Uitspraak
zaaknr. HD 103.006.148
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 24 maart 2009,
gewezen in de zaak van:
[Onderhuurder A.], h.o.d.n. Café De Rode Sok en Eetcafé De Rooie Sok,
wonende te [woonplaats],
appellant (tegen zowel verhuurder als huurster) bij exploot van dagvaarding van 14 januari 2008,
geïntimeerde in het incidenteel appel van verhuurder,
tussenkomende partij,
verder te noemen: onderhuurder [A.] (enkelvoud),
advocaat: mr. J.H.M. Heijster,
tegen:
[verhuurder],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal appel bij gemeld exploot,
geïntimeerde in het (voorwaardelijke) incidenteel appel van huurster,
appellant in het incidenteel appel tegen onderhuurder,
verder te noemen: verhuurder,
advocaat: mr. M.J.W. van Ingen,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid JVH EXPLOITATIE B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde in het principaal appel van onderhuurder,
appellante in het (voorwaardelijke) incidenteel appel tegen verhuurder,
verder te noemen: huurster,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep van de onder zaaknummer 394231 en rolnummer 05/3855 door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, gewezen vonnissen van 14 juni en 8 november 2007 tussen verhuurder als eiser, huurster als gedaagde en onderhuurder (alsmede de vennootschap onder firma Café De Rode Sok en [onderhuurder B.], verder te noemen: onderhuurders, meervoud) als tussenkomende partijen, in welke procedures bovendien (voorwaardelijke) reconventionele vorderingen zijn ingesteld.
1. Het geding in eerste aanleg
1.1. Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en het vonnis van 9 juni 2005 (tot toelating van onderhuurders als tussenkomende partijen). Voor zover in hoger beroep van belang is het verloop aldus.
1.2.1. Bij inleidende dagvaarding van 29 maart 2005 heeft verhuurder, na daartoe gedane opzegging, gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst (waarop de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn) met huurster zal eindigen en de ontruiming dient plaats te vinden.
1.2.2. Bij vonnis van 9 juni 2005 zijn onderhuurders als tussenkomende partijen toegelaten. Het hof neemt aan dat sprake is van tussenkomst als bedoeld in artikel 217 e.v. Rv en artikel 7:306 lid 3 BW Pro.
1.2.3. Bij conclusie van antwoord en van eis in reconventie heeft huurster verweer gevoerd tegen verhuurders eis en een reconventionele (1) vordering tegen verhuurder ingesteld met betrekking tot onderhoudsgebreken.
1.2.4. Bij conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie hebben onderhuurders verweer gevoerd tegen de vorderingen van verhuurder en een deels voorwaardelijke reconventionele (2) vordering ingesteld tegen huurster, namelijk strekkende tot herstel van onderhoudsgebreken en – voorwaardelijk, namelijk voor het geval de vordering van verhuurder wordt toegewezen – een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten.
1.2.5. Na voortgezet debat, een comparitie van partijen en verder voortgezet debat heeft huurster, bij conclusie van 29 juni 2006 een voorwaardelijke reconventionele (3) vordering ingesteld tegen onderhuurders. Het debat is nadien verder voortgezet.
1.2.6. Op 14 juni 2007 heeft de kantonrechter een (zuiver) tussenvonnis gewezen.
1.2.7. Na voortgezet debat heeft de kantonrechter op 8 november 2007 een deelvonnis gewezen. Daarin is in conventie beslist:
de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurster eindigt per 1 december 2007;
het tijdstip voor de ontruiming wordt vastgesteld op 1 december 2007;
verhuurder wordt jegens onderhuurders veroordeeld tot betaling van een tegemoetkoming in de verhuiskosten;
ten gunste van onderhuurders wordt de vergoeding ex artikel 7:299 lid 3 BW Pro (voorgewende wil) vastgesteld;
het overig gevorderde afgewezen en de proceskosten worden gecompenseerd.
Voorts wordt beslist dat de reconventionele (1) vordering van huurster op verhuurder wordt afgewezen.
In de reconventie (2) van onderhuurder op huurster wordt een getuigenverhoor gelast.
In de overweging stelt de kantonrechter vast dat de voorwaarde waaronder de reconventionele (3) vordering van huurster op onderhuurder is ingesteld, niet is vervuld.
Ten slotte wordt – ten overvloede – hoger beroep opengesteld.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. In de appeldagvaarding is hoger beroep alleen ingesteld door onderhuurder [onderhuurder A.]) en niet door de andere twee tussenkomende partijen. Geïntimeerden zijn verhuurder en huurster.
2.2. Bij memorie van grieven heeft onderhuurder 13 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft verhuurder de grieven bestreden. Incidenteel appel is ingesteld, maar beperkt tot de beslissing ex artikel 7:299 lid 3 BW Pro (voorgewende wil).
2.3. Bij memorie van antwoord van 12 augustus 2008 heeft huurster de grieven van onderhuurder onderschreven. Voorts is voorwaardelijk incidenteel appel ingesteld dat zich keert tegen de beslissingen genomen ten gunste van verhuurder.
2.4. Onderhuurder heeft een memorie van antwoord in het incidenteel appel genomen. Het strekt tot verwerping van het incidenteel appel van verhuurder jegens onderhuurder en tot referte ten aanzien van het appel van huurder jegens verhuurder.
2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichtingen daarop verwijst het hof naar de betreffende gedingstukken.
4. De beoordeling
4.1. De ontvankelijkheid van het incidenteel appel van huurster jegens verhuurder.
4.1.1. In het deelvonnis van 8 november 2007 heeft de kantonrechter bepaald dat de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurster eindigt per 1 december 2007 en dat vanaf die dag de ontruiming kan plaatsvinden.
4.1.2. Tegen deze beslissingen heeft huurster niet tijdig, immers niet binnen drie maanden na 8 november 2007, maar eerst op 12 augustus 2008, hoger beroep ingesteld. Het incidenteel appel is mitsdien niet ontvankelijk.
4.1.3. De omstandigheid dat de onderhuurder, als tussenkomende partij, beroep heeft ingesteld, geeft huurster geen uitstel van de appeltermijn voor zover het betreft beslissingen genomen in de verhouding tussen huurster en verhuurder.
4.1.4. Het hof stelt vast dat huurster geen incidenteel appel heeft ingesteld ten aanzien van overwegingen en beslissingen genomen in de verhouding tussen huurster en onderhuurder.
4.1.5. Huurster is mitsdien niet-ontvankelijk in het door haar ingestelde incidenteel appel.
4.2. De ontvankelijkheid van het incidenteel appel van verhuurder.
4.2.1. In het deelvonnis van 8 november 2007 heeft de kantonrechter beslist:
D. bepaalt als vergoeding als bedoeld in artikel 7:299 lid 3 BW Pro, voor het geval dat bij [verhuurder] de wil om het door hem verhuurde persoonlijk – als in deze uitspraak nader omschreven – in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is, ten gunste van De Rode Sok een bedrag groot € 60.000,-.
E. wijst af het meer of anders gevorderde.
4.2.2. Uit rov. 1.2 van het deelvonnis, en ook uit rov. 1.2 van het tussenvonnis, blijkt dat de kantonrechter de tussenkomende partijen gezamenlijk ‘De Rooie Sok’ noemt.
4.2.3. Mede gelet op hetgeen is overwogen in rov. 6.13.1 van het tussenvonnis en rov. 2.11 van het deelvonnis, begrijpt het hof dat vermelding in het dictum van ‘De Rode Sok’ op een verschrijving berust en dat aldaar gelezen moet worden ‘De Rooie Sok’, dus de tussenkomende partijen gezamenlijk (hier: onderhuurders).
4.2.4. Alleen onderhuurder ([onderhuurder A.]), en niet Café De Rode Sok en [onderhuurder B.], is in hoger beroep gekomen. Het incidenteel appel van verhuurder kan dan ook alleen onderhuurder raken. Ten aanzien van de andere 2 tussenkomende partijen is het vonnis in zoverre het de vergoeding ex artikel 7:299 lid 3 BW Pro betreft onherroepelijk geworden.
4.2.5. De grieven van verhuurder zullen worden besproken tegelijk met grief 9 van onderhuurder.
4.3. Het principaal appel van onderhuurder jegens verhuurder.
4.3.1. Nu tussen verhuurder en huurster onherroepelijk vast staat dat de tussen hen bestaande huurovereenkomst is geëindigd, staat daarmee ook vast dat de onderhuurovereenkomst tussen huurster en onderhuurders is geëindigd, artikel 7:306 lid 1 BW Pro. De grieven van onderhuurder die de beëindiging van de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurster bestrijden, en de daaruit voortvloeiende ontruiming, kunnen derhalve geen doel treffen.
4.3.2. Dit betekent dan dat alleen de grieven in principaal appel 8 (verhuiskosten), 9 (voorgewende wil), 11 (reconventie (2)) en 12 (proceskosten) bespreking behoeven.
4.4. Grief 8 in principaal appel tegen verhuurder en huurster (verhuiskosten)
4.4.1. De kantonrechter heeft verhuurder veroordeeld tot betaling van verhuis- en herinrichtingkosten aan De Rode Sok (dat is thans alleen nog onderhuurder) van € 10.000,-.
4.4.2. Onderhuurder voert aan dat het toegewezen bedrag te laag is. Naar het oordeel van het hof is dat niet het geval. Weliswaar kunnen de feitelijk te maken verhuis- en herinrichtingskosten voor onderhuurder – als al een andere locatie wordt gevonden – mogelijk iets hoger uitvallen, maar, alle omstandigheden in aanmerking nemende, is het hof van oordeel dat als tegemoetkoming in die kosten het door de kantonrechter vastgestelde bedrag volstaat. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de huurovereenkomst (tussen verhuurder en huurster) dateert van 1 december 1995, en derhalve meer dan 10 jaar heeft geduurd. Onder deze omstandigheid behoort onderhuurder rekening te houden met het eindigen van ook zijn huurovereenkomst en kan hij bijgevolg niet alle eventueel te maken kosten op verhuurder (of huurster) verhalen.
4.4.3. Onderhuurder voert voorts aan dat ook huurster had behoren te worden veroordeeld in de tegemoetkoming van de verhuis- en herinrichtingskosten. Huurster heeft daartegen (in hoger beroep) geen verweer gevoerd. De grief is in zoverre gegrond. Er bestaat geen reden om niet ook huurster te veroordelen voor het geval zal blijken dat verhuurder niet aan deze verplichting kan voldoen, derhalve aldus dat verhuurder de draagplichtige zal zijn.
4.5. Grief 9 in het principaal appel tussen onderhuurder en verhuurder en de grieven van verhuurder in incidenteel appel tegen onderhuurder (voorgewende wil).
4.5.1. Verhuurder bestrijdt in de toelichting op de grieven de overwegingen van de kantonrechter die betrekking hebben op de suggesties van verkoop en projectontwikkeling. Deze suggesties zijn, aldus verhuurder, afkomstig van onderhuurder. Verhuurder heeft aangegeven niet geïnteresseerd te zijn in verkoop of projectontwikkeling.
4.5.2. Onderhuurder vindt het toegewezen bedrag van € 60.000,- te laag. Hij stelt recht te hebben op volledige schadevergoeding en dat de kantonrechter heeft nagelaten dit te vermelden.
4.5.3. De grieven falen. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat, in redelijkheid en alle omstandigheden van het geval in aanmerking nemende, een schadebedrag van € 60.000,- op voorhand kan worden bepaald. Het is het hof niet onaannemelijk voorgekomen dat dit bedrag door huurder aan schade zal worden geleden. Voor een hogere vergoeding heeft het hof onvoldoende grond gevonden. Mocht later blijken van een voorgewende wil bij verhuurder dan kan onderhuurder het meerdere vorderen. Dat hoeft de kantonrechter niet in het vonnis tot uitdrukking te brengen, want dat recht staat in de slotwoorden van artikel 7:299 lid 3 BW Pro. Verhuurder op zijn beurt kan als de schade lager blijkt te zijn, in rechte een lager bedrag doen vaststellen.
4.6. Grief 11 in het principaal appel van onderhuurder jegens huurster (reconventie (2)).
4.6.1. Bij conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie hebben onderhuurders onder meer gevorderd (volgens het lichaam van de conclusie, de punten 30 en 31, van verhuurster, maar volgens het petitum van huurster) huurster te veroordelen aan hem € 270,25 en € 1.059,52 te betalen ter zake van gemaakte herstel en expertisekosten.
4.6.2. De kantonrechter is er, blijkens rov. 8.3 van het tussenvonnis van 14 juni 2007 vanuit gegaan dat alleen sprake is van een vordering van onderhuurders jegens huurster. Tegen deze vaststelling is geen grief gericht, zodat het hof ook daarvan uit moet gaan.
4.6.3. Dezelfde vordering is ingesteld door huurster jegens verhuurder, maar deze is afgewezen, kort gezegd, op grond van het bestaan van een overeenkomst tussen huurster en verhuurder (schikking van 23 november 2000). Huurster en onderhuurders twisten over de vraag of onderhuurders aan deze overeenkomst zijn gebonden. Huurster is tot bewijslevering toegelaten.
4.6.4. De kantonrechter overwoog in rov. 8.6 van het vonnis van 14 juni 2007:
Voor zover door [onderhuurders] een bijzonder vormvoorschrift is bepleit voor de door [huurster] gestelde instemming met de regeling zijdens [onderhuurders], kan de kantonrechter [onderhuurders] niet volgen. [Onderhuurders] trad in het kader van de huur bedrijfsmatig en niet als consument of ‘zwakkere’ partij op, dus een instemming anders dan in geschrifte bindt [onderhuurders] evenzeer.
4.6.5. Blijkens de toelichting op de grief stelt onderhuurder zich op het standpunt dat hij wel een zwakkere partij is, hij is namelijk in en buiten rechte mede afhankelijk van huurster.
4.6.6. De grief faalt bij gebreke aan feitelijke grondslag. De kantonrechter heeft niet overwogen dat onderhuurder niet afhankelijk is van huurster. De kantonrechter heeft overwogen en beslist dat onderhuurder in deze niet als consument of zwakkere partij kan worden aangemerkt. Dit oordeel is juist. De grief faalt.
4.7. Grief 12 in principaal appel (proceskosten)
4.7.1. Naar het oordeel van het hof heeft het hof terecht de proceskosten gecompenseerd nu partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld.
4.8. Ten aanzien van de proceskosten in hoger beroep
4.8.1. Onderhuurder zal worden verwezen in de kosten in het principaal appel aan de zijde van verhuurster. De kosten in het incidenteel appel van verhuurster tegen onderhuurder zullen worden gecompenseerd.
Huurster zal worden veroordeeld in de kosten aan de zijde van verhuurder in het door huurster ingestelde appel tegen verhuurder.
De kosten tussen onderhuurder en huurster zullen worden gecompenseerd.
5. De uitspraak
Het hof:
in het geding tussen verhuurder en onderhuurder:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt onderhuurder in de kosten aan de zijde van verhuurder in principaal appel gevallen, tot op heden begroot op
€ 254,- voor vast recht en op € 894,- voor salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in incidenteel appel aldus dat elk van partijen haar eigen kosten draagt.
in het geding tussen verhuurder en huurster:
verklaart huurster niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen verhuurder;
veroordeelt huurster in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van verhuurder gevallen, tot op heden begroot op nihil voor vast recht en op € 447,- voor salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in het geding tussen onderhuurder en huurster:
veroordeelt – voor het geval dat komt vast te staan dat verhuurder niet aan deze betalingsverplichting voldoet - huurster tot betaling aan onderhuurder van een bedrag groot € 10.000,- als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van onderhuurder en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep – voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen – voor het overige;
verwijst de zaak naar de kantonrechter voor verdere afdoening.
compenseert de proceskosten aldus dat elk van partijen haar eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Van Etten en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 maart 2009.