Uitspraak
typ. MdL
rolnr. C0501112/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 29 augustus 2006,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats], hierna: “[X.]”,
appellante bij exploot van dagvaarding van 27 juli 2005,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
de stichting STICHTING WOONMAATSCHAPPIJ ZO WONEN, rechtsopvolgster van STICHTING WVS,
gevestigd te [vestigingsplaats], hierna: “Zo Wonen”,
geïntimeerde bij voormeld exploot van dagvaarding,
procureur: mr. J.E. Lenglet,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector Kanton, locatie Sittard-Geleen, gewezen vonnis van 22 juni 2005 tussen Zo Wonen als eiseres en [X.] als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnis met zaak/rolnummer 168203 CV EXPL 04-2568, alsmede naar het comparitievonnis van 23 februari 2005.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] vier grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, Zo Wonen niet ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen in eerste aanleg althans haar deze te ontzeggen als zijnde ongegrond en/of onbewezen, met veroordeling van Zo Wonen in de kosten van het geding in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord, met bewijsstukken, heeft Zo Wonen de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, zo nodig onder verbetering en/of aanvulling van rechtsgronden, kosten rechtens.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van hoger beroep
Hiervoor wordt verwezen naar de grieven en de daarop gegeven toelichting, zoals vermeld in de memorie van grieven.
4. De beoordeling:
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [X.] heeft met ingang van 16 augustus 1995 van (VWS als rechtsvoorgangster van) Zo Wonen gehuurd de woning gelegen aan [adres] te [woonplaats]. Artikel 5 van Pro de huurovereenkomst bepaalt voor zover hier van belang:
Artikel 5
Verplichtingen van huurder ten aanzien van het gehuurde.
(…)
5.2 Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader gebruiken en onderhouden. Hij zal daarbij de voorschriften van verhuurder ten aanzien van de in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen in acht nemen.
5.3 Huurder zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen, dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde, dan wel als hinderlijk en storend worden ervaren door, of overlast veroorzaken aan, medebewoners of derden, aanwezig in de naburige percelen.
4.1.2. Bij brief van 29 juni 2004 heeft Zo Wonen [X.] aangesproken op klachten van omwonenden inzake overlast. De klachten betroffen onder meer verwaarlozing van de tuin, lawaai van bezoekers, een stinkende vuilcontainer en bedreigingen.
4.1.3. Op 7 juli 2004 heeft een gesprek van Zo Wonen met [X.] plaatsgevonden, waarbij ook de wijkagent [A.] aanwezig was, naar aanleiding van de klachten. Afgesproken werd dat [X.] de tuin uiterlijk 23 juli 2004 zou hebben opgeruimd.
4.1.4. Bij controles door Zo Wonen op 23 juli 2004 en op 28 juli 2004 bleek de tuin niet opgeruimd.
4.1.5. Ook in de periode ná 7 juli 2004 hebben omwonenden veelvuldig geklaagd bij Zo Wonen over overlast bezorgd door [X.] en haar bezoekers. Op 28 juli 2004 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden van buurtbewoners met Zo Wonen over de problemen met [X.].
4.1.6. Zo Wonen heeft bij exploot van dagvaarding van 9 augustus 2004 gevorderd - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen met veroordeling van [X.] de woning te verlaten en te ontruimen, met machtiging deze ontruiming zonodig zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie, kosten rechtens.
4.1.7. De kantonrechter heeft op 21 april 2005 een comparitie van partijen gehouden en heeft vervolgens bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard eindvonnis van 22 juni 2005 de vorderingen van Zo Wonen toegewezen.
4.1.8. [X.] kan zich niet met het vonnis van 22 juni 2005 verenigen en komt daarvan in hoger beroep.
4.1.9. In augustus 2005 heeft [X.] de woning verlaten en ontruimd.
4.2. Met haar eerste en derde grief bestrijdt [X.] de beslissing in het vonnis waarvan beroep dat als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende gemotiveerd vast staat dat [X.] in het tijdvak juni en juli 2004 forse overlast aan buurtbewoners heeft bezorgd, in het bijzonder bestaande in geluids- en stankoverlast, alsmede haar tuin ernstig heeft verwaarloosd. [X.] voert aan dat de kantonrechter gelet op haar betwisting bewijs had dienen op te dragen aan Zo Wonen.
4.3. Zo Wonen heeft aan haar vordering de navolgende door [X.] of haar bezoekers veroorzaakte overlast ten grondslag gelegd - zakelijk weergegeven:
scheldpartijen, woede-uitbarstingen, gebonk op de voordeur, stankoverlast door blowen, zowel overdag als 's-avonds en 's-nachts;
stank van de verwaarloosde tuin, onverzorgde huisdieren (poezen), stinkende vuilcontainer;
lawaaioverlast door de bezoekers (aanbellen, slaan met deuren, bonken op de vloer) en auto’s van bezoekers overdag en ‘s-Nachts;
verwaarlozing van de tuin;
dealen van drugs.
Zo Wonen heeft deze overlast onderbouwd aan de hand van overgelegde klachtbrieven en overlastformulieren van omwonenden.
4.4. [X.] heeft betwist dat er sprake is geweest van stankoverlast. Als er al sprake was van geluidoverlast dan was deze niet structureel maar was deze te wijten aan een in de maanden juni en juli 2004 bij haar inwonende vriendin. De overlast waarop de klachten van omwonenden betrekking hebben is (grotendeels) veroorzaakt door de bewoners van de woning gelegen aan de [adres]. [X.] heeft voorts bestreden dat zij was betrokken bij drugsdealen. Zij heeft erkend dat de tuin nog niet geheel op orde was. Zij was bezig met de tuinaanleg. De achtertuin moest nog worden betegeld.
4.5. Het hof stelt vast dat [X.] in eerste aanleg de door Zo Wonen gestelde overlast niet heeft erkend. Gelet op haar betwisting had de kantonrechter niet zonder verdere bewijslevering als vaststaand kunnen aannemen dat [X.] in juni en juli 2004 forse overlast aan buurtbewoners heeft bezorgd, bestaande in geluids- en stankoverlast. In zoverre slagen deze grieven.
4.6. In eerste aanleg heeft Zo Wonen een aantal schriftelijke verklaringen van buurtbewoners overgelegd met betrekking tot door [X.] of haar bezoekers veroorzaakte overlast. Deze verklaringen houden voor zover hier van belang in - zakelijk weergegeven:
Verklaring van [B.] d.d. 11 mei 2004:
dat zij met haar gezin sinds oktober 1986 met plezier heeft gewoond aan de [adres];
dat nadat [X.] naar nr. 22 is verhuisd er van het woongenot vrijwel niets meer over is;
dat er op straat zowel overdag als 's-avonds en 's-nachts scheld- en vloekpartijen plaatsvinden;
dat ze niet rustig buiten kon zitten zonder haar geschreeuw en gehuil te horen;
dat er jaren zijn geweest dat zij 's zomers naar binnen moest omdat de vriend van [X.] buiten met vrienden zat te blowen waardoor stankoverlast werd veroorzaakt;
dat de tuin van [X.] momenteel een grote afvalberg is;
dat [X.] thans poezen houdt die niet behoorlijk worden verzorgd en overdag buiten worden gezet.
Ondertekende verklaring van zeven buurtbewoners d.d. 18 juni 2004, waaronder de bewoners van de [adressen]:
dat [X.] overlast veroorzaakt bestaande in een verwaarloosde tuin die stinkt, poezen die overdag buiten worden gesloten, geschreeuw, gegil, gevloek en gegooi met deuren, alsmede een stinkende vuilcontainer;
dat daarnaast een gevoel van onveiligheid ontstaat omdat [X.] een omwonende met een mes heeft bedreigd;
dat [X.] regelmatig thuis heren ontvangt, zowel overdag als 's-nachts;
dat [X.] thans onderdak biedt aan een vrouw die een bekende van justitie is.
Verklaring van [C.] d.d. 14 juli 2004:
dat hij bewoner is van de [adres];
dat na het gesprek van begin juli 2004 de overlast veroorzaakt door de bewoners en bezoekers van de nummers 22 en 30 alleen maar is toegenomen;
dat overlast bestaat in het af en aan rijden van auto’s en in het `s-nachts slaan met deuren en bonken op de vloeren, alsmede aanbellen.
4.7. Daarnaast heeft Zo Wonen een zestal overlast formulieren overgelegd met betrekking tot overlast veroorzaakt door bewoners en/of bezoekers van de [adres] in juli 2004.
4.8. Het hof is van oordeel dat op grond van deze schriftelijke verklaringen en klachtenformulieren voorshands als vaststaand kan worden aangenomen dat [X.] niet alleen in juni en juli 2004 maar ook in daaraan voorafgaande maanden forse overlast heeft bezorgd aan omwonenden bestaande in:
lawaai zowel overdag als 's-avonds en 's-nachts in de vorm van geschreeuw, gescheld en gehuil;
geluidoverlast zowel overdag als 's-avonds en
's-nachts door af- en aan rijdende auto's;
stankoverlast in de vorm van de geur van blowen door haar bezoekers;
overlast van de katten;
verwaarlozing van de tuin.
4.9. [X.] zal hierna - overeenkomstig haar aanbod - worden toegelaten tot het leveren van (tegen) bewijs. Gelet op haar stelling dat eventuele overlast in juni en juli 2004 een incidenteel karakter had in verband met het bij haar logeren van een vriendin met problemen zal [X.] in de gelegenheid worden gesteld bewijs te leveren dat zij in het tijdvak van januari 2004 tot en met juli 2004 niet de hierboven omschreven overlast heeft bezorgd aan omwonenden. In het kader van deze bewijslevering kan dan tevens haar stelling aan de orde komen dat de overlast hoofdzakelijk werd veroorzaakt door bewoners en/of bezoekers van [adres].
4.10. Met haar tweede en vierde grief bestrijdt [X.] - subsidiair - dat de overlast de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen rechtvaardigt. Als er al sprake is geweest van overlast, dan is deze van korte duur (enkele weken) geweest en tegenover haar woonbelang onvoldoende zwaarwegend.
4.11. Het hof is voorshands van oordeel dat de hiervoor onder 4.8 omschreven overlast zowel wat duur als wat omvang betreft zodanig ernstig is dat de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen daardoor wordt gerechtvaardigd. Gelet op de aan [X.] geboden mogelijkheid tegenbewijs te leveren tegen deze voorlopige vaststelling van de overlast zal de definitieve beoordeling van deze grieven echter worden aangehouden tot ná deze bewijslevering.
4.12. Het hof acht het in dat kader van belang te kunnen beschikken over het proces-verbaal van de op 21 april 2005 gehouden comparitie (dat zich niet bij de gefourneerde stukken bevond). Aan [X.] wordt opgedragen dit proces-verbaal - indien er proces-verbaal is opgemaakt - bij akte in het geding te brengen.
4.13. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden
5. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 12 september 2006 voor akte aan de zijde van [X.] met het hiervoor onder 4.12 vermelde doel;
laat [X.] toe te bewijzen dat zij in het tijdvak van januari 2004 tot en met juli 2004 niet de hiervoor onder 4.8 omschreven overlast heeft bezorgd aan omwonenden althans dat deze overlast (hoofdzakelijk) werd veroorzaakt door bewoners en/of bezoekers van de woning [adres];
bepaalt, voor het geval [X.] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. W.J. van den Bergh als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rolzitting van 12 september 2006 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n) op werkdagen in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de procureur van [X.] bij zijn opgave op genoemde rolzitting een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;
bepaalt dat raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de procureur van [X.] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 29 augustus 2006.