Uitspraak
rolnr. HD 103.003.119
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 8 april 2008,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MOMUS II [vestigingsnaam] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
verder te noemen: Momus,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BIERBROUWERIJ [naam] B.V.,
gevestigd te [vestigingplaats],
geïntimeerde,
verder te noemen: [bierbrouwerij],
procureur: mr. J.E. Benner,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 1 mei 2007 in het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, onder zaaknummer CV EXPL 05-1715 gewezen vonnis van 28 december 2005, tussen Momus als gedaagde en [bierbrouwerij] als eiseres.
6. Het tussenarrest van 1 mei 2007
Bij genoemd arrest is Momus, gelet op het gestelde in haar eerste grief, in de gelegenheid gesteld bewijs bij te brengen van feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen:
a) dat op enig nader door Momus aan te geven moment in het jaar 1994 de optie door haar of haar rechtsvoorganger daadwerkelijk en rechtsgeldig is ingeroepen, en
b) dat bij gelegenheid van het inroepen van de hiervoor bedoelde optie door (de rechtsvoorganger van) Momus is afgesproken dat de huur vanaf dat moment (= moment inroepen optie) niet anders dan gecorrigeerd voor inflatie zou mogen worden aangepast, met afzien van toepasselijkheid van enige marktconforme huurprijsaanpassing als bedoeld in (oud) artikel 7A:1632a en (thans) artikel 7:303 BW Pro.
7. Het verdere verloop van de procedure
7.1. Momus heeft een tweetal getuigen doen horen, van welk getuigenverhoor proces-verbaal is opgemaakt. [bierbrouwerij] heeft afgezien van contra-enquête. Vervolgens heeft Momus van memorie na enquête gediend en [bierbrouwerij] van memorie van antwoord na enquête, waarna partijen de stukken hebben overgelegd en vonnis is bepaald op heden.
8. De verdere beoordeling
8.1. Aan de zijde van Momus heeft getuige [X.], eertijds werkzaam bij [bierbrouwerij], voorzover hier van belang, verklaard dat hij in de eerste maanden van 1994 3 à 4 gesprekken heeft gevoerd met de heer [Y.], de destijdse huurder van het horeca-pand gelegen aan het [vestigingsadres A.] te [vestigingsplaats]. In één van die gesprekken is het optierecht ingeroepen door [Y.], aldus [X.]. Getuige [Y.] heeft verklaard dat hij in het voorjaar van 1994 met de heer [X.] gesproken heeft en dat in al die gesprekken door hem het optierecht is ingeroepen.
8.2. Mede gelet op het gestelde in de brief van 26 mei 1994 moet het er voor worden gehouden dat het optierecht, als verwoord in de allonge d.d. 25 maart 1987, behorende bij de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen [bierbrouwerij] en Roli B.V., door [Y.] in het voorjaar van 1994 is ingeroepen en dat [bierbrouwerij] in de genoemde brief heeft bevestigd het aan Roli B.V. gegeven optierecht gestand te zullen doen.
8.3. Door [bierbrouwerij] is nog gesteld dat het optierecht door de rechtsopvolger van Roli B.V. (Pinoccio Nederland B.V.) op 12 februari 1996 is ingeroepen (onderdeel 3 MvA na enquête), maar zulks kan, anders dan [bierbrouwerij] kennelijk veronderstelt, niet ontkrachten dat de inroeping van het optierecht door [Y.] (namens Roli B.V.) in het voorjaar van 1994, zoals uit de brief van 26 mei 1994 blijkt, heeft plaatsgevonden en dat door [bierbrouwerij] de gestanddoening daarvan is bevestigd.
8.4. Het probandum ad a) van het tussenvonnis van het hof is daarmee geslaagd.
8.5. Momus is er echter niet in geslaagd te bewijzen dat tijdens diezelfde bijeenkomst of bijeenkomsten is overeengekomen dat de huurprijs vanaf de datum van inroeping, behoudens indexering, niet meer marktconform zou mogen worden aangepast, met opzij zetten van het bepaalde in artikel (oud) 7A:1632a, thans artikel 7:303 BW Pro.
8.6. Weliswaar heeft getuige [X.] verklaard dat in de hiervoor genoemde gesprekken met de heer [Y.] afgesproken zou zijn dat de verlaagde huur zou worden gecontinueerd, ook voor de periode 2004 tot 2014, en heeft de heer [Y.] verklaard dat de heren [Z.] (eertijds directeur van [bierbrouwerij]) en [X.] hem hebben bevestigd dat de huurprijs, afgezien van normale indexering, tot 2004 en daarna tot 2014 hetzelfde zou blijven als bij aanvang van de huur in 1985, en op basis hiervan wil het hof nog wel aannemen dat over de huurprijs voor de periode na 2004 is gesproken, maar het hof heeft niet de overtuiging bekomen dat er in 1994 ook daadwerkelijk bindende prijsafspraken zijn gemaakt voor de periode na 2004. Het is al niet waarschijnlijk – zonder bijzondere omstandigheden die niet zijn gebleken – dat in 1994 al bindende prijsafspraken worden gemaakt voor tien jaar later, maar ook het ontbreken van enige schriftelijke bevestiging van zo’n essentiële afspraak heeft meegewogen bij dit oordeel, alsmede de tekst van de akte van in de plaatsstelling.
8.7. In de akte van indeplaatsstelling van 29 juni 1999 (waarbij appellante als huurder in de plaats kwam van Roli B.V.) ter zake van de beoogde verlenging van de huurovereenkomst per 1 maart 2004 is vastgelegd: Het is partijen bekend , dat Roli gebruik heeft gemaakt van haar optie tot verlenging van de huurovereenkomst met tien jaren als bedoeld in artikel 2 van Pro het aanhangsel van 25 maart 1987, gelijk het partijen bekend is, dat, voorzover in der minne niet alsnog overeenstemming wordt bereikt over de huurprijs per 1 maart 2004, [bierbrouwerij] huurprijswijziging zal vorderen bij de Kantonrechter, een en ander gebaseerd op artikel 1632a Boek 7A BW.
Ook deze passage wijst niet op een expliciet afzien van toepasselijkheid van het wettelijk recht op marktconforme huurprijsaanpassing.
8.8. De eerste grief faalt dan ook.
8.9. De tweede grief bestrijdt de overweging van de kantonrechter dat de deskundige bij zijn advies met betrekking tot de nieuw vast te stellen huurprijs (voldoende) rekening heeft gehouden met de investeringen die van de zijde van de huurder in de loop van de huurperiode in de gehuurde onroerende zaak zijn gedaan.
8.10. Ter toelichting verwijst Momus bij deze grief naar het door haar bij conclusie van antwoord in eerste aanleg onder 6 en 7 gestelde. In deze alinea’s wordt verwezen naar een door [A.] Expertise B.V. in 1992 opgesteld taxatierapport, in het bijzonder de pagina’s 15 t/m 20, waaruit de substantiële constructieve verbeteringen blijken die huurder aan het gehuurde heeft aangebracht.
8.11. Het hof verwerpt ook deze grief. Zoals door [bierbrouwerij], zowel in eerste aanleg (CvR) als in haar memorie van antwoord in deze procedure al gemotiveerd is aangegeven, zijn de beweerdelijke verbeteringen in het door de deskundige uitgevoerde onderzoek al aan de orde geweest, waarbij deze erop heeft gewezen dat alleen constructieve verbeteringen voor neerwaartse bijstelling aanleiding kunnen geven, mits ze niet reeds geheel of gedeeltelijk zijn afgeschreven. Voorts heeft de deskundige, naar zijdens [bierbrouwerij] is gesteld en onbestreden is gebleven, herhaaldelijk aan Momus gevraagd een onderbouwing te geven van de door hem gedane (constructieve) investeringen, welke onderbouwing nooit is gekomen. Terecht heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis dan ook geoordeeld dat niet gebleken is dat de deskundige zijn opdracht niet op juiste wijze heeft ingevuld.
8.12. De derde grief van Momus bestrijdt de opvatting van de kantonrechter in het bestreden vonnis dat de deskundige in zijn rapport rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat Momus, anders dan geldt voor de huurders van de andere panden die in de vergelijking zijn betrokken, gehouden is om (vrijwel) alle onderhoudslasten voor haar rekening te nemen.
8.13. Het hof overweegt terzake als volgt. Uitgangspunt van de wetgever is geweest, kort gezegd, dat als de panden vergelijkbaar zijn, de huurprijzen dat ook zijn. Vergelijkingspanden zijn nooit helemaal hetzelfde van bouw, kwaliteit of contractueel regime. Correcties zullen evenwel alleen dan op hun plaats zijn als er sprake is van wezenlijke verschilpunten tussen het te beoordelen pand en de vergelijkingspanden. De deskundige is in casu, na eerst ook Momus in de gelegenheid te hebben gesteld vergelijkingspanden aan te dragen – van welke gelegenheid Momus geen gebruik heeft gemaakt – zelf op zoek gegaan naar vergelijkingspanden en heeft deze, naar zijn in beginsel te respecteren deskundige overtuiging gevonden in de panden [vestigingsadres B.], [vestigingsadres C.], [vestigingsadres D.], [vestigingsadres E.], en [vestigingsadres F.] te [vestigingsplaats]. Daarbij moet er vanuit worden gegaan dat de deskundige, waar daarvoor aanleiding bestond, correcties heeft toegepast in verband met betekenend afwijkende omstandigheden, zoals in casu de functionele vloeroppervlakte. Klaarblijkelijk heeft de deskundige geen aanleiding gezien verdere correcties toe te passen – bijvoorbeeld in verband met afwijkende contractuele regelingen terzake van het onderhoud, als zijnde terzake van onvoldoende betekenis; het hof volgt de deskundige daarin, nu, zoals ook de deskundige aangeeft, bij een bedrijfsruimte als de onderhavige, vooral de locatie van belang is. En de locatie is bij alle in de vergelijking betrokken panden dezelfde als die van het onderhavige pand: het [vestigingsadres A.] te [vestigingsplaats]. Niet gezegd kan derhalve worden dat de deskundige geen rekening heeft gehouden met contractuele verschillen als waar Momus op doelt; hij heeft er echter klaarblijkelijk geen aanleiding in gezien om in verband daarmee een correctie aan te brengen. Het hof volgt derhalve de overwegingen van de kantonrechter op dit punt en zal ook deze grief verwerpen.
8.14. De vierde grief bestrijdt het oordeel van de kantonrechter in het bestreden vonnis dat [bierbrouwerij] in haar vorderingen ontvankelijk is en dat deze vorderingen integraal moeten worden toegewezen.
8.15. Deze grief mist, na de voorgaande, zelfstandige betekenis en zal derhalve worden verworpen.
8.16. De conclusie is dat alle grieven falen en dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd.
9. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Momus in de kosten van dit hoger beroep, aan de zijde van [bierbrouwerij] tot op dit moment begroot op € 248,- voor vast recht en € 2.682,- voor salaris procureur en verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Adriaansens en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 8 april 2008.