Uitspraak
zaaknr. HD 200.017.291
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 8 september 2009,
gewezen in de zaak van:
de stichting STICHTING ZAYAZ,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 13 oktober 2008,
verder te noemen: Zayaz,
advocaat: mr. A.M. Rottier,
tegen:
[X.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: [geïntimeerde],
niet verschenen,
op het hoger beroep van het onder zaaknummer 581376 CV EXPL 08-8272 het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton locatie ‘s-Hertogenbosch gewezen vonnis van 18 september 2008 tussen Zayaz als eisende partij en [geintimeerde] als (niet-verschenen) gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
Nadat [geintimeerde] verstek is verleend heeft Zayaz bij memorie van grieven tegen het vonnis waarvan beroep één grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst met nevenvorderingen. Zayaz heeft daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grief en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. (De rechtsvoorgangster – Stichting Wonen ’s-Hertogenbosch - van) Zayaz verhuurt sedert 6 januari 1998 aan [geintimeerde] de woning [adres] te [woonplaats] tegen een bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van € 453,22 per maand per 1 juli 2008.
4.1.2. Bij inleidende dagvaarding van 5 september 2008 heeft Zayaz de huurachterstand over de maanden augustus en september 2008 (in totaal € 906,44) gevorderd, alsmede de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en de veroordeling tot betaling van € 453,22 per maand vanaf 1 oktober 2008 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt ter zake van huur c.q. gebruiksvergoeding.
4.1.3. De kantonrechter heeft bij verstek [geintimeerde] alleen veroordeeld de huurachterstand over de maanden augustus en september 2008 te betalen en de overige vorderingen (behoudens de proceskosten) afgewezen. Hij grondt deze beslissing op het oordeel dat een huurachterstand van geen 3 volle huurtermijnen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigt. De gestelde herhaalde wanbetaling maakt zulks niet anders nu er geen sprake is van een veroordeling van de gedaagde partij in een periode korter dan 1 jaar voor de eerstdienende terechtzitting, aldus de kantonrechter.
4.1.4. Zayaz is in hoger beroep gekomen tegen de afwijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Zij vordert de niet-betaalde huur over de maanden september en oktober 2008 en de maanden nadien tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. Zayaz wijst op de eerdere vonnissen tegen [geintimeerde] betreffende betalingsachterstanden van 12 januari 2006, 20 november 2003, 12 december 2002, 10 mei 2001 en 14 september 2000. Daarnaast wijst zij op het slecht tuinonderhoud door [geintimeerde].
4.2. Structureel te laat betalen
4.2.1. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter een te strenge maatstaf aangelegd. Structurele betalingsachter- stand kan een gerechtvaardigde grond zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Bij beantwoording van de vraag of sprake is van zodanige structurele achterstand dient te worden gelet op alle vastgestelde omstandigheden. De omstandigheid dat in een periode korter dan 1 jaar voor de thans eerstdienende terechtzitting geen sprake is geweest van een veroordeling van gedaagde, kan in de beoordeling worden betrokken en zelfs aan toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in de weg staan, maar zulks rechtvaardigt niet de andere door de eisende partij gestelde omstandigheden buiten beschouwing te laten.
4.2.2. Waar het bij een beroep op structurele betalingsachterstand op aankomt is vast te stellen dat er herhaaldelijk is tekortgeschoten in de tijdige nakoming van de betalingsverplichting. Het meer dan een jaar laten bestaan van achterstanden zal, als er geen bijkomende omstandigheden zijn, in de regel voldoende zijn voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Het bestaan van een eerder vonnis tegen gedaagde tot betaling van een huurachterstand kan als extra en zelfs als doorslaggevend argument de ontbinding vergroten of zelfs rechtvaardigen.
4.2.3. Niet valt in te zien dat de beoordeling van de structurele betalingsachterstand beperkt blijft tot het jaar voorafgaande aan de dag waartegen gedagvaard is, al zal, naar mate de tekortkoming ouder is, het gewicht van die tekortkoming geringer zijn.
4.2.4. Uit het door Zayaz overgelegde, niet-betwiste betalingsoverzicht, blijkt van een laatste (deels) tijdige betaling op 22 augustus 2007. Toen werd de huurachterstand tot en met augustus 2007 betaald en tevens € 341,06 in mindering op de huur voor de maand september 2007. Het restant voor de maand september 2007 ad € 104,68 en de huur voor de maanden oktober en november 2007 werden eerst op 23 november 2007 betaald. Er resteerde toen wederom € 104,68 achterstand. De volgende betaling, ook voor de maanden december, januari, februari en maart 2008 volgde op 11 maart 2008. De achterstand was toen aangezuiverd. Tijdige betaling van de huur over de maanden april, mei, juni en juli 2008 bleef achterwege. Betaling volgde eerst op 22 juli 2008. De inleidende dagvaarding in de onderhavige zaak betreft de onbetaald gelaten termijnen over augustus en september 2008.
4.2.5. Aan dit feitenoverzicht, waaraan betalingsachterstanden uit de voorafgaande periode zijn toe te voegen, en uit het bestaan van eerdere veroordelingen valt geen andere conclusie te verbinden dan dat [geintimeerde] herhaaldelijk en structureel betalingsachterstanden heeft doen ontstaan en wel in zodanige mate dat thans de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. De grief is mitsdien gegrond en de vorderingen van Zayaz zijn toewijsbaar.
4.2.6. Het hof merkt nog op dat bij de beoordeling van de vraag of er structurele betalingachterstanden bestaan het betalingsgedrag jegens rechtsvoorgangers/verhuurders in de regel niet mag meewegen. Dit is hier evenwel anders nu het gaat om een opvolgende stichting belast met de verhuur in de sociale sector.
4.2.7. In het petitum van de memorie van grieven wordt de huur over de maanden september en oktober 2008 gevorderd. De huur over de maand september 2008 is evenwel in het vonnis van de kantonrechter reeds toegewezen, zodat Zayaz in zoverre geen belang heeft bij haar vordering. De vordering tot machtiging van Zayaz om de ontruiming zelf te mogen bewerkstelligen wordt, als in strijd met artikel 556 Rv, afgewezen. De gerechtsdeurwaarder ontleent de ontruimingsbevoegdheid rechtstreeks aan dit wetsartikel.
4.2.8. [geintimeerde] zal in de kosten worden verwezen.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep maar alleen voor zover daarin vorderingen van Zayaz (impliciet) zijn afgewezen;
en in zoverre opnieuw recht doende:
ontbindt de tussen partijen geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres];
en
veroordeelt [geintimeerde] om binnen zeven dagen na betekening van dit arrest de woning te ontruimen en te verlaten met al wie en al wat zich daarin vanwege [geintimeerde] bevindt en de woning ter vrije beschikking te stellen van Zayaz;
en
veroordeelt [geintimeerde] om aan Zayaz te betalen het bedrag van € 453,22 vanaf 1 oktober 2008 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [geintimeerde] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Zayaz gevallen, tot op heden begroot op
€ 85,44 voor kosten dagvaarding, op € 254,- voor vast recht en op € 894,- voor salaris advocaat;
verklaart deze ontbinding en veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 september 2009.