Uitspraak
C0601246/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 30 oktober 2007,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 29 september 2006,
verder te noemen: huurder,
advocaat: mr. R.H.G.M. Kerckhoffs, ter zitting vervangen door zijn kantoorgenoot mr. J.H.P. Hardy, advocaten te Maastricht,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
de stichting STICHTING WOONPUNT,
gevestigd [vestigingsplaats], kantoorhoudende te [kantoorplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: Woonpunt,
advocaat: mr. J.G.A. Penders te Beek,
procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
op het hoger beroep van het onder zaaknummer 219157 CV EXPL 06-962 door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht gewezen vonnis van 2 augustus 2006 tussen Woonpunt als eiseres en huurder als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft huurder 8 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van Woonpunt.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft Woonpunt de grieven bestreden.
2.3. Woonpunt heeft een akte genomen.
2.4. Partijen hebben hun zaak mondeling doen bepleiten ter zitting van 5 september 2007, de advocaat van huurder aan de hand van pleitaantekeningen en overlegging van een akte ter overlegging van producties.
2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Huurder huurt van Woonpunt de woning [adres] te [woonplaats]. Hij bewoont deze woning met zijn zoon van nu 6 jaar, [minderjarige zoon Y.].
4.1.2. Op 15 november 2005 heeft de politie in de (gehuurde) kelder van de woning een hennepplantage aangetroffen met ongeveer 80 hennepplanten.
4.1.3. Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en de ontruiming gelast, met veroordeling van huurder tot betaling van een gering bedrag aan huurachterstand en met zijn veroordeling in de kosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.1.4. Bij vonnis van 28 november 2006 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht de schorsing van de aangezegde tenuitvoerlegging gelast, tot dat het hof zal hebben beslist, overwegende dat hij aannemelijk acht dat de ontruiming tot een noodtoestand voor huurder en zijn zoon zal leiden.
4.1.5. Deze noodtoestand betreft het volgende. De ouders van [minderjarige zoon Y.] leven thans gescheiden. Moeder is aan de alcohol verslaafd en leeft op straat. [minderjarige zoon Y.] is in 2004 onder toezicht gesteld en bij vader geplaatst. [minderjarige zoon Y.] heeft een ontwikkelingsachterstand opgelopen als gevolg van verwaarlozing en onderstimulatie in het verleden. Thans bestaat er weer een adequate en stabiele opvoedingssituatie. De achterstand is vrijwel geheel ingelopen, maar [minderjarige zoon Y.] heeft nog veel duidelijkheid, veiligheid en stabiliteit nodig. [minderjarige zoon Y.] gaat per september 2007 naar groep 3 van regulier onderwijs. De ontruiming zal erg belastend zijn voor [minderjarige zoon Y.] en komt zijn ontwikkeling niet ten goede, aldus Jeugdzorg. De ondertoezichtstelling is laatstelijk verlengd tot 11 januari 2008. Jeugdzorg zal overwegen [minderjarige zoon Y.] uithuis te plaatsen en bij een pleeggezin onder te brengen als de ontruiming ten uitvoer wordt gelegd.
4.2. Het hof zal in het navolgende eerst de grieven bespreken los gekoppeld van de bijzondere omstandigheden van [minderjarige zoon Y.].
4.3. Grief 6 luidt als volgt:
Weliswaar heeft de Kantonrechter terecht overwogen dat [X.] de achterstand in de huurbetalingen niet volledig had voldaan, maar thans gaat deze overweging niet meer op.
4.3.1. Deze grief hoeft geen bespreking. Ten tijde van het pleidooi bestond er volgens Woonpunt nog een achterstand van
€ 531,- bij een bruto huurprijs van ongeveer € 370,- per maand. Volgens huurder had hij daags voor de zitting in mindering daarop € 230,- betaald. Het hof ziet geen aanleiding om de betalingsachterstand in de beoordeling te betrekken.
4.4. Grief 3 komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het houden van 80 hennepplanten een tekortkoming oplevert die dermate ernstig is dat van Woonpunt niet langer kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Tevergeefs. Naar vaste jurisprudentie van dit hof (zoals onder meer blijkt uit de op internet openbaar gemaakte uitspraken en de door Woonpunt in geding gebrachte arresten) levert het houden van hennepplanten in een omvang als hier aan de orde een zodanige tekortkoming op dat ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:265 BW Pro met haar gevolgen, ook voor de inwonende kinderen, in beginsel gerechtvaardigd is. Anders dan huurder betoogt, levert het houden het aantal planten van de omvang als waarvan hier sprake is, mede tegen de achtergrond van de wijze waarop die worden gekweekt (onder hete lampen en in een vochtige omgeving, terwijl elke controle van overheidswege ontbreekt) een ontoelaatbare dreiging van gevaar in, alsmede een wijziging van de woonbestemming.
4.5. De grieven 2 en 5 komen op tegen het oordeel dat de geconstateerde tekortkoming de ontbinding van de huurovereen- komst rechtvaardigt. Tevergeefs. Het hof is van oordeel dat de onderhavige hennepkwekerij niet oplevert een omstandigheid die meebrengt dat de tekortkoming moet worden aangemerkt als van bijzondere aard of geringe betekenis. De duur van de onder-havige huurovereenkomst in het verleden, de omvang van de teelt en de duur daarvan, de gevolgen daarvan in termen van risico’s en overlast, de kans op herhaling, het woonbelang van huurder en dat belang afgezet tegen het belang van Woonpunt maken dit oordeel niet anders. Het is thans van algemene bekendheid dat woningbouwinstellingen een zero- tolerancebeleid voeren en ook kunnen voeren om hennepplantages in woningen te weren met name ter voorkoming van de verwezenlijking van de risico’s die aan zulke plantages zijn verbonden, temeer daar op die plantages, vanwege het heimelijke karakter daarvan, geen enkele (veiligheids)controle kan worden uitgeoefend.
4.6. Grief 4 betoogt:
Bij de beoordeling of de huurovereenkomst al dan niet ontbonden dient te worden, dient, naar de mening van [X.], betrokken te worden het gegeven dat Woonpunt hem niet in aanmerking laat komen voor een zogenaamde tweede-kans-woning, hetgeen neerkomt op een ongekende en onredelijke hardheid van Woonpunt jegens [X.].
4.6.1. Ook deze grief faalt. Gelet op het gevoerde beleid zal de huurder die een hennepkwekerij in het gehuurde heeft geëxploiteerd slechts in hoogst uitzonderlijke gevallen in aanmerking komen voor een tweede kans. Het voeren van dit beleid, dat naar de mededeling van de advocaat van Woonpunt ter zitting zijn vruchten afwerpt, is in beginsel gerecht- vaardigd. Van zulke bijzondere omstandigheden bij huurder – aangaande [minderjarige zoon Y.] wordt hierna overwogen – die afwijking van dat beleid op het toepassen van een hardheidsclausule, is niet kunnen blijken.
4.7. Naar het oordeel van het hof is de beslissing van de kantonrechter, ook ten aanzien van de ontruimingstermijn, waarop grief 7 betrekking heeft, en ten aanzien van de proceskosten, waarop grief 8 betrekking heeft, juist.
4.8. De conclusie is dan dat het vonnis van de kantonrechter, voor zover huurder aangaat, in stand moet worden gelaten. Bij de beoordeling dient het hof ook de belangen van de inwonende kinderen te betrekken. In beginsel ligt de zorg voor de kinderen bij de ouders. In uitzonderlijke situaties kan het belang van de kinderen aan ontruiming in de weg staan. Dit kan het geval zijn als de psychische gezondheid van een kind zodanig in gedrang dreigt te komen dat die ontruiming naar maat- staven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar wordt.
4.9. In grief 1 stelt huurder, bij wege van aanvulling van feiten en stellingen, de positie van [minderjarige zoon Y.] centraal, mede in het licht van het ‘Hennepconvenant’ gesloten door de gemeenten Maastricht, Eijsden, Margraten, Meerssen en Valkenburg aan de Geul samen met de regiopolitie, het openbaar ministerie, Essent, UWV en de Woningstichtingen Maasvallei, Servatius, Woonpunt en Meerssen.
4.9.1. Het convenant bepaalt onder meer:
15. Indien blijkt dat er sprake is van een hennepkwekerij in een huurwoning (…) dan zal de woningstichting (…) de afweging maken of er wordt overgegaan tot het opstarten van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst (…)
16. (…) De enkele aanwezigheid van zulk een kwekerij in of op het gehuurde wordt beschouwd als bedrijfsmatige exploitatie in strijd met de woonbestemming en is grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder zal geen (hennep) kwekerij in welke vorm ook accepteren en kan bij constatering daarvan in of op het gehuurde overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.
17. Indien de woningstichting dan wel de gemeente niet tot een ontruimingsprocedure overgaat, dan wordt betrokken huurder nadrukkelijk schriftelijk in kennis gesteld dat bij recidive zonder pardon tot het opstarten van een procedure tot ontbinding en ontruiming zal worden overgegaan.
18. (…)
19. Indien door de woningstichting dan wel de gemeente aan de hand van een gewezen vonnis een uithuisplaatsing wordt bewerkstelligd, dan zal geen herhuisvesting plaatsvinden middels een beroep op de zorgplicht van de gemeente. De vanwege hennepteelt uitgezette huurder kan zich inschrijven bij het Woningbureau Maastricht in de categorie ‘woonwenser’. Inschrijving binnen de categorie ‘urgent’ kan pas 6 maanden nadat de uitzetting heeft plaatsgevonden.
20. Indien de politie constateert dat de door de convenantpartners te nemen of genomen maatregelen consequenties hebben voor minderjarige kinderen van betrokkenen dan informeert zij Jeugdzorg.
(…)
4.9.2. In de brief van 30 december 2005, waarin Woonpunt de beëindiging van de huurovereenkomst aanzegt, schrijft zij huurder onder meer:
In dit verband merken wij op dat wanneer u de huurovereenkomst vrijwillig beëindigt, u gedurende (slechts) een half jaar na de opzeggingsdatum ‘niet bemiddelbaar’ bent als woningzoekende bij het Woningburo Maastricht. Wanneer u zich ná dat half jaar als urgent-woningzoekende bij het Woningburo laat inschrijven, dan krijgt u de garantie dat u binnen 12 maanden een woning krijgt aangeboden van één van de twee overige in Maastricht werkzame woningcorporaties. (…)
Indien u niet bereid bent de huurovereenkomst met Woonpunt in goed overleg te beëindigen, dan zullen wij rechtsmaat- regelen treffen teneinde de huurovereenkomst door de kantonrechter te laten ontbinden en de door u gehuurde woning te laten ontruimen. Ingeval de bevoegde rechter beslist om de door u gesloten huurovereenkomst te ontbinden en om de woning te ontruimen, is het voor u van belang om te weten dat u zich dan pas als urgent-woningzoekende bij het Woningburo Maastricht kunt laten inschrijven wanneer een periode van een heel jaar is verstreken, te rekenen vanaf de datum van de gedwongen ontruiming van de woning.
4.9.3. Het hof is met de voorzieningenrechter, op de door hem aangegeven gronden, zoals die in hoger beroep nader zijn onderbouwd met verklaringen van Jeugdzorg, van oordeel dat een ontruiming van huurder en [minderjarige zoon Y.], zonder behoorlijke opvang voor huurder en [minderjarige zoon Y.], als gevolg van diens broze psychische gesteldheid leidt tot een noodsituatie voor [minderjarige zoon Y.] die meebrengt dat tenuitvoerlegging van een ontruimingsmachtiging misbruik van bevoegdheid door Woonpunt zal opleveren.
4.9.4. Deze noodsituatie ligt mede besloten in de volgende omstandigheden. Huurder is aangewezen op een uitkering van zodanig geringe omvang dat huur op vrije markt van een woning voor hem én voor [minderjarige zoon Y.] moeilijk zal zijn. Huurder beschikt niet over een auto; alleen over een fiets. Opvang bij familie is, zoals ter zitting toegelicht, niet mogelijk, ook niet tijdelijk. Huurder is dus aangewezen op de woonstichtingen en de gemeenten in de directe omgeving. Overigens, ook veel gemeenten en woonstichtingen buiten de regio Maastricht, zo is het hof ambtshalve bekend, hanteren ten aanzien van hennepkwekers eenzelfde stringent inschrijvingsbeleid met een ruime wachttijd. Het valt dus niet te verwachten dat verhuizing naar een woonplaats ver buiten Maastricht tot een oplossing zal leiden. Verhuizing naar België kan, mede gelet op het toezicht door Jeugdzorg, niet worden verlangd. De mogelijkheid van verhuizing naar een woning binnen of rondom Maastricht wordt huurder evenwel ontnomen omdat de genoemde spelers op de (sociale) woningmarkt henneptelers niet tot inschrijving toelaten gedurende een periode van een half jaar (als niet wordt geprocedeerd) of voor een jaar (als dat wel gebeurt, zoals hier), of, als inschrijving wel mogelijk is, gedurende die periode geen woonruimte aanbieden. Wordt zodanige tijdelijke uitsluiting in beginsel gerechtvaardigd in het licht van de effectuering van het zero-tolerancebeleid, ten aanzien van de bijzondere positie van [minderjarige zoon Y.] leidt die uitsluiting tot een onaanvaardbare situatie. Die uitsluiting brengt immers mee dat huurder gedurende een jaar zonder woning komt en aangewezen zal zijn op noodopvang. Tot zodanige opvang wordt [minderjarige zoon Y.] waarschijnlijk niet toegelaten. Dit weer heeft onvermijdelijk tot gevolg dat de ontruiming van huurder leidt tot uithuisplaatsing (in de zin van Boek 1 BW) van [minderjarige zoon Y.]. Deze consequentie is onaan- vaardbaar, gelet op de hiervoor geschetste bijzondere omstandigheden die op [minderjarige zoon Y.] van toepassing zijn. Hantering van de wachttijd leidt derhalve tot een patstelling.
4.9.5. Er bestaan een aantal mogelijkheden om uit deze patstelling te geraken, waarbij te denken valt aan:
de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen omdat de ontruiming niet kan worden gelast;
de ontbinding van de huurovereenkomst wordt uitgesproken maar de gevorderde machtiging tot ontruiming wordt toegestaan op voorwaarde dat huurder en [minderjarige zoon Y.] over andere woonruimte kunnen beschikken;
Woonpunt biedt huurder andere woonruimte; of
één van de andere bij het hennepconvenant betrokken woningstichtingen biedt huurder andere woonruimte (de genoemde wachttijd voor inschrijving wordt niet in acht genomen).
Huurder heeft ter zitting aangegeven dat als hem andere (betaalbare) woonruimte wordt aangeboden, hij die zal aanvaarden.
Het hof gaat er hierbij vanuit dat uithuisplaatsing van [minderjarige zoon Y.] niet zal volgen als voor huurder en [minderjarige zoon Y.] adequate woonruimte voorhanden is. Het hof acht onaannemelijk dat reeds het enkele feit van te moeten verhuizen voor [minderjarige zoon Y.] schadelijk zal zijn.
4.9.6. Het hof acht het gewenst dat partijen zich uitlaten over de wijze waarop zij menen dat uit de ontstane impasse kan worden gekomen. Het komt het hof voor dat van Woonpunt kan worden verlangd dat zij het initiatief neemt om, in het belang van [minderjarige zoon Y.], een uitweg te vinden.
4.10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 5 februari 2008 voor het nemen van een akte aan de zijde van Woonpunt;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Van den Bergh en Kleijngeld en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 30 oktober 2007.