Uitspraak
C0501610/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 20 februari 2007,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GEBR. [X.] VASTGOED B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 25 november 2005,
verder te noemen [X.],
procureur: mr. M. van Heeren,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid COOL CAT NEDERLAND B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen Cool Cat,
procureur: mr. J.E. Benner,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, onder rolnummer 05/585 gewezen vonnis van 5 oktober 2005 tussen [X.] als eiseres en Cool Cat als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg (rolnr. 585/05, zaaknr. 184890)
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] negen grieven aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot toewijzing van de vorderingen van [X.], met veroordeling van Cool Cat in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft Cool Cat de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, zonodig onder wijziging of aanvulling der gronden, met veroordeling van [X.] in de kosten in beide instanties.
2.3. Partijen hebben vervolgens hun zaak doen bepleiten, [X.] bij monde van mr. M. van Heeren, die tevens een pleitnota heeft overgelegd. De advocaat van Cool Cat, mr. Van der Kamp te Amsterdam, is als gevolg van verkeersopstoppingen niet op de pleitzitting verschenen. Een fax houdende de pleitaantekeningen heeft het hof tijdig bereikt. Een kopie is ter zitting aan de advocaat van [X.] uitgereikt. Hij heeft tijdens een schorsing kennis genomen van de inhoud. Na de schorsing heeft hij de inhoud betwist onder verwijzing naar zijn stellingen in de gedingstukken. Beide pleitnota’s maken daarmee deel uit van de processtukken.
2.4. [X.] heeft daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.2.1. Cool Cat huurt sinds 1 augustus 2001 van [X.] de winkelruimte staande en gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats].
4.2.2. Na herinrichting van het Kernkwartier [plaatsnaam] door de gemeente [gemeentenaam] is [X.] als eigenaresse aangeslagen voor baatbelasting. [X.] heeft tegen deze aanslag bij de gemeente bezwaar gemaakt.
4.2.3. Bij brief van 19 november 2004 heeft [X.] jegens Cool Cat aangekondigd dat zij deze door haar te betalen baatbelasting zou doorbelasten aan Cool Cat, zulks op grond van het bepaalde in artikel 15 lid 4 van de Algemene Voorwaarden (AV), behorende bij de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, luidende:
Voor rekening van huurder komen, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:
(…)
overige bestaande of toekomstige belastingen, precariorechten, lasten, heffingen en retributies ter zake van het gehuurde en van zaken van huurder;
(…).
4.2.4. Cool Cat heeft dit standpunt gemotiveerd bestreden en heeft geweigerd tot betaling van de gevorderde geldsommen over te gaan.
4.2.5. [X.] heeft zich vervolgens tot de kantonrechter gewend en betaling gevorderd van bedragen van € 3.730,53 per jaar, ingaande 1 maart 2005, zolang de huurovereenkomst duurt, met een maximum van 15 jaren.
4.2.6. Cool Cat heeft de vorderingen van [X.] gemotiveerd bestreden.
4.2.7. Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vorderingen van [X.] afgewezen, met veroordeling van [X.] in de kosten van de procedure.
4.2.8. [X.] kan zich met dit vonnis niet verenigen en is daarvan in hoger beroep gekomen.
4.3. [X.] heeft tegen het vonnis waarvan beroep negen grieven aangevoerd die hierna zullen worden behandeld.
4.4. Vooraleer aan de behandeling van de grieven toe te komen overweegt het hof het volgende.
4.4.1. Afgezien van de mogelijkheid van een vordering tot huurprijsaanpassing op grond van het bepaalde in artikel 7:304 BW, welke vordering hier niet aan de orde is, beperkt de wet de mogelijkheid van een tussentijdse aanpassing van de huurprijs op grond van het bepaalde in artikel 7:305 BW tot de situatie waarin, na aanschrijving van overheidswege, energiebesparende voorzieningen zijn aangebracht. Ook een op die bepaling gebaseerde vordering is hier niet aan de orde. Zulks laat evenwel onverlet de mogelijkheid van partijen om overeen te komen dat tussentijdse huurverhoging c.q. verhaal van door verhuurster te betalen kosten of belastingen ook in andere situaties zal kunnen worden toegepast.
4.4.2. Een dergelijke afspraak ontbreekt echter in casu, nu artikel 15 lid 4 van de Algemene Voorwaarden zich slechts richt op bestaande en toekomstige belastingen ‘ter zake van het gehuurde en van zaken van huurder’. Baatbelasting – zoals die hier aan de orde is - die wordt geheven terzake van verbetering van de omgeving waarin het gehuurde zich bevindt, doch geen betrekking heeft op het gehuurde als zodanig of het gebruik daarvan door Cool Cat, kan niet geacht worden tot de (toekomstige) belastingen te behoren die onder het bereik van dit artikel vallen. In dit verband merkt het hof nog op dat partijen, zo is op het pleidooi bevestigd, over de inhoud van deze bepaling geen onderhandelingen hebben gevoerd, zodat het bij de uitleg van dit beding, ingevolge de Havitex-norm, aankomt op hetgeen partijen redelijkerwijze daarvan mochten verwachten en de betekenis die zij aan de tekst redelijkerwijs moesten toekennen. Gelet op de inhoud van deze bepaling – in het bijzonder de slotwoorden van lid 4 - hoefde Cool Cat niet te verwachten dat haar de onderhavige baatbelasting zou worden doorberekend nu deze belasting betrekking heeft op de omgeving van het gehuurde, niet het gehuurde zelf of op zaken van Cool Cat. Ongetwijfeld zal Cool Cat indirect profiteren van en baat hebben bij het opknappen van de buurt omdat een nette buurt meer winkelend publiek zal aantrekken. Dit feit is evenwel onvoldoende om kosten die [X.] daarvoor in rekening gebracht krijgt, door te berekenen aan Cool Cat. Artikel 15 van de Algemene Voorwaarden, noch enige wettelijke bepaling voorzien daar in.
4.4.3. Het hof neemt daarbij in overwegingen dat de onderhavige baatbelasting naar zijn aard moet worden aangemerkt als belasting die in de risicosfeer van de eigenaar/verhuurder wordt geheven. Immers de belasting wordt geheven ongeacht het gebruik dat van de onroerende zaak wordt gemaakt en is alleen ingegeven door de planologische bestemming (de verfraaiing van de omgeving). Daarbij komt dat de belasting ook ten goede zal komen van verhuurder, omdat het een feit van algemene bekendheid is dat verfraaiing van de buurt leidt tot een hoger waarde van de onroerende zaak. Tegen deze achtergrond brengt de uitleg van artikel 15 van de Algemene Voorwaarden mee dat een huurder alleen die belastingen doorberekend kan krijgen die niet, of niet volledig zouden zijn opgelegd als het gehuurde niet aan huurder in gebruik zou zijn gegeven.
4.4.4. Ter verduidelijking overweegt het hof nog het volgende. Artikel 222 van de Gemeentewet bepaalt dat ter zake van de in een bepaald gedeelte van de gemeente gelegen onroerende zaak die gebaat is door voorzieningen die tot stand worden of zijn gebracht door of met medewerking van het gemeentebestuur, van degenen die van die onroerende zaak het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht een baatbelasting worden geheven. In overeenstemming hiermee wordt de belasting geheven van de eigenaar/verhuurder en niet van de huurder (houder van de onroerende zaak). Voor door- belasting van de baatbelasting is daarom een uitdrukkelijk overeengekomen contractueel beding vereist. Zodanig beding bestaat hier niet. De woorden ‘ter zake van het gehuurde en van zaken van huurder’ in artikel 15 lid 4 van de Algemene Voorwaarden kunnen niet een zodanig ruime strekking worden toegekend dat daaronder mede begrepen wordt de onder- havige baatbelasting die geheven wordt voor verbeteringen die niet aan het verhuurde zelf zijn aangebracht, maar die betrekking hebben op de omgeving. De omstandigheid dat artikel 222 Gemeentewet de baatbelasting bestempelt als een belasting ‘Ter zake van de … onroerende zaak die gebaat is …’ is ontoereikend voor deze doorberekening reeds omdat aan de woorden van deze wettelijke bepaling een ruimere betekenis moet worden toegekend dan de woorden van genoemd artikel 15. Een huurder, hier Cool Cat, hoefde een zodanig ruime uitleg van artikel 15, dat daaronder vallen alle belastingen ex artikel 222 Gemeentewet, niet te verwachten. Deze huurder hoefde alleen die baatbelastingen te verwachten die rechtstreeks het gehuurde betreffen of die niet zouden zijn geheven als de huurder het gehuurde niet zou hebben gehuurd.
4.4.5. Nu overigens geen relevante feiten of omstandigheden zijn aangevoerd op grond waarvan kan worden gezegd dat Cool Cat mocht of moest verwachten dat óók (toekomstige) baatbelasting aan de huurder zou worden doorbelast dient deze belasting, indien zij uiteindelijk verschuldigd zou blijken, voor rekening van [X.] te blijven. Het enkele feit dat Cool Cat eerder (onverplicht) baatbelasting aan [X.] heeft gecompenseerd brengt niet met zich mee dat Cool Cat zich heeft verbonden om zulks in de toekomst ook steeds te blijven doen.
4.5. Tegen deze achtergrond kunnen de grieven I en II niet tot een andere beslissing leiden. Weliswaar is in de loop van deze appelprocedure duidelijk geworden dat tussen de gemeente en [X.] geen exploitatie-overeenkomst tot stand is gekomen, maar dat [X.] door de gemeente [gemeentenaam] is aangeslagen voor baatbelasting, dat maakt de uitkomst niet anders, nu, zoals hiervoor is overwogen, de baatbelasting in deze zaak niet aan Cool Cat kan worden doorbelast.
4.6. Datzelfde geldt voor grief III, nu, zoals hiervoor is overwogen, het bepaalde in artikel 15 lid 4 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst weliswaar onverkort van toepassing is, doch geen grondslag biedt voor verhaal van door de gemeente [gemeentenaam] van [X.] geheven baatbelasting op Cool Cat.
4.7. Grief IV strekt ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat de verfraaiingen en verbeteringen aan de winkelomgeving van invloed zullen kunnen zijn op de toekomstige huurprijs van het gehuurde, omdat, aldus [X.], a) dergelijke voorzieningen aan de winkelomgeving in het kader van een huurprijsvaststellingsprocedure als bedoeld in artikel 3:304 BW geen rol spelen en b) omdat met door Cool Cat aangebrachte (lees: betaalde) verbeteringen bij een nieuwe huurprijsbepaling geen rekening mag worden gehouden.
4.7.1. [X.] heeft geen belang bij deze grief. Of de verfraaiingen en verbeteringen aan de winkelomgeving ooit tot een verhoogde vaststelling van de huurprijs van het gehuurde zullen kunnen leiden is in casu niet van belang, nu Cool Cat, gelijk hiervoor overwogen, niet contractueel kan worden verplicht de door [X.] betaalde baatbelasting aan haar te vergoeden. Het onder b) genoemde argument acht het hof onbegrijpelijk. De grief kan dus niet tot een andere beslissing leiden.
4.8. Ook de grieven V en VI liggen voor afwijzing gereed, nu het hof heeft vastgesteld dat het meergenoemde artikel 15 lid 4 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de huurovereen-komst geen ruimte biedt voor de mogelijkheid van door- belasting van de onderhavige baat-belasting, die niet rechtstreeks op het gehuurde zelf en het gebruik daarvan door Cool Cat zien. Aan invulling van een leemte op gronden aan de redelijkheid en billijkheid ontleend komt het hof niet toe, reeds omdat geen sprake is van een leemte (artikel 15 Algemene Voorwaarden geeft een afbakening in de verdeling van lasten) en anderzijds omdat de redelijkheid en billijkheid er niet toe noopt de betreffende baatbelasting ten laste van Cool Cat te brengen.
4.9. Grief VII, strekkende ten betoge dat Cool Cat de baatbelasting aan [X.] moet vergoeden omdat hij dat eerder ook heeft gedaan, ligt eveneens voor afwijzing gereed, gelet op hetgeen hiervoor in ro 4.7.1. is overwogen.
4.10. Grief VIII stelt dat de kantonrechter heeft miskend dat Cool Cat als huurster baat heeft bij een verfraaiing of verbetering van de winkelomgeving nu dit van invloed is op het winkelend publiek en dus op de omzet van Cool Cat. Het hof overweegt, onder verwijzing naar hetgeen hiervoor werd overwogen, dat een dergelijke door Cool Cat mogelijk ondervonden ‘baat’ in het kader van deze procedure onvoldoende is. De indirecte baat die Cool Cat heeft bij het opknappen van de omgeving is onvoldoende om doorbelasting te rechtvaardigen. Ook deze grief dient mitsdien te worden afgewezen.
4.11. Gelet op het hiervoor overwogene ligt ook grief IX voor afwijzing gereed. De kantonrechter heeft met juistheid geoordeeld dat het door [X.] gevorderde bedrag niet op grond van artikel 15 lid 4 van de Algemene Voorwaarden behorend bij de huurovereenkomst voor rekening van Cool Cat kan worden gebracht.
4.12. Het door [X.] gedaan bewijsaanbod dat sprake is van een baatbelasting en niet van een verplichting uit een exploitatie-overeenkomst wordt gepasseerd, nu het hof hiervoor al heeft vastgesteld dat in casu inderdaad sprake is van door de gemeente [gemeentenaam] opgelegde baatbelasting. Ook het aangeboden bewijs dat artikel 15 lid 4 van de Algemene Voorwaarden aan Cool Cat de verplichting oplegt deze aan [X.] opgelegde baatbelasting aan [X.] te vergoeden wordt gepasseerd, nu het hof hiervoor al als zijn oordeel kenbaar heeft gemaakt dat artikel 15 lid 4 van de meergenoemde Algemene Voorwaarden niet de mogelijkheid biedt om de betreffende baatbelasting aan haar door te belasten. Daarbij komt dat de uitleg van een beding niet vatbaar is voor bewijslevering, maar is voorbehouden aan de rechter. Alleen feiten en omstandigheden die aan de redactie van een beding ten grondslag liggen zijn voor bewijs vatbaar. Zodanige feiten en omstandigheden worden niet gesteld en bestaan kennelijk ook niet nu partijen over het beding, of over het onderwerp daarvan, niet hebben onderhandeld.
4.13. Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen, met veroordeling van [X.] in de kosten van dit geding.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Cool Cat gevallen, tot dit moment begroot op € 244,- voor vast recht en op € 3.262,- voor salaris procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Adriaansens en Kleijngeld en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 20 februari 2007.