Uitspraak
zaaknr. HD 103.003.945/01
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 8 april 2008,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VEBOS B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 23 mei 2006,
verder te noemen: Vebos,
advocaat: mr. H.S. Memelink te Etten-Leur,
procureur: mr. J.E. Benner,
tegen:
de coöperatie vereniging met uitgesloten aansprakelijkheid EXPLOITATIE-COÖPERATIE VAN EIGENAREN IN HET VILLAPARK PANJEVAART (2e fase) U.A.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: de Coöperatie,
advocaat: mr. H.J.A.M. Tinga te Roosendaal,
procureur: mr. B.Th.H. Boomsma,
als vervolg op het op 9 januari 2007 naar aanleiding van een incident gewezen tussenarrest op het hoger beroep van de door de rechtbank Breda onder rolnummer 134803/HA ZA 04-1177 gewezen vonnissen van 28 september 2005 en 12 april 2006, zoals hersteld bij vonnis van 10 mei 2006, tussen de Coöperatie als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en Vebos als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
5. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
5.1. Bij memorie van grieven heeft Vebos 19 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van de Coöperatie in conventie en tot toewijzing van haar vorderingen in reconventie.
5.2. Bij memorie van antwoord heeft de Coöperatie de grieven bestreden en haar eis vermeerderd.
5.3. Vebos heeft een akte uitlating vermeerdering van eis genomen en vervolgens een akte. De Coöperatie heeft een antwoordakte genomen.
5.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
6. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
7. De verdere beoordeling
7.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
7.1.1. In rov. 3.1 van het vonnis van 28 september 2005, gecorrigeerd in rov. 2.1 van het eindvonnis, heeft de rechtbank een aantal feiten vastgesteld. Deze zijn in hoger beroep niet weersproken. Zij dienen het hof derhalve tot uitgangspunt.
7.1.2. Vebos beschrijft als kern van het geschil de uitleg van de tussen Vebos en de leden van de Coöperatie gesloten overeenkomsten aangaande de door Vebos aan de leden verstrekte verhuuropbrengstgarantie van de door de leden van de Coöperatie gekochte woningen.
7.1.3. In een aantal leveringsakten is de volgende huurgarantie als artikel 9 opgenomen Pro:
Vebos BV … heeft een huuropbrengstgarantie aan koper verstrekt ten bedrage van vierentwintig duizend gulden (f. 24.000,-) inclusief omzetbelasting ad (19%) per jaar, gedurende de eerste vijf jaar van verhuur door koper via [X.] Recreatie.
[X.] Recreatie is een bemiddelingsbureau. Zij berekent voor haar bemoeienissen een provisie van 25% van de huurinkomsten.
7.1.4. In de verkoopdocumentatie (39 CvR/A) staat de volgende passage opgenomen:
Als koper van een villa wordt u daarom gedurende een periode van vijf jaar een netto-huuropbrengst gegarandeerd van Hfl. 24.000 per jaar.
Zo ook productie 2 bij de inleidende dagvaarding.
7.1.5. In de Rendementsberekening, behorende bij deze documentatie, (ook overgelegd productie 3 bij de inleidende dagvaarding) staat vermeld:
Huuropbrengst (na aftrek provisie verhuurorganisatie) voor het type van Gogh en type Mondriaan f. 24.000,- voor het type Rembrandt f. 26.000,-. Af: begrote exploitatiekosten fl. 6.000,-.
Deze exploitatiekosten worden verder uitgewerkt, maar daarin staat niet opgenomen de provisie voor de verhuurorganisatie.
7.1.6. In de verkoopmap die alle kopers ontvingen staat (14 MvG):
Voor de periode na de oplevering van de woningen, ontvangt U gedurende vijf jaar van Vebos B.V. een huuropbrengstgarantie van Hfl. 24.000,00 (…) inclusief omzetbelasting per jaar.
7.1.7. In rov. 3.7 van het tussenvonnis omschrijft de rechtbank het geschil als volgt:
Het verschil van standpunt betreft het vervolg van het voor het geschil relevante traject van bruto huuropbrengst naar netto huuropbrengst. Vebos stelt zich op het standpunt dat met de genoemde aftrek van genoemde toeslagen de gegarandeerde netto huuropbrengst is bereikt. De Coöperatie stelt dat ook in mindering moet worden gebracht de provisie van [X.] en dat pas dan de gegarandeerde netto huuropbrengst wordt bereikt.
7.1.8. De huuropbrengstgarantie loopt van 1 april 2001 tot en met 31 maart 2006. Ten aanzien van het eerste jaar wordt ter zake niets gevorderd door de Coöperatie. Inzet van dit geding betreft de vier volgende jaren.
7.1.9. De rechtbank heeft in het tussenvonnis de visie van de Coöperatie gevolgd (rov. 3.2 t/m 3.17) en een bedrag aan huuropbrengstgarantie over het tweede en derde jaar toegekend (in hoger beroep is de eis vermeerderd ten aanzien van het derde en vierde jaar). Tegen dit oordeel keren de grieven 1 tot en met 4 zich. Het hof zal die grieven gezamenlijk behandelen.
7.2. Het hof is van oordeel dat het gelijk aan de zijde van de Coöperatie ligt en dat het oordeel van de rechtbank juist is. Daartoe wordt het volgende overwogen.
7.2.1. Het hof stelt voorop dat de betekenis van een omstreden (schriftelijk) beding in een overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex).
7.2.2. Gesteld noch gebleken is dat over de inhoud van de verkoopgarantie is onderhandeld, zodat voor de uitleg van de garantie geen aanknopingspunten kunnen worden ontleend aan wat is verklaard tijdens onderhandelingen. En daarop gericht bewijsaanbod is door partijen ook niet gedaan.
7.2.3. Aan het woord opbrengst in ‘huuropbrengst’ kunnen in het gewone taalgebruik twee hier van belang zijnde betekenissen worden onderscheiden. Namelijk enerzijds – de betekenis die Vebos kennelijk voorstaat - die van (huur)inkomsten, dat wat de huurders in totaal in een jaar betalen (wat zij opbrengen), de bruto-huur, en anderzijds – de betekenis die de Coöperatie kennelijk bepleit - de verhuurprijs verminderd met de verhuurkosten (opbrengst in de economische betekenis), datgene wat de verhuur feitelijk opbrengt voor de verhuurder, dus de (huur)inkomsten verminderd met de kosten, de netto-huur. Meestal leiden beide betekenissen tot dezelfde uitkomst. Hier wordt het verschil gemaakt door de provisiekosten.
7.2.4. Gelet op de tussen haakjes toegevoegde woorden uit de brochure - ‘Huuropbrengst (na aftrek provisie verhuur- organisatie)’ - heeft Vebos, als zij al het woord huuropbrengst daar gebruikt als (bruto) huurinkomsten, die opbrengst aanstonds verminderd met de provisiekosten. De eigenaren hoefden dan ook niet te verwachten dat in het gebruik van het woord huuropbrengst in de akte van levering de provisiekosten besloten lagen (dus als huuropbrengst zonder aftrek provisie). Onder huuropbrengst wordt in ieder geval verstaan huurinkomsten verminderd met de provisiekosten.
7.2.5. Met de hiervoor geciteerde passages wendde Vebos zich tot de kopers. Het komt er dan niet op aan hoe Vebos het woord huuropbrengst heeft uitgelegd. Het komt er op aan hoe de kopers dat woord redelijkerwijze mochten begrijpen (Haviltex en art. 3:35 BW Pro). Dat zij dat woord niet als synoniem aan (bruto) huurinkomsten hebben begrepen, maar als opbrengst in de economische betekenis, dus als opbrengst voor de eigenaar/verhuurder, de netto huurinkomsten, het rendement, is alleszins begrijpelijk en een redelijke verwachting. Dit geldt temeer nu in de brochure niet alleen staat opgenomen ‘na aftrek provisie verhuurorganisatie’, maar ook omdat deze provisiekosten niet zijn opgenomen achter de asterix waarin de begrote jaarlijkse exploitatiekosten staan uitgewerkt.
7.2.6. Ook gelet op het uitdrukkelijk genoemde bedrag aan huuropbrengst voor de verhuurder van fl. 24.000,-, en daaruit berekende netto winst per jaar van fl. 5.866,- mochten de eigenaren verwachten dat die (economische) opbrengst ook zou worden gerealiseerd, hetzij door verhuur aan derden, hetzij door de garantie van Vebos. Zij hoefden dan ook niet te verwachten dat er nog extra verhuurkosten op de verhuurprijs in mindering zouden strekken.
7.2.7. Aan de woorden ‘inclusief omzetbelasting ad … per jaar’ in art. 9 van Pro de leveringsakte valt geen argument te ontlenen voor de uitleg van het begrip huuropbrengst in die bepaling als huurinkomsten. Niet is kunnen blijken van enig verband tussen het onderhavige geschil over de provisie en de btw.
7.2.8. De omstandigheid dat krachtens de gevolge juridische constructie niet Vebos maar de eigenaren de bemiddelings- provisie verschuldigd zijn aan [X.], neemt niet weg dat Vebos een opbrengst (in de zin van huurinkomsten verminderd met provisie) van fl. 24.000,- gegarandeerd heeft. Dit zou wellicht anders zijn indien de eigenaren of de coöperatie voor een ander bemiddelingsbureau zou hebben gekozen. Dat is niet het geval. Vebos kon dus vooraf weten welke financiële risico’s zij zou lopen. Zij heeft die risico’s kennelijk toevertrouwd aan [X.]. Als dan het risico zich verwezenlijkt, kan Vebos zich er niet op beroepen dat de eigenaren de bemiddeling aan [X.] hebben uitbesteed, of stellen dat nu de eigenaren met [X.] in zee zijn gaan, zij hadden moeten begrijpen en verwachten dat die kosten niet onder de garantie zouden vallen.
7.2.9. De omstandigheid dat [X.] haar provisie berekent over de huuropbrengsten in de betekenis van huurinkomsten leidt evenmin tot honorering van de uitleg van Vebos. Van enig verband tussen de woorden huuropbrengst in beide contracten (dat zijn de contracten Vebos/eigenaar en eigenaar/[X.]) blijkt niet. Bovendien ligt het voor de hand voor [X.] om de provisie te berekenen over de inkomsten, en niet over de inkomsten verminderd met de provisie. Dat leidt immers tot ingewikkelder berekeningen. Anderzijds is begrijpelijk dat voor de garantie juist wel wordt aangesloten bij de inkomsten verminderd met de provisie omdat de netto-opbrengst, de winst, nu juist voor de eigenaar van belang is.
7.2.10. Vebos beklaagt zich over het gebruik door de rechtbank van het woord netto-huuropbrengst. Tevergeefs omdat de toevoeging netto niet leidt tot een ander oordeel omtrent de uitleg. Overigens gebruikt Vebos die term in de Rendements- berekening bij de brochure als ‘Huuropbrengst (na aftrek provisie verhuurorganisatie)’ verminderd met een aantal nader genoemde exploitatiekosten, voornamelijk lasten die voor rekening van de eigenaar/verhuurder komen. Daarmee wekt Vebos in ieder geval de indruk bij de eigenaar dat juist die netto-opbrengst gerealiseerd kan worden, en niet een nog veel lagere opbrengst, namelijk verminderd met de provisie. Ook in de brochure zelf wordt een ‘netto-huuropbrengst’ gegarandeerd van fl. 24.000,- per jaar, en niet ‘een huuropbrengst’ of een ‘bruto huuropbrengst’.
7.2.11. De omstandigheid dat de Belastingdienst is uitgegaan van de uitleg die Vebos voorstaat, maakt het oordeel van het hof niet anders.
7.2.12. Vebos voert nog aan dat de woorden ‘na aftrek provisie verkooporganisatie’ in de Rendemenstberekening bij de brochure beperkt is tot het daar bedoelde voorbeeld. Van deze beperking blijkt evenwel niet uit de brochure, zodat de eigenaren zodanige beperking ook niet hoefden te verwachten. De omstandigheid dat de rendementsberekening uitgaande van fl. 24.000,- alleen voor de typen Van Gogh en Mondriaan gelden, en niet voor het type Rembrandt (waarvoor een bedrag van fl. 26.000,- wordt genoemd), maakt het oordeel van het hof niet anders. Het verschil in de bedragen is terug te voeren op extra geprognosticeerde huuropbrengsten in verband met de sauna, en heeft als zodanig dan ook geen zelfstandige betekenis.
7.2.13. Dat sommige potentiële kopers zijn afgehaakt om hun moverende redenen, maakt het oordeel van het hof niet anders. Het gaat er immers niet om wat die potentiële (niet-)kopers hebben begrepen, maar om wat de kopers hebben begrepen en mochten verwachten.
7.2.14. Vebos doet ten slotte een beroep op haar aanbod aan de kopers om gebruik te maken van een ‘huursomvoordeel’. Ook daarin komt het woord huuropbrengst voor. Naar het oordeel van het hof valt aan dit aanbod geen aanknopingspunt te vinden voor de door Vebos voorgestane uitleg van art. 9 van Pro de leveringsakte. Niet valt in te zien dat de kopers zich bij de aanvaarding van de koop bewust moesten zijn geweest van een verband tussen de garantiebepaling in de leveringsakte en het ‘huursomvoordeel’.
Daarbij komt dat in de overeenkomst tussen Vebos en één der kopers staat, zo stelt Vebos:
‘(…) zal de schuldenaar niet de op het park gebruikelijke huurgarantiesom ontvangen, doch ontvangt hij de werkelijk gegenereerde netto huuropbrengsten, zijnde de bruto huursommen minus de kosten, …’.
Naar het oordeel van het hof draagt deze passage niet bij tot de hier aan de orde zijnde uitleg, die immers betrekking heeft op de provisiekosten en van die kosten blijkt niet met zoveel woorden uit deze huursomvoordeelbepaling of het moet zijn dat ook daar van de opbrengsten (in de betekenis van inkomsten) de kosten (waaronder dan de provisiekosten) worden aftgetrokken.
7.2.15. De conclusie is dat de grieven 1 tot en met 4 niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
7.3. De grieven 7 tot en met 9 hebben betrekking op de hoogte van hetgeen Vebos uit hoofde van huurgarantie verschuldigd is aan de Coöperatie en keren zich tegen de rov. 2.6, 2.7 en 2.8 van het eindvonnis. In het eindvonnis, zoals gewijzigd bij herstelvonnis, is Vebos veroordeeld om aan de Coöperatie, onder meer aan huuropbrengstgarantie, € 150.976,- te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente. Bij vermeerdering van eis vordert de Coöperatie € 248.920,12 voor huuropbrengst- garantie over de periode van 1 april 2004 tot en met 31 maart 2005 en € 288.730,04 voor huuropbrengstgarantie voor de periode 1 april 2005 tot en met 31 maart 2006. Op laatstgenoemde datum expireert de garantie, zodat thans kan worden vastgesteld hetgeen Vebos uit dien hoofde aan de Coöperatie verschuldigd is.
7.3.1. De Coöperatie heeft zich voor de becijfering van de omvang van het tekort beroepen op de brief van Deloitte gedateerd 14 juni 2004. Daarbij baseert Deloitte zich op opgaven van BDO Accountants betreffende de verhuuropbrengsten door [X.].
7.3.2. Blijkens de toelichting op grief 7 is deze gegrond op de stelling dat uit de opgave van BDO Accountants niet blijkt op basis van welke stukken zij de opgave hebben gemaakt. Vebos verwijst naar punt 20 van de conclusie van antwoord. Daarin wordt gesteld dat de accountants zijn uitgegaan van de huurgarantie zoals zou blijken uit de verkoopdocumentatie. Naar alle waarschijnlijkheid, aldus Vebos, zijn door de eigenaren of de coöperatie aan haar accountants nimmer de relevante bescheiden, zoals de onderliggende overeenkomsten ter hand gesteld.
7.3.3. De grieven 8 en 9 bouwen voort op deze stelling,en zijn mede gegrond op de hiervoor verworpen uitleg van het begrip huuropbrengstgarantie.
7.3.4. In de akte van 23 oktober 2007 stelt Vebos dat het aan de Coöperatie is om de hoogte van haar vordering te bewijzen. Naar het oordeel van het hof kan dit bewijs, behoudens tegenbewijs, worden ontleend aan de accountantsverklaringen. Het had in de rede gelegen dat de accountant van Vebos in overleg met de accountants van de Coöperatie en [X.] was getreden, zodat concrete bezwaren zouden kunnen worden geformuleerd. Nu dat kennelijk niet is gebeurd zal het hof een onafhankelijk deskundige vragen te onderzoeken of de hoogte van de vordering van de Coöperatie juist is berekend. Nu het gaat om tegenbewijs zal Vebos voorshands met de kosten worden belast. Partijen kunnen zich bij akte uitlaten over aantal, deskundigheid en - bij voorkeur eensluidend - over de persoon van de te benoemen deskundige(n). Voorts kunnen partijen suggesties doen over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
7.4. De grieven 5, 6 en 10 hebben betrekking op wat de rechtbank in het tussenvonnis heeft overwogen ten aanzien van de rekening-courantverhouding, rov. 3.22-3.25, en in het eindvonnis in rov. 2.11 is overwogen en onder III van het dictum is bepaald. De rechtbank heeft voor recht verklaard dat in de rekening-courantverhouding van de Coöperatie met Vebos ten gunste van de Coöperatie een bedrag van € 13.873,73 dient te worden opgenomen.
7.4.1. Het gaat in grief 5 om een drietal facturen die de Coöperatie in rekening-courant wil verrekenen. Vebos betwist zowel de drie facturen van 1 mei 2003 (productie 11 bij inleidende dagvaarding, facturen 2111, 2112 en 2113, met bedragen van
€ 4.676,51, 5.009,68 en 4.362,-) als de bijlagen bij die facturen te kennen en betwist tevens deze te hebben geaccordeerd.
7.4.2. Het hof zal de deskundige verzoeken na te gaan of de betreffende facturen in verrekening mogen worden gebracht. Wanneer het niet aankomt op een deskundigenonderzoek, zal de Coöperatie de facturen en de bij de facturen behorende bijlagen moeten overleggen, alsmede de stukken waaruit blijkt dat Vebos deze heeft geaccordeerd, althans zal de Coöperatie nader bewijs dienen bij te brengen voor toewijzing van de vordering.
7.4.3. In grief 6 gaat het over een bedrag van € 14.873,80 of van € 14.446,80 dan wel fl. 14.446,80, een bedrag dat door de heer [Y.] abusievelijk op de bankrekening van de Coöperatie is gestort. Het hof zal de deskundige verzoeken het hof ook op dit punt te informeren.
7.5. De grieven 11 tot en met 19 behoeven thans nog geen bespreking.
8. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 29 april 2008 voor het nemen van een akte aan de zijde van Vebos met de hiervoor in rov. 7.3.4, 7.4.2 en 7.4.3 vermelde doeleinden en om de Coöperatie in de gelegenheid te stellen na het nemen van voormelde akte door bij antwoordakte te reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan;
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 15 april 2008.