Uitspraak
typ. YH
rolnr. HD 103.002.953
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zesde kamer, van 25 maart 2008,
gewezen in de zaak van:
LOUBA B.V.,
gevestigd te Geleen,
appellant in principaal appel bij exploot van dagvaarding van 16 november 2005, geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
GEMEENTE LANDGRAAF,
zetelend te Landgraaf,
geïntimeerde in principaal appel bij gemeld exploot,
appellante in voorwaardelijk incidenteel appel,
procureur: mr. N.J.W.M. de Leeuw,
op het hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht gewezen vonnissen van 14 april 2004 en 17 augustus 2005 tussen principaal appellant - Louba - als eiseres en principaal geïntimeerde - de gemeente - als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 72415/HA ZA 02-124)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft Louba zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van de vordering zoals weergegeven in die memorie.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de gemeente de grieven bestreden. Voorts heeft de gemeente voorwaardelijk incidenteel appel ingesteld, daarin een grief aangevoerd en geconcludeerd kort gezegd, tot afwijzing van de vordering van Louba
2.3. Louba heeft in voorwaardelijk incidenteel appel geantwoord.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de exacte tekst van de grieven verwijst het hof naar de beide memories van grieven.
4. De beoordeling
in principaal appel
4.1. In deze zaak staan als enerzijds gesteld en anderzijds niet voldoende gemotiveerd betwist de volgende feiten tussen partijen vast.
a. Sedert begin 1995 was Louba, toen nog Skicentrum Landgraaf B.V. geheten, eigenaresse en exploitante van een kleinschalig skicentrum met ondergrond gelegen op de Steenberg te Landgraaf. Het skicentrum beschikte toen over één afdaling (een borstelbaan) met twee sleepliften. Directeur van Skicentrum Landgraaf B.V./Louba is de heer [persoon 2].
b. Het onroerend goed, waarop dit skicentrum was gevestigd, bestond onder meer uit een perceel, kadastraal bekend gemeente Landgraaf, sectie C, [nummer] (gedeeltelijk), groot 3.800 m2.
c. Bij schriftelijke overeenkomst van 23 oktober 1995 (prod. 3 cva) hebben de gemeente en Louba afgesproken dat Louba voornoemd perceel grond zou ruilen met een aan de gemeente in eigendom toebehorend perceel, kadastraal bekend gemeente Landgraaf, sectie C, [nummer] (gedeeltelijk) groot 5.500 m2 (hierna ook: grondruil 1995). Deze ruil zou plaatsvinden met gesloten beurzen. Door deze grondruil kon Louba een stoeltjeslift realiseren.
d. Louba was in 1998 begonnen met de aanleg van een tweede afdaling, waarop echte sneeuw kon worden aangebracht. In verband hiermee en in verband met de inrichting en wijze van exploitatie van de skibaan zijn in 1998 en volgende jaren tussen Louba en ambtenaren van de gemeente diverse besprekingen gevoerd. In dit verband is onder meer een bespreking gevoerd op 18 augustus 1998, waarbij aan de orde is geweest een eigendomsoverdracht door de gemeente aan Louba van een perceel grond aan de westzijde van het skicentrum met als nieuwe grens een rechte lijn omhoog langs het perceel, beneden vanaf 40 meter uit het hart van de stoeltjeslift en boven vanaf 30 meter uit het hart van de stoeltjeslift. Dit perceel is kadastraal bekend gemeente Landgraaf, sectie C, [nummer] D5 (gedeeltelijk) en heeft een oppervlakte van ongeveer 6.937 m2 (hierna ook: gronduitbreiding 1998).
e. Bij brief van 17 februari 1999 heeft Louba verzocht om nog een extra stuk grond aan de westzijde van het skicentrum ter breedte van 30 meter van de gemeente aan te kopen (prod. 3 inl. dagv.). De gemeente heeft dit verzoek afgewezen bij brief van 30 maart 1999 (prod. 2 inl. dagv.).
f. Op 6 februari 2001 heeft Louba een overeenkomst gesloten met [bedrijf 1] ([bedrijf 1]) waarin kort gezegd Louba aan [bedrijf 1] verkoopt al haar onroerend goed en de zich op het onroerend goed bevindende skiliften etc. alsmede de aanspraken uit de grondruil 1995 (prod. 7 cva).
g. Bij notariële akte van levering d.d. 13 juli 2001 (prod. 12 cva) is voormelde koopovereenkomst notarieel verleden, waarbij in plaats van [bedrijf 1] als koper optrad SnowWorld Landgraaf Onroerend Goed B.V. (SnowWorld). In deze notariële akte is tevens de grondruil 1995 tussen de gemeente en SnowWorld geëffectueerd.
4.2 Louba stelt zich op het standpunt dat zij op 18 augustus 1998 met de gemeente is overeengekomen dat de gemeente het perceel van de grondruil 1998 aan haar zou overdragen tegen een overdracht door haar aan de gemeente van enige stroken grond aan de oostzijde van het perceel (een andersluidend standpunt, te weten de overdracht om niet van die grond, is verlaten bij pleidooi in eerste aanleg). De gemeente is - aldus Louba - deze overeenkomst niet nagekomen.
Subsidiair stelt Louba zich op het standpunt dat de gemeente zich onrechtmatig jegens haar heeft gedragen door zich uit de onderhandelingen terug te trekken.
Louba vordert op grond van het voorgaande na wijziging van eis - kort gezegd -
I. een verklaring voor recht dat deze overeenkomst tot stand is gekomen dan wel een verklaring voor recht dat de gemeente zich onrechtmatig uit de onderhandelingen heeft teruggetrokken;
II. ontbinding van die overeenkomst, voor zover tot stand gekomen;
III. schadevergoeding tot een bedrag van € 314.801,06, dan wel tot een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag dan wel nader op te maken bij staat, een en ander vermeerderd met wettelijke rente;
IV. vergoeding van buitengerechtelijke kosten;
V. veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
4.3.1 De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 14 april 2004 geoordeeld dat de gestelde overeenkomst onvoldoende is bepaald en dat Louba er derhalve niet van uit mocht gaan dat er een overeenkomst tot stand was gekomen.
Ter vaststelling van de vraag in welk stadium van de precontractuele fase partijen zich op 18 augustus 1998 bevonden, heeft de rechtbank aan de gemeente de opdracht gegeven te bewijzen dat voortzetting van de onderhandelingen afhankelijk was van het voldoen door Louba aan de volgende voorwaarden:
- het indienen van een welstandsaanvraag met betrekking tot een waterbuffer;
- het verstrekken aan de gemeente van een landschappelijk inrichtingsplan voor het gehele gebied, welk plan door de gemeente diende te worden goedgekeurd;
- het verbinden van de mountainbikeroutes aan weerszijden van de skihelling;
- het wijzigen van de voet- en fietspaden.
De rechtbank heeft voorts Louba opdracht gegeven de bewijzen dat zij middels het indienen van een welstandsaanvraag en het herinrichtingsplan heeft voldaan aan de door de gemeente gestelde voorwaarden.
4.3.2 In het eindvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat beide partijen geslaagd zijn in hun bewijsopdrachten. De rechtbank is voorts tot de conclusie gekomen dat het niet doorgaan van de grondruil niet is te wijten aan omstandigheden, die voor rekening van de gemeente komen. De rechtbank oordeelt voorts dat Louba in het vervolgtraject in de contacten met de gemeente over de grondruil zich niet zodanig heeft opgesteld dat het de gemeente niet meer vrij stond in redelijkheid en billijkheid alsnog de contacten met Louba over de grondruil af te breken. Op die grond heeft de rechtbank de vorderingen van Louba afgewezen.
4.4.1 In grief 1 in het principaal appel bestrijdt Louba de beslissing van de rechtbank dat op 18 augustus 1998 geen overeenkomst tot stand is gekomen. Ten aanzien van deze grief geldt het volgende.
4.4.2 Louba heeft ter onderbouwing van haar stelling, dat op 18 augustus 1998 een overeenkomst met de gemeente met betrekking tot de gronduitbreiding 1998 tot stand is gekomen, onder meer een beroep gedaan op het verslag van die bijeenkomst en de daarbij behorende tekening, op de uitvoering van onderdelen van die overeenkomst nadien en op diverse passages in de verschillende brieven tussen partijen.
4.4.3 De gemeente betwist gemotiveerd dat er op 18 augustus 1998 definitieve afspraken zijn gemaakt; zij voert aan dat haar ambtenaren bereid zijn geweest mee te denken met de plannen van Louba aangaande de uitbreiding van het skicentrum maar dat die plannen steeds wisselden en dat Louba voorts eerdere afspraken niet nakwam, zodat het nooit tot een definitieve overeenkomst is gekomen.
4.4.4 Naar het oordeel van het hof heeft Louba niet op voorhand bewezen dat op 18 augustus 1998 een definitieve overeenkomst met betrekking tot de gronduitbreiding 1998 tot stand is gekomen.
Weliswaar staan in het door de gemeente opgestelde gesprekverslag d.d. 18 augustus 1998 onder punt 3 de door Louba gestelde afspraken met betrekking tot de grondruil vermeld, maar dit betekent niet zonder meer dat toen ook definitief besloten is tot een dergelijke eigendomsoverdracht. Vaststaat immers dat de grondruil niet op zich zelf stond maar in direct verband stond met de door Louba voorgenomen uitbreiding van het skicentrum. Louba had ten aanzien van die uitbreiding bepaalde plannen en de gemeente had ten aanzien van die uitbreiding eveneens bepaalde wensen. Niet is komen vast te staan dat die plannen van Louba op 18 augustus 1998 al volkomen duidelijk vaststonden en evenmin dat de gemeente het daarmee in alle opzichten volledig eens was.
De weergave van de afspraken met betrekking tot de grondruil 1998 in het verslag van 18 augustus 1998 kan - zoals Louba stelt - inderdaad duiden op een definitieve overeenstemming tussen partijen om die grondruil door te laten gaan, maar kan - zoals de gemeente aanvoert - evenzeer duiden op het vastleggen van voorlopige deelafspraken in een onderhandelingstraject dat nog niet geheel is afgesloten. De omstandigheid, dat de bijbehorende tekening als "verkooptekening" wordt aangeduid, doet hier niet aan af. Ook met deze aanduiding kan men immers gedoeld hebben op een mogelijke toekomstige verkoop overeenkomstig die tekening.
Dezelfde geheel verschillende interpretatiemogelijkheden gelden voor al de door Louba ter onderbouwing van haar stelling aangevoerde passages uit brieven van de gemeente, waaronder die van 25 augustus 1998 (prod. 8 cvr). Deze bieden derhalve evenmin voldoende zekerheid omtrent de stand van zaken destijds.
De omstandigheid, dat partijen in een onderhandelingstraject mogelijk niet zonder meer mogen terugkomen op dergelijke deelafspraken, brengt nog niet mee dat er op dat punt sprake is van een definitieve overeenkomst. Daartoe is nodig dat de wil van partijen daar ook op gericht was.
Uit de schriftelijke verklaringen van mr. drs. Kooijman en ing. Bartholomeus (prod. 3 en 4 cvd) en voorts uit de verklaringen van deze beide ambtenaren en [persoon 1] als getuige afgelegd, blijkt niet van een dergelijke bedoeling op 18 augustus 1998 en evenmin op een later tijdstip. Integendeel, uit deze verklaringen valt veeleer op te maken dat op 18 augustus 1998 de gesprekken met [persoon 2] nog een oriënterend karakter hadden en dat de plannen van Louba voor het skicentrum nogal eens veranderden.
[persoon 2] verklaart als getuige dat hij de indruk had dat na het overleg van 18 augustus 1998 alles besproken was en dat men aan de slag kon. Hij rept echter niet over duidelijke vervolgafspraken om bijvoorbeeld een en ander op een meer gebruikelijke wijze (zoals bij de grondruil 1995; zie prod. 3 cva) vast te leggen en evenmin over afspraken om deze grondruil te effectueren, zoals de datum van de notariële akte. Dit klemt te meer, nu voornoemd verslag van het overleg van 18 augustus 1998 kennelijk pas bij brief van 30 maart 1999 van het College aan Louba is gezonden. Het hof hecht derhalve aan de verklaring van [persoon 2] geen grote betekenis.
Ten slotte is het hof van oordeel dat de omstandigheid, dat de gemeente piketpaaltjes heeft geslagen op de nieuwe grens ten westen van het skicentrum en voorts heeft toegestaan dan wel geen bezwaar heeft gemaakt tegen de uitvoering van werkzaamheden op gronden die betrokken waren bij de grondruil 1998, onvoldoende eenduidig is om op die grond aan te nemen dat partijen op 18 augustus 1998 reeds definitief tot overeenstemming zijn gekomen. Men kan immers evenzeer vooruit lopen op een mogelijk toekomstige overeenkomst.
Hetgeen overigens door Louba in dit kader is aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling, dat op 18 augustus 1998 een overeenkomst tot stand is gekomen, acht het hof onvoldoende zwaarwegend om voorgaande conclusie te wijzigen.
4.4.5 Louba heeft de bewijslast van haar stelling. Nu Louba geen voldoende op dit punt toegespitst bewijsaanbod heeft gedaan, kan in deze procedure niet vast komen te staan dat op 18 augustus 1998 een overeenkomst in de door Louba bedoelde zin tot stand is gekomen.
4.4.6 Voor zover Louba stelt dat zij er op mocht vertrouwen dat er op 18 augustus 1998 een overeenkomst tot ruil van de gronden tot stand gekomen was en dat op die grond de gemeente hieraan gebonden is, verwerpt het hof deze stelling. Louba voert ter onderbouwing van deze stelling immers de reeds hiervoor genoemde omstandigheden aan die nà 18 augustus 1998 hebben plaatsgevonden, zoals het toestaan door de gemeente van werkzaamheden op de "uitbreiding 1998", op het zetten van piketpaaltjes door de gemeente, etc.
Voor zover Louba bedoelt dat vertrouwen eerst na 18 augustus 1998 is ontstaan, is dat naar het oordeel van het hof niet gerechtvaardigd. Immers, ook toen zijn er bijvoorbeeld geen stappen ondernomen om die overeenkomst op een meer gebruikelijke wijze vast te leggen, zoals ten aanzien van die grondruil 1995 wel is geschied (prod. 3 cva) en heeft men evenmin een datum van levering van het onroerend goed vastgesteld.
4.4.7 Grief 1 in het principaal appel faalt derhalve. Hiermee staat tevens vast dat de vordering van Louba op de primaire grondslag terecht is afgewezen.
4.5 De subsidiaire grondslag van de vordering van Louba tot het betalen van schadevergoeding houdt in dat de onderhandelingen ten onrechte zijn afgebroken en dat de gemeente hierdoor onrechtmatig jegens Louba heeft gehandeld. De grieven 2 tot en 7 in het principaal appel richten zich tegen de afwijzing door de rechtbank van de op deze grondslag gebaseerde vordering van Louba. Het hof zal deze grieven gezamenlijk beoordelen.
4.6 Allereerst voert de gemeente als verweer aan dat zij de onderhandelingen met betrekking tot de grondruil 1998 heeft gevoerd met Louba in haar hoedanigheid van exploitante van de skibaan. Voor de grondruil is voorts nodig dat Louba eigenaresse was van de te ruilen grond van het skicentrum. Nu Louba sedert 6 februari 2001 geen exploitante meer is van het skicentrum door de verkoop aan SnowWorld, kan - aldus de gemeente - in redelijkheid niet verwacht worden van de gemeente dat zij nog dooronderhandelt met Louba teneinde tot een grondruil te komen.
4.7 Naar het oordeel van het hof heeft Louba niet gemotiveerd betwist dat de gemeente met haar in gesprek en later in onderhandeling is gegaan in haar hoedanigheid van eigenaresse van de grond en exploitante van de skibaan. Nu vaststaat dat Louba vóór een contract met de gemeente tot stand is gekomen, voornoemde hoedanigheid door eigen toedoen was kwijtgeraakt - immers, zij heeft het skicentrum verkocht aan SnowWorld - hoefde de gemeente na 6 februari 2001 de onderhandelingen met Louba in beginsel niet voort te zetten. Immers, Louba zou niet alleen niet meer kunnen voldoen aan de grondruil - zij heeft haar eigen grond immers verkocht - maar voorts heeft zij alleen recht op de van de gemeente te verwerven grond als zij daarop het skicentrum zou exploiteren.
Louba heeft onvoldoende gesteld om tot een andere conclusie te komen.
Louba had er voorts niet zonder meer op mogen vertrouwen dat de gemeente onder deze omstandigheden de onderhandelingen met Louba zou voortzetten teneinde aan haar de gronduitbreiding 1998 over te dragen en dat de gemeente vervolgens zou instemmen met SnowWorld als toekomstig contractant en opvolgend exploitant van het skicentrum. Afspraken (bijvoorbeeld te aanzien van het gebruik van de grond) tussen de gemeente en Louba binden SnowWorld immers niet zonder meer, terwijl zij er mee rekening moest houden dat de gemeente ook op andere gronden mogelijk bezwaar zou kunnen maken tegen SnowWorld als nieuwe toekomstige contractpartij.
Het is gelet op het voorgaande in beginsel niet onredelijk dat de gemeente na deze verkoop met de nieuwe exploitant van het skicentrum is gaan onderhandelen in plaats van verder te onderhandelen met Louba. Louba heeft onvoldoende gesteld om een andere conclusie te rechtvaardigen.
Op grond van het voorgaande kan niet geconcludeerd worden dat de gemeente onrechtmatig jegens Louba heeft gehandeld door na 6 februari 2001 de onderhandelingen met Louba niet voort te zetten. Een schadeclaim op deze grond is derhalve ongegrond.
4.8 Nu de vordering van Louba tot het betalen van schadevergoeding geen andere grondslagen kent, is ook de subsidiaire vordering van Louba terecht afgewezen. De grieven in het principaal appel falen derhalve.
4.9 De beroepen vonnissen kunnen derhalve op de in dit arrest genoemde gronden bekrachtigd worden. Louba zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van deze appelprocedure.
4.10 Nu de voorwaarde waaronder het incidenteel appel is ingesteld niet in vervulling is gegaan, verstaat het hof dat er geen incidenteel appel is ingesteld.
De uitspraak
Het hof:
op het principaal appel
bekrachtigt de beroepen vonnissen van de rechtbank Maastricht d.d. 14 april 2004 en 17 augustus 2005;
veroordeelt Louba in de kosten van de procedure in hoger beroep, welke kosten het hof aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 5.834,-- voor verschotten en op € 3.263,-- voor salaris procureur;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Rothuizen-van Dijk, H. Vermeulen en Antens en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 25 maart 2008.