Uitspraak
WdHJ
16 januari 2008
Sector civiel recht
Zevende kamer
Rekestnummer: R200700669
Zaaknummer eerste aanleg: 493687 EJ verz. 07-202
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Beschikking
in de zaak in hoger beroep van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [X.],
procureur: C.B. Bunge,
t e g e n
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS RESIDENTIE OVERSPORE,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: VvE Overspore,
advocaat: mr. E. van Riet te Arnhem,
procureur: mr. H. Post.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Het hof verwijst naar de beschikking van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven van 1 juni 2007, waarvan de inhoud bij partijen bekend is.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij beroepschrift, ingekomen ter griffie van het hof op 29 juni 2007 heeft [X.] verzocht voormelde beschikking te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, het besluit van de Algemene Ledenvergadering van VvE Overspore van 6 februari 2007, waarin de vergadering een nieuwe versie van het huishoudelijk reglement (versie januari 2007) heeft goedgekeurd, te vernietigen.
2.2. Bij verweerschrift, ingekomen ter griffie van het hof op 21 november 2007, heeft VvE Overspore verzocht het hoger beroep van [X.] niet ontvankelijk te verklaren, dan wel af te wijzen.
2.3. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 december 2007. Bij die gelegenheid zijn gehoord:
- [X.], bijgestaan door zijn advocaat mr. C.B. Bunge;
- VvE Overspore, vertegenwoordigd door mw. [Y.] (vice-voorzitter), mw. [Z.] en dhr. [A.] (beiden bestuursleden).
Van de belanghebbenden zijn verschenen:
- dhr. [B.] die machtigingen heeft overgelegd waaruit blijkt dat hij gemach-tigd is ter zitting op te treden namens dhr. [C.], mw. [D.] en mw. [E.]
- dhr. [F.];
- [G.];
- dhr. [K.];
- mw. [L.].
Alhoewel behoorlijk opgeroepen zijn de belanghebbenden – die staan vermeld op de aan deze beschikking gehechte lijst – niet ter zitting verschenen.
De bestuursleden hebben verklaard alleen in hun hoedanigheid van bestuurslid op te treden en worden derhalve niet als belanghebbenden aangemerkt.
2.4. Het hof heeft voorts kennisgenomen van de inhoud van de producties, overgelegd bij het beroepschrift, alsmede van het faxbericht d.d. 30 november 2007 met stukken ontvangen van de procureur van [X.].
3. De gronden van het hoger beroep
Het hof verwijst naar de inhoud van het beroepschrift.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [X.] is eigenaar van een appartement gelegen in het complex Overspore aan de [woonadres] te [vestigingsplaats] en als zodanig (van rechtswege) lid van de VvE. Het complex is gesplitst in 110 appartementen.
4.1.2. Elk appartement wordt verwarmd door een (naar het hof begrijpt: gasgestookte) CV-ketel. De CV-ketels zijn in de afzonderlijke appartementen geplaatst (over de verwarming van de centrale gedeelten van het complex is het hof geen informatie verstrekt). Kennelijk zijn er eigenaren die de CV-ketel van een derde huren. [X.] huurt niet, hij is eigenaar van de CV-ketel in zijn appartement.
4.1.3. De splitsingsakte dateert van 18 november 1975. Het reglement van split-sing is het model van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van februari 1973.
Van artikel 14, dat staat opgenomen in hoofdstuk ‘C. Regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van privé gedeelten’, luidt lid 1:
Alle privé gedeelten met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars.
Artikel 17 van Pro dat reglement, opgenomen in hoofdstuk ‘D. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars’, bepaalt onder meer:
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f, 1e lid onder a van het B.W. worden gerekend:
(...)
i. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamen-lijke eigenaars als zodanig.
Artikel 875f lid 1 en onder e (oud) BW luidde:
Het reglement moet inhouden:
a. welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementsrechtseigenaars komen;
(…)
e. de oprichting van een vereniging van eigenaars, die ten doel heeft het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars, en de statuten van de vereniging.
4.1.4. Uit het verslag van de vergadering van de VvE gehouden op 5 mei 1983 - onder voorzitterschap van [X.] – blijkt het volgende:
Voorstel onderhoud C.V.ketel door de vereniging.
De voorzitter zegt dat het jaarlijks onderhoud van de C.V.ketel noodzake-lijk is: het bestuur wil zekerheid hebben dat dit in alle appartementen plaatsvindt. Indien de vergadering akkoord gaat, zal de vereniging een onderhoudskontrakt afsluiten voor elke flat, we zullen daarvoor een bedrijf uitzoeken dat verschillende type ketels onderhoudt. (…) De kosten van dit onderhoudskontrakt zullen hoofdelijk worden berekend bij de maandelijkse bijdragen. Het jaarkontrakt zoals dat nu loopt zal tijdig individueel moeten worden opgezegd. Het voorstel wordt met algemene stemmen aangenomen.
4.1.5. De kosten voor het gezamenlijk onderhoudscontract - uitbesteed aan de firma Alwako - beliepen in 2006 € 7.546,94. Er wordt een korting bedongen ten opzichte van individuele onderhoudscontracten.
4.1.6. Onder hoofdelijk wordt hier verstaan dat elk van de eigenaren jaarlijks 1/110e deel van de kosten van het kontrakt in rekening krijgt gebracht. Voor 2006 is dat derhalve € 68,61 per appartement. Er vindt geen omslag plaats volgens de verdeelsleutel van de stemgerechtigdheid (voor [X.] zou die uitkomen op 253/14.400ste deel; derhalve voor 2006 op
€ 132,60).
4.1.7. Op de vergadering van de VvE van 24 januari 2006 is het onderhoudscontract aan de orde gesteld. Het verslag vermeldt onder meer:
Contract voor onderhoud cv-ketel.
Tijdens de algemene ledenvergadering van 5 mei 1983 werd besloten om het onderhoud van de cv-ketels collectief vanuit de vereniging te laten uit-voeren. Het onderhoud is vanaf het begin bekostigd uit de algemene middelen. In het verleden is jaarlijks een bedrag per appartement in een voorziening opgenomen. Vanuit deze voorziening werd het onderhoud betaald.
Het uitgangspunt hierbij is veiligheid.
Het besluit is nooit herroepen dus ieder lid is verplicht om deel te nemen.
Er zal nooit restitutie worden gegeven aan leden die zelf wel of niet voor het cv-ketelonderhoud zorgen.
15 leden laten hun cv-ketel, om uiteenlopende redenen, niet door de firma Alwako schoonmaken. Deze leden worden door het bestuur benaderd.
(…)
Hr. [M.] merkt op dat wanneer iemand een huurketel heeft het onderhoud ook in de huurprijs is opgenomen.
4.1.8. Op de algemene ledenvergadering van de VvE gehouden op 6 februari 2007 is het Huishoudelijk Reglement versie januari 2007 besproken en vastgesteld. Artikel 7.3 van dit reglement bepaalt onder meer:
Artikel 7.3 Verplichtingen m.b.t. installaties in het appartement
(…)
7.3.2 Cv-ketel
Het plaatsen van een nieuwe cv-ketel (verwarmingsketel) dient te voldoen aan de volgende eisen:
(…)
d) éénmaal per jaar moet de cv-ketel door een erkende installateur worden gecontroleerd;
Voor het onderhoud van de cv-ketels is door de Vereniging een “algemeen onderhoudscontract” afgesloten;
Iedere eigenaar is verplicht hieraan deel te nemen; (het betreft hier een veiligheidsmaatregel)
De kosten van het onderhoudsabonnement worden per eigenaar hoofdelijk omgeslagen; Het voorgaande is een Besluit van de Vergadering d.d. 05-05-1983.
N.B. Indien men géén gebruik maakt van het verplichte gemeenschappelijk georganiseerde cv-ketel-onderhoud is men verplicht om jaarlijks een kopie van het bewijs van onderhoud van de cv-ketel naar de Administratief be-heerder op te sturen; In dit geval kan van een restitutie van abonnementsgelden géén sprake zijn;
Het voorgaande is een Besluit van de Vergadering d.d. 24-01-2006.
(…)
4.1.9. [X.], in eerste aanleg in persoon procederende, heeft bij de kantonrechter beroep ingesteld tegen het besluit van de vergadering van 6 februari 2007. Hij stelt onder meer:
Een belangrijk punt is echter het betalen van de kosten voor het CV ketel onderhoud uit de algemene middelen en het dwingen van leden die een CV ketel inclusief onderhoud gehuurd hebben tot de kosten van anderen bij te laten dragen. Dit is in strijd met de acte van splitsing. Bovendien betalen leden met een hogere maandelijkse bijdrage onevenredig mee aan deze kosten. De CV ketels behoren tot het privé gedeelte van de bewoners conform het reglement van splitsing.
4.1.10. De kantonrechter wees het verzoek af daarbij onder meer overwegende:
Met VvE Overspore is de kantonrechter van oordeel dat [X.] zich na al die jaren niet meer op de nietigheid van het in 1983 genomen besluit mag beroepen. Nu het laatstelijk goedgekeurde huishoudelijke reglement op dit punt slechts een formalisering is van de ongeveer 24 jaren uitgevoerde praktijk mag het op 6 februari 2007 genomen besluit op deze grond in redelijkheid niet meer worden aangevochten.
4.1.11. [X.] is van deze beschikking in hoger beroep komen. Grief 3 luidt:
VvE Overspore heeft toegegeven dat de bepalingen met betrekking tot het onderhoud van de cv-ketel in strijd zijn met de splitsingsakte. In dat geval dient geconcludeerd te worden dat het besluit houdende deze bepaling nietig is.
[X.] kan worden toegegeven dat de VvE niet eenduidig is in haar verweer, maar in punt 10 van het verweerschrift in hoger beroep, waarin wordt gereageerd op grief 3, wordt evenwel uitdrukkelijk betwist dat sprake is van nietigheid.
4.2. De omvang van het hoger beroep
4.2.1. De rechtsstrijd tussen partijen wordt omlijnd door de gekozen procedure, de inhoud van het verzoek en in hoger beroep mede door de grieven. In eerste aanleg is de rechtsgeldigheid van het besluit van de 6 februari 2007 aan de orde gesteld, waartoe [X.] een aantal gronden heeft aangevoerd, kennelijk op de voet van de artikelen 5:129 en 5:130 BW. Grief 3 – de grieven 1 en 2 betreffen processuele aangelegenheden die aan het slot worden behandeld – stelt alleen de nietigheid van het besluit ten aanzien van het onderhoudscontract van de cv-ketels ter discussie. Alle andere geschillen die appartementseigenaars en de VvE verdeeld houdt staan mitsdien niet ter beoordeling van het hof.
4.2.2. Alleen [X.] heeft bij de kantonrechter een verzoekschrift ingediend. Hij deed dit namens zichzelf. Hij trad niet op als (proces)vertegenwoordiger voor andere eigenaars. Alleen [X.] heeft hoger beroep ingesteld. Derhalve staat alleen de positie van [X.] jegens de VvE ter beoordeling, zij het dat de nietigheid van het besluit ook de belangen van de andere appartementsrechteigenaren zou raken. In de onderhavige procedure zijn in hoger beroep de andere appartementeigenaren in het geding geroepen. Een aantal van hen is – in persoon, niet bij procureur – in eerste aanleg en in hoger beroep verschenen. Dit brengt mee dat het hof mede op de belangen van de verschenen eigenaren heeft te letten. De verschenen belang-hebbenden kunnen de omvang van de rechtsstrijd evenwel niet uitbreiden.
4.2.3. Door één van de belangenhebbenden, de heer [F.], is ter zitting aangevoerd dat, anders dan de conceptnotulen van de vergadering vermelden, het besluit tot vaststelling van het nieuwe (vernieuwde) reglement in de vergadering van 6 februari 2007, niet tot stand is gekomen met het vereiste aantal stemmen. Bij aan-vang van de vergadering waren er wellicht 84 ‘stemmen’ aanwezig, maar tijdens de vergadering heeft een aantal stemgerechtigden de vergadering verlaten, zo stelt hij. Dit aspect van het geschil – dat overigens niet leidt tot nietigheid, maar tot vernietigbaarheid, artikel 2:15 lid 1 onder Pro a BW - is evenwel door [X.] noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep aan de orde gesteld. Het valt derhalve buiten de rechtsstrijd. De heer [F.] heeft bovendien zelf, als in eerste aanleg verschenen belanghebbende, geen hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de kantonrechter. Het is niet mogelijk om, ter gelegenheid van de mondelinge behandeling, alsnog beroep in te stellen.
4.2.4. Een deel van de stellingen van [X.] heeft betrekking op de wijze waarop de kosten van het collectief onderhouds- abonnement in rekening wordt gebracht. Hij meent dat de kosten, die hem in rekening worden gebracht via de maandelijkse bijdrage, reeds daarom ook zijn berekend naar de verdeelsleutel en niet hoofdelijk (zie rov. 1.1.6). Voor deze stelling wordt evenwel geen onderbouwing gegeven, anders dan – zo bleek ter zitting – een eigen gemaakte berekening. Met de administrateur is geen overleg gevoerd noch heeft deze een specificatie van de maandlasten gegeven, zodat ook het hof niet kan vaststellen of in de maandelijkse bijdrage het collectief onderhoudscontract hoofdelijk of naar de verdeelsleutel in rekening wordt gebracht. Maar wat daar ook van zij, het hof kan dit geschilpunt in deze procedure niet onderzoeken. In de onderhavige verzoekschriftprocedure kan alleen de rechtsgeldigheid van de besluitvorming van de algemene ledenvergadering op 6 februari 2007 aan de orde worden gesteld, niet de wijze van uitvoering door de administrateur. Als [X.] meent dat hem teveel in rekening is gebracht, kan hij mogelijk het teveel betaalde terugvorderen, maar daartoe dient niet de onderhavige (verzoekschrift)procedure (hij is dan aangewezen op een dagvaardingsprocedure).
4.3. Nietigheid
4.3.1. Nietig zijn de besluiten die in strijd met de wet of de splitsingsakte zijn genomen (artikel 5:129 jo Pro artikel 2:14 lid 1 BW Pro). [X.] stelt zich op het standpunt dat de VvE niet aan het splitsingsreglement noch aan de wet de bevoegdheid kan ont-lenen om hem aan het collectief onderhoudscontract te binden. Hij wijst daartoe naar de hiervoor geciteerde artikelen 14 en 17 uit het reglement van splitsing en op artikel 5:126 lid 1 eerste Pro zin BW, luidende:
De vereniging van eigenaars voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
4.3.1. In de discussie tussen partijen komen twee aspecten van het collectief onderhoudscontract naar voren: 1) een zodanig contract is goedkoper dan de som van de individuele contracten omdat een korting kan worden bedongen en 2) de veiligheidsaspecten.
4.3.2. Naar het oordeel van het hof levert het enkele feit dat een korting kan worden bedongen ontoereikende reden op om de individuele eigenaars te binden. Of eigenaren mee willen profiteren van de korting is een (financiële) aangelegenheid die de VvE niet aan zich kan trekken (vgl. Hof Den Bosch 17 oktober 2005, LJN AU6623, NJF 2006/79).
4.3.3. Tussen partijen is niet in geschil dat het jaarlijks onderhoud van de CV-ketels noodzakelijk is in het belang van de veiligheid. Het is inderdaad een feit van algemene bekendheid dat onvoldoende onderhoud de oorzaak kan zijn van zowel de onvolledige verbanding van de gassen met als gevolg de verspreiding van het zeer giftige koolmonoxide als van brand- en explosiegevaar. Tussen partijen is kennelijk niet in geschil dat de genoemde risico’s van ontoereikend onderhoud zich niet beperken tot het betreffende appartement, maar zich zeer wel zou-den kunnen uitstrekken tot de gemeenschappelijke ruimten en de omliggende appartementen. Overigens is ook hier sprake van een feit van algemene bekendheid, zowel in 1983 als thans.
4.3.4. Op grond van deze vaststellingen is het hof van oordeel dat de VvE, door zich het onderhoud van de CV-ketels in de te onderscheiden appartementen aan te trekken, bevoegd heeft gehandeld nu het een aangelegenheid betreft die valt te brengen onder het beheer over de gemeenschap als bedoeld in artikel 5:126 lid 1 BW Pro. De omstandigheid dat de CV-ketels in de afzonderlijke appartementen geplaatst staan, doet hier niet aan af. Er is dus geen sprake van strijd met de wet. Evenmin blijkt dat sprake is van strijd met de splitsingsakte. De genoemde artike-len 14 en 17 staan er niet aan in de weg dat de VvE zich bedoeld gemeenschappelijke (veiligheids-)belang aantrekt. In dit verband merkt het hof nog op dat artikel 14 lid 3 van Pro die akte in de toegang tot de privé-gedeelten voorziet.
4.4. Vernietiging
4.4.1. In de stukken noemt [X.] ook nog artikel 5:130 BW Pro. Deze bepaling heeft betrekking op de vernietigbaarheid van een besluit. Naar het hof [X.] begrijpt, meent hij tevens dat het besluit aangaande het collectief onderhoudsreglement in strijd is met de redelijkheid en billijkheid zowel omdat de CV-ketels tot privé-gedeelten behoren als vanwege de kosten. Zoals hiervoor reeds werd overwogen is het besluit niet in strijd met de wet of de splitsingsakte. Het hof overweegt voor het overige als volgt.
4.4.2. Het is niet onredelijk om de appartementsrechteigenaren de hoofdelijke omslag voor het collectief onderhouds- contract in rekening te brengen tezamen met de maandelijkse bijdrage in de overige kosten. Het lijkt wel gewenst dat de administrateur zulks desverlangd bij wege van specificatie aangeeft. Overigens heeft ook de kascommissie hierin de taak op de juiste uitvoering toe te zien.
4.4.3. [X.] kan zich niet op de vernietigbaarheid beroepen op de grond dat huurders of eigenaren met een individueel onderhoudscontract ‘dubbel’ betalen, reeds omdat hij zelf geen huurder van een CV-ketel is, terwijl gesteld noch gebleken is dat hij een individueel onderhoudscontract heeft afgesloten.
4.4.4. Het hof is bovendien van oordeel dat het onderhavige besluit om alle eigenaren hoofdelijk te laten meedelen in de kosten (zonder compensatie voor hen die een individueel contract sloten) niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De eigenaar van een appartement kan zich niet van zijn betalingsverplichting aangaande het collectieve contract bevrijden door een individueel onderhoudscontract te sluiten. Daarbij komt dat als een financiële compensatie in verband met een individueel onderhoudscontract wordt toegestaan, dit voor de overige eigenaren mogelijk een hogere bijdrage voor het collectieve onderhoudscontract impliceert. Het is aan de vergadering om te besluiten of dit gevolg gewenst is of niet.
4.4.5. Ter zitting heeft mevrouw [L.], belanghebbende, nog aangevoerd dat zij eigenares is van twee appartementen, verwarmd door één CV-ketel, maar toch dubbel in rekening wordt gebracht. Naar het oordeel van het hof staat de omstandigheid dat een eigenaar een appartement niet stookt of stookt via een aangren-zend appartement niet in de weg aan het in rekening brengen van de kosten van het collectief onderhoudscontract voor het niet gestookte appartement. Het betreft hier immers een keuze van de appartementsrechteigenaar zelf die niet aan de VvE kan worden tegengeworpen.
4.4.6. Een en ander hoeft het bestuur van de VvE er overigens niet te weerhouden om coulance te betrachten of een afwijkende regeling ter stemming in de vergadering te brengen.
4.5. De grieven 1 en 2
4.5.1. In de grieven 1 en 2 wordt geklaagd over stukken die bij het kantongerecht zoek zijn geraakt en over het niet oproepen van de belanghebbenden in eerste aanleg. Wat er ook moge zijn van deze grieven, bij gegrondverklaring zouden zij geen aanleiding kunnen geven voor een andere beslissing. Reeds daarom hoeven zij geen bespreking.
4.6. De conclusie is dat de beschikking waarvan beroep moet worden bekrachtigd, zo nodig onder aanvulling van gronden. Het hof ziet aanleiding de proceskosten te compenseren.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de beschikking van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven van 1 juni 2007 en compenseert de proceskosten aldus dat elk van partijen en belanghebbenden haar eigen kosten draagt
Deze beschikking is gegeven door mrs. Den Hartog Jager, Van Etten en Theuws en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 16 januari 2008 in te-genwoordigheid van de griffier.