Uitspraak
C0401018/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 19 december 2006,
gewezen in de zaak van:
1. de vennootschap onder firma BACKSTAGE,
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [X.],
wonende te [woonplaats],
3. [Y.],
wonende te [woonplaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding van 8 juni 2004,
procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [Z.] HOLDING BV,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. J.E. Lenglet,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht onder rolnummer 2438/00 en zaaknummer 81900 gewezen vonnis van 10 maart 2004 tussen geïntimeerde (hierna te noemen: [Z.]) als eiseres in conventie en verweerster in reconventie en appellanten - hierna gezamenlijk te noemen: Backstage (enkelvoud) - als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld eindvonnis en naar de tussenvonnissen van 7 november 2001, 19 december 2001, 8 januari 2003 en 30 juli 2003.
2. Het geding in hoger beroep
Bij memorie van grieven met producties heeft Backstage tien grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep zowel in conventie als in reconventie en tot afwijzing van de vorderingen van [Z.] in conventie en tot toewijzing van de vorderingen van Backstage in reconventie, met veroordeling van [Z.] in de kosten van beide instanties.
Bij memorie van antwoord met producties heeft [Z.] de grieven bestreden en zich verzet tegen de in de memorie van grieven vervatte wijziging van eis.
Backstage heeft tweemaal een akte met producties genomen. [Z.] heeft een antwoordakte genomen.
Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
Backstage huurt van [Z.] ingaande 1 december 1995 bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats]. De bedrijfsruimte maakt deel uit van een groter complex waarin ook andere huurders van [Z.] gevestigd zijn. Het door Backstage gehuurde gedeelte is in gebruik als horecagelegenheid.
Tussen partijen zijn geschillen gerezen die zij aan de kantonrechter hebben voorgelegd. [Z.] vordert samengevat: huurprijsverhoging per 1 december 2000, nabetaling van huurverhogingen, nabetaling van verbruik huisbrandolie, nabetaling servicekosten en buitengerechtelijke kosten. Backstage vordert in reconventie samengevat: de veroordeling van [Z.] om onderhoudsgebreken te verhelpen, een verklaring voor recht met betrekking het bestaan van gebreken, partiële ontbinding voor wat betreft de hoogte van de huurprijs en schadevergoeding op te maken bij staat.
De kantonrechter heeft, na diverse tussenvonnissen, bij eindvonnis van 10 maart 2004 in conventie de vorderingen van [Z.] voor wat betreft de nabetaling van huurverhogingen, nabetaling van verbruik huisbrandolie en nabetaling servicekosten (grotendeels) toegewezen, de huurprijs per 1 januari 2001 nader vastgesteld op € 14.685,- ex btw per jaar; de buitengerechtelijke kosten zijn gedeeltelijk toegewezen en Backstage is in de proceskosten in reconventie veroordeeld. De vorderingen van Backstage in reconventie zijn door de kantonrechter afgewezen, met compensatie van de kosten in reconventie.
Backstage kan zich met de uitspraak van de kantonrechter niet verenigen en heeft daartegen tien grieven aangevoerd die het hof hierna achtereenvolgens zal beoordelen.
4.2. Backstage heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd. Het hof zal op die eisvermeerdering ingaan bij het desbetreffende onderdeel (de servicekosten).
4.3. Het hof zal de geschillen tussen partijen beoordelen met toepassing van het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht, aangezien de inleidende dagvaarding dateert van
3 oktober 2000.
4.4. Navordering indexering huur.
4.4.1. In de huurovereenkomst (artikel III) is bepaald dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs, die bij het aangaan van de huur f. 24.000,- exclusief BTW bedroeg, jaarlijks per 1 december zal worden aangepast op basis van de indexering zoals in de huurovereenkomst nader is beschreven.
4.4.2. [Z.] stelt dat zij aanvankelijk bij vergissing heeft verzuimd aanspraak te maken op de overeengekomen huurprijsverhoging. Om die reden heeft zij pas bij brief van 23 juli 1999 met terugwerkende kracht aanspraak op verhoging gemaakt.
Omdat Backstage weigert de verhoging te betalen, vordert [Z.] van Backstage de betaling van een bedrag van f. 2.554,-
(€ 1.113,58), zijnde de onbetaald gebleven huurverhoging vanaf het vierde kwartaal 1997 t/m het derde kwartaal 2000.
4.4.3. Backstage heeft zich verweerd met de stelling dat [Z.] afstand heeft gedaan van haar recht om gebruik te maken van de indexeringsclausule en in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid aangezien bij Backstage het vertrouwen is gewekt dat door [Z.] geen aanspraak op huurverhoging zou worden gemaakt. Subsidiair heeft Backstage een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 6:89 BW.
4.4.4. De kantonrechter heeft de weren van Backstage verworpen en de vordering van [Z.] terzake van de huurindexering toegewezen. Hiertegen richt zich de eerste grief van Backstage.
4.4.5. Het hof is van oordeel dat de grief faalt.
Voor het aannemen van afstand van recht is het enkele tijdsverloop onvoldoende. Bijkomende bijzondere omstandigheden waaruit een dergelijke afstand zou kunnen blijken of die bij Backstage een gerechtvaardigd vertrouwen kunnen hebben gewekt dat [Z.] afstand heeft gedaan van haar recht om de huurprijs te verhogen, zijn niet gesteld.
Het in algemene termen gestelde bewijsaanbod van Backstage wordt om die reden gepasseerd.
4.4.6. Ook het subsidiair gedane beroep op artikel 6:89 BW kan niet worden gehonoreerd. Het niet (volledig) betalen van een geldschuld kan niet worden aangemerkt als een gebrek in de prestatie in de zin van het genoemde wetsartikel. Voor wat betreft de betaling van geldsommen bevat de wet een afzonderlijke regeling in afd. 11 van titel 1 van Boek 6 BW (de artikelen 6:111 e.v. BW).
4.5. Navordering verwarmingskosten.
4.5.1. De verwarming in het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt geschiedt door een centrale installatie die gestookt wordt met huisbrandolie.
Omtrent het aandeel van Backstage in de verwarmingskosten zijn partijen het volgende overeengekomen (in artikel IV van de huurovereenkomst):
De kosten van de brandstof voor de verwarming van de onderhavige gehuurde ruimte zijn voor rekening van de huurder. Verhuurder zal deze kosten per kwartaal, bij vooruitbetaling, aan huurder doorbelasten op basis van HFL. 18,20 per m2 per jaar gekoppeld aan een olieprijs van HFL. 43.00 per 100 liter. Indien de olieprijs met meer dan 10% zal stijgen zal het prijsverschil met huurder voor het daaropvolgende kalenderjaar worden verrekend.
4.5.2. [Z.] vordert van Backstage de betaling van een bedrag van f. 19.498,- (€ 8.847,81), zijnde de onbetaald gebleven verhoging van de voor rekening van Backstage komende verwarmingskosten in de periode van het vierde kwartaal 1995 t/m het derde kwartaal 2000.
4.5.3. De kantonrechter heeft dit onderdeel van de vordering van [Z.] toegewezen.
Hiertegen richt zich de tweede grief van Backstage.
4.5.4. Partijen verschillen allereerst van mening over de uitleg van het hiervoor weergegeven beding in de huurovereenkomst. [Z.] stelt zich op het standpunt dat onder "stijging van de olieprijs" moet worden verstaan: de stijging van het algemene prijspeil van huisbrandolie volgens het CBS. Backstage stelt zich daarentegen op het standpunt dat uitgegaan moet worden van de daadwerkelijk door [Z.] betaalde inkoopprijzen voor de huisbrandolie. Backstage heeft aangevoerd, en met cijfers onderbouwd, dat er een relevant verschil is tussen de CBS-cijfers en de daadwerkelijk door [Z.] betaalde prijzen.
4.5.5. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd leidt het hof af dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst of daarna geen gezamenlijke invulling hebben gegeven van het begrip "stijging van de olieprijs", zodat doorslaggevend is hetgeen partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten.
In dit verband acht het hof van belang dat als uitgangspunt dient te gelden dat bij het in rekening brengen van extra leveringen en diensten door een verhuurder van bedrijfsruimte als de onderhavige slechts de werkelijk gemaakte kosten in rekening kunnen worden gebracht. Een ander uitgangspunt zou er immers toe kunnen leiden dat het systeem van huurprijsvaststelling voor 7:290 BW-bedrijfsruimte zou worden doorkruist.
4.5.6. [Z.] dient, gelet op het voorgaande, een herberekening te maken van hetgeen zij van Backstage te vorderen heeft, dit op basis van de daadwerkelijk door haar betaalde olieprijzen.
4.5.7. Het verweer van Backstage dat zij de verhoging van de verwarmingskosten niet verschuldigd is omdat het verwarmingssysteem ondeugdelijk is (er zitten geen thermostaatknoppen op de radiatoren en de leidingen zijn niet geïsoleerd) wordt door het hof verworpen. Overeengekomen is dat aan Backstage een vast bedrag per m2 in rekening wordt gebracht, welk bedrag omhoog of omlaag gaat, afhankelijk van de olieprijs. De door Backstage genoemde omstandigheden zijn dan ook voor zijn betalingsverplichting niet relevant.
4.6. navordering servicekosten.
4.6.1. [Z.] vordert van Backstage een bedrag van f. 12.902,- (€ 5.854,67) aan servicekosten, betrekking hebbend op de periode december 1995 t/m november 1998. De kantonrechter heeft in zijn eindvonnis dit bedrag toegewezen, na te hebben overwogen dat de opmerkingen die Backstage in haar laatste, op 14 januari 2004 genomen akte, heeft gemaakt over het ontbreken van voldoende specificatie over de eerdere periodes tardief zijn, terwijl zij, voor wat betreft de hoogte en omvang van de containerkosten irrelevant zijn, nu ook daarover immers door partijen in de huurovereenkomst afspraken zijn gemaakt.
De derde grief van Backstage is tegen dit oordeel gericht.
4.6.2. In de toelichting op de derde grief is een wijziging van eis opgenomen. Backstage vordert wijziging dan wel gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW.
4.6.3. [Z.] heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Dat bezwaar oordeelt het hof ongegrond. Er zijn door [Z.] geen feiten of omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de eiswijziging in strijd met een goede procesorde zou zijn.
4.6.4. Het beroep van [Z.] op verjaring behoeft geen bespreking.
4.6.5. Omtrent het beroep van Backstage op artikel 6:258 BW overweegt het hof het volgende.
Volgens Backstage bestaan de onvoorziene omstandigheden hierin dat zij moet betalen voor voorzieningen, in het bijzonder voor het schoonhouden, de bewaking, het onderhoud en de verlichting van het gemeenschappelijke parkeerterrein, terwijl zij voor haar horecaonderneming geen gebruik maakt van het parkeerterrein.
4.6.6. [Z.] heeft hiertegen aangevoerd dat Backstage wel degelijk gebruik maakt van de hier bedoelde voorzieningen, omdat de nooduitgangen van het horecabedrijf uitkomen op de desbetreffende parkeerplaats. Verder wijst [Z.] op de verdeling van de hier bedoelde kosten zoals deze is vermeld in het met Backstage gesloten huurcontract, met welke verdeling Backstage akkoord is gegaan.
4.6.7. Naar het oordeel van het hof gaat het beroep van Backstage op onvoorziene omstandigheden niet op. Niet gesteld of gebleken is immers dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst van een andere situatie zijn uitgegaan dan thans feitelijk het geval is. Die feitelijke situatie is, blijkens de onweersproken stelling van [Z.], dat Backstage in zoverre baat heeft bij de parkeerplaats en de verlichting daarvan, dat de nooduitgangen van het bedrijf van Backstage op de parkeerplaats uitkomen. Backstage is akkoord gegaan met het betalen van een aandeel in de kosten, zoals in de huurovereenkomst is vermeld. Naar het oordeel van het hof is niet gebleken van omstandigheden die een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst onaanvaardbaar zouden doen zijn.
4.6.8. Omtrent de servicekosten is in de huurovereenkomst in artikel I het volgende bepaald:
In onderling overleg werden regelingen afgesproken door de huurders van het gebouw waarin werd vastgesteld de wijze waarop de kosten onderling verdeeld worden evenals de hoogte van de kosten(verdeling) per huurder:
- Containerkosten: 50% van de totale containerkosten voor verhuurder zullen gelijkelijk worden verdeeld over de Aldo, Edah, Schoenmij, Wiener Stoffenhal, Giraffe(Blokker) en huurder van Dalsen.
- Schoonhouden parkeerterrein: verdeling per m2 = 350/4687 x kosten.
- Parkeerwacht en onderhoud parkeerterrein: verdeling per m2 = 350/4687 x kosten.
- Lichtreclame verzekering en reparatie: verdeling per m2 = 350/4687 x kosten.
- Elektriciteitskosten inzake algemene huurdervoorzieningen zoals lichtreclame, verlichting
parkeerterrein, verlichting trappenhuis: verdeling per m2 = 350/4687 x kosten.
- Waterverbruik en verontreinigingskosten: deze kosten zullen door alle huurder ieder voor 1/7 deel worden gedragen.
Verhuurder zal binnen 2 maanden na ommekomst van een kalenderjaar aan huurder een onderbouwde specificatie van de in art. I, onderdel 7 genoemde kosten verstrekken. (…)
4.6.9. Naar het oordeel van het hof is Backstage gehouden aan [Z.] het aandeel in de service-kosten te betalen zoals in de huurovereenkomst is vermeld. Door Backstage is onvoldoende aangevoerd voor het aannemen van de conclusie dat een beroep van [Z.] op de hier bedoelde contractsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
4.6.10. Door [Z.] zijn in productie 4 bij de inleidende dagvaarding specificaties gegeven van de door haar gevorderde servicekosten.
4.6.11. Voor wat betreft de waterkosten heeft [Z.] een verdeling toegepast zoals is overeengekomen. Nota’s van de waterrekeningen zijn bijgevoegd en door Backstage niet weersproken. Voorzover het gaat om de kosten van waterverbruik is de vordering dan ook toewijsbaar.
4.6.12. Voor wat betreft de containerkosten blijkt uit de specificatie in productie 4, dat het aandeel van Backstage in de totale kosten niet is berekend conform het bepaalde in de huurovereenkomst.
[Z.] dient op dit punt een nieuwe berekening te maken.
4.6.13. Ditzelfde geldt voor de kosten van lichtreclame en parkeerplaats. De door [Z.] gehanteerde verdeelsleutel wijkt af van de overeengekomen verdeelsleutel. [Z.] dient een nieuwe berekening van deze kosten te maken met toepassing van een juiste verdeelsleutel.
4.6.14. Voor wat betreft de "overige exploitatiekosten" dient [Z.] een nadere specificatie te verstrekken van hetgeen hieronder moet worden begrepen, met bijvoeging van onderliggende nota’s. Tevens dient het aandeel van Backstage in deze kosten te worden berekend met toepassing van de juiste (overeengekomen) verdeelsleutel.
4.7. De huurprijs per 1 januari 2001
4.7.1. Een van de geschilpunten tussen partijen betreft de hoogte van de huurprijs.
Bij gelegenheid van de comparitie van partijen van 25 februari 2003 zijn partijen overeengekomen dat per 1 januari 2001 bij wijze van bindend advies een nieuwe huurprijs zal worden vastgesteld door een door de kantonrechter aan te zoeken NVM makelaar te Maastricht, welke makelaar de opdracht zou krijgen om bij de vaststelling van de huurprijs rekening te houden met alle relevante marktomstandigheden, zoals ligging, grootte en omvang van het gehuurde en de huurprijzen welke voor vergelijkbare horecaondernemingen worden betaald.
De kantonrechter heeft mevrouw [A,] benoemd als makelaar om de huurprijs bindend vast te stellen.
4.7.2. [A.] heeft in haar rapport van 21 oktober 2003 de huurwaarde van het gehuurde, rekening houdend met het verminderde gebruik wegens de geplaatste stutten in de dranken/opslagkelder, per 1 januari 2001 vastgesteld op € 11.880,- exclusief btw.
4.7.3. De kantonrechter heeft deze huurprijs gecorrigeerd, omdat de makelaar van een onjuist aantal (feitelijk) gehuurde vierkante meters zou zijn uitgegaan.
Tegen dit oordeel richt zich de vierde grief van Backstage.
4.7.4. Deze grief is terecht voorgedragen.
Aan een bindend advies zijn partijen gebonden, tenzij het advies vanwege de inhoud of de wijze van totstandkoming zozeer in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn [Z.] aan dit bindend advies te houden.
Naar het oordeel van het hof doet zich een dergelijke situatie niet voor. Van belang is allereerst dat de deskundige voor de beoordeling van de huurprijs is uitgegaan van het aantal vierkante meters zoals in de huurovereenkomst en het daarbij behorende aanhangsel is vermeld.
Van belang is verder dat het precieze aantal vierkante meters voor de deskundige slechts één van de factoren is geweest die bij de vaststelling van de huurprijs een rol hebben gespeeld. De deskundige diende immers met alle factoren rekening te houden zoals hiervoor onder 4.7.1. is vermeld. Onvoldoende is onderbouwd dat een afwijking van het feitelijk gebruikte aantal vierkante meters ten opzichte van het aantal vierkante meters in de huurovereenkomst (indien al juist) van zodanig belang moet worden geacht dat een wetenschap hiervan bij de deskundige tot een andere huurprijs zou hebben geleid. De deskundige heeft immers eerst een totaalprijs vastgesteld en die vervolgens herleid naar het aantal vierkante meters en niet omgekeerd.
4.7.5. Het voorgaande leidt ertoe dat de vierde grief gegrond is, dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en dat de huurprijs per 1 januari 2001 dient te worden vastgesteld op
€ 11.800,- exclusief BTW per jaar.
4.8. Het verwarmingssysteem.
4.8.1. Backstage stelt in de onderhavige procedure dat er sprake is van een aantal gebreken aan het gehuurde. Zij heeft in eerste aanleg gevorderd dat [Z.] zal worden veroordeeld tot het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud. Verder vorderde zij een verklaring voor recht terzake van het bestaan van gebreken, alsmede partiële ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding op te maken bij staat.
De kantonrechter heeft een deskundigenbericht gelast omtrent het al dan niet bestaan van de door Backstage genoemd gebreken. Als deskundige is benoemd ir. B.L. Cats. Hij heeft op 17 mei 2002 geadviseerd. Het deskundigenrapport bevindt zich bij de stukken van de eerste aanleg.
4.8.2. Een van de volgens Backstage bestaande gebreken betreft het niet regelbaar zijn van de verwarmingradiatoren en het niet geïsoleerd zijn van de verwarmingsbuizen in het gehuurde.
4.8.3. De kantonrechter heeft dit onderdeel van de vordering van Backstage afgewezen met de overweging dat de door Backstage beschreven situatie al aanwezig was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst en dat er geen sprake is van een onderhoudsgebrek op dit punt.
Tegen dit oordeel richt zich de vijfde grief van Backstage.
4.8.4. Naar het oordeel van het hof treft deze grief geen doel. Met de deskundige Cats is het hof van oordeel dat de problemen met de verwarmingsbuizen eenvoudig te verhelpen zijn door het aanbrengen van isolatie c.q. het herstellen van reeds aanwezige isolatie. Hieraan kan worden toegevoegd dat het niet regelbaar zijn van radiatoren verholpen kan worden door het aanbrengen van thermostaatknoppen.
Van belang is verder dat in de huurovereenkomst (art. V) is bepaald dat alle binnenonderhoud, alle inpandige herstelwerkzaamheden en noodzakelijke vernieuwingen, ongeacht de oorzaak, voor rekening van huurder komen.
4.9. De sceptictank en de inspectieputten.
4.9.1. Backstage stelt zich op het standpunt dat er sprake is van ontoelaatbare stankoverlast door een ontoereikende afdichting van de sceptictank die zich buiten bevindt en door een ontoereikende afdichting van de inspectieputten van de WC’s en wasbakken binnen.
De kantonrechter heeft de vordering van Backstage op dit punt afgewezen. Hiertegen richt zich de zesde grief van Backstage.
4.9.2. In het deskundigenbericht van ir. Cats is vermeld dat de sceptictank ontoelaatbare stankoverlast veroorzaakt. Omtrent de oorzaak is het volgende vermeld:
de tank is afgedekt met twee betonplaten, waarvan de plaat, gelegen achter de nooddeur, regelmatig afgenomen wordt bij het ledigen van de tank. In deze dekplaat is een gat, welke een open verbinding creëert van de tank met de bovenliggende ruimte. De aanwezige rubbermat geeft hier een ontoereikende afdichting. Ook lekkages langs de randen zijn te verwachten.
4.9.3. Het hof is van oordeel dat het hier beschreven gebrek als een onderhoudsgebrek moet worden aangemerkt, waarvan het herstel ingevolge artikel 7A:1587 lid 2 BW en ingevolge het eerste lid van artikel V van de huurovereenkomst, voor rekening van [Z.] komt.
[Z.] zal worden veroordeeld om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden uit te voeren teneinde de stankoverlast te verhelpen.
4.9.4. Voor toewijzing van de vordering tot schadevergoeding bestaat naar het oordeel van het hof geen grond. Niet alleen heeft Backstage op geen enkele wijze de mogelijkheid aannemelijk gemaakt dat hij schade heeft geleden als gevolg van het hier bedoelde gebrek, maar bovendien bevat de huurovereenkomst een uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade (laatste lid van art. V).
4.9.5. Voorzover de vordering van Backstage betrekking heet op de ondeugdelijke afdichting van de inspectieputten van de WC’s en de wasbakken, is deze niet toewijsbaar. Het gaat immers om binnenonderhoud dat volgens de huurovereenkomst voor rekening van Backstage komt.
4.10. De nooduitgang
4.10.1. Backstage stelt zich op het standpunt dat de nooduitgang niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet. Volgens Backstage is er sprake van een gebrek dat voor rekening van [Z.] dient te worden hersteld.
De kantonrechter heeft de vordering van Backstage op dit punt afgewezen met de overweging dat de nooduitgangvoorziening volgens de deskundige weliswaar gebreken vertoont, maar dat de brandweer bij controle nooit aanleiding heeft gezien om in te grijpen.
Hiertegen richt zich grief 7 van Backstage.
4.10.2. De deskundige ir. Cats heeft in zijn rapport van 17 mei 2002 vermeld dat de nood-uitgangvoorziening geenszins aan de daaraan te stellen eisen voldoet. Voor wat betreft de rechter deurhelft zijn de deursponningen ontoereikend, de deur is niet voorzien van een "panieksluiting" en de deur wordt afgesloten met twee hangsloten.
Met betrekking tot de linker deurhelft merkt de deskundige op dat daarin een ventilatierooster is aangebracht, waardoor de rookwering illusoir is geworden.
4.10.3. Naar het oordeel van het hof moet het ontbreken van een deugdelijke nooduitgangvoor-ziening zoals door de deskundige is beschreven, worden aangemerkt als een gebrek in de zin van art. 7A:1588 (oud) BW, dit met name gelet op de bestemming van het gehuurde, te weten de exploitatie van een horecabedrijf. De omstandigheid dat de brandweer (nog) niet heeft ingegrepen doet hieraan niet af. De kosten van het verhelpen van het gebrek zijn voor rekening van de verhuurder.
4.10.4. Dit betekent dat grief 7 gegrond is en dat [Z.] zal worden veroordeeld het gebrek te verhelpen. Voor wat betreft de vordering tot schadevergoeding is hetgeen hiervoor onder 4.9.4. is overwogen van overeenkomstige toepassing.
4.11. Vochtoverlast
4.11.1. Volgens Backstage is er sprake van binnendringend water bij regen.
De kantonrechter heeft dit gebrek onvoldoende ernstig geacht en de vordering van Backstage op dit punt afgewezen.
Hiertegen richt zich grief 8 van Backstage.
4.11.2. Omtrent de vochtoverlast heeft de deskundige ir. Cats vermeld dat er sprake is van lekkageplekken van grotere omvang op de pleisterlaag op de buitenmuur aan de straatzijde, dit als gevolg van veroudering van het metselwerk en de metselspecie.
Mede met het oog op de kosten adviseert de deskundige het gebrek te verhelpen door het aanbrengen van een vochtafstotende impregneerlaag aan de binnenzijde van de muur.
4.11.3. Naar het oordeel van het dienen de noodzakelijke herstelwerkzaamheden om de vochtoverlast te verhelpen, te worden aangemerkt als buitenonderhoud in de zin van artikel V van de huurovereenkomst, waarvan de kosten voor rekening van [Z.] dienen te komen.
De grief is dan ook terecht voorgedragen.
[Z.] zal worden veroordeeld om de werkzaamheden uit te voeren zoals door ir. Cats geadviseerd.
4.11.4. Voor wat betreft de vordering tot schadevergoeding is hetgeen hiervoor onder 4.9.4. is overwogen van overeenkomstige toepassing.
4.12. Afbrokkelende plafondplaat.
4.12.1. In het rapport van de deskundige ir. Cats van 17 mei 2002 wordt melding gemaakt van een zeer ernstige desintegratie van de plafondplaat in de zogenaamde achterkelder, gelegen onder de inrit van het gebouw. Er is sprake van uitvallende betonbrokstukken. ir. Cats kwalificeerde de situatie als alarmerend, temeer nu frequent vrachtauto’s over de inrit boven de betonplaat rijden.
4.12.2. Naar aanleiding van het rapport van ir. Cats heeft [Z.] zich laten adviseren door [B.] constructie- en adviesburo b.v. Op basis van dit advies heeft [Z.] het kelderdek gestut door stalen balken en stutten aan te laten brengen.
4.12.3. De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep omtrent de vorderingen van Backstage met betrekking tot het gebrek aan de hier bedoelde plafondplaat overwogen dat [Z.] inmiddels het nodige heeft gedaan om het hier bedoelde gebrek op te heffen. De schadevordering van Backstage is door de kantonrechter afgewezen met de overweging dat het gebrek geen nadelige invloed op het huurgenot en de omzetmogelijkheden van de horecaonderneming van Backstage heeft gehad.
De grieven 9 en 10 richten zich tegen deze overwegingen van de kantonrechter.
4.12.4. Omtrent dit geschilpunt heeft het hof behoefte aan nadere informatie van partijen.
Onduidelijk is welke voorzieningen zijn getroffen en wanneer.
Backstage stelt dat er weliswaar stutten zijn geplaatst, maar op een zodanige wijze (drie stutten zijn geplaatst op putdeksels) dat er nog steeds sprake is van een gevaarlijke situatie.
[Z.] stelt dat inmiddels adequate voorzieningen zijn getroffen, hierin bestaande (zo begrijpt het hof) dat de kelder is volgestort met zand. [Z.] heeft een rekening voor deze werkzaamheden in het geding gebracht.
[Z.] dient een duidelijk beschrijving van de verrichte werkzaamheden (met datum van uitvoering) in het geding te brengen, vergezeld van bewijsstukken. Backstage zal in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren.
4.13. Op grond van het voorgaande wordt thans als volgt beslist.
5. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 30 januari 2007 voor memorie na tussenarrest aan de zijde van [Z.] met het oog op hetgeen hiervoor in de rechtsoverwegingen 4.5.6, 4.6.12, 4.6.13, 4.6.14 en 4.12.4 is vermeld;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 19 december 2006