Uitspraak
zaaknr. HD 103.004.687
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 19 mei 2009,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid I-MEX HOLDING B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 29 januari 2007,
verder te noemen: I-mex,
advocaat: mr. M.M.A.A. van Oosterhout,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [vastgoed] VASTGOED B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: [vastgoed],
advocaat: mr. A.M. Rottier,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg, onder zaak/rolnummer 387128 CV 06-1174 gewezen (tussen)vonnis van 20 december 2006 tussen I-mex als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en [vastgoed] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
1. Het verloop geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het comparitievonnis van 22 maart 2006.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft I-mex 9 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van haar vorderingen.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [vastgoed] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. I-mex heeft sedert 1 september 1996 aan [vastgoed] verhuurd een bedrijfsruimte gelegen te [vestigingsplaats] aan de [vestigingsadres]. In de huurovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst vanaf september 1999 telkens met een jaar wordt verlengd en dat de overeenkomst eindigt door opzegging.
4.1.2. Stellende dat [vastgoed] nalatig is gebleven de huurpenningen te voldoen vordert I-mex deze in rechte van [vastgoed]. [vastgoed] heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst met ingang van 1 september 2005 met wederzijds goedvinden is geëindigd. I-mex heeft deze beëindigingsovereenkomst betwist.
4.1.3. De kantonrechter heeft overwogen dat ingevolge artikel 150 Rv Pro de bewijslast bij [vastgoed] rust, maar dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de bewijslast wordt omgekeerd. De kantonrechter ontleent dit laatste oordeel aan hetgeen ter comparitie van partijen door de heer [vastgoed] en mevrouw [X.] (namens I-mex) is verklaard. De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep I-mex bewijs opgedragen.
4.1.4. Van dit tussenvonnis heeft de kantonrechter hoger beroep opengesteld.
4.2. De grieven, in samenhang met het petitum in de appeldagvaarding, stellen de bewijslastverdeling aan de orde.
De grieven zijn in zoverre gegrond.
4.2.1. Terecht heeft de kantonrechter voorop gesteld dat ingevolge artikel 150 Rv Pro de bewijslast ter zake van het zelfstandige, bevrijdende verweer van [vastgoed] ontleend aan het bestaan van een beëindigingsovereenkomst, op [vastgoed] rust.
4.2.2. De kantonrechter heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot de slotwoorden van artikel 150 Rv Pro: uit de eisen van redelijkheid en billijkheid vloeit een andere verdeling van de bewijslast voort.
De kantonrechter heeft niet vastgesteld welke die eisen zijn, deze zijn door [vastgoed] niet gesteld en het hof heeft deze ook niet aangetroffen. Bij eisen die aanleiding kunnen geven tot omkering van de bewijslast dient te worden gedacht aan regels van ongeschreven recht of aan objectieve vast te stellen omstandigheden die aanleiding geven tot een nadere bewijsregel, die afwijkt van de hoofdregel, namelijk dat de bewijslast rust op degene die zich beroept op de rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten. De enkel door partijen afgelegde verklaringen ter comparitie over de inhoud van hun onderlinge contacten leveren niet zulke eisen voor een omkering van de bewijslast op. Het feit dat er contacten zijn geweest tussen tussen I-mex en [vastgoed] waarin de beëindiging van de huurovereenkomst aan de orde is geweest, is eveneens ontoereikend voor omkering van de bewijslast.
4.2.3. De kantonrechter heeft kennelijk, zulks naar aanleiding het verhandelde ter comparitie, [vastgoed] voorshands in zijn bewijs geslaagd geoordeeld en op die grond I-mex met het bewijs van het tegendeel belast. Dit is een andere situatie dan omkering van de bewijslast en leidt tot andere gevolgen. Op grond van dit voorshandse oordeel had de kantonrechter I-mex niet met het bewijs mogen belasten, maar alleen met het tegenbewijs. Dit aspect kan leiden tot een andere bewijswaardering, in welk verband mede artikel 164 Rv Pro van belang is.
4.3. Ingevolge de devolutieve werking van het hoger beroep dient het hof de zaak opnieuw te beoordelen.
4.4. I-mex meent dat de kantonrechter ten onrechte haar stellingen met betrekking tot opzegging van de huurovereenkomst door [vastgoed] niet heeft betrokken bij de beoordeling van het geschil. Tevergeefs. Centraal staat de stelling van [vastgoed] dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd en daarbij speelt opzegging geen rol.
Weliswaar stelt [vastgoed] in de memorie van antwoord (onder andere onderaan pagina 3) dat zij de huurovereenkomst per 1 september 2005 heeft opgezegd, maar zij erkent tevens dat die opzegging niet schriftelijk is gebeurd zoals het contract voorschrijft. Wat daar ook van zij, het is aan de kantonrechter om daarover te oordelen omdat opzegging buiten de rechtsstrijd in hoger beroep valt. In hoger beroep is alleen de bewijslastverdeling ten aanzien van de beëindigingsovereenkomst aan de orde.
4.5. I-mex heeft aangevoerd (in grief 9) dat [vastgoed] geen expliciet en onderbouwd bewijsaanbod heeft gedaan. De kantonrechter had derhalve, aldus I-mex, niet tot een bewijslastverdeling kunnen komen. Deze stelling miskent dat de rechter steeds, ook ambtshalve, bewijs kan opdragen.
4.6. Aan het slot van de memorie van antwoord vat [vastgoed] de relevante feiten en omstandigheden samen:
Partijen hebben vanaf oktober/november 2003 gesproken over de beëindiging van de huurovereenkomst.
I-mex was er vanaf oktober/november 2003 van op de hoogte, althans zij had er redelijkerwijs van op de hoogte moeten zijn, dat [vastgoed] tegen de vroegst mogelijke datum de huurovereenkomst beëindigd wenste te zien en géén gebruik zou maken van de haar contractueel geboden mogelijkheid tot verlenging van de huurovereenkomst.
Partijen, althans in ieder geval [vastgoed], zijn vanaf oktober/november 2003 opzoek gegaan naar potentiële huurders. [vastgoed] heeft I-mex in contact gebracht met diverse potentiële huurders om een beëindiging van de huurovereenkomst vóór 1 september 2005 mogelijk te maken.
In september dan wel oktober 2004 is tussen partijen wederom gesproken over de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2005.
Reeds in mei 2005 is [vastgoed] tot ontruiming van het gehuurde overgegaan. I-mex was hiervan op de hoogte.
Per 1 september 2005 zijn de sleutels door [vastgoed] ingeleverd en door I-mex zonder enig voorbehoud in ontvangst genomen.
Per 1 september 2005 zijn de meterstanden opgenomen.
Per 1 september 2005 zijn kortom conform het bepaalde in de huurovereenkomst alle maatregelen genomen behorende bij een einde van de huurovereenkomst per die datum.
4.7. Voor het aannemen van een beëindigingsovereenkomst gelden dezelfde regels als voor elke andere overeenkomst. Dat wil zeggen dat die overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Wilsovereenstemming is vereist. Uit de voornoemde stellingen van [vastgoed] blijkt niet van een rechtshandeling waaruit de vereiste aanvaarding c.q. instemming van I-mex blijkt. Uit het in ontvangst nemen van de sleutels nadat het gehuurde was ontruimd kan die instemming – behoudens in bijzondere omstandigheden, waarvan in casu niet is gebleken – niet blijken. Het in ontvangst nemen van de sleutels is een feitelijke handeling waaraan tal van beweegredenen ten grondslag kunnen liggen en waaraan dan, zonder die beweegreden te hebben onderzocht en vastgesteld, ook geen rechtsgevolgen kunnen worden verbonden.
Ook uit het feit dat I-mex in de zomer van 2005, nadat [vastgoed] het pand had verlaten, niets heeft ondernomen, kan – zonder nadere omstandigheden - die instemming niet blijken.
4.8. Verder is het hof van oordeel dat de kantonrechter ten onrechte het onweersproken laten van een stelling van [vastgoed] ter comparitie geponeerd over een uitlating van een derde ([Y.], niet aanwezig ter comparitie), heeft meegewogen bij de beslissing. Niet is vastgesteld waarom die stelling onweersproken is gebleven, zodat uit dit onweersproken blijven niet aanstonds een instemming met beëindiging van de huurovereenkomst kan worden afgeleid.
Hetzelfde geldt voor de gang van zaken rond oktober/november 2003. De stelling van [vastgoed] als zou I-mex toen hebben ingestemd met beëindiging zou onvoldoende weersproken zijn. Uit productie 5 bij de akte van 22 februari 2006 en uit de conclusie van repliek van 14 juni 2006 blijkt dat I-mex deze stelling juist wel, en ook inhoudelijk betwist.
Ten slotte heeft de kantonrechter ten onrechte bij het omkeren van de bewijslast dan wel het aannemen van het bewijs van de stelling van [vastgoed] de daartegen gerichte verweren van I-mex niet betrokken.
4.9. Het hof is van oordeel dat uit hetgeen is gesteld door [vastgoed] en uit het zittingsverslag van de comparitie voorshands onvoldoende blijkt van het bestaan van instemming van I-mex met een beëindiging van de huurovereenkomst en dat er geen aanleiding bestaat op die grond I-mex toe te laten tot tegenbewijs.
4.10. Het hof zal, gelet op de betwisting door I-mex van het bestaan van een beëindigingsovereen-komst en overeenkomstig het aanbod van [vastgoed] haar toelaten tot bewijslevering van het door haar gestelde wederzijds goedvinden. Het hof ziet geen aanleiding om overeenkomstig artikel 356 Rv Pro de zaak daartoe aan zich te houden.
4.11. [vastgoed] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep,
en opnieuw recht doende:
draagt [vastgoed] op feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit valt af te leiden dat de tussen partijen bestaand hebbende huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd op 1 september 2005;
verwijst de zaak naar de kantonrechter voor verdere afdoening.
veroordeelt [vastgoed] in de kosten van dit hoger beroep aan de zijde van I-mex gevallen tot op heden begroot op € 321,85 voor verschotten en op € 894,- voor salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Gink en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 mei 2009.