Uitspraak
dHJ
9 januari 2009
Sector civiel recht
Zevende kamer
Zaaknummer: HV 200.015.753/01
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Beschikking
in de zaak van:
de stichting STICHTING DANSCENTRUM THE GREASE CONVENTION,
gevestigd te [vestigingsplaats],
verder te noemen: Grease,
appellante,
advocaat: mr. H.S. Memelink,
t e g e n
de rechtspersoon naar publiek recht DE GEMEENTE BREDA,
zetelende te Breda,
verder te noemen: de gemeente,
verweerster,
advocaat: mr. M.I. van den Heuvel.
1. Het verloop van de procedure
1.1. De rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda heeft op 11 juli 2008 tussen partijen, met Grease als verzoekster en de gemeente als verweerster,op de voet van artikel 7:230a BW een beschikking gegeven onder zaaknummer 484375 OV VERZ 08-1767. Het verzoek van Grease haar niet-ontvankelijk te verklaren werd afgewezen en het verzoek de termijn waarbinnen de ontruiming van het pand moet plaatsvinden te verlengen werd gehonoreerd, zij het beperkt tot 1 december 2008.
1.2. Grease is tegen deze beschikking in hoger beroep gekomen. Het beroepschrift met bijlagen is op 10 oktober 2008 op de griffie van het gerechtshof binnengekomen. Grease verzoekt het hof het beroep gegrond te verklaren, de beschikking waarvan beroep te vernietigen en, kort gezegd, haar niet-ontvankelijk te verklaren, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
1.3. De gemeente heeft een verweerschrift met bijlagen ingediend dat bij de griffie van het hof is binnengekomen op 11 november 2008. Zij concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van Grease in hoger beroep.
1.4. Het hof heeft van het kantongerecht het proces-verbaal van de in eerste aanleg gehouden zitting van 13 juni 2008 ontvangen.
1.5. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op woensdag 3 december 2008. Daarbij waren aanwezig namens Grease de heer [X.] bijgestaan door mr. H.S. Memelink en namens de gemeente de heer [Y.] bijgestaan door mr. M.I. van den Heuvel. Grease heeft een pleitnota overgelegd.
1.6. Ter zitting is de uitspraak bepaald op heden.
2. De gronden van het verzoek
Voor de gronden van het hoger beroep en de toelichting daarop verwijst het hof naar genoemd beroepschrift.
3. De beoordeling
3.1. Grease huurt vanaf medio 1990 van de gemeente de voormalige gymzaal aan de [adres] te [plaatsnaam]. De huurovereenkomst gold eerst voor twee jaar, maar geldt thans voor onbepaalde tijd. De gemeente heeft bij brief van 1 oktober 2007 de huur opgezegd per 1 februari 2008 en de ontruiming tegen die dag aangezegd. Grease heeft hierop het inleidende verzoekschrift ingediend.
3.2. Tegen een beschikking gegeven op de voet van artikel 7:230a BW staat inge-volge lid 8 van die bepaling geen hoger beroep open. Dit rechtsmiddelenverbod kan worden doorbroken onder meer door erover te klagen dat de kantonrechter ten onrechte artikel 7:230a BW heeft toegepast. Zodanige klacht is door Grease aan-gevoerd. Het stellen van die klachten is voldoende voor de ontvankelijkheid in hoger beroep, HR 9 oktober 1992, NJ 1992/771. Grease kan mitsdien in hoger beroep worden ontvangen. Het hof zal evenwel, alvorens verder te kunnen oordelen, dienen na te gaan of de klacht al dan niet gegrond is. Is de klacht ongegrond, dan dient het beroep te worden verworpen en kan het hof niet toekomen aan een inhoudelijke beoordeling.
3.3. Grease beroept zich op de brief van 15 juli 2004 van de gemeente aan haar, welke brief het achterstallig onderhoud ten laste van de huurder aan de orde stelt en eindigt met de volgende zin:
Tot slot merk ik nog op dat de gemeente plannen in voorbereiding heeft met betrekking tot de gehele [naam] maar dat die plannen nog de nodige tijd vergen. U mag er naar verwachting van uit gaan dat u nog circa 10 jaar het huurgenot heeft van het onderhavige pand.
Grease stelt zich op het standpunt – kort gezegd – dat deze passage op zichzelf staat, dus los van de kwestie onderhoud, en tevens dat deze passage een toezeg-ging van de zijde van de gemeente inhoudt waarop niet eenzijdig kan worden teruggekomen, zodat de huuropzegging uit de brief van 1 oktober 2007 niet rechtsgeldig is, althans misbruik van de opzeggingbevoegdheid oplevert. Bovendien stelt Grease dat zij aan haar onderhoudsverplichting heeft voldaan zodat ook om die reden opzegging niet aan de orde kan zijn.
3.4. Naar het oordeel van het hof is de klacht ongegrond. Daartoe overweegt het hof als volgt.
3.4.1. De slotpassage in de brief van 15 juli 2004 kan niet worden aangemerkt als een de gemeente bindende eenzijdige toezegging om de huur nog ongeclausuleerd 10 jaar voort te zetten. Zoals de tekst van die passage tot uitdrukking wordt ge-bracht is sprake van een verwachting. Er is geen grond om aan te nemen dat de gemeente daarmee beoogd heeft zich (eenzijdig) te verbinden (toe te zeggen) de huur circa 10 jaar niet op te zeggen. De uitgesproken verwachting houdt kennelijk nauw verband met de periode voor de ontwikkeling van de plannen [naam]. Voor die plannen is nog circa 10 jaar voorbereiding nodig, zodat – mits er zich geen andere bijzondere omstandigheden voordoen – de huur naar verwachting nog 10 jaar kan worden voortgezet.
3.4.2. Voor de stelling van Grease, als zou de slotpassage op zichzelf staan en geen verband houden met hetgeen overigens in de brief wordt aangesneden, heeft het hof geen grond gevonden. Grease legt ook niet uit waarom de gemeente zich plotseling en eenzijdig zou verbinden de huurovereenkomst harentwege gedurende circa 10 jaar niet te zullen opzeggen.
3.4.3. De door Grease voorgestane uitleg strookt bovendien niet met hetgeen aan de slotpassage vooraf ging in de brief. Daarin wordt, kort samengevat, uiteengezet dat Grease gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, toen al 14 jaar, nauwelijks of geen onderhoud heeft gepleegd, als gevolg waarvan een onveilige situatie is ontstaan (brandgevaar, legionella, risico instorten dak, verrotte kozijnen, elektra, herstel vluchtwegen en noodverlichting). De gemeente biedt aan in de kosten van noodzakelijk onderhoud bij te dragen. Tegen deze achtergrond heeft de slotpassage van de brief van 15 juli 2004 kennelijk de betekenis van een voorwaardelijke verwachting: als er geen achterstallig onderhoud en gevaarlijke situaties meer zijn, kan de huurovereenkomst naar verwachting nog circa 10 jaar wor-den voortgezet. Daarmee wordt tevens aangegeven dat het plegen van onderhoud zinvol is en geen weggegooid geld.
3.4.4. Het hof kan zich verenigen met de conclusie van de kantonrechter:
Met dat voorstel – Grease Convention verzorgt het groot onderhoud op korte termijn volgens de aanwijzingen van De Gemeente, en Grease Con-vention kreeg de zekerheid, dat zij geen “kosten op het sterfhuis” maakte – is Grease Convention akkoord gegaan.
Ook Grease berust in deze overweging (punt 24 beroepschrift).
3.4.5. Grease is van oordeel dat zij aan haar onderhoudsverplichting heeft voldaan, zodat de gemeente niet tot opzegging kon overgaan.
3.4.6 De kantonrechter overwoog:
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken en gedeeltelijk ook erkend komt vast te staan, dat Grease Convention zich niet aan de af-spraak heeft gehouden: het werk aan het dak is maar gedeeltelijk vóór de winter 2004-2005 uitgevoerd en het wél uitgevoerde werk voldeed en vol-doet niet aan de omschrijvingen in de bijlage bij de brief van 15 juli 2004. De kantonrechter wijst in dit verband op de offertes van [A.] d.d. 13 juli 2004 en van [B.] d.d. 26 april 2004 (beide uitkomende op een bedrag van ruim € 28.000,- excl. BTW) en de niet weersproken waarnemingen van [B.] d.dis 9 december 2005 en 20 maart 2007 en het volledig ontbreken van enige specificatie op de facturen van [D.], die op het dakwerk betrekking zouden hebben en die een bedrag van € 6.835,- excl. btw betreffen, waarin kennelijk dan nog de materiaalkosten zijn begrepen.
3.4.7. Daartegen voert Grease aan ruim € 11.000,- te hebben besteed (naar ter zitting is geëxpliciteerd: inclusief btw). Naar het oordeel van het hof valt uit het aangevoerde verschil tussen € 6.835,- excl. btw en € 11.000,- incl. btw niet af te leiden dat het werk aan het dak wel goed en toereikend zou zijn uitgevoerd.
3.4.8. Dan voert Grease aan dat de rapporten over het dak niet afkomstig zijn van onafhankelijke deskundigen. Naar het oordeel van het hof kan dit verweer Grease niet baten. Op de uitgebrachte partijrapporten (offertes) kan worden gelet (vgl. art. 200 Rv Pro).
3.4.9. Bovendien heeft het hof gelet op de verklaring van de heer [Y.] ter zitting, een ter zake deskundige van de gemeente. Hij heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling verklaard dat de dakbalken verrot zijn, dat bij het betreden het midden van het dak wel 5 centimeter doorbuigt, dat er slechts in één hoek een geringe verbetering aan het dak is uitgevoerd en dat derhalve het dak een zodanig gevaarlijk situatie voor de bezoekers oplevert, met name in het geval van zware sneeuwval, dat het volstrekt onverantwoord is de exploitatie voort te doen zetten. Deze feiten zijn door Grease niet weersproken, zij het dat Grease meent dat zij ook onder die omstandigheden de exploitatie wel kan voortzetten.
3.4.10. Van de zijde van Grease, op wie de bewijslast rust van het toereikende onderhoud aan het dak, is geen rapport in geding gebracht waaruit de deugdelijk-heid en ongevaarlijkheid van het dak kan blijken. Grease biedt weliswaar bewijs aan door het horen van personen die bij de werkzaamheden betrokken zijn, maar hun verklaring kunnen, mede in het licht van de erkenningen van Grease over de toestand van het dak, niet baten. Dat er (geringe) werkzaamheden zijn verricht wordt immers niet betwist.
3.4.11. Grease meent ten slotte dat de gemeente geen verder onderhoud kan verlangen, omdat het pand toch binnen enkele jaren wordt gesloopt. Het hof verwerpt deze stelling. De veiligheid van de bezoekers staat voorop. Grease heeft onvoldoende onderbouwd dat die veiligheid niet in gevaar is.
3.4.12. Van misbruik van de opzeggingbevoegdheid is naar het oordeel van het hof dan ook geen sprake. Gelet op het (vrijwel) ontbreken van onderhoud gedurende de eerste 14 jaar van de huurovereenkomst en het geringe en ontoereikende onderhoud van nadien, alsmede het bestaan van een situatie die gevaar kan opleveren voor de bezoekers van het gehuurde, kon de gemeente in alle redelijkheid tot opzegging overgaan.
3.5. De conclusie is dat de klacht ongegrond is. Het beroep op een grond voor doorbreking van het appelverbod wordt afgewezen. Tot een inhoudelijke behande-ling van de grieven komt het hof niet. Tot toepassing van artikel 7:230a lid 7 BW komt het hof evenmin nu de kantonrechter de ontruimingstermijn heeft verlengd en Grease een verzoek tot een tweede verlening bij de kantonrechter heeft ingediend. Grease zal worden verwezen in de kosten.
4. De beslissing
Het hof:
verwerpt het beroep op doorbreking van het appelverbod;
veroordeelt Grease in de kosten aan de zijde van de gemeente in hoger beroep gevallen, tot op heden begroot op € 254,- voor vast recht en op € 1.788,- voor salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Theuws en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2009.