Uitspraak
C0500983/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 7 november 2006,
gewezen in de zaak van:
de stichting STICHTING WONINGBEHEER BORN-GREVENBICHT,
gevestigd te [vestigingsplaats], hierna: “Woningbeheer”,
appellante bij exploot van dagvaarding van 29 juni 2005,
procureur: mr. R. Keuzenkamp,
tegen:
[X.],
wonende te [woonplaats], hierna: “[X.]”,
geïntimeerde bij voormeld exploot van dagvaarding,
procureur: mr. P.W. van der Kruijs,
op het hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen gewezen vonnis van 30 maart 2005 tussen Woningbeheer als eiseres en [X.] als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis met zaak/rolnummer 162784 CV 04-1791.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven, met bewijsstukken, heeft Woningbeheer vier grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest
– zakelijk weergegeven -:
I. zal ontbinden de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats];
II. [X.] zal veroordelen deze woning binnen vijf dagen na betekening van het arrest te ontruimen, met machtiging aan Woningbeheer als bedoeld in art. 3:299 BW Pro en art. 558 Rv Pro de ontruiming zelf te bewerkstelligen;
III. [X.] zal veroordelen in de proceskosten in beide instanties.
Aansluitend heeft Woningbeheer bij akte nog één bewijsstuk in het geding gebracht.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [X.] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van Woningbeheer in de proceskosten in hoger beroep.
2.3. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, [X.] door Mr. M.A.W. Graus, advocaat te Maastricht, Woningbeheer door Mr. H.J. ter Meulen, advocaat te Best, die ieder pleitnotities hebben overgelegd. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van hoger beroep
Hiervoor wordt verwezen naar de grieven en de daarop gegeven toelichting, zoals vermeld in de memorie van grieven.
4. De beoordeling:
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [X.] (geboren [geboortejaar]) heeft ingaande 1 mei 1993 van Woningbeheer gehuurd de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de "woning").
4.1.2. De huurovereenkomst bevat onder meer het volgende beding:
6.3 Huurder zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan de woning, of aan naburige woningen, dan wel als hinderlijk en storend worden ervaren door, of overlast bezorgen aan, medebewoners of derden aanwezig in naburige percelen.
4.1.3. [X.] bewoont de woning met haar minderjarige zoon [Z.].
4.1.4. Op 9 januari 2004 heeft de rechter-commissaris in strafzaken in het arrondissement Maastricht de woning ter inbeslagneming doorzocht. Daarbij zijn onder meer in beslag genomen 30,4 gram hashish, 8 tabletten bevattende MDMA (Extacy), 2 digitale weegschalen en 52 lege gripzakjes.
4.1.5. Bij brieven van 4 februari 2004 heeft de gemeente [gemeentenaam] zowel [X.] als Woningbeheer ervan in kennis gesteld dat vanuit de woning in verdovende middelen wordt gehandeld en aangekondigd dat bij herhaling maatregelen op grond van art. 174a Gemeentewet zullen worden genomen.
4.1.6. [X.] is bij onherroepelijk geworden strafvonnis van 11 maart 2005 wegens - kort gezegd - verkoop van marihuana in de periode van 1 juni 2003 tot en met 1 oktober 2003 (meer malen gepleegd) alsmede het op 9 januari 2004 voorhanden hebben van 8 tabletten bevattende MDMA veroordeeld tot een taakstraf van 60 uur en tot een voorwaardelijke gevangenisstraf van 6 weken.
4.1.7. Bij brief van haar raadsman van 13 mei 2004 heeft Woningbeheer aan [X.] aangezegd dat zij wegens de geconstateerde drugshandel een vordering tot ontbinding van de huurovereen-komst en tot ontruiming van de woning aanhangig zal maken, tenzij [X.] voordien de huurovereenkomst zal hebben opgezegd tegen 15 juni 2004. [X.] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
4.1.8. Woningbeheer heeft vervolgens bij exploot van dagvaarding van 7 juni 2004 gevorderd - kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming.
4.1.9. De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep de vorderingen van Woningbeheer afgewezen en Woningbeheer veroordeeld in de proceskosten.
4.1.10. Woningbeheer kan zich niet met dit vonnis verenigen en komt daarvan in hoger beroep.
Bewijslastverdeling
4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat [X.] in elk geval in het tijdvak van juni tot en met 1 oktober 2003 vanuit de woning marihuana heeft verkocht aan (onder meer) minderjarige buurtkinderen, dat zij op 9 januari 2004 extacy tabletten alsmede hulpmiddelen voor 'dealen' in de woning voorhanden had en dat zij in verband hiermee strafrechtelijk is veroordeeld. Partijen zijn er over verdeeld of de tekortkoming van [X.] ('dealen van marihuana') ná 9 januari 2004 heeft voortgeduurd en heeft geleid tot overlast aan omwonenden.
4.3. Met haar grief 4 komt Woningbeheer op tegen het oordeel van de kantonrechter dat op Woningbeheer de (stelplicht en) bewijslast rust dat het tekortschieten van [X.] bestaande in het 'dealen' van marihuana en het daardoor veroorzaken van overlast aan omwonenden ná 9 januari 2004 heeft voortgeduurd.
4.4. Omtrent deze grief overweegt het hof het volgende.
De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het voortduren ná 9 januari 2004 van het 'dealen' door [X.] en van de daardoor veroorzaakte overlast berust volgens de hoofdregel van art. 150 Rv Pro op Woningbeheer, die zich immers op de rechtsgevolgen van dit tekortschieten in de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst beroept.
4.5. De stelplicht en de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat ontbinding van de huurovereenkomst niettemin niet is gerechtvaardigd, berust op [X.], die zich immers op de uitzondering op de bevoegdheid tot ontbinding beroept welke is opgenomen in het tweede gedeelte van art. 6:265 lid 1 BW Pro, waarbij het gaat om het aan de tekortkomingen van [X.] toe te kennen gewicht.
4.6. De kantonrechter heeft deze verdeling van stelplicht en bewijslast naar het oordeel van het hof niet miskend door te overwegen dat Woningbeheer niet heeft voldaan aan haar stelplicht ten aanzien van het voortduren van de ongewenste situatie ná 9 januari 2004 en evenmin een specifiek bewijsaanbod heeft gedaan. Deze overweging betreft immers de vaststelling van het bestaan van een tekortkoming ná 9 januari 2004 en van de daardoor veroorzaakte overlast en niet een afweging van de ernst van die tekortkoming. De vierde grief faalt dus.
4.7. Woningbeheer heeft subsidiair bewijs aangeboden van haar stelling dat [X.] ná 9 januari 2004 is doorgegaan met 'dealen' en dat daardoor overlast is ontstaan. Gelet op het subsidiaire karakter van haar bewijsaanbod zal het hof echter eerst onderzoeken in hoeverre het in dit geding zonder nadere bewijslevering reeds vaststaande tekortschieten van [X.] ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Gerechtvaardigheid ontbinding
4.8. Het hof legt de grieven 1, 2 en 3 van Woningbeheer aldus uit dat zij daarmee primair betoogt dat het 'dealen' van marihuana in het tijdvak van juni 2003 tot en met 1 oktober 2003 in verband met het voorhanden hebben van hulpmiddelen voor dit 'dealen' op 9 januari 2004 de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.9. Het hof stelt voorop dat bij de vraag of een tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst en de wederzijdse belangen van partijen (HR 10 augustus 1992, NJ 1992,715). Aangezien het hier woonruimte betreft, dient het hof bij de beoordeling van deze stelling het gewicht van de tekortkoming van [X.] af te zetten tegen haar woonbelang.
4.10. [X.] voert omtrent haar woonbelang aan dat zij de woning met haar minderjarige zoon [Z.] bewoont, dat zij beiden tal van psychosociale en medische problemen ondervinden, dat [Z.] thans op werkdagen in een behandelgroep is opgenomen maar in de weekeinden en tijdens vakanties bij haar verblijft en dat zij zelf onder behandeling is bij het RIAGG voor haar psychische klachten. Met het oog op deze omstandigheden weegt haar belang bij behoud van een stabiele woonsituatie extra zwaar. Ontruiming zou desastreuze gevolgen hebben. Het verkopen van marihuana had een incidenteel karakter en betrof slechts de periode tot 1 oktober 2003, aldus [X.].
4.11. Woningbeheer voert omtrent het gewicht van de tekortkoming van [X.] aan dat het verkopen van marihuana aan minderjarige buurtkinderen een ernstige inbreuk op het woongenot van de omwonenden oplevert. Woningbeheer beroept zich in dit verband op een schriftelijke verklaring van 27 maart 2004 van de gebroeders [A.], bewoners van een naburige woning, en op het proces-verbaal van het opsporingsonderzoek tegen [X.] van 26 februari 2004. Voorts leidt 'dealen' tot een verloedering van de woonomgeving. Bovendien is het bedrijfsmatige karakter van het 'dealen' strijdig met de bestemming woonruimte. In dit opzichte is 'dealen' op één lijn te stellen met het kweken van hennep in een woning, aldus Woningbeheer.
4.12. Het verkopen van verdovende middelen (aan minderjarigen kinderen) vanuit een huurwoning levert ook naar het oordeel van het hof een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. De verkoop aan buurtkinderen is immers op zich zelf reeds als overlast aan te merken. Voorafgaande ingebrekestelling of waarschuwing is daartoe niet vereist. Anders dan Woningbeheer betoogt, kan dit echter niet op één lijn worden gesteld met het door een huurder exploiteren van een (bedrijfsmatige) hennepkwekerij in een woning. In dit laatste geval is in beginsel steeds sprake van gevaarzetting en overlast (brandgevaar, wateroverlast, vochtschade aan de woning, stankoverlast). In het geval van 'dealen' is geen sprake van gevaarzetting als hierboven bedoeld en hangt de mate van overlast onder meer af van aantallen kopers, hun gedrag, tijdstippen waarop en de duur van de periode dat wordt 'gedeald'.
4.13. Hetgeen thans, op grond van het proces-verbaal van politie en van het strafvonnis, vaststaat omtrent aard en omvang van het 'dealen' geeft het hof geen aanleiding voor het oordeel dat de handel in verdovende middelen door [X.] een bedrijfsmatige karakter had en dat zij hierdoor de woonbestemming van het gehuurde (zonder toestemming van verhuurder) heeft gewijzigd.
4.14. Bij deze beoordeling gaat het hof voorshands ervan uit dat [X.] zich buiten het tijdvak van 1 juni 2003 tot 1 oktober 2003 niet schuldig heeft gemaakt aan verkoop van verdovende middelen vanuit haar woning en dat er dus ná die datum geen sprake is geweest van overlast aan omwonenden in verband met toeloop van klanten.
4.15. Het hof neemt bij dit voorlopige oordeel in aanmerking dat Woningbeheer één schriftelijke verklaring heeft overgelegd waarin melding wordt gemaakt van het voortduren van 'dealen' en van de daarmee samenhangende overlast, te weten de verklaring van de heer [A.]. Deze verklaring levert vooralsnog ontoereikend bewijs op van voortzetting van handel in verdovende middelen ná 1 oktober 2003.
4.16. Voorts is uit de door mevrouw [B.], woonconsulente bij Woningbeheer, ter zitting verschafte informatie naar voren gekomen dat bij Woningbeheer geen overlastdossier voorhanden is met betrekking tot [X.] en dat Woningbeheer pas actie heeft ondernomen nadat zij (onder meer door de brief van 4 februari 2004 van de gemeente) op de hoogte is geraakt van de politie-inval op 9 januari 2004.
4.17. Het hof is, rekening houdende met bovenomschreven omstandigheden van het geval, voorshands van oordeel dat het gewicht van de thans vaststaande tekortkoming van [X.] haar woonbelang niet opzij zet. Hierbij wordt mede in aanmerking genomen het belang dat voor haar zoon [Z.] een woonplaats bij zijn moeder blijft bestaan. De ontbinding van de huurovereenkomst is op grond van de thans (voorshands) vaststaande feiten niet gerechtvaardigd.
4.18. Woningbeheer zal echter overeenkomstig haar (subsidiaire) bewijsaanbod worden toegelaten tot bewijs van haar stelling dat het 'dealen' door [X.] ná 1 oktober 2003 heeft voortgeduurd en/of dat in verband met toeloop van klanten ná 1 oktober 2003 overlast aan omwonenden is ontstaan.
4.19. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
laat Woningbeheer toe te bewijzen dat het 'dealen' door [X.] ná 1 oktober 2003 heeft voortgeduurd en/of dat in verband met toeloop van klanten ná 1 oktober 2003 overlast aan omwonenden is ontstaan;
bepaalt, voor het geval Woningbeheer bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. W.J. van den Bergh als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rolzitting van 21 november 2006 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n) op werkdagen in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de procureur van Woningbeheer tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Van den Bergh en Kleijngeld, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 7 november 2006.