Uitspraak
Zaaknr. HD 103.004.700/01/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 15 april 2008,
gewezen in de zaak van:
de stichting STICHTING [X.] WONEN,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 14 februari 2007,
verder te noemen: [X.],
advocaat en procureur: mr. J.M.G.A. Sengers te Best,
tegen:
[Y.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: [Y.],
advocaat: mr. J.F.E. Kikken te Hoensbroek,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep van de onder zaaknummer 232078 en rolnummer 06-4926 door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen gewezen vonnissen van 4 oktober 2006 en 6 december 2006 tussen [X.] als eiseres en [Y.] als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] 4 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van haar vorderingen.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [Y.] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [X.] is een stichting toegelaten krachtens artikel 70 Woningwet.
4.1.2. [X.] heeft met ingang van 1 november 2004 aan Rimo Parkstad, ‘Meldpunt Zeer Moeilijk Plaatsbaren te [vestigingsplaats]’, voor bepaalde tijd (één jaar) verhuurd de woning gelegen te [plaatsnaam] aan [adres] tegen een aanvangshuurprijs van € 344,69. Het betreft een zelfstandige woning. Over Rimo Parkstad wordt slechts vermeld dat het een maatschappelijke instelling is. Over de rechtspersoonlijkheid wordt geen informatie verschaft. Evenmin wordt duidelijk of de organisatie deel uitmaakt van een andere organisatie zoals een gemeente of zorgverzekeraar. Google brengt geen uitkomst.
4.1.3. Rimo Parkstad heeft de woning, met toestemming van [X.], met ingang van 1 november 2004 voor de duur van zes maanden (volgens het contract: ‘zijnde de begeleidingsperiode’), derhalve tot 1 mei 2005, verhuurd aan [Y.] (die de woning bewoont met haar minderjarige zoon, en mogelijk, maar dit is dan tegen de afspraken, met haar partner). Het gaat hierbij om (onder) huurovereenkomst met begeleiding. Daarnaast is met [Y.] een afzonderlijke begeleidingsovereenkomst gesloten. Zij heeft ook een Huishoudelijk Reglement waarin enkele leefregels staan opgenomen, voor akkoord ondertekend. Het betrof hier een (laatste) kans voor [Y.] op huisvesting binnen de sociale woningbouw.
4.1.4. Rimo Parkstad heeft op 16 maart 2006 de hoofdhuurovereenkomst met [X.] tegen dezelfde dag zonder opgaaf van redenen opgezegd. Deze opzegging is kennelijk door [X.] aanvaard. De onderhuurovereenkomst wordt krachtens artikel 7:269 lid 1 BW door [X.] van rechtswege voortgezet. Rimo Parkstad heeft kennelijk op enig moment de begeleidings- overeenkomst met [Y.] opgezegd met als reden, kort gezegd, dat [Y.] de afspraken niet nakomt en dat Rimo Parkstaat geen mogelijkheid zag voor een zinvolle begeleiding. Rimo Parkstad heeft [Y.] niet de huur opgezegd, althans daarvan is niet gebleken. Wel heeft Rimo in een brief aan [X.] van 10 juli 2006, dus nádat [X.] in de plaats van Rimo Parkstad in de onderhuurovereenkomst was getreden, geschreven: ‘(…) en verbreekt het Meldpunt vervolgens de huur en begeleidingsovereenkomst’
4.1.5. In het onderhavige geding vordert [X.] op de voet van artikel 7:269 lid 2 BW (bij inleidende dagvaarding van 28 augustus 2006, dus binnen de termijn van zes maanden genoemd in die bepaling) te bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen op de grond (c) dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van haar kan worden gevergd de huur voort te zetten. De omstandigheid waarop [X.] zich beroept is, zo begrijpt het hof, enerzijds het feit dat van haar niet kan worden gevergd [Y.] de intensieve en professionele begeleiding te geven die noodzakelijk is en anderzijds dat [X.] niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten nu de begeleiding, door tekortschieten van [Y.], is geëindigd.
4.1.6. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, kort gezegd overwegende dat de belangenafweging ten nadele van [X.] uitvalt.
4.1.7. In eerste aanleg heeft [X.] zich daarnaast beroepen op terugkerende overlast. De kantonrechter heeft die grond voor opzegging afgewezen vanwege onvoldoende onderbouwing. Voor zover die overlast als afzonderlijke opzeggingsgrond moet worden beschouwd (en niet slechts als inkleuring van de stellingen bij het geding uit artikel 7:269 lid 2 BW) is die grond in hoger beroep niet meer aan de orde omdat er geen grief is gericht tegen deze afwijzing (ook de toelichting op grief 3 lijkt ervan uit te gaan dat overlast in hoger beroep niet meer aan de orde is).
4.2. De ontvankelijkheid
4.2.1. [X.] heeft geen grieven gericht tegen het vonnis van 4 oktober 2006, bij welk vonnis een comparitie van partijen werd gelast. Zij is in zoverre niet-ontvankelijk in haar hoger beroep.
4.2.2. [Y.] heeft in eerste aanleg betoogd dat [X.] niet-ontvankelijk is nu zij bij beschikking van de kantonrechter Heerlen van 24 november 2004 onder beschermingsbewind is geplaatst zodat op grond van artikel 1:441 lid 1 BW de bewindvoerder gedagvaard had moeten worden.
4.2.3. De kantonrechter heeft dit verweer verworpen overwegende dat de door [X.] ingestelde vordering niet de onder bewind gestelde goederen van [Y.] als zodanig betreffen.
4.2.4. In hoger beroep herhaalt [Y.] haar beroep op de niet-ontvankelijk verklaring stellende dat het huurrecht wel degelijk een vermogensrecht is, derhalve een goed dat onder het bewind valt.
4.2.5. Het hof verwerpt dit betoog. De inzet van dit geding is niet het huurrecht als vermogensobject, dus te beschouwen van de goederenrechtelijke kant, maar de beëindiging van het huurrecht als verbintenisrechtelijke relatie en de daaruit voortvloeiende verplichting tot ontruiming.
4.2.6. Het hof is bovendien van oordeel dat [Y.] geen belang heeft bij haar beroep nu zij zich heeft voorzien van rechtsbijstand, dat zij in rechte verweer voert, en dat daaruit blijkt dat [Y.] voldoende in staat is haar belangen waar te nemen, terwijl niet is gebleken van enig belang om daarnaast de bewindvoerder in het geding te betrekken.
4.3. Opzeggingsbevoegdheid
4.3.1. In de laatste 2 alinea’s op pagina 2 van de memorie van antwoord betwist [Y.] de opzeggingsbevoegdheid van Rimo Parkstad, en vervolgens [X.], op grond van artikel 6 van de begeleidingsovereenkomst en de artikelen 5 en 6 van het huishoudelijk reglement.
4.3.2. Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of deze opzeggingsbevoegdheid bestond nu de vordering van [X.] niet is gegrond op die bepalingen, maar op artikel 7:269 lid 2 en onder c BW. Dat [X.] deze laatstgenoemde bevoegdheid zou missen wordt niet gesteld en is ook niet gebleken.
4.3.3. Het hof voegt hieraan toe dat het beroep van [X.] impliceert dat [X.] kennelijk van oordeel is – overigens met [Y.] – dat sprake is van een huurovereenkomst woonruimte als bedoeld in artikel 7:232 e.v. BW. Anders gezegd: er is geen sprake van een gemengde overeenkomst als bedoeld in artikel 6:215 BW waarin de begeleidingsaspecten zodanig overheersen dat de (dwingendrechtelijke) regels van het huurrecht woonruimte buiten beschouwing moeten blijven.
4.4. Grief 1 luidt:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter, dat niet uit de stellingen en de in geding gebrachte producties valt af te leiden, dat de hoofdhuurovereenkomst, de onderhuurovereenkomst en de begeleidingsovereenkomst na ommekomst van de bepaalde tijd zijn voortgezet.
4.4.1. Hoewel aan [X.] kan worden toegegeven dat de betreffende passage in het vonnis niet aanstonds duidelijk is, lijkt het erop (en zo begrepen partijen die passage ook), dat de kantonrechter het oog heeft gehad op het volgende. De drie genoemde overeenkomsten zijn aangegaan op 1 november 2004. De begeleidingsperiode duurde 6 maanden (artikel 3 huurovereenkomst) en eindigde derhalve op 1 april 2005. Rimo Parkstad zegt de (hoofd)huur-overeenkomst op per 16 maart 2006. De kantonrechter heeft zich kennelijk de vraag gesteld of er – feitelijk - begeleiding is geweest in de periode tussen 1 april 2005 en 16 maart 2006. De kantonrechter beantwoordt deze vraag negatief.
4.4.2. In de toelichting op de grief stelt [X.] dat de begeleidingsovereenkomst niet uitdrukkelijk voor bepaalde tijd is aangegaan. De zesmaandentermijn betreft een evaluatiemoment. Volgens [X.] had de kantonrechter moeten aannemen dat de begeleiding ook na ommekomst van deze zes maanden is voortgezet en eerst is geëindigd op 16 maart 2006.
4.4.3. Artikel 9 van de begeleidingsovereenkomst luidt:
Indien er zich gedurende 6 maanden/jaar geen problemen met betrekking tot overlast hebben voorgedaan, dan kan deze overeenkomst beëindigd worden. Als de begeleidende instanties van mening zijn dat de begeleiding na 6 maanden/jaar nog gewenst is, wordt de overeenkomst verlengd voor een in overleg met huurder te bepalen periode. Tijdens een evaluatie wordt dit gezamenlijk besproken en besloten.
4.4.4. Dat met toepassing van deze bepaling, dus na evaluatie en na overleg tussen Rimo Parkstad en [Y.], en de begeleidingsovereenkomst na ommekomst van 6 maanden of een jaar is verlengd, wordt door [X.] niet gesteld en is ook niet kunnen blijken. Het lijkt er dus op dat van begeleiding ná 1 november 2005 krachtens deze overeenkomst geen sprake meer is geweest.
4.4.5. Anderzijds volgt uit deze bepaling dat de begeleiding van aflopende duur is (of dat nu is na een half jaar, een jaar of langer doet niet ter zake), terwijl de huur, naar moet worden aangenomen, in ieder geval bij een goed verlopende begeleiding, wel en voor onbepaalde tijd zal worden verlengd. Anders gezegd, de omstandigheid dat [X.] de begeleiding niet kan geven, staat in beginsel niet aan het voortduren van de huurovereenkomst in de weg.
4.4.6. Ten slotte is het hof van oordeel dat [X.] geen belang heeft bij deze grief. Waar het op aankomt is te beoordelen of van [X.] gevergd kan de huurovereenkomst voort te zetten, uiteraard zonder begeleiding reeds omdat [X.] geen begeleidende instantie is. Het antwoord op deze vraag kan positief luiden, ook als de begeleiding door Rimo Parkstaat eerst zou zijn geëindigd op 16 maart 2006 en ook als sprake is van een mislukte begeleiding in de daaraan voorafgaande periode.
4.4.7. Grief 1 faalt mitsdien.
4.5. Grief 2 luidt:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter, dat hij in het kader van de onderhavige procedure de aan [Y.] verweten tekortkomingen niet kan toetsen.
4.5.1. In de toelichting op de grief stelt [X.]:
Daarmee staat de beëindiging van de begeleidingsovereenkomst vast en is er geen taak voor de rechter om de tekortkomingen van [Y.] te toetsen.
Tegen deze achtergrond faalt de grief omdat [X.] kennelijk de opvatting van de kantonrechter deelt.
4.5.2. De toelichting op de grief gaat evenwel verder. Gesteld wordt dat de kantonrechter heeft nagelaten te toetsen of de beëindiging van de begeleidingsovereenkomst gevolgen heeft voor het voortduren van de huurovereenkomst. Gesteld wordt dat de beide overeenkomsten zo nauw met elkaar zijn verbonden, dat beëindiging van de ene overeenkomst noodzakelijker- wijs tot gevolg heeft dat de andere overeenkomst evenmin in stand kan blijven.
4.5.3. De grief faalt reeds omdat het hof het gestelde onverbrekelijke verband niet aanneemt. De begeleidingsovereenkomst is immers, zoals overwogen, hier naar haar aard van aflopende duur, terwijl beoogd wordt om de huurovereenkomst te doen voortgaan ná beëindiging van de begeleiding.
4.5.4. Daarbij komt dat de door [X.] ingestelde procedure niet is geënt op een beëindiging (van rechtswege of na opzegging) in het geval van (tussentijdse) beëindiging van de begeleidings-overeenkomst (op grond van tekortschieten van [Y.]), maar op artikel 7:269 lid 2 BW. De vraag is dus niet of de huurovereenkomst tussen [Y.] en Rimo Parkstad is geëindigd door het einde van de begeleidingovereenkomst, maar of van [X.] kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst (zonder begeleiding) voortzet.
4.5.5. Naar het oordeel van het hof is het enkele feit dat in de relatie tussen Rimo Parkstad en [Y.] tussen de huur- en de begeleidingsovereenkomst een nauw (maar niet onverbrekelijk) verband heeft bestaan, onvoldoende om te concluderen dat voortzetting van de huurovereenkomst van [X.] niet kan worden gevergd. De voortzetting van de huurovereenkomst is immers een toekomstige gebeurtenis. Uit het feit dat in het verleden de begeleiding niet is aangeslagen, levert slechts het vermoeden dat die begeleiding in de toekomst ook niet zal functioneren, maar levert in beginsel niet het vermoeden dat er zodanige tekortkomingen in de uitvoering van de huurovereenkomst zullen plaatsvinden dat reeds op voorhand geoordeeld moet worden dat van [X.] de voortzetting van de huurovereenkomst niet kan worden gevergd.
4.5.5. Grief 2 faalt mitsdien.
4.6. Grief 3 luidt:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter, dat de door RIMO Parkstad genoemde zaken ook een door RIMO Parkstad in te stellen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet zal dragen.
4.6.1. De kantonrechter gebruikt het woord ontbinding inderdaad in juridisch opzicht onjuist, maar kennelijk gebeurt dit als verwijzing naar artikel 6 van de huurovereenkomst waarin staat dat in geval van beëindiging - op grond van nader uitgewerkte tekortkomingen aan de zijde van [Y.] –verhuurder gerechtigd is de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden.
4.6.2. Toepassing van deze contractuele bepaling lijkt alleen mogelijk als de dwingendrechtelijke huur-woon-ruimte- bepalingen niet van toepassing zijn. Zoals reeds is overwogen gaat [X.] kennelijk wel uit van de toepasselijkheid van die dwingendrechtelijke bepalingen nu zij haar vordering grond op artikel 7:269 lid 2 sub c BW.
4.6.3. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de klachten tegen [Y.] zodanig onvoldoende zijn onderbouwd dat die niet, althans niet zonder toereikende aanvulling (die niet wordt gegeven), niet tot beëindiging van de huurovereenkomst aanleiding kunnen geven, ongeacht of deze beëindi-ging op initiatief van Rimo Parkstad zou hebben plaatsgevonden dan wel op vordering van [X.].
4.6.4. Grief 3 faalt.
4.7. Grief 4 luidt:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter, dat door het ‘er tussen uitvallen’ van RIMO Parkstad er voor [X.] geen volledig onverwachte situatie is ontstaan en dat de afweging van belangen op basis van artikel 7:269 lid 2 BW in het nadeel van [X.] moet uitvallen.
4.7.1. Deze grief is gegrond op de stelling dat [X.] erop mag vertrouwen, dat indien een begeleiding mislukt door toedoen van de begeleide persoon er ook een eind komt aan de huurovereenkomst. Het hof deelt deze opvatting niet.
4.7.2. Deze miskent de maatstaf van artikel 7:269 lid 2 onder c BW. De vraag is aldus niet of [X.] ergens al dan niet op mag vertrouwen, maar of van [X.] ‘in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten (…) kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten’.
4.7.3. De inhoud van de overeenkomsten tussen huurder en onderhuurder is één aspect van de te maken beoordeling. De enkele omstandigheid dat Rimo Parkstad de begeleiding heeft beëindigd (tegen welke beëindiging [Y.] niet is kunnen opkomen; zelfs is niet gebleken van enig overleg tussen de oorspronkelijke partijen) is onvoldoende om aan te nemen dat van [X.] de verlangde voortzetting niet kan worden gevergd.
4.7.4. In de reden van de beëindiging van de begeleiding door Rimo Parkstad kan een omstandig-heid worden gevonden om de verlangde voortzetting niet te vergen. Naar het hof begrijpt uit de brief van Rimo Parkstad van 10 juli 2006 heeft [Y.] ‘zich niet begeleidbaar opgesteld’, is zij niet open en eerlijk is geweest en heeft zij zich niet gehouden aan de begeleidings- afspraken, welke mening terug te voeren valt op het toelaten van de partner van [Y.] tot de woning en de problemen en overlast die daarmee gepaard ging.
4.7.5. Wat er ook zij van de mening van Rimo Parkstad, [X.] heeft vrijwel niets gesteld omtrent de reden waarom van haar niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten, anders dan afgeleid uit de relatie tussen Rimo Parkstad en [Y.]. In het bijzonder is niet gebleken van relevante overlast ná 1 maart 2006, toch alweer twee jaar geleden (in dit verband merkt het hof op dat een ex nunc toetsing plaatsvindt).
4.7.6. Gelet op alle omstandigheden is het hof van oordeel dat aan het woonbelang van [Y.] zoveel gewicht moet worden tot toegekend, en tevens in aanmerking nemende dat [X.] belast is met huur in de sociale woningsector, dat de door [X.] aangevoerde redenen waaruit zou moeten worden afgeleid dat van haar de voortzetting van de huurovereenkomst niet kan worden gevergd, onvoldoende zijn voor toewijzing van de vordering.
4.7.7. Grief 4 faalt mitsdien.
4.8. Nu de grieven falen zal het eindvonnis waarvan beroep worden bekrachtigd.
4.9. [X.] zal als de in het ongelijk gesteld partij in de kosten in hoger beroep worden veroordeeld.
5. De uitspraak
Het hof:
verklaart [X.] niet ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het comparitievonnis van 4 oktober 2006;
bekrachtigt het vonnis van 6 december 2006;
veroordeelt [X.] in de kosten aan de zijde van [Y.] in hoger beroep gevallen, tot op heden begroot op € 251,- voor vast recht en op € 894,- voor salaris procureur op de voet van artikel 243 Rv te voldoen aan de griffier van het gerechtshof.
Dit arrest is gewezen door mrs. van Etten, den Hartog Jager en van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 15 april 2008.