Uitspraak
typ. YH
rolnr. HD 103.004.065
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zesde kamer, van 29 april 2008,
gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANT SUB 1],
2. [APPELLANTE SUB 2],
beiden wonende te [plaats], [gemeente],
appellanten in principaal appel bij exploot van dagvaarding van 8 september 2006,
geïntimeerden in incidenteel appel,
procureur: mr. A.Th.L. van Zandvoort,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [plaats],
geïntimeerde in principaal appel bij gemeld exploot,
procureur: mr. M.C.W. van der Zanden,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Roermond gewezen vonnis van 16 augustus 2006 tussen principaal appellanten - gezamenlijk: [appellanten] en afzonderlijk: [appellant sub 1] en [appellante sub 2] - als gedaagden in conventie, eisers in reconventie, en principaal geïntimeerde - [geïntimeerde] - als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 73261/HA ZA 06-296)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis, alsmede naar het tussenvonnis van 10 mei 2006.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellanten] onder overlegging van één productie één grief aangevoerd en geconcludeerd tot partiele vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing alsnog van de gevorderde contractuele boete.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] onder overlegging van producties de grief bestreden. Voorts heeft [geïntimeerde] incidenteel appel ingesteld, daarin vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd zoals in die memorie staat omschreven.
2.3. [appellanten] heeft onder overlegging van één productie in incidenteel appel geantwoord.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de exacte tekst van de grieven verwijst het hof naar de beide memories van grieven.
4. De beoordeling
in principaal en incidenteel appel
4.1. Geen grieven zijn gericht tegen de door de rechtbank in onderdeel 2.1 tot en met 2.4 van het beroepen vonnis vastgestelde feiten. Het hof zal van diezelfde feiten uitgaan. In hoger beroep staan nog enkele andere feiten als enerzijds gesteld en anderzijds niet gemotiveerd betwist tussen partijen vast. Het hof zal hieronder deze feiten kort samengevat weergeven.
a. [geïntimeerde] is op 21 januari 2005 weduwe geworden; zij was toen 79 jaar oud. Zij woonde in een haar in eigendom toebehorende woning aan [adres] te [plaats].
b. [appellant sub 1], geboren op [1986], is een kleinzoon van [geïntimeerde]. [appellante sub 2] is de vriendin/partner van [appellant sub 1]. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zijn in oktober 2005 bij [geïntimeerde] ingetrokken.
c. [geïntimeerde] heeft op 4 november 2005 ten overstaan van notaris Wendelaar Bonga een koopovereenkomst ondertekend (prod. 1 inl. dagv.), waarbij zij de door haar bewoonde woning aan [adres] te [plaats] verkoopt aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2]. Bij deze koop is tevens een recht van gebruik en bewoning voorbehouden voor [geïntimeerde]. [appellanten] zou daartoe blijkens de overeenkomst voor eigen rekening een achterbouw van ongeveer 55 m2 aan de woning realiseren, waarin [geïntimeerde] zelfstandig zou kunnen wonen. Hieraan is in de overeenkomst een metterwoon verlaten clausule verbonden. Onderdeel van de overeenkomst was voorts dat [appellanten] het gebruik kreeg van het naast de woning gelegen weiland, dat eigendom is van [geïntimeerde].
d. Rekening houdend met voornoemd recht van gebruik en bewoning heeft notaris Wendelaar Bonga de koopprijs op basis van een door makelaar Twan Poels uitgebrachte taxatie berekend op € 143.750,--.
e. Op 18 januari 2006 zijn partijen naar notaris Wendelaar Bonga gegaan teneinde de notariële akte van overdracht te ondertekenen. Het is toen in verband met onenigheid tussen partijen niet tot een ondertekening gekomen.
f. Bij vonnis in kort geding d.d. 9 februari 2006 heeft de voorzieningenrechter [geïntimeerde] bevolen mee te werken aan de levering van de woning aan [appellanten] (prod. 13 cva) en voorts bepaald dat, indien [geïntimeerde] met het vorenstaande in gebreke bleef, dit vonnis dezelfde kracht heeft en in de plaats treedt van de van [geïntimeerde] vereiste medewerking tot levering van de woning.
g. In kort geding heeft [appellanten] onder meer gevorderd dat [geïntimeerde] bevolen wordt tot ondertekening van de akte van hypotheekverlening van 18 januari 2006 met de daarin opgenomen ontruimingsverklaring. Deze vordering is bij vonnis d.d. 23 maart 2006 afgewezen.
h. Na het vonnis van de rechtbank Roermond d.d. 16 augustus 2006, waarvan beroep, heeft [geïntimeerde] meegewerkt aan de notariële overdracht van de woning.
4.2.1 [geïntimeerde] heeft bij inleidende dagvaarding d.d. 7 april 2006 vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd wegens kort gezegd dwaling met betrekking tot de koopprijs en misbruik van omstandigheden en bedreiging door [appellanten] Meer subsidiair heeft [geïntimeerde] zich beroepen op wanprestatie door [appellanten]
4.2.2 In reconventie heeft [appellanten] kort gezegd gevorderd
a. (primair) te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] de overeenkomst van 4 november 2005 dient na te komen, een en ander op straffe van een dwangsom, [geïntimeerde] zonodig te bevelen het woonhuis aan [appellanten] te leveren op straffe van een dwangsom en voorts [geïntimeerde] te bevelen de akte van hypotheekverlening met daarin een ontruimingsverklaring te ondertekenen, eveneens op straffe van een dwangsom;
b. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de op 4 november 2005 gesloten koopovereenkomst;
c. [geïntimeerde] te veroordelen aan [appellanten] te voldoen de door haar verschuldigde contractuele boete uit hoofde van de koopovereenkomst, welke boete volgens het petitum in de memorie van grieven tot aan 16 augustus 2006 € 130.410,-- beloopt, dan wel een in goede justitie te bepalen boete;
4.2.3 De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerde] in conventie afgewezen.
In reconventie heeft de rechtbank de (primaire) vordering sub a toegewezen en de hiervoor sub b en c genoemde vordering afgewezen.
4.2.4 De rechtbank heeft ten slotte de proceskosten gecompenseerd aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.3 In principaal appel richt de grief zich tegen het afwijzen van de vordering tot het betalen van de (contractuele) boete.
4.4 De grieven I, II en III in het incidenteel appel richten zich respectievelijk tegen de beslissing van de rechtbank in conventie om de vordering op grond van dwaling, misbruik van omstandigheden dan wel bedreiging, en wanprestatie af te wijzen.
Grief IV richt zich tegen de overweging van de rechtbank dat de erfgrens van het in de koop besloten perceel genoeglijk vaststaat.
Grief V richt zich ten slotte tegen de toewijzing door de rechtbank van de vordering van [appellanten], dat [geïntimeerde] de akte van hypotheekverklaring met daarin een ontruimingsverklaring moet ondertekenen.
4.5 Met betrekking tot grief I in het incidenteel appel geldt het volgende.
[geïntimeerde] voert aan dat er in de overeenkomst de volgende afspraken zijn neergelegd omtrent de wijze waarop de koopprijs zou worden bepaald:
"KOOPPRIJS
De waarde van het verkochte is getaxeerd op twee honderd dertig duizend euro (EUR 230.000,00).
Rekeninghoudend met de waarde van de voor te behouden rechten van gebruik en bewoning en de metterwoonclausule komt er op de waarde van het verkochte een bedrag van zes en tachtig duizend twee honderd vijftig euro (EUR 86.250,00) in mindering. Uiteindelijk resulteert dit in een koopsom van één honderd drie en veertig duizend zeven honderd vijftig euro (EUR 143.750,00), hierna te noemen: de koopsom."
[geïntimeerde] voert aan dat het recht van gebruik en bewoning van de gehele woning op grond van artikel 10 van Pro het Uitvoeringsbesluit Successiewet en de bijlage van het Uitvoeringsbesluit WBR uit zou komen op 30 % van de getaxeerde waarde, derhalve op € 69.000,--; door de metterwoon verlaten clausule vermindert de waarde van het zakelijk recht van gebruik en bewoning met 25 % van € 69.000,-- ofwel met een bedrag van € 17.250,--, zodat deze waarde uitkomt op een bedrag van € 51.750,--. Uitgaande van voornoemde getaxeerde waarde van de woning betekent dit dat de koopsom berekend had moeten worden op een bedrag van € 178.250,--.
[geïntimeerde] voert vervolgens aan dat de notaris kennelijk ten onrechte voornoemd bedrag van € 17.250,-- niet heeft afgetrokken van de waarde van het recht van gebruik en bewoning, maar dat bedrag daarbij heeft opgeteld en zodoende per saldo is uitgekomen op het in de koopovereenkomst genoemde bedrag van € 143.750,--.
Ten slotte wijst [geïntimeerde] er nog op dat de notaris bij de berekening van het recht van gebruik en bewoning er ten onrechte van uit is gegaan dat dit recht de gehele woning betreft. Dit recht betrof slechts een klein gedeelte van de woning, te weten de nieuw aan te bouwen achterbouw van ongeveer 55 m2, terwijl er voorts voor [geïntimeerde] geen recht bestond op het gebruik van de tuin. Uitgaande van deze gegevens zou de waarde van het recht op gebruik en bewoning volgens [geïntimeerde] uitkomen op een bedrag van € 22.500,-- en de koopprijs derhalve moeten uitkomen op een bedrag van € 207.500,--.
[geïntimeerde] voert aan dat zij met de door de notaris genoemde prijs heeft ingestemd omdat zij dacht dat deze op juiste wijze was berekend en stelt dat zij nooit zou hebben ingestemd met deze koopprijs als zij had geweten dat deze niet op de afgesproken wijze was berekend, omdat zij dan haar andere kinderen zou benadelen ten gunste van [appellanten]
4.6 [appellanten] betwist niet gemotiveerd dat de notaris de door [geïntimeerde] genoemde vergissing heeft begaan en betwist evenmin gemotiveerd de door [geïntimeerde] genoemde waarden. Derhalve staat naar het oordeel van het hof hiermee als onbetwist vast dat de notaris de koopprijs van de woning niet heeft vastgesteld op de wijze zoals in de overeenkomst was vermeld.
Het hof gaat daarbij voorbij aan hetgeen [appellanten] aanvoert ter zake de hogere taxatie van de woning door makelaar Fijen, nu het hof in de stellingen van [geïntimeerde] niet een voldoende duidelijk beroep op dwaling leest ten aanzien van de taxatie door makelaar Poels.
Derhalve heeft [geïntimeerde] genoegzaam aangetoond dat zij bij het aangaan van de overeenkomst heeft gedwaald ten aanzien van (de hoogte van) de koopprijs.
4.7 De vraag is vervolgens of ook [appellanten] heeft gedwaald ten aanzien van de hoogte van de koopprijs aangezien [geïntimeerde] zich beroept op artikel 6:228 lid 1 sub c BW Pro.
[appellanten] voert allereerst als verweer aan dat hij niet heeft gedwaald omdat de notaris in overleg met [geïntimeerde] de koopprijs heeft vastgesteld en hij met de door de notaris en [geïntimeerde] genoemde koopsom heeft ingestemd.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellanten] hiermede onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij bij de koopovereenkomst met betrekking tot de koopsom van een onjuiste voorstelling is uitgegaan. Immers, in de koopovereenkomst staat vermeld op welke wijze de koopsom tot stand is gekomen. [appellanten] heeft niet gemotiveerd betwist dat hij daarvan niet op de hoogte was. Integendeel, [appellanten] voert zelf aan dat hij en [geïntimeerde] met het taxatierapport van Twan Poels naar de notaris zijn gegaan, dat de notaris toen gezegd heeft dat de getaxeerde waarde bijgesteld moest worden omdat [geïntimeerde] het recht van gebruik en bewoning kreeg en dat de notaris vervolgens berekend heeft wat de koopprijs moest worden. Kennelijk was [appellanten] het met deze gang van zaken eens, zodat het hof - bij gebreke van andersluidende stellingen van [appellanten] - er van uit moet gaan dat [appellanten] bij het sluiten van de overeenkomst wist dat de koopsom door de notaris berekend zou worden uitgaande van een recht van gebruik en bewoning en uitgaande van een metterwoon verlaten clausule en voorts dat deze wijze van vaststellen van de koopsom bij het tot stand komen van de overeenkomst ook voor [appellanten] een rol heeft gespeeld.
De omstandigheid, dat [appellanten] als vrachtwagenchauffeur niet wist en mogelijk ook niet precies begreep welke formule de notaris zou toepassen ten einde de koopsom te bepalen, laat onverlet dat - bij gebreke van andersluidende stellingen van [appellanten] - hij er kennelijk van uit is gegaan dat de koopsom door de notaris bepaald was op de in de overeenkomst genoemde wijze.
In dit kader is niet van belang of [appellanten], zoals hij stelt, elke uitkomst van de berekening van de notaris als koopsom zou hebben geaccepteerd. Dit doet er immers niet aan af dat hij dan nog steeds zou mogen en moeten veronderstellen dat deze koopprijs tot stand gekomen was met inachtneming van het bepaalde in de overeenkomst. Voor een andersluidende conclusie heeft [appellanten] onvoldoende concreet feiten en omstandigheden aangevoerd.
Evenmin is van belang of [appellanten] invloed heeft gehad op de berekeningen van de notaris.
Ten slotte is in dit kader niet van belang dat [appellanten] - zoals hij stelt - oorspronkelijk ook de getaxeerde waarde voor de woning had willen betalen, nu [geïntimeerde] en [appellanten] kennelijk later in overleg met de notaris tot een andere beslissing met betrekking tot de koopsom zijn gekomen.
Op grond van het voorgaande staat derhalve vast dat ook [appellanten] ten aanzien van de totstandkoming van de koopprijs van een onjuiste veronderstelling is uitgegaan.
4.8 [appellanten] heeft naar het oordeel van het hof niet voldoende gemotiveerd betwist dat [geïntimeerde] bij een juiste voorstelling van zaken - indien zij er van op de hoogte was geweest dat de koopsom te laag was berekend - de koop op dezelfde condities had laten doorgaan. Evenmin heeft [appellanten] voldoende gemotiveerd betwist dat hij bij een juiste voorstelling van zaken had behoeven te begrijpen dat [geïntimeerde] hierdoor van het sluiten van de overeenkomst zou hebben afgezien.
Het gaat immers om een waardeverschil van in ieder geval € 34.500,--. [appellanten] heeft onvoldoende onderbouwd waarom hij er op zou mogen vertrouwen dat zijn grootmoeder hem en zijn vriendin met genoemde bedragen zou hebben willen bevoordelen. Dit ligt niet zonder meer in de rede, nu juist ten aanzien van de koopprijs in de overeenkomst was opgenomen dat deze op basis van een taxatierapport en rekening houdend met het recht van bewoning en de metterwoon verlaten clausule - derhalve op redelijk objectieve wijze - zou worden vastgesteld. Dit klemt temeer nu zijn grootmoeder meer (klein)kinderen had waarmee zij ook contact had en [appellanten] niet heeft aangegeven dat zij de andere (klein)kinderen eveneens wenste te bevoordelen.
4.9 Ten slotte verwerpt het hof de stelling van [appellanten] dat de dwaling van [geïntimeerde] voor haar eigen rekening dient te blijven. Hetgeen [appellanten] daartoe aanvoert is niet toereikend om een dergelijke conclusie te rechtvaardigen. Weliswaar komt een dwaling omtrent de koopprijs in beginsel voor rekening van de verkoper, in de gegeven omstandigheden ligt dit echter anders aangezien [geïntimeerde] is afgegaan en mocht afgaan op de deskundigheid van de notaris.
4.10 Gelet op het voorgaande slaagt het beroep op dwaling en daarmee grief I in het incidenteel appel.
Het gevolg daarvan is dat het beroepen vonnis in conventie vernietigd dient te worden en de primaire vordering in conventie, vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling, toegewezen kan worden.
De grieven II en III in het incidenteel appel, die eveneens betrekking hebben op het vonnis in conventie, behoeven derhalve geen beoordeling meer.
4.11 Nu de vorderingen in reconventie alle zijn gebaseerd op een rechtsgeldige koopovereenkomst d.d. 4 november 2005, dienen als gevolg van het slagen van grief I in het incidenteel appel de vorderingen in reconventie afgewezen te worden. Het vonnis in reconventie dient derhalve overeenkomstig het petitum van [geïntimeerde] in de memorie van grieven vernietigd te worden. De grief in het principaal appel en de resterende grieven in het incidenteel appel, die betrekking hebben op het vonnis in reconventie, behoeven derhalve niet meer beoordeeld te worden
4.12 Nu partijen familie van elkaar zijn ziet het hof aanleiding om de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, te compenseren in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel appel
vernietigt het vonnis van de rechtbank Roermond d.d. 16 augustus 2006, zowel in conventie als in reconventie, en opnieuw rechtdoende:
vernietigt de koopovereenkomst tussen partijen d.d. 4 november 2005 wegens dwaling ten aanzien van de koopprijs;
wijst af de vorderingen van [appellanten] in reconventie;
compenseert de kosten van de procedure zowel in eerste aanleg, in conventie en in reconventie, als in het principaal en incidenteel hoger beroep in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. Rothuizen-van Dijk, Kranenburg en Vermeulen en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 29 april 2008.