Uitspraak
KGC200700319/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 30 oktober 2007,
gewezen in de zaak van:
de stichting STICHTING WOONMAATSCHAPPIJ ZO WONEN,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 15 februari 2007,
verder te noemen: de Woonmaatschappij,
advocaat: mr. J.W.H. Kempen te Geleen,
procureur: mr. J.E. Lenglet,
tegen:
[X.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: [X.],
advocaat: mr. R.M.J. Schoonbrood te Sittard,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht onder zaaknummer 116363/KG ZA 07-2 gewezen vonnis van 29 januari 2007 tussen [X.] als eiseres en de Woonmaatschappij als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft de Woonmaatschappij onder aanvoering van één grief ([X.] leest twee grieven) geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van [X.].
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [X.] geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
De Woonmaatschappij kan zich niet vinden in de uitleg die de voorzieningenrechter heeft gegeven aan de (huur)overeenkomst tussen partijen van 13 november 2006.
De grief luidt:
Ten onrechte overweegt de voorzieningenrechter, dat voor het standpunt van appellante, dat geïntimeerde een voltooide ontwenningskuur heeft gevolgd alvorens de woning aan haar ter beschikking moet worden gesteld, te weinig aanknopingspunten zijn.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [X.] was vanaf 1976 huurster van de woning aan de [adres A.] te [plaatsnaam]. De woning maakt onderdeel uit van het herstructureringsplan Stadbroek te [plaatsnaam]. Op 24 maart 2005 hebben partijen een ‘overeenkomst over sloop en herhuisvesting’ gesloten.
4.1.2. Op 13 november 2006 hebben partijen een aanvullende overeenkomst gesloten. Deze luidt voor zover van belang:
“(…)
Het huurcontract van de [adres A.] wordt ontbonden
Mevrouw [X.] wordt opgenomen in Welland te [plaatsnaam]
Gedurende deze opname zal als postadres van de Mondriaan Zorggroep gebruikt worden, [adres] te [plaatsnaam]
Mevrouw [X.] gaat een nieuw huurcontract aan voor de woning [adres B.], [plaatsnaam]. Deze woning zal per 1 januari 2007 beschikbaar zijn.
Het huurcontract zal naar uw advocaat de heer Schoonbrood verstuurd worden, die dan zal zorgdragen voor ondertekening van het huurcontract.
Aan het huurcontract zal een begeleidingsovereenkomst gehangen worden die is opgesteld door mevrouw [Z.] Vangnet OGGZ.
Mevrouw [X.] verplicht zich tot begeleiding van de gespecialiseerde thuiszorg en van de Mondriaan Zorggroep wanneer zij wordt ontslagen uit Welland [plaatsnaam] en zelfstandig gaat wonen
(…)
4.1.3. Aan deze overeenkomst gaat vooraf een concept met de volgende inhoud, voor zover van belang:
Het huurcontract van de [adres A.] wordt ontbonden op het moment dat mevrouw [X.] wordt opgenomen in Welland te [plaatsnaam]
(…)
Wanneer mevrouw [X.], na 3 à 6 maanden wordt ontslagen uit Welland, dan zal de woonmaatschappij ZO Wonen zorgen voor geschikte huisvesting, conform het sociaal statuut zoals dat geldt voor de herhuisvesting van huurders uit de herstructurering Stadbroek
4.1.4. [X.] heeft de woning aan de [adres A.] te [plaatsnaam] tijdig verlaten en leeg opgeleverd. Zij heeft zich in verband met een alcoholverslaving laten opnemen in de kliniek Welland te [plaatsnaam], maar heeft deze na enkele (twee) weken en aldus vroegtijdig verlaten.
4.1.5. [X.] vordert in dit kort geding toelating tot de woning [adres B.]. De Woonmaatschappij heeft deze toelating geweigerd stellende dat van de overeenkomst van 13 november 2006 deel uitmaakt de voorwaarde dat [X.] eerst een ontwenningskuur voltooit alvorens de betreffende woning aan haar ter beschikking moet worden gesteld.
4.1.6. Partijen hebben zich in hun debat niet over de aard van de voorwaarde uitgelaten.
4.2. Ontbindende voorwaarde
4.2.1. Naar het hof begrijpt beroept de Woonmaatschappij zich niet op een ontbindende voorwaarde. In dat geval zou de grief reeds falen op grond van artikel 7:271 lid Pro 7, slotzin, BW.
4.3. Opschortende voorwaarde
4.3.1. Zo het hof moet begrijpen dat de Woonmaatschappij zich op een opschortende voorwaarde beroept die, bij niet-vervulling, geen nieuwe huurovereenkomst doet ontstaan, faalt de grief reeds omdat het hof het bestaan van een zodanige voorwaarde niet aannemelijk acht.
4.3.2. Daarvoor valt geen aanknopingspunt te vinden in de overeenkomst van 13 november 2006. De tekst van dat contract van 13 november 2006 wijst uitdrukkelijk in de richting van het aangaan van een definitieve huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres B.]. Daarbij komt dat de concepttekst, die mogelijk in de richting van het standpunt van de Woonmaatschappij wijst, nu juist niet is aanvaard door [X.]. Het beroep van de Woonmaatschappij op de verslagen van besprekingen op 7 december 2005 en 7 maart 2006 faalt want deze dateren van vóór het concept en kunnen bijgevolg niet bijdragen aan de uitleg van de veranderingen op het concept. Bovendien geldt ook hier hetgeen hierna onder rov. 4.4.3-4.4.5 wordt overwogen.
4.3.3. Anders dan de Woonmaatschappij voor ogen heeft is er, naar het voorlopig oordeel van het hof, geen sprake van een ‘nieuwe’ huurovereenkomst, maar van een ‘vernieuwde’. Er bestaat één voortgezette huurrelatie tussen partijen. Dit brengt mee, zulks in verband met de strekking van het bepaalde in artikel 7:271,lid 7 slotzin en lid 8 BW, dat het stellen van een opschortende voorwaarde in de overeenkomst van 13 november 2006 niet voldoende is. De Woonmaatschappij moet bovendien stellen, en bij betwisting bewijzen, dat [X.] onvoorwaardelijk heeft ingestemd met beëindiging van de huurrelatie bij niet-voltooiing van de ontwenningskuur. Niet aannemelijk is dat [X.] heeft ingestemd met beëindiging van de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres A.] zonder het sluiten van een definitieve huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres B.]. Dit volgt aanstonds uit de vergelijking van de concepttekst met de definitieve.
4.3.4. Het hof zal dus uitgaan van het bestaan van een huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres B.] die in ieder geval per 1 januari 2007 bestaat.
4.4. Opschorting
4.4.1. De Woonmaatschappij beroept zich mogelijk ook op een voorwaarde die de betekenis toekomt van een opschortings- recht, als bedoeld in artikel 6:52 BW Pro: de Woonmaatschappij behoeft niet aan haar verplichting tot ter beschikkingstelling te voldoen zolang [X.] niet heeft voldaan aan haar verplichting om een volledige ontwenningskuur te volgen.
4.4.2. De kantonrechter (die ook lijkt te zijn uitgegaan van een definitieve huurovereenkomst) heeft het bestaan van de hierbedoelde voorwaarde – namelijk dat de Woonmaatschappij de woning niet ter beschikking hoeft te stellen alvorens [X.] een voltooide ontwenningskuur heeft gevolgd - niet aangenomen omdat die niet valt te lezen in die overeenkomst.
4.4.3. De uitleg van schriftelijke bedingen geschiedt aan de hand van de Haviltex-maatstaf: De betekenis daarvan moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.4.4. In de regel zal deze betekenis niet kunnen worden vastgesteld dan na het horen van getuigen. De Woonmaatschappij biedt bewijs aan. In het onderhavige kort geding is evenwel geen plaats voor een bewijsfase. Deze procedure strekt er immers niet toe om vast te stellen wat rechtens tussen partijen heeft te gelden, maar doelt op het treffen van een voorlopige voorziening in spoedeisende zaken. Het bewijsaanbod zal worden gepasseerd.
4.4.5. Het hof is met de voorzieningenrechter, en mede op de door hem uiteengezette gronden, van oordeel dat de overeenkomst van 13 november 2006 niet de voorwaarde inhoudt waarop de Woonmaatschappij zich beroept. In de in de memorie van grieven aangehaalde passages uit de overeenkomst van 13 november 2006 valt de gestelde voorwaarde niet te lezen en in het bijzonder niet dat [X.] geen aanspraak heeft op ter beschikkingstelling van de woonruimte als zij de ontwenningskuur niet volledig zou doorlopen.
4.4.6. Ook aan de verslagen van besprekingen op 7 december 2005 en 7 maart 2006 – bij welke besprekingen [X.] niet is geweest en welke bespreking bijna een jaar eerder plaatsvond – valt geen aanknopingspunt te ontlenen voor de stellingen van de Woonmaatschappij. De omstandigheid dat de Woonmaatschappij alleen andere huisvesting wilde aanbieden als [X.] iets aan haar situatie deed – zulks in verband met de overlast die zij veroorzaakte – is wel aannemelijk, maar voor de beoordeling van het al dan niet bestaan van een opschortingsrecht niet meer relevant, nu vast staat dat [X.] andere huisvesting is aangeboden die door haar is aanvaard.
4.5. Het hof neemt ten slotte in aanmerking dat het ter beschikking stellen van woonruimte door de Woonmaatschappij het kernbeding van de huurovereenkomst vormt. Gelet op het woonbelang van huurders in het algemeen en van [X.] in het bijzonder, dient aan het aannemen van het recht voor een verhuurder in het algemeen en voor de Woonmaatschappij die opereert op de markt van sociale woningverhuur in het bijzonder, om de woonruimte (tijdelijk) niet ter beschikking te hoeven stellen, zware eisen te worden gesteld. Reeds de omstandigheid dat de door de Woonmaatschappij gesteld voorwaarde (of welke betekenis aan die voorwaarde moet worden toegekend) niet expliciet in het huurcontract tot uitdrukking is gebracht, is - mede gelet op recht van huurders op bescherming van hun woonbelang - al voldoende om aan te nemen dat de Woonmaatschappij zich niet op die voorwaarde kan beroepen, behoudens bijzondere omstandigheden. Van zodanige omstandigheden is niet gebleken.
4.6. De conclusie is dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en de Woonmaatschappij, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten zal worden veroordeeld.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt de Woonmaatschappij – uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het geding aan de zijde van [X.] gevallen, tot op heden begroot op € 300,- voor vast recht en op € 894,- voor salaris procureur, op de voet van het bepaalde in artikel 243 lid 1 Rv Pro te voldoen aan de griffier van dit hof.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 30 oktober 2007.