Uitspraak
typ. AS
zaaknr. HD 103.006.161
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
vierde kamer, van 29 september 2009,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [plaats],
appellant bij exploten van dagvaarding van
23 en 24 januari 2008,
advocaat: mr. J.A.J. Dappers,
tegen:
1. [GEINTIMEERDE SUB 1],
wonende te [plaats],
geïntimeerde bij exploot van 23 januari 2008,
advocaat: mr. J.W. Weehuizen,
2. [GEINTIMEERDE SUB 2],
wonende te [plaats], [land],
geïntimeerde bij exploot van 24 januari 2008,
advocaat: mr. F.G.J. van der Kruis,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda gewezen vonnis van 24 oktober 2007 tussen appellant - [appellant] - als eiser en geïntimeerden – [geïntimeerde sub 1] respectievelijk [geïntimeerde sub 2] - als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 171892/HA ZA 07- 390)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgaande vonnis van
30 mei 2007.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] twee producties overgelegd, elf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de kosten van beide instanties, de kosten van het beslag daaronder begrepen.
2.2. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben ieder bij afzonderlijke memorie van antwoord de grieven bestreden, [geïntimeerde sub 2] heeft daarbij één productie overgelegd.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Met de grieven is het geschil in volle omvang ter beoordeling aan het hof voorgelegd. Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In overweging 3.1. van het vonnis van 24 oktober 2007 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten, welke niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt.
4.2. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a. [appellant] huurt sinds 1 maart 1970 van [geïntimeerde sub 1] het woonhuis aan het [adres] te [plaats] (verder: het huis).
b. In artikel 12 van de huurovereenkomst is bepaald:
Huurder heeft bij verkoop door verhuurder van het pand als eerste recht van koop tegen de door de verhuurder gevraagde prijs.
c. [geïntimeerde sub 1] heeft [appellant] bij brief van 28 augustus 2006 onder meer het volgende medegedeeld:
Ik heb besloten om het door u gehuurde pand (...) te verkopen. Aangezien u al jaren huurder van dit pand bent krijgt u het eerste recht van koop. In verband hiermee verzoek ik u binnen drie weken na dagtekening van deze brief contact op te nemen met mijn zoon, [geïntimeerde sub 1].
d. [appellant] heeft op deze brief niet gereageerd.
e. Op 15 september 2006 heeft genoemde [geïntimeerde sub 1] [appellant] bezocht om het huis te bekijken en te informeren of [appellant] belangstelling had om het huis te kopen. Hij deelde mede dat de vraagprijs voor het huis € 130.000,- k.k. bedroeg. [appellant] heeft dit aanbod niet geaccepteerd.
f. Op 11 oktober 2006 bezocht [geïntimeerde sub 1] [appellant] opnieuw, nu in het gezelschap van makelaar [geïntimeerde sub 2], de vader van [geïntimeerde sub 2].
g. [geïntimeerde sub 1] heeft het huis vervolgens in verhuurde staat verkocht aan [geïntimeerde sub 2] voor een bedrag van € 80.000,- k.k. De onderhandse koopovereenkomst is ondertekend op 20 oktober 2006.
h. Bij brief van 13 november 2006 schreef [appellant] aan [geïntimeerde sub 1] dat hij wellicht gebruik wilde maken van het recht van koop en dat de makelaar tegen hem had gezegd dat hij het huis kon kopen voor € 80.000,-. Hij verzocht [geïntimeerde sub 1] met hem in onderhandeling te treden over de verkoopprijs.
4.3. [appellant] heeft bij dagvaarding van 17 januari 2007 een vordering aanhangig gemaakt tegen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2]. [appellant] stelde dat hij bij het eerste bezoek van [geïntimeerde sub 1] heeft gezegd dat hij bereid was maximaal € 100.000,- voor het huis te betalen. [geïntimeerde sub 1] deelde vervolgens mede dat een taxateur zou worden ingeschakeld. Tijdens het bezoek van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] is het optierecht van [appellant] opnieuw aan de orde gekomen. Kort na het bezoek deelde [geïntimeerde sub 2] aan [appellant] mede dat een prijs van € 80.000,- reëel was. [appellant] zei dat hij voor die prijs belangstelling voor de woning had en [geïntimeerde sub 2] reageerde daarop met de mededeling dat hij spoedig contact met [appellant] daarover zou opnemen. Dat gebeurde niet. Toen er uiteindelijk contact was met [geïntimeerde sub 2] deelde deze mede dat hij het huis zelf gekocht had voor € 80.000,-. Volgens [appellant] was [geïntimeerde sub 1] gehouden het huis aan hem, [appellant], te verkopen en leveren voor die prijs. Hij was van mening dat [geïntimeerde sub 1] is tekort geschoten in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en dat [geïntimeerde sub 2] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door misbruik te maken van dat tekortschieten. [appellant] heeft beslag doen leggen op het huis en vorderde, kort gezegd, primair [geïntimeerde sub 1] te veroordelen mee te werken aan levering van het huis aan [appellant] tegen betaling door hem van € 80.000,- en [geïntimeerde sub 2] te veroordelen tot het gehengen en gedogen daarvan, subsidiair, voor het geval [geïntimeerde sub 1] reeds aan [geïntimeerde sub 2] zou hebben geleverd, [geïntimeerde sub 2] te veroordelen het huis aan [appellant] te leveren tegen betaling door hem van een bedrag van € 80.000,- en meer subsidiair, voor het geval de rechtbank zou oordelen dat [geïntimeerde sub 2] niet onrechtmatig heeft gehandeld, [geïntimeerde sub 1] te veroordelen tot betaling aan [appellant] van de door deze geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de proceskosten.
4.4. Nadat de rechtbank een comparitie van partijen had gehouden heeft zij de vorderingen van [appellant] afgewezen. De rechtbank oordeelde dat artikel 12 van de huurovereenkomst een voorkeursrecht van koop bevatte. Volgens de rechtbank is [geïntimeerde sub 1] niet tekortgeschoten in de op haar uit dien hoofde rustende verplichting. Op haar rust daarom geen plicht tot schadevergoeding jegens [appellant]. Daaruit volgt dat [geïntimeerde sub 2] ook geen misbruik heeft kunnen maken van een tekortkoming van [geïntimeerde sub 1].
4.5. Omdat [geïntimeerde sub 2] in [land] woont draagt deze zaak een internationaal karakter. Partijen hebben zich niet uitgelaten over het toepasselijke recht. Het hof begrijpt daaruit en uit het feit dat partijen in hun stellingen aansluiting zoeken met het Nederlandse recht, dat zij voor de toepasselijkheid van het Nederlandse recht hebben gekozen.
4.6. De grieven I tot en met VIII en X lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [appellant] erkent dat artikel 12 van de huurovereenkomst geen koopoptie bevat. [appellant] stelt het recht te hebben te kopen tegen de prijs waarvoor de verhuurder wenst te verkopen. Voor de uitleg van dat artikel moet volgens [appellant] worden gekeken naar de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst. Volgens hem moet het artikel zodanig worden uitgelegd dat [geïntimeerde sub 1], indien zij ten opzichte van derden een lagere vraagprijs zou hanteren dan de eerder ten opzichte van [appellant] geuite vraagprijs, gehouden was [appellant] in de gelegenheid te stellen het huis voor deze lagere prijs te kopen. Dat was de bedoeling van partijen bij het opnemen van artikel 12 in de huurovereenkomst, althans dat is een redelijke uitleg van het bewuste artikel, aldus [appellant]. [geïntimeerde sub 1] stelde de vraagprijs eerst op
€ 130.000,-, maar veranderde die later in € 80.000,-. Dat lagere bedrag was vervolgens "de door de verhuurder gevraagde prijs". Door het huis daarna niet voor € 80.000,- aan te bieden aan [appellant] is [geïntimeerde sub 1] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Het stond [geïntimeerde sub 1] volgens [appellant] niet vrij het huis onverhoeds aan [geïntimeerde sub 2] aan te bieden voor een prijs van € 80.000,-.
[geïntimeerde sub 1] is het niet eens met deze uitleg van [appellant].
4.6. [appellant] heeft terecht gesteld dat het bij de uitleg van een beding aankomt op de zin die de contractspartijen aan dat beding mochten toekennen en wat zij van elkaar mochten verwachten. Daarbij is van belang wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Redelijkheid en billijkheid spelen daarbij een rol. [appellant] heeft echter niets gesteld omtrent overleg of onderhandelingen tussen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst over de inhoud van artikel 12 van die overeenkomst. [appellant] heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat partijen hebben bedoeld dat genoemd artikel ruimer moet worden uitgelegd dan uit de tekst ervan voortvloeit. Het artikel houdt niet meer in dan dat [geïntimeerde sub 1] bij een voornemen tot verkoop het huis aan [appellant] moet aanbieden voor de door haar gevraagde prijs. Daarbij is niet opgenomen hoe die prijs zou moeten worden bepaald. Er is geen aanwijzing dat partijen de bedoeling hadden dat [geïntimeerde sub 1] het huis opnieuw aan [appellant] te koop zou moeten aanbieden wanneer haar eerste aanbod niet tot een overeenkomst heeft geleid. Een dergelijke uitleg is niet in overeenstemming met de in de literatuur en jurisprudentie heersende leer ten aanzien van een voorkeursrecht van koop en zou ook leiden tot een onwerkbare situatie: het zou betekenen dat [geïntimeerde sub 1] zich tijdens onderhandelingen met derden telkens opnieuw zou moeten wenden tot [appellant] om het pand aan hem aan te bieden. Zijn stelling dat de uitleg die hij aan het artikel wil geven redelijk is, heeft [appellant] niet nader toegelicht. Het hof volgt [appellant] daarin niet. In de gegeven omstandigheden zou die uitleg juist tot een onredelijk resultaat leiden, namelijk dat [appellant] het huis zou kunnen kopen voor een prijs die is bepaald aan de hand van het feit dat het aan [appellant] verhuurd was voor een huurprijs van € 261,50 per maand, terwijl [appellant] het huis vrij van huur ter beschikking zou krijgen.
Dit alles zou mogelijk anders zijn indien uit de concrete omstandigheden van het geval afgeleid zou kunnen worden dat de door [geïntimeerde sub 1] jegens [appellant] gehanteerde vraagprijs (in dit geval € 130.000,--) kennelijk niet serieus bedoeld was, dan wel opzettelijk zoveel te hoog was in relatie tot de werkelijke waarde dat deze blijkbaar geen ander doel had dan het afschrikken van de gerechtigde tot het voorkeursrecht. Er zijn onvoldoende concrete aanwijzingen voorhanden dat die situatie zich heeft voorgedaan; met name kan dit ook niet worden afgeleid uit de later gerealiseerde vraagprijs (€ 80.000,--). Die prijs was immers, zoals hiervoor overwogen, gebaseerd op verkoop in (aan [appellant]) verhuurde staat, terwijl de eerste prijs moet worden gezien tegen de achtergrond van het gegeven dat, als de woning aan [appellant] was verkocht, hij feitelijk het huis in onverhuurde staat verkreeg.
Uit het voorgaande vloeit voort dat [geïntimeerde sub 1] niet verplicht was het huis aan [appellant] te koop aan te bieden voor € 80.000,- nadat haar aanbod aan hem niet tot overeenstemming had geleid.
4.7. [geïntimeerde sub 1] heeft het huis aan [appellant] te koop aangeboden per brief van 28 augustus 2006. Daarin wordt een termijn van drie weken vermeld. Gesteld noch gebleken is dat dat onder de gegeven omstandigheden een onredelijk korte termijn zou zijn. Niet is komen vast te staan dat [appellant] tijdig heeft kenbaar gemaakt dat hij van zijn recht van eerste koop gebruik wilde maken. [geïntimeerde sub 1] heeft al hetgeen [appellant] daaromtrent heeft gesteld, zoals weergegeven in rov. 4.3, betwist. Volgens haar heeft [appellant] pas bij brief van 13 november 2006, dus ruimschoots na het verstrijken van de in de brief van 28 augustus 2006 genoemde termijn van drie weken, aan [geïntimeerde sub 1] laten weten dat hij wellicht gebruik wilde maken van het voorkeursrecht. Het hof is van oordeel dat die reactie van [appellant] niet alleen te laat was, maar bovendien onvoldoende concreet. Het ligt op de weg van [appellant] te bewijzen dat hij tijdig en duidelijk aan [geïntimeerde sub 1] heeft laten weten dat hij geïnteresseerd was in het huis en over de prijs wilde onderhandelen. [appellant] heeft in hoger beroep uitsluitend concreet te bewijzen aangeboden dat hij op 2 en 3 november 2006 telefonische contacten had met [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] en dat hij met de Rabobank heeft overlegd over de mogelijkheid van een hypotheek. Dat bewijsaanbod zal het hof als niet ter zake doende passeren, nu die feiten, als ze zouden komen vast te staan, niet leiden tot het oordeel dat [appellant] tijdig en duidelijk kenbaar heeft gemaakt het aanbod van [geïntimeerde sub 1] te aanvaarden of met haar in onderhandeling te willen treden. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde sub 1] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting om het huis aan [appellant] te koop aan te bieden.
4.8. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de grieven I tot en met VIII en X falen. Grief IX betreft het verwijt dat [geïntimeerde sub 2] misbruik heeft gemaakt van een tekortschieten van [geïntimeerde sub 1]. Nu van een dergelijk tekortschieten geen sprake is, faalt ook deze grief. Grief XI heeft geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van de andere grieven.
4.9. Het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, welke aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] worden bepaald op voor ieder € 303,- aan verschotten en € 894,- aan salaris van de advocaat;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Brandenburg, Meulenbroek en Huijbers-Koopman en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 september 2009.