Uitspraak
rolnr. HD 103.004.534
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 15 april 2008,
gewezen in de zaak van:
de stichting STICHTING WONENBREBURG,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 29 december 2006,
verder te noemen: Wonenbreburg of verhuurster,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
[X.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: [X.],
procureur: mr. G.J.L.F.M. Schakenraad,
op het hoger beroep van de door de recht¬bank Breda, sector kanton, locatie Tilburg onder kenmerk 379729 CV 05-8531 gewezen vonnissen van 24 mei 2006 en 8 november 2006 tussen [X.] als eiseres in conventie en Wonenbreburg als verweerster in conventie, eiseres in reconventie.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft Wonenbreburg 6 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen in conventie, en toewijzing van de vorderingen in reconventie, met veroordeling van [X.] in de kosten.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [X.] de grieven bestreden.
2.3. Wonenbreburg heeft een akte genomen; [X.] een antwoordakte.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. In het vonnis van 24 mei 2006 heeft de kantonrechter een aantal feiten vastgesteld. Deze zijn in hoger beroep niet bestreden. Zij dienen derhalve het hof tot uitgangspunt. Kort gezegd betreft het geschil het volgende.
4.1.2. Wonenbreburg is eigenaresse van de sinds 1970 bestaande aan de [adres] gelegen Mozartflat. Deze flat omvat 256 appartementen, waarvan 244 bestemd zijn voor verhuur. [X.] is huurster van één van deze flatwoningen.
4.1.3. Wonenbreburg wil onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan de flat uitvoeren als bedoeld in artikel 7:220 BW. Onderdeel daarvan is het aanleggen van een Warmte Terugwin Unit, aangeduid als WTU of WTW.
4.1.4. Verhuurster heeft huurders een voorstel gedaan. Ingevolge artikel 7:220 lid 3 BW wordt het voorstel van verhuurster tot renovatie vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. [X.] heeft niet ingestemd.
4.1.5. Partijen twisten onder meer over de vraag of voldaan is aan het vereiste van 70%. Wonenbreburg heeft daartoe schriftelijk bewijs aangeleverd, bestaande uit verklaringen met betrekking tot het voorstel voor renovatie (in deze verklaringen wordt het WTW-systeem niet met zoveel woorden genoemd). Een gering aantal huurders heeft expliciet ingestemd met de aanleg van het WTW-systeem. [X.] heeft een handtekeningenlijst gepresenteerd van huurders die expliciet tegen de aanleg van het WTW-systeem zijn. Wonenbreburg erkent daarvan een aantal van 82, meer dan 30% van de huurders.
Anders gezegd: de strijd gaat over de huurders die vallen binnen het gebied tussen expliciete tegenstanders en de expliciete voorstanders.
4.1.6. In het tussenvonnis van 24 mei 2006 heeft de kantonrechter de volgende bewijsopdracht verstrekt:
stelt Wonenbreburg in de gelegenheid om door alle middelen rechtens te bewijzen dat tenminste 70% van de 244 huurders van de [adres] op 20 oktober 2005 met de aanleg van de WTW/WTU had ingestemd.
4.1.7. In het eindvonnis heeft de kantonrechter Wonenbreburg niet geslaagd geoordeeld in het opgedragen bewijs en in conventie beslist:
verklaart voor recht dat met het plaatsen van de WTU geen 70% of meer van de huurders heeft ingestemd, zodat deze WTU niet mag worden gerealiseerd.
4.1.8. Wonenbreburg kan zich in deze beslissing niet vinden.
4.2. Grief 1 luidt:
Ten onrechte overweegt de Rechtbank in haar tussenvonnis d.d. 24 mei 2006 op blad 6 dat Wonenbreburg bij het vaststellen van het percentage bewoners dat heeft ingestemd met de installatie van het WTW-systeem, rekening dient te houden met de handtekeningen van het actiecomité.
Grief 2 bouwt voort op kwestie van de handtekeningenlijst.
4.2.1. In deze grief schuilt de kern van het geschil tussen partijen. Wonenbreburg verlangt een principiële uitspraak op dit punt. Als de handtekeningenactie in aanmerking moet worden genomen staat immers vast dat de 70% niet wordt gehaald. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
4.2.2. Artikel 7:220 lid 2 BW gaat uit van een voorstel van de verhuurster aan de individuele huurders tot wijziging van de huurovereenkomst in verband met renovatie en het daartoe gedogen van een (tijdelijk) inbreuk op het rustig genot van het gehuurde. De huurder is gehouden een redelijk renovatievoorstel te gedogen. In lid 3 is bepaald dat een renovatievoorstel wordt vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Het gaat hier om een toepassing van het leerstuk van de aanbod en aanvaarding, art. 6:217 e.v. BW. Dit brengt mee dat de instemming met het aanbod tot de verhuurster moet zijn gericht en haar moet hebben bereikt.
4.2.3. De vraag of de door [X.] verzamelde handtekeningen onder een verklaring van andere huurders uit de flat, houdende een tegenstem tegen het WTW-systeem, gericht zijn aan of bestemd zijn voor de verhuurster kan positief worden beantwoord. [X.] en de ondertekenaars willen deze verklaring immers tegen verhuurster gebruiken. De handtekening zijn echter in zoverre slechts beperkt relevant omdat de verklaringen nu juist niet een instemming met het voorstel van de verhuurster inhouden (maar de verklaring dat niet wordt ingestemd) en dan ook niet kunnen bijdragen aan het door Wonenbreburg te leveren bewijs van instemming door 70% of meer van de huurders. De verklaringen kunnen wel dienen ter onderbouwing van het tegenbewijs.
4.2.4. Ten aanzien van de bewijslevering overweegt het hof nog als volgt. Wonenbreburg heeft niet aan de huurders gevraagd om in te stemmen met het WTW-systeem, maar met een omvangrijk plan voor onderhoud en verbeteringen, waarvan het WTW-systeem deel van uitmaakt. De vraag is dan welke betekenis moet worden gegeven aan instemming met het renovatieplan voor het WTW-systeem. Er is een (klein) aantal huurders dat heeft ingestemd met het renovatieplan, onder aantekening van onthouding van instemming met de aanleg van het WTW-systeem. Deze verklaringen kunnen niet gelden als instemming als bedoeld in art. 7:220 lid 3 BW. Voorts is sprake van een groot aantal instemmingen met het renovatieplan zonder expliciete instemming met het WTW-systeem.
4.2.5. In dit verband wil het hof niet onvermeld laten dat de formulieren ‘Warme opname’ gedetailleerd omschrijvingen geeft, maar dat van het WTW-systeem niet blijkt. De hierdoor veroorzaakte onduidelijkheid waarmee een huurder instemt, dient voor rekening van Wonenbreburg te komen.
4.2.6. Wonenbreburg heeft bij brief van 9 september 2005 huurders geschreven dat zij zich kunnen uitspreken tegen de warmte-terugwin-unit (en de verlaagde plafonds). Daarmee heeft Wonenbreburg het mogelijk gemaakt om afzonderlijk van het renovatieplan al dan niet in te stemmen met het WTW-systeem. Aldus heeft er een loskoppeling uit het renovatieplan plaatsgevonden, en zijn huurders nadrukkelijk in kennis gesteld van het WTW-systeem.
Dientengevolge had het op de weg van Wonenbreburg gelegen om de huurders te vragen uitdrukkelijk in te stemmen met de aanleg van het WTW-systeem (zoals artikel 7:220 BW verlangt), in plaats van hen in de gelegenheid te stellen daartegen alsnog bezwaar te maken, dus instemming te onthouden. Hierdoor blijft onduidelijk welke bewijskracht kan worden toegekend aan de overgelegde inventarisatie van vóór- en tegenstanders van het aanleggen van het WTW-systeem.
4.2.7. In dit verband merkt het hof op dat ook de bewijsopdracht, waartegen geen grief is gericht, uitgaat van bedoelde ontkoppeling van het WTW-systeem uit het renovatieplan. Er wordt immers bewijs gevraagd van instemming met het WTW-systeem, en niet langer van instemming met het renovatieplan.
4.2.8. Naar het oordeel van het hof kan het door Wonenbreburg gepresenteerde bewijs, bestaande uit verklaringen houdende instemming met het renovatieplan, maar zonder expliciete verwijzing naar het WTW-systeem, niet dienen voor het bewijs dat wordt ingestemd met de aanleg van het WTW-systeem, tenzij uit de verklaring met betrekking tot het renovatieplan expliciet zou blijken van instemming met het WTW-systeem. Zoveel staat tussen partijen wel vast, dat onder deze omstandigheden de 70%-norm bij lange na niet wordt gehaald (volgens [X.] heeft slechts 12½% van de huurders expliciet ingestemd). Het opgedragen bewijs is mitsdien niet geleverd.
4.2.9. In de brief van 20 oktober 2005 van Wonenbreburg aan de huurders staat:
Van deze 245 woningen hebben 55 huurders, waaronder U, aangegeven het systeem niet te willen. Bovenstaande uitslag houdt in dat ruim 75% van alle bewoners instemmen met aanleg van het systeem (…)
Het hof verwerpt deze redeneerwijze. Uit het feit dat 55 huurders hebben aangegeven dat zij het systeem niet willen kan niet het vermoeden, laat staan het bewijs (als bedoeld in artikel 7:220 BW) worden ontleend dat de ander 190 huurders dat systeem wel willen. Artikel 7:220 lid 3 BW stelt niet als eis dat minder dan 30% van de huurders tegen moet zijn, maar – positief – dat meer dan 70% moet instemmen. Daarbij komt dat aan de handtekeningenactie van [X.] het vermoeden kan worden ontleend dat niet slechts 55 huurders (circa 22%) maar meer dan 30% het systeem niet willen (vgl. rov. 4.1.5).
4.2.10. Alles in overweging nemende, dus ook het tegenbewijs gepresenteerd door [X.], is het hof van oordeel dat (bij lange na) niet is komen vast te staan dat 70% of meer van de huurders instemt. Gelet op de gebrekkige wijze waarop Wonenbreburg het voorstel aan huurders met betrekking tot het litigieuze systeem heeft voorgelegd, is het hof van oordeel dat er thans geen plaats meer is voor nadere bewijslevering.
4.3. Grief 4 luidt:
Ten onrechte overweegt de Rechtbank op blad 3 van het vonnis d.d. 8 november 2006 dat de primaire vordering van [X.] voor toewijzing gereed ligt en ten onrechte verklaart de Rechtbank voor recht dat met het plaatsen van de WTU geen 70% of meer van de huurders heeft ingestemd, zodat deze WTU niet mag worden gerealiseerd.
4.3.1. Wonenbreburg stelt zich op het standpunt dat de 70%-norm in artikel 7:220 lid 3 BW alleen procesrechtelijke betekenis toekomt, geen materieelrechtelijke. Daaruit leidt Wonenbreburg kennelijk af dat de kantonrechter uit het niet halen van 70% niet mag afleiden dat Wonenbreburg het WTW-systeem niet mag installeren.
4.3.2. Op zichzelf genomen is de stelling juist dat, in het zich hier voordoende geval dat de 70%-norm niet is gehaald, daarmee nog niet vaststaat dat de aanleg van het WTW-systeem onredelijk zou zijn of dat reeds daarmee vaststaat dat Wonenbreburg het systeem niet zou mogen aanleggen. Maar dat heeft de kantonrechter hier ook niet geoordeeld, zodat de grief feitelijke grondslag mist. De beslissing van de kantonrechter is niet geënt op artikel 7:220 BW. De kantonrechter heeft Wonenbreburg gehouden aan de volgende toezegging in een circulaire:
‘Wanneer minder dan 70 % het systeem willen, zal Wonenbreburg het systeem niet aanleggen’.
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat Wonenbreburg aan deze toezegging kan worden gehouden en dat [X.] daarvan nakoming kan verlangen.
4.3.3. Artikel 7:220 lid 3 BW laat wel ruimte voor de verhuurder om, in het geval de norm niet wordt gehaald, desalniettemin de redelijkheid van de werkzaamheid, in het licht van alle overige omstandigheden, in rechte te laten vaststellen. De verhuurder kan evenwel vóórafgaande aan de gerechtelijke procedure afstand doen van dit recht om de redelijkheid aan te tonen. Kennelijk heeft Wonenbreburg aldus gehandeld.
4.4. De overige grieven behoeven geen behandeling. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en Wonenbreburg zal in de proceskosten in hoger beroep worden verwezen.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt Wonenbreburg in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [X.] gevallen, tot op heden begroot op € 248,- voor vast recht en op € 1.341,- voor salaris procureur, op de voet van artikel 243 Rv te voldoen door overmaking naar rekeningnummer 19.23.25.787 ten name van Arrondissement 536 ’s-Hertogenbosch onder vermelding van het zaaknummer.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 15 april 2008.