Uitspraak
KG C0600220/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 9 januari 2007,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats], appellante bij exploot, van dagvaarding van 5 januari 2006,
hierna: “[X.]”,
procureur: mr. K.T.W.H. van den Dungen,
tegen:
1. [A.],
wonende te [woonplaats],
2. [B.],
wonende te [woonplaats],
3. [C.],
wonende te [woonplaats],
4. [D.],
wonende te [woonplaats] (Italië),
geïntimeerden bij voormeld exploot van dagvaarding,
hierna: "[ABCD.] c.s.",
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep van de door de voorzieningenrechter van de rechtbank 's-Hertogenbosch gewezen vonnis in kort geding van 27 december 2005 tussen [ABCD.] c.s. als eisers en [X.] als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis met zaak/rolnummer 136149/KG ZA 05-860.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven, met bewijsstukken, heeft [X.] zes grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [ABCD.] c.s. alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [ABCD.] c.s. terug te betalen hetgeen [X.] ter voldoening aan het vonnis waarvan beroep heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van betaling, met veroordeling van [ABCD.] c.s. in de proceskosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord, met bewijsstukken, hebben [ABCD.] c.s. de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [X.] in de proceskosten in hoger beroep.
2.3. [X.] heeft vervolgens nog een akte, met bewijsstukken, genomen, waarop [ABCD.] c.s. bij antwoordakte, met bewijsstukken, hebben gereageerd.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van hoger beroep
Hiervoor wordt verwezen naar de grieven en de daarop gegeven toelichting, zoals vermeld in de memorie van grieven.
4. De beoordeling:
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. De gebroeders [Y.] ([Y.]) en ([Z.]) waren ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van het bedrijventerrein met houtloods, zagerij en houtbewerkingsloods, plaatselijk bekend [adres] [vestigingsplaats], kadastraal bekend gemeente [gemeentenaam] Sectie [letter] nummers [getallen] en [getallen] (hierna: de "werf"). Zij zijn geen beheerregeling overeengekomen.
4.1.2. Beheer- en Beleggingsmaatschappij [E.] B.V. (hierna: "Beheer B.V.") en haar honderd procent deelnemingen [Y.] Houthandel en Zagerij B.V. (hierna: "Houthandel B.V.") en [F.] Houten Vloeren B.V. (hierna: "Vloeren B.V.") exploiteerden vanuit de werf een houthandel met houtzagerij en houtwerkplaats.
4.1.3. [Z.] is overleden op 29 juli 1996. Zijn weduwe, [X.], verkreeg uit zijn nalatenschap alle aandelen in Beheer B.V., alsmede de onverdeelde helft van de eigendom van de werf.
4.1.4. Met ingang van 1 januari 1997 hebben [Y.] en [X.] gezamenlijk de werf verhuurd aan Beheer B.V., Houthandel B.V. en Vloeren B.V. (hierna tezamen ook: "huurders") voor de duur van vijf jaren, te verlengen met tweemaal vijf jaren, tenzij de huurovereenkomst uiterlijk telkens één jaar voor het verstrijken van een vijfjaarstermijn wordt opgezegd, met als contractuele bestemming "de uitoefening van een houthandels- en zagerijbedrijf in de meest ruime zin des woords".
4.1.5. [Y.] heeft op 26 mei 1999 zijn aandeel in de werf overgedragen aan [ABCD.] c.s., de vier kinderen van [Y.]. [ABCD.] c.s. zijn bij de vaststellingsovereenkomst van oktober 1999 [Y.] als medeverhuurder van de werf opgevolgd.
4.1.6. Beheer B.V. heeft in 2003 de aandelen in Houthandel B.V. en Vloeren B.V. overgedragen aan Chablis Holding B.V. (hierna: "Chablis B.V."), de houdstermaatschappij van [G.] ([G.]) en [H.] ([H.]), de twee zonen van [Z.] en [X.]. Chablis B.V. heeft geldleningen tot in totaal een bedrag van € 705.000,- bij Beheer B.V. opgenomen. [X.] bleef honderd procent aandeelhoudster in Beheer B.V.
4.1.7. Tussen [ABCD.] c.s. enerzijds en [X.] alsmede huurders anderzijds zijn geschillen gerezen over de huurprijs voor de werf alsmede over voortzetting van de huur. [ABCD.] c.s. hebben bij brief van 6 oktober 2005 [X.] verzocht medewerking te verlenen aan huuropzegging met ingang van 1 januari 2007. [X.] heeft dit geweigerd.
4.1.8. [ABCD.] c.s. hebben bij exploot van dagvaarding in kort geding van 19 december 2005 gevorderd - kort gezegd - dat de voorzieningenrechter [X.] veroordeelt haar medewerking te verlenen aan de huuropzegging, met de bepaling dat het te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als deze medewerking, kosten rechtens.
4.1.9. De voorzieningenrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep deze vordering toegewezen, met veroordeling van [X.] in de proceskosten.
4.1.10. Bij brieven van 28 december 2005 hebben [ABCD.] c.s. aan huurders de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2006.
4.1.11. [X.] kan zich niet met het vonnis waarvan beroep verenigen en komt daarvan in hoger beroep.
4.2. Met grief 1 betoogt [X.] dat [ABCD.] c.s. geen belang meer hebben bij hun vordering aangezien de huuropzegging bij brieven van 28 december 2005 niet rechtsgeldig is geschied, zodat de huurovereenkomst niet eindigt op 31 december 2006. Met grief 2 betoogt zij dat er in elk geval geen sprake is van een voldoende spoedeisend belang.
4.3. Deze grieven falen. Het hof stelt vast dat [ABCD.] c.s. een spoedeisend belang hadden bij de gevorderde voorziening aangezien de huurovereenkomst uiterlijk op 31 december 2005 opgezegd kon worden, waarvoor op grond van het bepaalde in art. 3:170 BW de medewerking van [X.] was vereist, waaruit voortvloeit dat dit spoedeisend belang ook thans nog aanwezig is.
4.4. Met de grieven 3, 4, 5 en 6 bestrijdt [X.] de beslissing van de voorzieningenrechter dat de gevorderde voorziening toewijsbaar is - kort gezegd - op de grond dat [X.] misbruik van bevoegdheid maakt door haar op grond van art. 3:170 BW vereiste medewerking aan de huuropzegging te weigeren, nu haar belang bij deze weigering onduidelijk is en dit belang in elk geval niet opweegt tegen de belangen van [ABCD.] c.s. daarbij.
4.5. [X.] heeft omtrent haar belang aangevoerd dat huuropzegging tot aanmerkelijke verhuiskosten voor Houthandel B.V. en Vloeren B.V. zou leiden, waardoor de aflossing van de door die vennootschappen bij Beheer B.V. opgenomen leningen mogelijk in gevaar zou komen. Hierdoor zou haar uit Beheer B.V. te genieten pensioenvoorziening eveneens gevaar lijden. Voorts voert zij aan dat [ABCD.] c.s. ten onrechte geen verdeling van de werf hebben gevorderd.
4.6. Naar het voorlopig oordeel van het hof rechtvaardigen de door [X.] aangevoerde belangen niet dat zij haar medewerking aan tijdige huuropzegging mocht weigeren. Het hof neemt bij dit oordeel in aanmerking dat [X.] geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die meebrengen dat voor Houthandel B.V. en Vloeren B.V. verhuizing op termijn van de werf naar een andere bedrijventerrein in [plaatsnaam] onmogelijk is zonder de bedrijfsvoering in gevaar te brengen. Het beroep van [X.] op haar eigen financiële belang inhoudende dat eventuele uitkeringen aan haar uit Beheer B.V. in gevaar zouden komen indien sprake is van hoge verhuiskosten, heeft zij niet aan de hand van concrete financiële stukken onderbouwd. De enkele omstandigheid dat er sprake is van geldleningen van Beheer B.V. aan Houthandel B.V. en Vloeren B.V. is daarvoor onvoldoende. Ook omtrent de hoogte van verhuiskosten in verhouding tot de inkomsten van deze vennootschappen heeft [X.] verder onvoldoende aangevoerd.
4.7. Het belang van [ABCD.] c.s. door de huuropzegging tot een voor hen gunstigere huurovereenkomst met de huurders te komen dan wel op termijn vrij over de werf te kunnen beschikken, dient daarom naar voorlopig oordeel zwaarder te wegen. Dat de lopende huur aanzienlijk te laag is acht het hof vooralsnog voldoende door [ABCD.] c.s. onderbouwd, hetgeen door [X.] ook niet zozeer wordt betwist. Dit is temeer van belang nu zonder nader feitelijk onderzoek, waarvoor in dit kort geding geen plaats is, niet valt uit te sluiten dat de werf als bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:230a BW dient te worden aangemerkt, in welk geval verhoging van de huurprijs gedurende de nieuwe vijfjaarstermijn door [ABCD.] c.s. niet afdwingbaar is.
4.8. Naar het voorlopig oordeel van het hof is derhalve sprake van een zodanige onevenredigheid tussen het door [X.] aangevoerde belang bij voortzetting van de huurovereenkomst en het belang van [ABCD.] c.s. bij beëindiging daarvan, dat [X.] in redelijkheid niet haar medewerking daaraan heeft mogen onthouden.
4.9. Tenslotte verwerpt het hof voorshands de stelling van [X.] dat [ABCD.] c.s. op de voet van art. 3:178 BW verdeling van de gemeenschappelijk eigendom van de werf dienen te vorderen om de impasse te doorbreken. Immers, verdeling van de werf leidt als gevolg van art. 7:226 BW nog niet tot beëindiging van de huurovereenkomst, zodat [ABCD.] c.s. daarmee niet zijn gebaat. Bovendien staat het [X.] vrij om zelf het initiatief te nemen tot een door haar gewenste verdeling te komen.
4.10. De grieven falen daarmee alle en het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, met aanvulling van de gronden waarop het berust.
4.11. [X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [ABCD.] c.s. gevallen.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [ABCD.] c.s. begroot op € 296,- aan verschotten en € 1.341,- aan salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 9 januari 2007.