Uitspraak
rolnr. KG C07000249/MA en C0700019/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 8 januari 2008,
gewezen in de zaak:
onder rolnummer C0700019 van
[de man],
wonende te [woonplaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 28 november 2006,
verder te noemen: huurder,
procureur: mr. J.E. Lenglet,
tegen:
de stichting STICHTING ZO WONEN,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: verhuurster,
procureur: mr. H.E.G. van der Flier,
en onder rolnummer KGC0700249 van
de stichting STICHTING ZO WONEN,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 23 januari 2007,
verder te noemen: verhuurster,
procureur: mr. J.E. Lenglet ,
tegen:
[ de man],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: huurder,
procureur: mr. H.E.G. van der Flier,
in de zaak onder rolnummer C0700019 op het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen gewezen vonnis van 4 oktober 2006 tussen verhuurster als eiseres en huurder als gedaagde,
en in de zaak onder rolnummer KGC0700249 op het hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen gewezen vonnis van 2 februari 2007 tussen huurder als eiser en verhuurster als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
in de zaak onder rolnummer C0700019:
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg, gevoerd onder rolnummer 236/05 en zaaknummer 182581, verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar de tussenvonnissen van 13 april 2005, 11 januari 2006 en 7 juni 2006.
in de zaak onder rolnummer KGC0700249:
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg, gevoerd onder zaaknummer 116796/KG ZA 07-25, verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
in de zaak onder rolnummer C0700019:
2.1. Bij memorie van grieven heeft huurder 2 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van verhuurster.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft verhuurster de grieven bestreden.
in de zaak onder rolnummer KGC0700249:
2.3. Bij memorie van grieven heeft verhuurster 3 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van huurder.
2.4. Bij memorie van antwoord heeft huurder de grieven bestreden.
in beide zaken:
2.5. De advocaten van partijen hebben hun wederzijdse standpunten aan de hand van pleitnota’s nader toegelicht ter gelegenheid van het pleidooi gehouden op 14 november 2007. Twee dagen voor de zitting heeft huurder bij akte producties overgelegd.
2.6. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de beide memories van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in deze appellen om het volgende.
4.1.1. Tussen huurder en de rechtsvoorgangster van verhuurster is met ingang van 14 oktober 1999 een huurovereenkomst gesloten terzake van de bovenwoning gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam]. De woning maakt deel uit van een ‘duplexwoning’ bestaande uit 4 afzonderlijke woningen.
4.1.2. Verhuurster heeft bij inleidende dagvaarding van 20 januari 2005 gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden, met nevenvorderingen, stellende dat huurder overlast bezorgt aan zijn directe buurtbewoners, tevens huurders van verhuurster.
4.1.3. Huurder is een vluchteling afkomstig uit Iran. Als oorlogsslachtoffer is hij bekend met psychische problematiek, een posttraumatisch stresssyndroom.
4.1.4. Nadat de kantonrechter zich veel moeite heeft getroost en meerdere pogingen heeft ondernomen om hulpverlening ten behoeve van huurder tot stand te brengen, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 4 oktober 2006 overwogen dat huurder, door zijn psychische gesteldheid, problemen veroorzaakt die als argressief vallen aan te merken, en niet zoals huurder dat zelf omschrift als ‘expressief en theatraal’, alsmede dat huurder zichzelf zeer moeilijk in de hand heeft en bij tamelijk geringe aanleidingen al zijn zelfbeheersing verliest - hetgeen de kantonrechter ook persoonlijk heeft vast kunnen stellen op een zitting – terwijl de hulpverlening niet op gang is gekomen. Geconcludeerd wordt:
(...) dat de overlast die zijn gedrag en uitdrukkingswijze veroorzaken in het burenverkeer en de gevaren van verdergaande escalatie die deze overlast in zich draagt (zeker als ook de benedenbuurman zich niet kan beheersen) redelijkerwijs de noodzaak voor Zo Wonen met zich brengt in te grijpen.
4.1.5. De kantonrechter heeft de vordering van verhuurster toegewezen en de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaard. In het executiekort geding heeft de voorzieningenrechter de executie geschorst. Van beide (eind)vonnissen is hoger beroep ingesteld. Het hof behandelt deze gevoegd.
4.2. De bodemprocedure
4.2.1. De conclusie van grief 1 in het bodemgeding luidt:
De Kantonrechter heeft ten onrechte niet in overweging genomen dat de grondslag voor ontruiming, namelijk de overlast door [de man] veroorzaakt (quod non), teniet is gegaan door verhuizing van de werkelijke oorzaak van de problemen, zijnde de onderbuur van [de man]. De kantonrechter had moeten concluderen dat de vordering diende te worden afgewezen, nu het belang tot ontruiming ontbrak.
De conclusie van grief 2 in het bodemgeding luidt:
De kantonrechter had moeten oordelen dat Zo Wonen geen gerechtvaardigd belang (meer) heeft om de huurovereenkomst te doen ontbinden en tot ontruiming over te gaan, omdat Zo Wonen debet is aan de ontstane situatie. Door de ontbinding en ontruiming ontstaat misbruik van recht omdat zij zich voor ontruimingsdatum van haar verplichting tot aanwijzing van een andere, willekeurige woning had moeten kwijten.
Deze grief heeft betrekking op een brief van de rechtsvoorgangster van verhuurster van 6 december 2004, luidende:
Op 6 december 2004 verzocht u ons in aanmerking te komen voor een urgentie. Graag wil ik hierop reageren.
Gezien de situatie waarin u verkeert hebben wij uw verzoek goedgekeurd. Dit betekent dat wij u – binnen zes maanden na dagtekening van deze brief – passende woonruimte toewijzen. Hierbij houden wij geen rekening met woonwensen zoals voorkeur voor een woningtype, straat of buurt.
4.2.2. Bij een enge uitleg van de grieven falen deze reeds omdat zij zijn gegrond op een verkeerde uitleg van artikel 6:265 BW Pro. Dat bepaalt immers dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De omstandigheden dat na de overlast bezorgende gedragingen van huurder de onderbuur verhuist en dat verhuurster een urgentie-aanvraag honoreert nemen de eerdere tekortkomingen niet weg, noch doen die de tekortkomingen ‘teniet’. Daar waar verhuurster voldoende belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst op grond door de huurder veroorzaakte overlast (die overlast brengt immers mee dat van verhuurder niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten) heeft verhuurster voorts in beginsel voldoende belang bij het weigeren van het aanbieden van vervangende woonruimte, en dit temeer hier, namelijk zolang de – ook door het hof noodzakelijk geachte – hulpverlening aan huurder niet van de grond is gekomen en tot uitzichtbiedende resultaten leidt. In dit verband merkt het hof op dat de honorering van de urgentie-aanvraag niet, althans niet zonder meer leidt tot een aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
4.2.3. Naar het hof begrijpt, en ook verhuurster heeft zulks zo begrepen, dient de memorie van grieven mede aldus te worden verstaan dat huurder stelt dat de door hem veroorzaakte overlast, gelet op bijzondere aard of geringe betekenis en mede in aanmerking nemende de overige omstandigheden waaronder zijn woonbelang afgezet tegen het gewicht van de tekortkomingen (HR 20 november 1984, NJ 1985/ 232), niet zodanig is geweest dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.2.4. De overlast waar verhuurster op doelt betreffen in het bijzonder de volgende aangelegenheden.
de huurster in de benedenwoning ondervond zodanige overlast van bedreigingen en uitschelden door huurder dat de onderbuur is gaan verhuizen de opvolgend huurder werd bij zijn komst zodanig agressief benaderd dat de huurster heeft afgezien van de huur;
het toegangspad naar de achteringang en de berging werd door huurder geblokkeerd, hetgeen voor het laatst zou zijn gebeurd in december 2004;
op 26 mei 2004, bij de overhandiging van de sleutels aan de nieuwe huurder de heer [X.] (een oude bekende van huurder) is het tot een conflict gekomen. De heren [Y.] en [Z.], medewerkers van verhuurster, en de heren [X.], vader en zoon hebben nadien aangifte bij de politie gedaan, stellende dat huurder heeft gepoogd op hen in te rijden met een auto. Deze kwestie heeft geleid tot een vervolging, met voorarrest, maar is uiteindelijk in een vrijspraak geëindigd.
Bemiddeling door de wijkagent en de begeleider van huurder, de heer [Q.], heeft wel enig soelaas geboden, de overlast hield aan, althans tot december 2004.
4.2.5. Huurder erkent wel dat ‘hij niet de gemakkelijkste persoon is’ maar wijt de klachten aan de heer [X.] die juist hem, huurder zou bedreigen. Hij ontkent zijn agressief gedrag.
4.2.6. Tussen partijen is niet in geschil, zo bleek bij navraag ter gelegenheid van het pleidooi, dat het laatste incident zich heeft voorgedaan in december 2004 (afgezien van een klacht over geluidoverlast enkele dagen voor het pleidooi). Anderzijds moet in aanmerking worden genomen dat verhuurster het niet verantwoord vindt twee van de vier woningen aan derden te verhuren. Van de enige andere huurder van het complex is een schriftelijke verklaring overgelegd waarin die huurder schrijft geen overlast te ondervinden.
4.2.7. Verder heeft het hof ter gelegenheid van het pleidooi geconstateerd dat huurder inderdaad ‘niet de gemakkelijkste persoon is’. Geheel ongegrond verwijt hij verhuurster leugens en discriminatie terwijl hij zelf een sterk gekleurde versie van de waarheid geeft (eerst werd beweerd dat huurder met zijn gezin de woning bewoonde; bij navraag bleek dat het ging om twee kinderen die wel eens in het weekend op bezoek kwamen). Huurder bedient zich verder van paranoia-achtige verhalen als zou hij nog steeds in opdracht van verhuurster worden bedreigd, maar enige concrete aanwijzing heeft hij niet kunnen geven. Ten slotte probeert huurder met agressief en dwingend tonende uitspraken zijn zin te bereiken.
4.2.8. Behalve de psychiatrische problematiek, en mogelijk ook de moeilijkheden die huurder ondervindt met de Nederlandse taal (ondanks dat hij sinds 1994 in Nederland verblijft is hij die taal nog nauwelijks machtig) lijkt de achtergrond van de gedragingen van huurder mede te zijn ingegeven door zijn wens om de leegstaande benedenwoning ook te huren, hoewel verhuurster daartoe geenszins bereid is, welke wens mogelijk verband houdt met het gebruik van de tuin door huurder (aan welk gebruik wel eens een einde zou kunnen komen bij verhuur van de benedenverdieping). Huurder zal zich evenwel moeten neerleggen bij het onvervuld blijven van deze wens omdat niet blijkt dat verhuurster gehouden kan worden tot verhuur van de benedenverdieping.
4.2.9. Bovendien dient in aanmerking te worden genomen enerzijds dat ook lastige huurders in staat moeten worden gesteld om te huren en te wonen en anderzijds dat op verhuurster, als niet-commercieel verhuurder mede belast met de uitvoering van een sociaal woningbeleid, verwacht mag worden dat zij ook, en zelfs juist, de ‘niet-gemakkelijkste personen’ in aanmerking laat komen voor huur en zo lang mogelijk die huur voortzetten.
4.2.10. Gelet op dit zwaarwegende woonbelang van huurder is het hof van oordeel dat hetgeen wordt aangevoerd als tekortkomingen, geabstraheerd van het zijn van een lastig persoon (dat op zich zelf niet als een tekortkoming ter zake van de huurovereenkomst kan worden aangemerkt), nog net te weinig gewicht hebben om een ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen. Daarbij neemt het hof in overweging dat de aangevoerde overlast weliswaar ernstig is en beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen ware het niet dat juist huurder een (extra) zwaarwichtig woonbelang heeft, nu hij vanwege zijn achtergrond en psychiatrische problematiek vrijwel nergens vervangende woonruimte zal kunnen vinden. Daarbij komt dat de aangevoerde aangelegenheden het karakter hebben van enkele incidenten. Zulks vindt bevestiging in de omstandigheid dat sedert eind 2004 (nu 3 jaar geleden) zich geen nieuwe incidenten meer hebben voorgedaan. Deze incidenten staan mogelijk in verband met de hiervoor genoemde wens van huurder te kunnen beschikken over de tuin en de benedenverdieping. Huurder heeft de vervulling kennelijk door ‘lastig gedrag’ getracht af te dwingen. De incidenten houden mogelijk mede verband met het aanbieden van een woning aan de heer [X.], (iemand waarmee huurder al eerder conflicten had gehad). Ten aanzien van het incident op 24 mei 2004 neemt het hof nog in overweging dat de daarop geënte strafzaak is geëindigd in een vrijspraak.
4.2.11. Het hof voegt hieraan toe dat het feit dat huurder de hulpverlening, zoals de kantonrechter die voor ogen had, weigert weliswaar onwenselijk is, maar voor de beoordeling van de ontbindingsvordering niet in aanmerking kan worden genomen. Er bestaat in het kader van de huurrelatie geen plicht voor een huurder om die begeleiding te aanvaarden. De toezegging van huurder op de comparitie van partijen in eerste aanleg om die medewerking te verlenen schept die verplichting ook niet. Het stond hem vrij op die toezegging terug te komen, zonder dat dit consequenties had voor de afdoening van deze zaak. Daarbij komt dat het mislukken van het hulpverleningtraject mede oorzaak vindt in onvoldoende bereidheid van de hulpverlenende instanties om die hulp te bieden en mogelijk ook in de aard van de psychiatrische problematiek van huurder. Die problematiek zorgt er kennelijk voor dat huurder ook voor de hulpverleners niet de gemakkelijkste persoon is, hetgeen aan een doeltreffende hulpverlening in de weg kan hebben gestaan.
4.2.12. Het hof zal het bewijsaanbod ten aanzien van de veroorzaakte overlast passeren, omdat het hof enerzijds uitgaat van de door verhuurder gestelde overlast (behoudens het incident op 24 mei 2004 omdat dat in vrijspraak is geëindigd, al neemt het hof wel aan dat er een incident heeft plaatsgevonden) en die overlast wel degelijk als ernstig aanmerkt, maar anderzijds van oordeel is dat deze overlast ruim 3 jaar geleden heeft plaatsgevonden, alsmede dat het woonbelang van huurder zo zwaar weegt dat ontbinding en ontruiming thans nog niet aangewezen is.
4.3. Het kort geding
4.3.1. Bij een vernietiging van het vonnis in kort geding heeft verhuurster geen belang omdat dit vonnis inmiddels is achterhaald en uitgewerkt door het onderhavige arrest. Het belang van verhuurster beperkt zich thans nog tot de proceskosten.
4.3.2. Het oordeel van de voorzieningenrechter is gegrond op overwegingen uit het vonnis van de kantonrechter - die inhouden, kort gezegd, dat weliswaar de huurovereenkomst wordt ontbonden en de ontruiming gelast, maar dat van verhuurster verlangd mag worden een reële inspanning te leveren om huurder alsnog aan vervangende woonruimte te helpen in zodanige vorm, dat begeleiding eenvoudiger wordt en voor wat betreffende preventie van problemen kansrijk is – terwijl tussen partijen vast staat dat verhuurster zich zodanige inspanning niet heeft getroost.
4.3.3. Naar het oordeel van het hof kon de voorzieningenrechter onder deze omstandigheden redelijkerwijze de executie opschorten in afwachting van het hoger beroep, hoezeer ook het oordeel van de kantonrechter in het vonnis in eerste aanleg onjuist is. De voorzieningenrechter, die geen appelrechter is, had immers de juistheid van dit vonnis tot uitgangspunt te nemen. Tegen deze achtergrond falen de grieven.
4.3.4. De voorzieningenrechter heeft daarom verhuurster terecht in de proceskosten verwezen.
4.4. Mitsdien dient thans als volgt te worden beslist.
5. De uitspraak
Het hof:
in de zaak onder rolnummer C0700019:
vernietigt het vonnis waarvan beroep,
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van verhuurster af;
veroordeelt verhuurster in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep aan de zijde van huurder gevallen, tot op heden begroot op
€ 408,- voor salaris gemachtigde eerste aanleg
€ 84,87 voor kosten appeldagvaarding
€ 248,- voor vast recht hoger beroep
€ 2.682,- voor salaris procureur
op de voet van artikel 243 Rv Pro te voldoen aan de griffier van dit hof,
en in de zaak onder rolnummer KGC0700249:
verstaat dat het vonnis waarvan beroep is uitgewerkt;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt verhuurster in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van huurder gevallen, tot op heden begroot op
€ 251,- voor vast recht en op
€ 894,- voor salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Van den Bergh en Adriaansens en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 8 januari 2008.