Uitspraak
zaaknr. HD 200.002.930
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 8 september 2009,
gewezen in de zaak van:
[X.],
(in de stukken ook wel [Y.] genoemd),
wonende te [woonplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 18 februari 2008,
verder te noemen: [Y.],
advocaat: mr. N.J.W.M. de Leeuw,
tegen:
[Z.],
handelende onder de naam SOYBEANCOMPANY,
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen [Z.],
advocaat: mr. R.J.H. van den Dungen,
op het hoger beroep van het onder zaaknummer 226004 CV EXPL 06-3471 door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, in reconventie gewezen vonnis van 21 november 2007 tussen [Z.] als eiser (in reconventie) en [Y.] als verweerster (in reconventie).
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis, het comparitievonnis van 6 december 2006 en het tussenvonnis van 4 april 2007, houdende een bewijsopdracht aan [Y.].
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven met producties heeft [Y.] drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep voor zover in reconventie gewezen en, kort gezegd, tot afwijzing van de vordering in reconventie met veroordeling van [Z.] in de kosten.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [Z.] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.2. In overweging één van het tussenvonnis van 4 april 2007 heeft de kantonrechter het volgende vastgesteld:
Tussen [Y.] als verhuurster alsmede [Z.] en [A.] als huurders is op 9 augustus 2004 een huurovereenkomst, ingaande 1 september 2004, gesloten betreffende de bedrijfsruimte [vestigingsadres] te [vestigingsplaats]. In het kader hiervan heeft [Y.] het pand voor de prijs van € 525.000,- k.k. aan [Z.] te koop aangeboden. [Z.] heeft dit aanbod niet vóór 1 september 2005 aanvaard. [Y.] heeft het pand in september 2005 aan een derde verkocht en in januari 2006 in eigendom overgedragen.
Deze feiten, welke niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt.
4.1.3. Stellende dat [Y.] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting het pand aan hem, [Z.], voor € 525.000,- te verkopen, althans dat [Y.] de onderhandelingen heeft afgebroken ofschoon haar dat niet vrijstond op grond van zijn gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst, vordert [Z.] schadevergoeding op te maken bij staat. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen.
4.2. Ten aanzien van de vastgestelde feiten
4.2.1. Het hof merkt dienaangaande eerst op dat de door de kantonrechter vastgestelde feiten weliswaar door partijen in hoger beroep niet zijn bestreden maar dat deze niet lijken te stroken met de verklaring door [Z.] als getuigen afgelegd. Hij verklaarde:
Wij hebben overeenstemming bereikt en dat heeft geresulteerd in een huurovereenkomst. In 2005 is [A.] uit onze onderneming gestapt en daarop heb ik [Y.] meegedeeld het pand wel te willen kopen. [Y.] had daar wel oren naar en noemde een prijs van € 525.000,-. Ik heb [Y.] gezegd dat dit bedrag wel akkoord was, maar dat ik daarvoor een financiering moest regelen. Zij heeft geen nadere voorwaarden gesteld.
Uit deze verklaring lijkt te volgen dat [Z.] het aanbod van [Y.] tot koop heeft aanvaard en zich beroept op het tot stand komen van een koopovereenkomst, echter onder voorbehoud van financiering. Dit strookt met de verklaring ter comparitie, door partijen ondertekend, luidende:
In de reconventie zijn partijen het eens, dat [Y.] zich jegens [Z.] heeft verplicht tot verkoop van het pand voor de prijs van
€ 525.000,00 k.k.
Nu geen van partijen zich heeft beroepen op het bestaan van een koopovereenkomst (eventueel onder een financierings- voorbehoud), en zich niet hebben beklaagd over het oordeel van de kantonrechter dat [Z.] het aanbod niet heeft aanvaard, dient het hof ervan uit te gaan dat sprake is van een aanbod door [Y.], waaromtrent in onderhandelingen is getreden en dat door [Z.] ter aanvaarding in overweging is genomen.
4.2.2. In de stukken spreken partijen nog van een koopoptie. Dienaangaande is het hof van oordeel dat kennelijk geen sprake is van een koopoptie in die betekenis dat het [Z.] gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst vrijstond die in te roepen. Gelet op het feit dat partijen tot een prijsafspraak zijn gekomen moet het ervoor worden gehouden dat de koop binnen korte tijd ná de totstandkoming van de prijsafspraak definitief zou worden gemaakt en tot afwikkeling zou komen, bij gebreke waarvan het [Y.] dan ook vrij zou komen te staan het pand aan een derde te verkopen. Het hof heeft hierbij gelet op de (stijgende) prijsontwikkeling op de onroerend goedmarkt in 2004-2005. Artikel 6:219 lid 3 BW Pro mist derhalve toepassing.
4.2.3. Voorts ligt in de feitenvaststelling door de kantonrechter besloten dat het aanbod voor de koopovereenkomst is gedaan vóór de totstandkoming van de huurovereenkomst, hetgeen in overeenstemming is met de stellingen van [Y.], maar kennelijk niet met die van [Z.] tijdens zijn getuigenverhoor zoals hiervoor in rov. 4.2.1 weergegeven. In punt 1 van eis in reconventie stelt [Z.] echter:
Voor [Z.] – die zich heeft toegelegd op de koop/verkoop van onroerend goed – was het aangaan van de huurovereenkomst met [Y.] betreffende de bedrijfsruimte aan de [vestigingsadres] alleen interessant wanneer hij dat kon kopen. [Y.] had hem verteld dat zij binnen afzienbare tijd tot verkoop over wilde gaan nu zij als weduwe met een ander geen bemoeienis meer wilde hebben, en maakte met hem de afspraak dat hij de bedrijfsruimte kon kopen zodra door haar tot verkoop zou worden besloten.
Deze passage wijst erop dat al ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst het aanbod voor koop van het bedrijfspand aan de orde was. Als [Z.] meent dat sprake is van een ander door hem in overweging genomen aanbod door [Y.] dan dat gedaan in het kader van de totstandkoming van de huurovereenkomst, ligt het op zijn weg die stelling te bewijzen, nu [Y.] die stelling kennelijk betwist.
4.3. Het bewijs
4.3.1. De kantonrechter heeft - in overweging nemende dat partijen verdeeld houdt of [Y.] een termijn voor aanvaarding heeft gesteld: volgens [Y.] diende haar aanbod vóór 1 september 2005 door [Z.] te zijn aanvaard, zodat het haar vrijstond om bij gebreke hiervan het pand aan een derde te verkopen, volgens [Z.] is dat niet het geval - [Y.] belast met het bewijs van haar stelling. In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter geoordeeld dat [Y.] niet is geslaagd in het haar opgedragen bewijs en heeft haar bijgevolg gebonden geacht aan haar aanbod en geoordeeld dat het [Y.] op 1 september 2005 niet vrijstond het verhuurde pand aan een derde te verkopen.
4.3.2. Met deze oordelen is artikel 6:219 lid 1 BW Pro miskend.
Ten eerste: als er geen termijn geldt voor het aanbod kan het in beginsel steeds, althans binnen een redelijke termijn, worden herroepen. Als [Z.] stelt dat het aanbod van [Y.] niet kon worden herroepen ligt bij hem de bewijslast van dat feit. De kantonrechter heeft bovendien [Y.] haar verweer tegen de (reconventionele) vordering laten bewijzen.
Ten tweede: het oordeel van de kantonrechter dat [Y.] niet geslaagd is in het haar opgedragen bewijs leidt tot het oordeel dat er geen termijn geldt, waarbinnen niet kan worden herroepen, zodat [Y.] haar aanbod kon herroepen, zoals zij deed. Immers, wanneer wordt uitgegaan van een aanbod, gedaan ten tijde van de onderhandelingen voorafgaande aan de totstandkoming van de huurovereenkomst, dus vóór 1 september 2004, dan stond het [Y.] op 1 september 2005 in beginsel vrij het aanbod niet langer gestand te doen.
4.3.3. Het is aan [Z.] feiten en omstandigheden te stellen – en bij betwisting bewijzen – die meebrengen dat [Y.] haar aanbod op of omstreeks 1 september 2005 niet mocht herroepen. Zulke feiten en omstandigheden liggen kennelijk besloten in zijn stelling dat hij zulks was overeengekomen en dat hij in dat kader doende was financiering rond te krijgen, en dat er een redelijke vooruitzicht bestond op het verkrijgen van toereikende financiering, hetgeen [Y.] wist.
4.4. De financiering
4.4.1. Uit de stukken van het geding blijkt voorts dat partijen het niet eens zijn over de financieringskwestie. [Z.] stelt dat hij doende was met het verkrijgen van financiering, [Y.] stelt [Z.] dat de financiering niet rond kreeg en dat vanwege die omstandigheid zij heeft besloten tot verkoop aan een derde.
4.4.2. Over de financieringsinspanning heeft [Z.] de kantonrechter noch het hof inzicht verschaft. Het hof heeft dan ook niet kunnen vaststellen of de stelling van [Y.] juist is. Het komt het hof voor dat deze kwestie van belang is voor de beoordeling. Als juist is, zoals [Y.] stelt, dat [Z.] de financiering niet rond kreeg, dient zijn vordering te worden afgewezen. [Z.] dient dan ook toereikende informatie te verschaffen.
In het andere geval, er bestonden eind augustus goede vooruitzichten op het rond krijgen van de financiering en [Y.] wist dat, is het aan [Z.] daarvan bewijs te leveren nu [Y.] zulks kennelijk betwist. Daarbij is weer van belang hoe de financierings- aanvraag is verlopen, zulks ter beoordeling van de vraag of [Y.] op of omstreeks 1 september 2005 haar aanbod niet langer gestand hoefde te doen.
4.4.3. Alvorens verder te oordelen zal het hof [Z.] in de gelegenheid stellen om bij akte door middel van bewijsstukken aan te tonen dat hij vanaf de totstandkoming van de huurovereenkomst (althans vanaf het moment van aanbod in zijn visie, rov. 4.2.3) tot eind augustus 2005 serieus doende was een financiering te krijgen en dat hij erop mocht vertrouwen dat die financiering op korte termijn kon rond komen en dat [Y.] dat wist althans redelijkerwijs moest weten. Daarbij dient te worden aangegeven op welk moment de eerste (schriftelijke) aanvraag is gedaan. Is [Z.] immers niet voortvarend aan de slag geweest met de financieringsaanvraag dan kan daaruit volgen dat [Y.] haar aanbod mocht intrekken, zoals zij deed. [Y.] kan op de akte reageren.
4.5. Beide partijen hebben een bewijsaanbod gedaan. Indien partijen nader bewijs willen leveren door middel van het horen van getuigen dienen zij aan te geven wie zij willen horen en over welke onderwerpen.
4.6. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 29 september 2009 voor het nemen van een akte aan de zijde van [Z.];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Theuws en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 september 2009.