overgelegd.
2.3. Beide partijen hebben een akte genomen.
2.4. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, [X.] door mr. Schröder en de stichting door mr. Van Schaik.
Mr. Schröder heeft gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities.
2.5. Partijen hebben de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
[X.] huurt met ingang van 1 juli 2002 van de stichting de woning [adres] te[woonplaats].
Op 23 september 2004 heeft de politie in een slaapkamer van de gehuurde woning een hennepkwekerij aangetroffen met 150 planten. Op de zolder van de woning werden restanten van hennepplanten aangetroffen. De kwekerij was voorzien van een luchtfilter- en afzuiginstallatie, een bewateringssysteem en 14 assimilatielampen. De elektriciteitsmeter was gemanipuleerd waardoor elektriciteit buiten de meter om werd afgenomen.
Op 15 januari 2005 heeft de politie moeten ingrijpen in verband met geluidsoverlast vanuit de onderhavige woning en een vechtpartij in en buiten de woning. Daarbij is schade aan de woning ontstaan.
De stichting stelt zich in de onderhavige procedure op het standpunt dat [X.] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurverplichtingen. Zij heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen bij vonnis d.d. 27 april 2005. De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Op vordering van [X.] heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Breda bij kort gedingvonnis d.d. 23 mei 2005 aan de stichting een verbod opgelegd om uitvoering te geven aan het vonnis van 27 april 2005 totdat in hoogste feitelijke instantie zal zijn beslist. Dit kort gedingvonnis is door dit hof op 17 januari 2006 bekrachtigd.
Ter beoordeling staat thans het hoger beroep van [X.] tegen het vonnis van de kantonrechter in de bodemzaak d.d. 27 april 2005.
4.2. De grieven van [X.] lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij komen er in de kern op neer dat in de visie van [X.] door de kantonrechter te veel gewicht is toegekend aan de tekortkomingen die aan hem verweten worden terwijl de kantonrechter te weinig oog heeft gehad voor de bijzondere omstandigheden in deze zaak, die met name zijn gelegen in de kwetsbare geestelijke en sociale positie van [X.].
4.3. Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat het exploiteren van een hennepkwekerij in een gehuurde woning, met een omvang en een inrichting zoals in dit geval, als een ernstige tekortkoming in de nakoming van huurovereenkomst moet worden aangemerkt, dit gelet op de risico’s die aan een dergelijke exploitatie verbonden zijn, met name het risico van brand, wateroverlast en (andere) schade aan de woning. Bovendien is een dergelijke kwekerij strijdig met de woonbestemming van het gehuurde.
De omstandigheid dat het om een eenmalige tekortkoming van beperkte duur zou gaan zoals [X.] stelt, doet hieraan niet af.
4.4. Ook de geluidsoverlast als gevolg van harde muziek en de vechtpartij op 15 januari 2005 levert een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de huurder op. De omstandigheid dat [X.] meer slachtoffer dan dader was, maakt dit niet anders. De overlast en de vechtpartij zijn immers veroorzaakt door bezoekers van [X.] die zich met zijn toestemming in zijn woning bevonden. Voor de gedragingen van die bezoekers is [X.] aansprakelijk (art. 7:219 BW Pro).
Uit de schriftelijke verklaring van de heer [A.] van MEE West Brabant d.d. 31 januari 2005 (productie 2 conclusie van dupliek) blijkt dat deze vorm van overlast vaker is voorgekomen, zij het niet in die mate.
4.5. Aan het proces-verbaal van politie d.d. 3 juni 2005, dat door de stichting bij memorie van antwoord in het geding is gebracht en waarin staat vermeld dat in de periode van 6 november 2002 t/m 22 april 2005 in totaal 38 politie-interventies c.q. bemiddelingen hebben plaatsgevonden terzake van het gehuurde, kan naar het oordeel van het hof nauwelijks of geen betekenis worden toegekend, omdat uit het proces-verbaal niet blijkt of het om meldingen van [X.] zelf dan wel om meldingen van derden gaat en wat de aard en de ernst van de incidenten is geweest.
4.6. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst zoals hiervoor beschreven, in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Dit geldt met name voor de exploitatie van een hennepkwekerij, zoals door dit hof reeds bij herhaling is beslist.
Dit neemt niet weg dat in elke zaak opnieuw zal moeten worden beoordeeld of, rekening houdend met alle omstandigheden, de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen ( vergelijk HR 10 augustus 1992, NJ 1992,715). In dit verband is mede van belang dat – voor wat betreft de huur van woonruimte – door de Hoge Raad bij arrest d.d. 30 november 1984, NJ 1985,232 is beslist, dat bij de beoordeling of een wanprestatie voldoende is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.
4.7. In het licht van het voorgaande zijn voor de beoordeling van de onderhavige zaak de volgende feiten en omstandigheden van belang:
uit de door [A.], werkzaam bij MEE West Brabant en persoonlijk begeleider van [X.] verstrekte informatie blijkt, dat [X.] licht verstandelijk gehandicapt is en lijdt aan een bipolaire stoornis. Hij heeft veel structuur en begeleiding nodig om ontsporing te voorkomen;
[X.] wordt sinds 3½ jaar door de heer [A.] begeleid. Deze is erin geslaagd [X.] los te weken van de criminele kringen waarin hij verkeerde en om structuur te brengen in het leven van [X.], dit samen met de financiële begeleider van ASVZ;
door MEE is getracht [X.] te plaatsen in een voorziening voor beschermd wonen, maar daarvoor bleek hij niet geïndiceerd. Na een kortdurende psychiatrische opname van [X.] in mei 2006 wordt thans getracht een indicatie voor hem te verkrijgen voor een intensivering van de huidige ambulante begeleiding;
[X.] heeft geen vangnet in de vorm van familieleden of vrienden;
de stichting heeft ter terechtzitting van het hof meegedeeld geen mogelijkheden te zien voor vervangende huisvesting (bij de stichting zelf of bij een collega-woningbouwvereniging) ten behoeve van [X.];
op grond van de informatie van de heer [A.] acht het hof het aannemelijk dat ontruiming uit de huidige woning betekent dat [X.] op straat zal belanden met een grote kans op psychische decompensatie.
4.8. Al deze omstandigheden in aanmerking nemend acht het hof in dit geval de tekortkomingen van [X.] onvoldoende ernstig om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen.
4.9. Dit betekent dat het vonnis waarvan beroep niet in stand kan blijven. Het hof zal opnieuw rechtdoende de vordering van de stichting alsnog afwijzen. De stichting zal worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Bergen op Zoom d.d. 27 april 2005 waarvan beroep;
opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van de stichting af;
veroordeelt de stichting in de proceskosten in beide instanties en begroot die kosten tot op heden op € 472,50 voor salaris gemachtigde in de eerst aanleg en op € 315,93 voor verschotten en
€ 2.682,- voor salaris procureur in de appelprocedure, welke bedragen op de voet van artikel 243 Rv Pro moeten worden voldaan aan de griffier van dit hof.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Van den Bergh en Theuws en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 7 november 2006.