Uitspraak
zaaknr. HD 200.025.496
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 17 november 2009,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X.] RECREATIE B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 10 februari 2009,
hierna te noemen: [X.],
advocaat: mr. C.J.E.A. van Gorp,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [Y.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: [Y.],
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven onder zaak-/rolnummer 553602 / 2672-08 gewezen vonnis van 20 november 2008 tussen [Y.] als eiseres in conventie en verweerster in (voorwaardelijke) reconventie, en [X.] als gedaagde in conventie en eiseres in (voorwaardelijke) reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] dertien grieven aangevoerd en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zowel in conventie als in reconventie zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, kort gezegd de in conventie ingestelde vorderingen van [Y.] alsnog zal afwijzen, en de door [X.] in reconventie ingestelde vorderingen alsnog zal toewijzen, met verwijzing van [Y.] in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [Y.] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [X.] in de kosten van het hoger beroep.
2.3. Partijen hebben hun zaak door hun advocaten laten toelichten tijdens het ter terechtzitting d.d. 23 september 2009 gehouden pleidooi, ieder aan de hand van ter zitting overgelegde pleitnotities.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar voormelde memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [X.] heeft aan [Y.] verhuurd een van het recreatieterrein “Aquabest” te [vestigingsplaats] deel uitmakend perceel grond met casco opstallen (hierna: het gehuurde), uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als horeca- en strandbestemming. De huurovereenkomst is vastgelegd bij akte met opschrift “(onder)huurovereenkomst Aquabest” en met dagtekening 10 mei 2005. De huurovereenkomst heeft blijkens het bepaalde in artikel 3 een Pro initiële looptijd van vijf jaren, ingaande 1 januari 2005, behoudens opzegging te verlengen met een periode van wederom vijf jaren.
Op grond van deze huurovereenkomst dient [Y.] voor eigen rekening zorg te dragen voor afbouw en inrichting van het gehuurde.
4.1.2. Partijen hebben een beëindigingsovereenkomst gesloten, vastgelegd bij akte met dagtekening (eveneens) 10 mei 2005, onder meer ertoe strekkende dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 31 december 2009 zal worden beëindigd. Tevens voorziet deze beëindigingsovereenkomst in een aan [Y.] toekomende vergoeding (ten bedrage van
€ 100.000,--) wegens voormelde investering, te voldoen na de ontruiming van het gehuurde op 31 december 2009.
4.1.3. Bij brief van 29 januari 2008 heeft de raadsman van [Y.] aan [X.] medegedeeld dat de beëindigingsovereenkomst nietig is, met het verzoek om zulks schriftelijk te bevestigen. [X.] heeft dit geweigerd.
4.1.4. [Y.] heeft vervolgens [X.] in rechte betrokken en gevorderd voor recht te verklaren dat de beëindigingsovereenkomst nietig is, althans deze te vernietigen, wegens strijd met het bepaalde in artikel 7:293 lid 3 BW Pro. [X.] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd en harerzijds voorwaardelijk -namelijk voor het geval dat de vordering in conventie wordt afgewezen- een tegenvordering ingesteld, strekkende tot (a) verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig eindigt op 31 december 2009 en (b) veroordeling van [Y.] tot nakoming van haar ontruimingsverplichting, met dwangsombepaling.
4.1.5. Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter –in conventie- de beëindigingsovereenkomst conform de vordering van [Y.] vernietigd, en –in reconventie- de voorwaardelijke vordering tot ontruiming afgewezen, wegens niet-vervulling van de daaraan verbonden voorwaarde.
Daartoe overwoog de kantonrechter, kort en zakelijk weergegeven, onder meer dat onder “totstandgekomen” in lid 3 van artikel 7:293 BW Pro in dit geval, o.a. in verband met de bewijsbaarheid van de huurafspraken, mede moet worden verstaan de schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst. Nu huur- en beëindigingsovereenkomst tegelijkertijd (10 mei 2005) zijn tot stand gekomen, is de beëindigingsovereenkomst niet rechtsgeldig gesloten en komt deze voor vernietiging ex artikel 3:40 lid 2 BW Pro in aanmerking, aldus de kantonrechter.
4.1.6. [X.] kan zich met dit vonnis niet verenigen en is daarvan tijdig in hoger beroep gekomen.
4.2. De grieven II t/m VI stellen de vraag aan de orde of de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat in dit geval de datum van schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst (10 mei 2005) heeft te gelden als de datum van totstandkoming daarvan als bedoeld in art. 7:293 lid 3 BW Pro. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2.1. Naar het oordeel van het hof zijn de grieven terecht aangevoerd. Een huurovereenkomst is een vormvrij contract; de kantonrechter onderkent dit ook waar hij immers tevens overweegt dat mondelinge overeenstemming in beginsel voldoende is om een huurovereenkomst tot stand te brengen. De schriftelijke vastlegging en ondertekening daarvan is geen constitutief vereiste, maar heeft doorgaans, ook hier, slechts bewijsrechtelijke betekenis. Gesteld noch gebleken is dat partijen in casu zijn overeengekomen dat eerst de ondertekening van de huurakte contractuele gebondenheid tussen hen doet ontstaan. Niet valt in te zien dat –voor de toepassing van lid 3 van artikel 7:293 BW Pro- onder het in dat lid bedoelde moment van totstandkoming van de huurovereenkomst moet worden verstaan: het tijdstip van de schriftelijke vastlegging en ondertekening daarvan. Noch aan de ontstaansgeschiedenis van dit wetsartikel, noch aan de literatuur en de jurisprudentie zijn argumenten te ontlenen voor een dergelijke uitleg. Hetgeen de kantonrechter zo kenmerkend acht voor dit geval –namelijk: de noodzaak van goede bewijsbaarheid van huurafspraken bij een object als het onderhavige waarvoor [Y.] nog investeringen (afbouw en inrichting) moet doen en bekostigen- kan naar het oordeel van het hof evenmin de conclusie rechtvaardigen dat, in afwijking van wat in het algemeen geldt ten aanzien van totstandkoming van overeenkomsten, als peilmoment van het ontstaan van de huurovereenkomst in het kader van lid 3 van artikel 7:293 BW Pro slechts in aanmerking kan komen: de datum van schriftelijke vastlegging daarvan.
4.2.2. Het hof merkt hierbij op dat het bepaalde in artikel 7:293 lid 3 BW Pro beoogt te vermijden dat partijen bij het aangaan (de totstandkoming) van de huurovereenkomst al bij voorbaat een beëindiging daarvan overeenkomen die de huurder op dat moment ‘gedwongen’ is te aanvaarden wil het tot contractssluiting komen. Een dergelijke afspraak zou de bescherming die het wettelijke systeem aan de huurder biedt, ondermijnen. Onverplichte, vrijwillige beëindiging ná het aangaan van de huurovereenkomst is daarentegen wel geoorloofd; de hiervoor genoemde druk wordt dan verondersteld niet bij huurder aanwezig te zijn.
Het door [Y.] (MvA, punt 5) verdedigde standpunt dat een beëindigingsovereenkomst pas kan worden overeengekomen nadat de huurovereenkomst is opgezegd, moet als onjuist worden verworpen.
4.2.3. Aannemende dat de beëindigingsovereenkomst op 10 mei 2005 is tot stand gekomen –partijen laten deze datum buiten discussie- dient vervolgens de vraag beantwoord te worden of de huurovereenkomst niet tegelijkertijd maar vóór die datum is tot stand gekomen. [Y.] stelt zich op het standpunt dat eerst op 10 mei 2005 volledige wilsovereenstemming is bereikt die de huurovereenkomst deed ontstaan. [X.] is van mening dat al in een eerder stadium contractuele gebondenheid was ontstaan.
4.2.4. Het antwoord op de vraag of (en zo ja wanneer) tussen partijen een huurovereenkomst is tot stand gekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (HR 21 december 2001, NJ 2002, 60).
4.2.4.1. [Y.] betoogt (MvA, punt 9) dat zij pas op 10 mei 2005 het huuraanbod van [X.] heeft aanvaard. Het hof verwerpt deze zienswijze. De ondertekening van de huurakte op 10 mei 2005 kan bezwaarlijk worden gezien als het sluitstuk van de onderhandelingen tussen partijen. Tussen partijen staat –als niet of onvoldoende weersproken- immers vast dat zij eind 2004 met elkaar in gesprek zijn geraakt over exploitatie en huur van het gehuurde door [Y.]. Deze besprekingen hebben tot resultaat gehad dat overeenstemming werd bereikt over:
- de huurprijs ad € 24.000,-- op jaarbasis;
- de ingangsdatum 1 januari 2005;
- de casco terbeschikkingstelling van het gehuurde;
- de op [Y.] rustende verplichting om voor eigen rekening het gehuurde af te bouwen c.q. in te richten; en
- in verband met deze werkzaamheden: eerste huurbetaling per 1 mei 2005.
In die fase, dus eind 2004/begin 2005, werd door [X.] een concept-huurovereenkomst opgemaakt en aan [Y.] overhandigd waarin, naast voormelde onderwerpen, een contractsduur van tweemaal vijf jaren is genoemd, conform de wettelijke regeling van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW Pro. Tevens staat vast dat, na gereedkoming en terbeschikkingstelling van het casco, [Y.] omstreeks eind februari/begin maart 2005 is gestart met de uitvoering van de afbouwwerkzaamheden, en dat na voltooiing van die werkzaamheden, die een investering van circa € 250.000,-- vergden, de zaak op 7 of 8 mei 2005 feestelijk is geopend.
4.2.4.2. Gelet op de –ook door [Y.] erkende- consensus over voormelde (hoofd)zaken en op het feit dat partijen vanaf 1 januari 2005 daaraan ook uitvoering hebben gegeven, moet naar het oordeel van het hof worden aangenomen dat de tussen partijen bereikte overeenstemming toentertijd, althans (ruim) vóór 10 mei 2005, de huurovereenkomst heeft doen ontstaan (in die zin dat partijen zich jegens elkaar hebben verbonden, art. 7:201 lid 1 BW Pro). Daaraan doet niet af dat daarna, gedurende de fase van afbouw van het gehuurde, tussen partijen nog een dispuut is ontstaan over de verkoopbaarheid van de (aandelen in de) onderneming (met indeplaatsstelling) tijdens de looptijd van de huurovereenkomst en eventuele verzilvering daarbij van goodwill; [X.] heeft naar aanleiding van deze discussie toen een nieuwe bepaling 3.5 aan de concept-overeenkomst toegevoegd, die voor [Y.] onacceptabel was. Ook [Y.] zelf ging er op dat moment van uit dat reeds contractuele gebondenheid voor de wettelijke duur bestond. Dit valt onder meer af te leiden uit de brieven van de toenmalige raadsman van [Y.] die bij conclusie van repliek (producties 1 en 2) zijn overgelegd. Ook al zou [X.] de mededeling hebben gedaan dat bij niet acceptatie van de voorgestelde clausule 3.5 “het feest niet door zou gaan”, dan had genoemde stellingname van [Y.] (inhoudende: er is al een bindende huurovereenkomst) daaronder niet hoeven te bezwijken.
4.2.5. Het hof concludeert derhalve dat de huurovereenkomst eerder is tot stand gekomen dan de beëindigings- overeenkomst, en dat laatstgenoemde overeenkomst derhalve niet voor vernietiging in aanmerking komt op grond van art. 7:291 lid 1 BW Pro in verband met art. 3:40 lid 2 BW Pro. De grieven II t/m VI zijn gegrond. De in conventie ingestelde vordering van [Y.] moet alsnog worden afgewezen.
4.3. Gelet hierop behoeven de grieven I en VII, die de vraag betreffen of een in strijd met art. 7:293 lid 3 BW Pro overeengekomen contractsbeëindiging nietig dan wel vernietigbaar is, verder geen bespreking meer.
4.4. Hetzelfde geldt voor de grieven VIII t/m XI. Nu het hof van oordeel is dat de beëindigingsovereenkomst niet vernietigbaar is, kunnen deze grieven buiten beschouwing blijven, behoudens voor zover grief XI tevens bezwaar maakt tegen de veroordeling van [X.] in de proceskosten in conventie. In zoverre treft grief XI doel.
4.5. Met de grieven XII en XIII voert [X.] aan dat (a) de kantonrechter [X.] ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard in de voorwaardelijke vordering in reconventie, in plaats van deze buiten behandeling te laten, en dus [X.] ten onrechte heeft veroordeeld in de proceskosten in reconventie, alsmede (b) dat deze reconventionele vordering alsnog voor toewijzing in aanmerking komt.
4.5.1. Nu de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering van [X.] werd ingesteld –te weten afwijzing van de vordering in conventie- alsnog is vervuld, komt het hof toe aan beoordeling van deze vordering in reconventie.
4.5.2. Uit hetgeen hiervoor werd overwogen vloeit voort dat deze vordering voor toewijzing in aanmerking komt, met dien verstande dat de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden, door het hof zal worden verruimd. [Y.] heeft tijdens het pleidooi gevraagd om zodanige verruiming in verband met geboekte bruilofts- en andere feesten, met welk verzoek [X.] heeft ingestemd. Het hof zal de uiterste ontruimingsdatum bepalen 31 maart 2010. Het hof maximeert de gevorderde dwangsommen tot een totaalbedrag van € 25.000,--.
4.6. De slotsom is dat, nu de grieven slagen, het vonnis waarvan beroep niet in stand kan blijven. De vordering in conventie zal alsnog worden afgewezen en die in reconventie zal worden toegewezen als hiervoor vermeld. [Y.] behoort, als de in het ongelijk gestelde partij, te worden verwezen in de kosten van beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, zowel in conventie als in reconventie;
en, opnieuw recht doende:
wijst de door [Y.] in conventie ingestelde vordering alsnog af;
verklaart voor recht dat partijen de onderhavige huurovereenkomst rechtsgeldig en met wederzijds goedvinden hebben beëindigd tegen 31 december 2009;
veroordeelt [Y.] het gehuurde uiterlijk op 31 maart 2010 te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met al het hare en al de haren en al degenen die zich met of zonder haar toestemming in het gehuurde mochten bevinden, zulks op straffe van een door [Y.] aan [X.] te verbeuren dwangsom van € 1.000,-- voor iedere dag dat [Y.] in gebreke blijft het gehuurde aan [X.] ter beschikking te stellen, tot een maximum van € 25.000,--;
veroordeelt [Y.] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, zowel in conventie als in reconventie aan de zijde van [X.] begroot op € 625,-- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [Y.] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [X.] tot heden begroot op € 334,25 aan verschotten en € 2.682,-- aan salaris advocaat;
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Visser en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 november 2009.