Uitspraak
Zaaknummer HD 103.006.117
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 17 maart 2009,
gewezen in de zaak van:
[echtgenote],
wonende te [woonplaats],
verder te noemen: [echtgenote],
en
[echtgenoot],
wonende te [woonplaats],
verder te noemen: [echtgenoot],
echtgenoten,
appellanten bij exploot van dagvaarding van 17 januari 2008,
advocaat: mr. R.H. van Muijen,
tegen:
de stichting STICHTING MAASKANT WONEN,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: Maaskant Wonen,
advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers,
op het hoger beroep van het onder rolnummer 257652 CV EXPL 07-1657 door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen, gewezen vonnis van 24 oktober 2007 tussen [echtgenote] en [echtgenoot] als eisers en Maaskant Wonen als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. In de appeldagvaarding hebben [echtgenote] en [echtgenoot] 7 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot
primair:
te verklaren voor recht dat de ontbinding van de huurovereenkomst ter zake de woning aan de [adres 1.] te [plaatsnaam] nietig is,
en/of
Maaskant Wonen te veroordelen om binnen 3 weken na betekening van het in deze te wijzen arrest aan appellante een aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] gelijkwaardige woning te verhuren, zulks op verbeurte van een dwangsom;
en subsidiair:
Maaskant Wonen te veroordelen om aan [echtgenote] en [echtgenoot] een schadevergoeding te betalen van € 10.000,-;
en
Maaskant Wonen te veroordelen in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft Maaskant Wonen de grieven bestreden.
2.3. [echtgenote] en [echtgenoot] hebben een akte genomen; Maaskant Wonen een antwoordakte.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de appeldagvaarding.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Het hof verwijst naar het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘de vaststaande feiten’. Deze feiten zijn in hoger beroep niet betwist en dienen het hof derhalve tot uitgangspunt.
4.1.2. [echtgenote] en [echtgenoot] huurden van Maaskant Wonen de woning [adres 1.] te [plaatsnaam]. Op 14 januari 2007 is de woning volledig afgebrand. De restanten zijn gesloopt. Er bestaan volgens Maaskant Wonen geen plannen voor nieuwbouw. Na de brand hebben [echtgenote] en [echtgenoot] niet aan Maaskant Wonen meegedeeld waar zij verbleven.
4.1.3. Bij brief van 16 januari 2007, gericht aan mr. P.G.J.M. Boonen, advocaat, maar niet van [echtgenote] en [echtgenoot], heeft Maaskant Wonen meegedeeld de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 7:210 lid 1 BW.
4.1.4. Bij brief van 12 februari 2007, gericht aan mr. R.C.C.M. Nadaud, de advocaat van [echtgenote] en [echtgenoot], heeft Maaskant Wonen, nogmaals meegedeeld de huur te ontbinden.
4.1.5. [echtgenote] en [echtgenoot] hebben Maaskant gedagvaard voor de kantonrechter te Sittard-Geleen. Zij hebben een vordering ingesteld zoals hiervoor onder 2.1 is weergegeven.
4.1.6. De kantonrechter heeft de vorderingen van [echtgenote] en [echtgenoot] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. Daartegen keren zich de grieven.
4.2. Grief 1 luidt:
In deze grief wensen appellanten alsnog verweer te voeren tegen de feiten zoals die door geïntimeerde bij conclusie van antwoord zijn gesteld en volgens appellanten niet juist zijn.
[echtgenote] en [echtgenoot] vermelden in de toelichting niet hoe hun nadere standpunten tot een andere beslissing moeten leiden. Het hof begrijpt deze grief aldus dat [echtgenote] en [echtgenoot] de door hun gestelde feiten en stellingen herhalen en aanvullen. Voor zover nodig komt het hof op die feiten en stellingen terug bij de behandeling van de overige grieven.
4.3. Grief 3, die de verste strekking heeft, luidt:
Ten onrechte overweegt de Rechtbank dat appellanten zich niet op het standpunt mochten stellen dat [appellanten, lees:] geïntimeerde voor vervangende woonruimte zou zorgdragen.
De kantonrechter overweegt echter (3-de alinea p. 5):
Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen [echtgenote] en [echtgenoot] zich daarom thans niet op het standpunt stellen dat zij er op mochten vertrouwen dat Maaskant Wonen voor vervangende woonruimte zorg zou dragen.
4.3.1. Het hof begrijpt deze grief aldus dat [echtgenote] en [echtgenoot] aan het feit dat Maaskant Wonen de ontbinding van de huurovereenkomst aan een andere advocaat (welk feit zij bovendien ontkennen) heeft aangezegd, de opzeggingsbrief niet heeft gericht aan het adres van de verbrande woning (die TNT zou hebben doorgestuurd), geen onderzoek heeft gedaan naar de verblijfplaats van [echtgenote] en [echtgenoot] maar ‘op haar lauweren is blijven rusten’ en eerst bij brief aan 12 februari 2007 aan de advocaat van [echtgenote] en [echtgenoot] die ontbinding heeft aangezegd, dus na de brief van 1 februari 2007 waarin de advocaat om vervangende woonruimte vraagt, erop mochten vertrouwen dat Maaskant Wonen voor vervangende woonruimte zorg zou zorgdragen.
4.3.2. De grief faalt. [echtgenote] en [echtgenoot] kunnen Maaskant Wonen niet tegenwerpen dat Maaskant Wonen hen in de periode van 14 januari tot 12 februari 2007 niet op de hoogte heeft gesteld. Daartoe overweegt het hof dat [echtgenote] en [echtgenoot] na de brand hun nieuwe verblijfplaats niet aan Maaskant Wonen hebben meegedeeld. Direct nadat hun advocaat zich bij Maaskant Wonen had gemeld, heeft Maaskant Wonen zich (wederom) op de ontbinding beroepen. Zulks heeft als tijdig te gelden.
Voorts is van belang dat het enkele tijdsverloop rechtsverwerking niet kan meebrengen en daaruit evenmin kan worden afgeleid dat [echtgenote] en [echtgenoot] erop mochten vertrouwen vervangende woonruimte aangeboden te zullen krijgen. Enige handelwijze van Maaskant Wonen waaruit [echtgenote] en [echtgenoot] zouden hebben kunnen afleiden dat Maaskant Wonen vervangende woonruimte zou gaan aanbieden, wordt niet gesteld, en is ook niet kunnen blijken.
4.4. De grieven 2 en 4 luiden:
Ten onrechte overweegt de Rechtbank dat geïntimeerde terecht een beroep heeft gedaan op art. 7:210 lid 1 BW.
en
Ten onrechte overweegt de Rechtbank dat geïntimeerde enerzijds als sociaal verhuurder tot taak heeft zorg te dragen voor huisvesting van personen die in een noodsituatie of in bepaalde omstandigheden verkeren, maar dat dat niet betekent dat geïntimeerde de plicht heeft om met een ieder een huurovereenkomst aan te gaan.
4.4.1. [echtgenote] en [echtgenoot] voeren daartoe eerst aan dat Maaskant Wonen, een woningcorporatie die vele woningen in voorraad heeft, in staat is een andere woning te verhuren. Deze omstandigheid brengt mee, aldus [echtgenote] en [echtgenoot], dat niet voldaan is aan de parafrase uit artikel 7:210 BW dat ‘het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt’.
4.4.2. Deze rechtsopvatting deelt het hof niet. De wetgever heeft in artikel 7:210 BW geen onderscheid gemaakt tussen een verhuurder die één woning verhuurt en een verhuurder die meerdere huurwoningen in voorraad heeft. Telkens als de bedoelde genotsverschaffing onmogelijk is geworden is een verhuurder bevoegd de huur te ontbinden. De wetgever heeft bovendien niet bepaald dat de verhuurder in dat geval voor zoveel mogelijk gehouden is vervangende woonruimte aan te bieden.
4.4.3. Ook de stelling van [echtgenote] en [echtgenoot] dat Maaskant als ‘sociale verhuurder’ de plicht heeft om huurders, die in problemen verkeren, te helpen, deelt het hof niet. Het hof deelt de opvatting van de kantonrechter in deze (vierde alinea pagina 5).
4.4.4. Het hof merkt op dat de redelijkheid en billijkheid, die de rechtverhouding tussen partijen heeft beheerst, in bijzondere omstandigheden kunnen meebrengen dat Maaskant Wonen gehouden kan worden (andere) woonruimte te huur aan te bieden. Het hof is van evenwel van oordeel dat van zulke omstandigheden hier niet is kunnen blijken. De omstandigheden dat Maaskant Wonen over huurwoningen beschikt, [echtgenote] en [echtgenoot] tot de doelgroep van een sociale verhuurder behoren en dat hun huis is afgebrand zijn daartoe onvoldoende. Zij zijn, evenals andere woningzoekenden, aangewezen op het woningtoewijzingsbeleid van Maaskant Wonen. Bij toepassing daarvan kan er wel aanleiding bestaan om [echtgenote] en [echtgenoot] voorrang te verlenen. Op dit beleid doen [echtgenote] en [echtgenoot] evenwel geen beroep, zodat de rechten die zij daaraan eventueel kunnen ontlenen buiten de onderhavige rechtsstrijd van partijen vallen.
4.5. Grief 5 luidt:
De Rechtbank overweegt ten onrechte dat appellanten hebben aangevoerd dat geïntimeerde de tegenover hen liggende woningen doelbewust aan [A.] en Mw. [B.] hebben verhuurd omdat geïntimeerde wist dat daardoor problemen zouden ontstaan en omdat geïntimeerde zocht naar een reden om de huurovereenkomst met appellanten te ontbinden.
Blijkens de toelichting op de grief hebben [echtgenote] en [echtgenoot] dit niet bedoeld te stellen; zij hebben slechts Maaskant Wonen gewaarschuwd voor problemen.
4.5.1. Het hof neemt dit (gewijzigde) standpunt voor kennisgeving aan. Het kan niet leiden tot een andere beslissing en behoeft derhalve geen bespreking.
4.6. Grief 6 luidt:
Ten onrechte overweegt de Rechtbank dat er geen enkele aanwijzingen zijn waaruit zou kunnen worden geconcludeerd dat de oorzaak van het verloren gaan van de woning [adres 1.] door brand (deels) te wijten is aan geïntimeerde.
Betoogd wordt dat Maaskant Wonen de waarschuwingen van [echtgenote] en [echtgenoot] niet serieus heeft genomen. De brand zou niet zijn ontstaan als Maaskant Wonen de woningen niet aan de dames [echtgenoot] en [B.] had verhuurd.
4.6.1. Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of Maaskant Wonen is gewaarschuwd en wat die waar- schuwingen inhielden alsmede wat er al dan niet gebeurd zou zijn als niet aan de dames [echtgenoot] en [B.] was verhuurd. Voor de verplichting van Maaskant Wonen tot vergoeding van door [echtgenote] en [echtgenoot] geleden schade – in welk kader schadevergoeding in de vorm van het toewijzen van een vervangende huurwoning aan de orde zou kunnen komen - is eerst plaats als het gebrek – het vergaan van de woning door brand – aan Maaskant Wonen kan worden toegerekend, artikel 7:208 BW. Van zodanige toerekening is geen sprake indien de brand niet is te wijten aan de schuld van Maaskant Wonen, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor haar rekening komt, artikel 6:75 BW. De door [echtgenote] en [echtgenoot] gestelde omstandigheden, kort gezegd die welke verband houden met de verhuur van de woningen [adres 2.] en [adres 3.] aan [A.] resp. [B.] en haar zoon [zoon], en de gestelde waarschuwingen die zij hebben gegeven aan Maaskant Wonen, leveren dit verband niet op. Maaskant Wonen hoefde bij het aangaan van die huurovereen- komsten niet te verwachten dat [zoon] door geweld om het leven zou komen, noch dat kort nadien de woning van [echtgenote] en [echtgenoot] in de brand zou worden gestoken.
4.7. Grief 7 luidt:
Ten onrechte overweegt de Rechtbank dat appellanten op geen enkele wijze inzichtelijk hebben gemaakt welke schade zij hebben geleden en/of zullen lijden als gevolg van het verloren gaan van de woning.
4.7.1. Zoals hiervoor onder grief 6 is overwogen kan eerst sprake zijn van schadevergoeding als Maaskant Wonen toerekenbaar is te kort geschoten, waarvan geen sprake is.
4.8. De conclusie is dat de grieven falen, zodat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. [echtgenote] en [echtgenoot] zullen in de kosten worden verwezen.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [echtgenote] en [echtgenoot] – hoofdelijk – in de kosten van dit hoger beroep aan de zijde van Maaskant tot op heden begroot op € 254,- voor vast recht en op € 894,- voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van Gink en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 maart 2009.