Uitspraak
zaaknr. HD 200.022.771
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 18 augustus 2009,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats]
appellant bij exploot van dagvaarding van 13 januari 2009,
verder te noemen: [X.],
advocaat: mr. P.J.A. van de Laar,
tegen:
[Y.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: [Y.],
advocaat: mr. M.J.W. van Ingen,
op het hoger beroep van het onder zaaknummer 592870 en rolnummer 08/10429VV door de voorzieningenrechter van de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, in kort geding gewezen vonnis van 18 december 2008, zoals hersteld bij vonnis van 5 maart 2009, tussen [X.] als opposant en [Y.] als geopposeerde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld verzetvonnis en het verstekvonnis van 20 oktober 2008.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] één grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het (zo begrijpt het hof: herstelde) vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, (zo begrijpt het hof) tot afwijzing van de toegewezen vordering van [Y.] die betrekking had op de ontruiming van het gehuurde, alsmede veroordeling van [Y.] tot medewerking aan de ongedaanmaking van de ontruiming, met veroordeling van [Y.] in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord met acht producties heeft [Y.] de grieven bestreden.
2.3. [Y.] heeft daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
De grief luidt:
Ten onrechte heeft de Kantonrechter in zijn vonnis van 18 december 2008 overwogen dat er een huurachterstand was van 3 maanden en er bij herhaling een huurachterstand was van 1 of 2 maanden en [X.] al eerder was veroordeeld door de Kantonrechter tot betaling van de huurachterstand. Op grond van voormelde omstandigheden overwoog de Kantonrechter dat voormelde feiten, in samenhang, voldoende ernstig waren om de ontruiming te vorderen [hof: bedoeld is zoals gevorderd door [Y.]] en te handhaven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep alleen nog om de ontruimingsveroordeling.
4.1.1. Bij inleidende dagvaarding van 13 oktober 2008 heeft [Y.] in kort geding de ontruiming gevorderd van [X.] uit de door hem van [Y.] gehuurde horeca- en woonruimte [vestigingsadres 1.] resp. [vestigingsadres 2.] te [vestigingsplaats]. Deze vordering is gegrond op de stelling dat [X.] de huur over de perioden augustus, september en oktober 2008 (€ 3.593,93 per maand inclusief btw) onbetaald had gelaten en dat [X.] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (3 juli 2007) steevast 2 à 3 maanden huur onbetaald heeft gelaten.
4.1.2. Bij verstekvonnis van 20 oktober 2008 is deze veroordeling toegewezen. De ontruiming heeft plaatsgevonden op 21 november 2008.
4.1.3. [X.] is onder meer van deze veroordeling tot ontruiming in verzet gekomen. Tevergeefs, in het verzetvonnis is de betreffende veroordeling gehandhaafd. De kantonrechter heeft daartoe onder andere overwogen dat [X.] bij verstekvonnis van 13 maart 2008 ook al was veroordeeld achterstallige huur aan [Y.] te betalen. Tevens nam de kantonrechter in overweging dat [X.] nog wel een betaling van € 3.593,93 had gedaan, maar eerst nadat het verstekvonnis was gewezen.
4.1.4. In het herstelvonnis van 5 maart 2009 heeft de kantonrechter, in aanmerking nemende dat de laatste betaling ter zake van de huur voor augustus 2008 op 16 oktober 2008 heeft plaatsgevonden, dus vier dagen vóór het verstekvonnis, de betreffende overweging verbeterd.
4.2. Het hof overweegt als volgt.
4.2.1. Tussen partijen staat vast dat ten tijde van de inleidende dagvaarding een huurachterstand bestond van 3 maanden, dat [X.] structureel een betalingsachterstand liet bestaan van 2 à 3 maanden en dat hij eerder bij vonnis was veroordeeld tot betaling van een achterstand.
4.2.2. Het hof neemt tot uitgangspunt dat een betalingsachterstand van twee maanden huur in combinatie met een structurele betalingsachterstand van ongeveer een jaar in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Dit geldt nog temeer waar al eerder, op 13 maart 2008, een veroordelend vonnis ter zake van betalingsachterstand was gewezen. Tegen deze achtergrond is niet relevant of de huur voor de maand augustus 2008 vóór of na de inleidende dagvaarding heeft plaatsgevonden en of er “sprake was van kruising van de betaling”, zoals in de toelichting op de grief wordt gesteld, hetgeen [Y.] overigens gemotiveerd betwist.
4.2.3. Het ligt op de weg van [X.] om bijzondere omstandigheden te stellen (en bij betwisting te bewijzen) die tot de conclusie kunnen leiden dat genoemde tekortkomingen gezien hun bijzondere aard of betekenis de (ontbinding en de daaraan verbonden) ontruiming niet rechtvaardigen. Zulke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. De omstandigheden dat [X.] eerder failliet is geweest, dat [Y.] bij het aangaan van de huurovereenkomst wist van de zwakke financiële positie van [X.], dat hij, [X.], investeringen heeft moeten doen voor een rookruimte, dat hij na eerdere betalingsachterstanden telkenmale werd belast met buitengerechtelijke incassokosten, dat een bankgarantie was afgegeven van € 19.635,- (6 maanden huur) en dat hij, [X.], goodwill had opgebouwd kunnen noch elk voor zich, noch in samenhang beschouwd als toereikende omstandigheden dienen. Dat [Y.] heeft ingestemd met de te late betalingen is het hof niet kunnen blijken – uit de door [Y.] in het geding gebrachte aanmaningen blijkt voorshands het tegendeel - en valt ook niet te rijmen met het eerdere vonnis van 13 maart 2008.
4.2.4. De kantonrechter heeft mitsdien terecht de ontruiming gelast, in overweging nemende dat het hoogst waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden besloten.
4.2.5. Aan de stelling van [X.] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat in de verzetprocedure gedeeltelijk zou zijn gebleken van, kort gezegd, slecht huurdersgedrag, gaat het hof voorbij. Deze stelling mist feitelijke grondslag.
4.2.6. Nu de grief faalt dient het vonnis waarvan beroep te worden bekrachtigd. Aan de vordering tot ongedaanmaking van de ontruiming komt het hof aldus niet meer toe. [X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [Y.] gevallen, tot op heden begroot op € 254,- voor vast recht en op € 894,- voor salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 augustus 2009.