Uitspraak
zaaknr. HD 103.005.380
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 21 april 2009
gewezen in de zaak van:
[A.]
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [A.],
advocaat: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WB NEDERLAND B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: WB Nederland,
advocaat: mr. D. van der Pol,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest in het incident van 2 oktober 2007 in het hoger beroep van de door de rechtbank Breda sector kanton locatie Breda onder nummer 401523 CV EXPL 06-4357 gewezen vonnissen 31 januari 2007 en 13 juni 2007.
1. Het tussenarrest van 2 oktober 2007
Bij genoemd arrest is de incidentele vordering van [A.] afgewezen en is de hoofdzaak verwezen naar de rolzitting voor memorie van grieven.
2. Het verdere verloop van de procedure
2.1. [A.] heeft een memorie van grieven met producties genomen. In haar memorie heeft zij 12 grieven aangevoerd, haar eis gewijzigd en geconcludeerd dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende (kort weergegeven) de vorderingen van WB Nederland in conventie alsnog zal afwijzen en WB Nederland zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [A.] ter voldoening aan de vonnissen waarvan beroep heeft voldaan aan WB Nederland, met wettelijke rente en in reconventie WB Nederland zal veroordelen om aan [A.] alle schade te vergoeden als gevolg van de huurbeëindiging en ontruiming terzake van de woning [woonadres] te [woonplaats], op te maken bij staat en tevens te bepalen dat de huurprijs voor voormelde woning zal worden verminderd tot 80% van de laatst geldende huurprijs met ingang van 1 januari 2005 tot de dag van herstel van de door [A.] genoemde gebreken althans tot aan de dag van ontruiming van de woning, met veroordeling van WB Nederland in de kosten van beide instanties.
2.2. WB Nederland heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden. Zij heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de vonnissen waarvan beroep en tot afwijzing van hetgeen bij wijze van wijziging van eis in hoger beroep door [A.] is gevorderd.
2.3. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, [A.] door mr. R.S. Namjesky en WB Nederland door
mr. D. van der Pol. Beide raadslieden hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities.
2.4. Vervolgens hebben partijen de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De verdere beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [A.] huurt vanaf 1 juni 1998 van WB Nederland woonruimte in het pand [woonadres] [woonplaats]. Op de datum van de inleidende dagvaarding bedroeg de huurprijs € 1.636,07 per maand.
Van maart 2005 tot september 2006 heeft [A.] in het geheel geen huur betaald. Vanaf september 2006 is zij 80% van de huur gaan betalen.
4.1.2. In verband met de ontstane huurachterstand heeft WB Nederland [A.] gedagvaard voor de kantonrechter te Breda. Zij vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling tot betaling van de op het moment van de dagvaarding bestaande huurachterstand, alsmede de betaling van € 1.636,07 per maand tot aan de ontruiming.
4.1.3. [A.] heeft zich beroepen op het bestaan van gebreken aan het gehuurde en op achterstallig onderhoud. Zij heeft het standpunt ingenomen dat zij niet tot huurbetaling kan worden aangesproken zolang geen herstel van gebreken en uitvoering van noodzakelijk onderhoud heeft plaatsgevonden. Bovendien wenst zij de kosten, verbonden met de uitvoering van de noodzakelijk werkzaamheden aan het gehuurde, te verrekenen met de verschuldigde huur.
In reconventie vorderde [A.], kort gezegd, dat zij zou worden gemachtigd om het verhelpen van achterstallig onderhoud en het herstel van gebreken zelf te mogen uitvoeren op kosten van WB Nederland. Tevens vorderde zij huurverlaging tot 80% van de geldende huurprijs met ingang van 1 januari 2005.
4.1.4. De kantonrechter heeft bij eindvonnis d.d. 13 juni 2007 in conventie de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde toegewezen. [A.] is veroordeeld om aan achterstallige huur tot en met oktober 2006 een bedrag van € 30.121,07 te betalen met wettelijke rente, alsmede een bedrag te betalen van € 1.636,07 per maand vanaf 1 november 2006 tot aan de ontruiming van het gehuurde.
De vordering in reconventie is door de kantonrechter afgewezen. [A.] is in de proceskosten veroordeeld.
4.1.5. [A.] kan zich met dit vonnis niet verenigen en is in hoger beroep gekomen. In haar appeldagvaarding heeft zij een incidentele vordering ingesteld, inhoudende de schorsing van het vonnis van de kantonrechter, althans een verbod aan WB Nederland om het vonnis ten uitvoer te leggen.
Bij tussenarrest van dit hof d.d. 2 oktober 2007 is deze vordering afgewezen.
[A.] heeft het gehuurde op 16 oktober 2007 ontruimd. Het desbetreffende pand is inmiddels door WB Nederland aan een derde verkocht.
[A.] heeft aan haar betalingsverplichting ingevolge het eindvonnis van de kantonrechter voldaan.
4.2. De grieven die door [A.] zijn aangevoerd hebben uitsluitend betrekking op het eindvonnis van de kantonrechter d.d. 13 juni 2007. Voorzover door haar hoger beroep is ingesteld tegen het tussenvonnis van 31 januari 2007 dient zij dan ook niet-ontvankelijk te worden verklaard.
4.3. [A.] heeft in hoger beroep haar reconventionele vordering gewijzigd. Zij vordert thans, samengevat, vergoeding van de schade die zij heeft geleden als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de onderhavige woonruimte, alsmede verlaging van de huurprijs tot 80% van de laatst geldende huurprijs vanaf 1 januari 2005.
In conventie vordert zij terugbetaling van hetgeen zij ter uitvoering van het vonnis van de kantonrechter aan WB Nederland heeft betaald.
Tegen de wijziging van de vordering van [A.] heeft WB Nederland geen bezwaar gemaakt zodat het hof op de gewijzigde vordering recht zal doen.
4.4. [A.] heeft in haar memorie van grieven allereerst aangevoerd dat de huurovereenkomst ten onrechte is ontbonden en dat zij ten onrechte is veroordeeld tot ontruiming, omdat zij gehuwd was (en is) met [B.], die vóór en ten tijde van de ontbinding van de huurovereenkomst zijn hoofdverblijf in het gehuurde had en aldus van rechtswege medehuurder was geworden. Beëindiging van de huurovereenkomst tussen (uitsluitend) [A.] en WB Nederland betekent dat [B.] hoofdhuurder wordt en hij heeft aldus het recht om met zijn gezin, waaronder [A.], in het gehuurde te blijven wonen. Het gevolg hiervan is dat de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter als onrechtmatig jegens [A.] moet worden aangemerkt en dat WB Nederland jegens [A.] schadeplichtig is.
4.5. Dat [A.] was (en is) getrouwd met [B.] wordt door WB Nederland niet betwist. Wel betwist zij dat [B.] zijn hoofdverblijf in het gehuurde had. WB Nederland heeft erop gewezen dat [A.] en haar echtgenoot zowel in de onderhavige procedure als in andere procedures steeds het standpunt hebben ingenomen dat [B.] niet op het adres [woonadres] [woonplaats] woonachtig was. Pas op 13 juli 2007, dus ná het eindvonnis van de kantonrechter, heeft [B.] zich op het adres [woonadres] [woonplaats] laten inschrijven.
4.6. Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of [B.] al dan niet voorafgaande aan en ten tijde van de ontbinding van de huurovereenkomst zijn hoofdverblijf in het gehuurde had, dit gelet op het navolgende.
4.7. Vast staat, dat [A.] ten tijde van de inleidende dagvaarding op 23 mei 2006 een huurachterstand had van 15 maanden. Zij heeft vervolgens tot aan september 2006 in het geheel geen huur betaald.
Ter rechtvaardiging hiervan beroept [A.] zich erop dat WB Nederland zelf in gebreke is gebleven met de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder, namelijk door het herstel van gebreken en het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud achterwege te laten.
Als gebreken noemt zij: een slechte deur van de garage, een defect aan het centraal stofzuig-systeem, versleten kastdeuren in de bijkeuken, gebreken aan de houten vloer met name in de keuken, een defecte deur van de magnetron, slecht hang- en sluitwerk van de tuindeuren, een klemmende deur van de keuken naar de gang, vocht in de kelder, een defecte ventilator in de kelder, het toilet in de badkamer, diverse defecte lichtschakelaars, slecht tegelwerk in de badkamers, deurknop douchewand, defecte dakramen en zonwering en een regelmatig uitvallende Cv-ketel.
WB Nederland heeft bestreden dat zij met het herstel van gebreken en het uitvoeren van onderhoud in gebreke zou zijn gebleven.
4.8. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de door [A.] gestelde gebreken en het gestelde noodzakelijke onderhoud, ook indien ervan uit wordt gegaan dat WB Nederland met de uitvoering hiervan in gebreke is gebleven, niet de stopzetting van de volledige huurbetaling. WB Nederland heeft aan haar hoofdverplichting, te weten het ter beschikking stellen van het gehuurde, voldaan. De gestelde (onderhouds)gebreken zijn niet zodanig ernstig dat van een substantiële aantasting van het woongenot sprake was. Inhouding van de volledig huur gedurende een periode van 19 maanden was dan ook niet gerechtvaardigd.
Opschorting van de huurbetaling is thans niet meer aan de orde omdat de ontruiming definitief is en geen herstel van (onderhouds)gebreken meer kan plaatsvinden. Hooguit kan [A.] aanspraak maken op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW Pro, met dien verstande dat die huurprijsvermindering ingevolge artikel 7:257 lid 3 BW Pro niet eerder kan ingaan dan vanaf 2 februari 2006 (zes maanden voorafgaande aan de reconventionele vordering van [A.]).
4.9. De omvang van de wanbetaling van [A.] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij laat het hof meewegen dat al eerder, bij vonnis van de kantonrechter Breda d.d. 12 mei 2004, de ontbinding van de huurovereenkomst was uitgesproken, met dien verstande dat die ontbinding voorwaardelijk was, namelijk voor het geval dat [A.] niet binnen drie weken aan WB Nederland een bedrag van € 39.765,83 terzake van huurachterstand zou betalen. De ontbinding heeft vervolgens niet plaatsgevonden omdat voormeld bedrag door [A.] is voldaan. Dit vonnis van de kantonrechter is door dit hof bekrachtigd bij arrest van 20 februari 2007.
Naar het oordeel van het hof staat de omstandigheid dat er in casu terzake van de huurovereenkomst in feite sprake is van een vader-dochter relatie, niet aan ontbinding van de huurovereenkomst in de weg.
4.10. Een en ander betekent dat de grieven 1, 5, 6 en 7 ongegrond zijn.
4.11. Terecht is door [A.] aangevoerd dat, in het geval dat haar echtgenoot [B.] voorafgaande aan de ontbinding van de huurovereenkomst medehuurder was, de veroordeling tot ontruiming ten onrechte is uitgesproken en dat zij ten onrechte genoodzaakt is om met haar gezin het gehuurde te ontruimen. Als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst met [A.] werd [B.], veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat hij inderdaad zijn hoofdverblijf in het gehuurde had, immers hoofdhuurder zodat ontruiming van hem en zijn gezin niet gerechtvaardigd was.
4.12. Nu de ontruiming feitelijk heeft plaatsgevonden en het desbetreffende pand aan een derde is verkocht, is terugkeer naar de woning niet meer mogelijk, hetgeen betekent dat [A.] hooguit aanspraak kan maken op schadevergoeding.
Het hof ziet voor toewijzing van schadevergoeding aan [A.] echter geen aanleiding, gelet op het navolgende.
4.13. In eerste aanleg heeft [A.] het aldus voorgesteld dat [B.] niet in de woning [woonadres] [woonplaats] woonachtig was. Zij stelt immers in har CvA/CvE onder punt 16 dat zij de woning bewoonde met haar vier kinderen. In de procedure tussen WB Nederland en [A.] die heeft geleid tot het arrest van het hof d.d. 20 februari 2007 is [B.] als getuige gehoord. Hij heeft verklaard dat hij woonachtig was in [woonplaats B.]. In procedures tussen WB Nederland en [B.] (c.q. een of meer vennootschappen van [B.]) heeft [B.] steeds gesteld dat hij in het buitenland woonachtig was.
Tot 13 juli 2007 stond [B.] bij de afdeling bevolking van de gemeente niet op het adres [woonadres] [woonplaats] ingeschreven.
Onder deze omstandigheden hoefde WB Nederland geen geloof te hechten aan de mededeling van [A.], gedaan ná de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, dat [B.] wél in het gehuurde zijn hoofdverblijf had, ook tijdens de procedure in eerste aanleg.
Als vast zou komen te staan dat [B.] inderdaad zijn hoofdverblijf in het gehuurde had, dan zijn de nadelige gevolgen van het ontruimingsvonnis en van de daarop gevolgde feitelijke ontruiming veroorzaakt door de handelwijze van [A.] zelf; deze nadelige gevolgen kunnen niet worden toegerekend aan WB Nederland.
4.14. Omdat voor toewijzing van de door [A.] gevorderde schadevergoeding geen plaats kan zijn, behoeft ook geen nader onderzoek plaats te vinden, bijvoorbeeld door het horen van getuigen, naar de hoofdverblijfplaats van [B.].
4.15. Ter beoordeling staat verder nog de ernst van de door [A.] gestelde (onderhouds)gebreken aan het gehuurde, dit met het oog op de vordering van [A.] tot huurvermindering.
Bij gelegenheid van het pleidooi bij het hof heeft [A.] verklaard dat haar belangrijkste klacht was dat de Cv-ketel diverse malen is uitgevallen en dat het vervolgens dagen duurde voordat herstel plaatsvond.
Op zichzelf rechtvaardigt deze klacht geen huurvermindering. Dat de Cv-ketel zelf ondeugdelijk was is door [A.] weliswaar gesteld, maar onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat de ketel oud was, is ontoereikend.
4.16. Ten aanzien van de overige gebreken heeft [A.] gesteld dat het centrale stofzuigsysteem niet werkte en dat ook een aantal ventilatoren in huis niet functioneerden. Verder waren enkele lichtschakelaars defect. Het ging om zogenaamde hotelschakelaars zodat het licht wel aan en uit kon. Verder was er sprake van een klemmende tussendeur, die overigens wel open en dicht ging en het slot van de tuindeuren functioneerde niet meer. Voorts was er een niet nader aangeduid defect aan de garagedeur, er ontbraken enkele plinten, het tegelwerk in een van de badkamers diende gerepareerd te worden, er zaten roestplekken op de vloer in de keuken en er was achterstallig schilderwerk.
4.17. [A.] heeft er terecht op gewezen dat ingevolge artikel 9 van Pro de huurovereenkomst alle onderhoud en herstellingen voor rekening van de verhuurder komen. Dit geldt uiteraard niet voor onderhoud en herstelwerkzaamheden aan de inrichting van de woning die door [A.] zelf is aangebracht. Volgens WB Nederland betreft een aantal van de door [A.] genoemde klachten de inrichting die door [A.] zelf was aangebracht. Dit geldt onder meer voor de deur van de magnetron, de vitrage, de zonwering, de vloerbedekking, de spots en de kastdeuren. Gelet op de aard van deze gebreken acht het hof het aannemelijk dat deze voor rekening van de huurder zelf komen. Bovendien ontbreekt een nadere omschrijving van deze gebreken en is niets bekend omtrent de ernst, zodat het hof deze gebreken bij de beoordeling van de vordering tot huurvermindering buiten beschouwing laat.
4.18. Ten aanzien van de onder 4.16 genoemde (onderhouds)gebreken gaat het hof er, opgrond van artikel 9 van Pro de huurovereenkomst van uit, dat deze voor rekening van WB Nederland dienden te worden hersteld. Vast staat dat WB Nederland (via aannemer [C.]) in ieder geval bij fax d.d. 3 januari 2005 in kennis is gesteld van de gebreken (productie 3 CvA/CvE). WB Nederland heeft weliswaar gesteld dat alle gemelde gebreken zijn verholpen, maar zij heeft deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd. Zij heeft in algemene termen bewijs aangeboden van haar stellingen; aan dit bewijsaanbod gaat het hof echter, als te vaag, voorbij.
4.19. Het hof acht, anders dan de kantonrechter, een (beperkte) huurvermindering op zijn plaats, aangezien aannemelijk is dat de gemelde gebreken hebben geleid tot enige vermindering van het woongenot. Het hof zal de huurvermindering vaststellen op 10%.
Ingevolge artikel 7:257 lid 3 BW Pro gaat deze huurvermindering in op 2 februari 2006, aangezien eerst op 2 augustus 2006 door de vrouw een reconventionele vordering tot huurvermindering is ingesteld.
Uitgaande van een huurbedrag van € 1.636,07 per maand berekent het hof de huurvermindering op 21½ x € 163,61 =
€ 3.517.61. WB Nederland dient dit bedrag aan [A.] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het moment dat [A.] aan haar betalingsverplichting ingevolge het vonnis van de kantonrechter waarvan beroep, heeft voldaan, tot aan de dag van de terugbetaling.
De grieven 2, 3, 4, 9, 10 en 11 zijn in zoverre gegrond.
4.20. Ook de twaalfde grief is gegrond: voor het vorderen van huurvermindering is geen ingebrekestelling vereist. Ingevolge artikel 7:207 BW Pro is behoorlijke kennisgeving aan de verhuurder toereikend. Dat die kennisgeving in casu heeft plaatsgevonden is niet in geschil.
4.21. In grief 8 voert [A.] aan dat zij ten onrechte is veroordeeld om vanaf 1 november 2006 de volledige huur te betalen. Zij wijst erop dat zij vanaf 1 september 2006 80% van de huur heeft betaald. Deze grief is in zoverre terecht voorgedragen dat op de bedragen waartoe [A.] is veroordeeld, in mindering dient te worden gebracht hetgeen reeds door haar was betaald. Het hof zal het dictum van het eindvonnis van de kantonrechter in die zin aanpassen.
Overigens is niet gesteld of gebleken dat bij de tenuitvoerlegging van het eindvonnis van de kantonrechter geen rekening is gehouden met de betalingen die [A.] reeds had gedaan.
4.22. Het hof zal het dictum van het eindvonnis van de kantonrechter op enkele punten aanpassen aan de hand van hetgeen in het voorgaande is overwogen. Voor het overige zal het eindvonnis worden bekrachtigd.
[A.] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep als hierna te vermelden.
5. De uitspraak
Het hof:
verklaart [A.] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter d.d. 31 januari 2007;
vernietigt het eindvonnis van de kantonrechter d.d. 13 juni 2007 voorzover betrekking hebbend op de veroordeling tot ontruiming en verstaat dat partijen geen belang meer hebben bij een uitspraak op de vordering tot ontruiming;
bepaalt dat op de betalingsverplichting van [A.] ingevolge het eindvonnis van de kantonrechter in mindering dient te komen hetgeen door haar vanaf september 2006 aan huur c.q. gebruiksvergoeding aan WB Nederland is betaald;
bepaalt dat de huurprijs c.q. gebruiksvergoeding van de woning [woonadres] te [woonplaats] gedurende de periode van 2 februari 2006 t/m 16 oktober 2007 wordt verminderd met 10% en veroordeelt WB Nederland om deswege aan [A.] een bedrag terug te betalen van € 3.517,61 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat [A.] aan haar betalingsverplichting ingevolge het vonnis van de kantonrechter waarvan beroep, heeft voldaan, tot aan de dag van de terugbetaling;
bekrachtigt het eindvonnis van de kantonrechter d.d. 13 juni 2007 voor het overige;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
veroordeelt [A.] in de kosten van dit hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van WB Nederland op € 251,- voor verschotten en op € 3.474,- voor salaris advocaat;
verklaart de voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van Buitenen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 april 2009.