Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.038.732/01
arrest van de zevende kamer van 13 april 2010
in de zaak van
[X.] en [Y.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna te noemen: [X.] en [Y.],
advocaat: mr. A.L. Stegeman,
tegen:
[Z.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [Z.],
advocaat: mr. P.J.L. Tacx,
op het bij exploot van dagvaarding van 1 juli 2009 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, in kort geding gewezen vonnis van 12 juni 2009 tussen [X.] en [Y.] als eisers in conventie, verweerders in reconventie en [Z.] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 242703/CV EXPL 09-2061)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [X.] en [Y.] zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd om het vonnis waarvan beroep te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, hun vorderingen alsnog toe te wijzen en de vorderingen van [Z.] alsnog af te wijzen, met veroordeling van [Z.] in de proceskosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [Z.] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna uitspraak gevraagd. Uitsluitend [Z.] heeft daartoe de gedingstukken overgelegd.
De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het geschil heeft betrekking op een huurovereenkomst die [Z.] in 2003 heeft gesloten met betrekking tot een bedrijfsruimte behorende tot het pand aan de [vestigingsadres A.] te [vestigingsplaats]. Volgens [Z.] is deze overeenkomst gesloten met [X.], volgens [X.] en [Y.] met hen beiden. Partijen twisten voorts over de grootte van de bedrijfsruimte, echter het hof leidt uit de overgelegde stukken af dat tussen partijen niet in geschil is om welke bedrijfsruimte het gaat.
4.2. Aanleiding voor de procedure in eerste aanleg was de wens van [X.] en [Y.] om in het gehuurde een kapsalon te beginnen. Zij vorderden in conventie [Z.] te veroordelen om schriftelijk te bevestigen dat het pand aan de [vestigingsadres A.] te [vestigingsplaats] door hem als bedrijfsruimte wordt verhuurd aan [X.] en/of [Y.], en het gebruik als kapsalon daaronder te begrijpen is, op straffe van een dwangsom, en [Z.] te veroordelen om te gehengen en te gedogen dat zij het gehuurde in gebruik hebben als bedrijfsruimte, het gebruik van een kapsalon daaronder begrepen. Voorts vorderden [X.] en [Y.] [Z.] te veroordelen, op straffe van een dwangsom, tot het verrichten van herstelwerkzaamheden aan of bij het gehuurde, zodanig dat in het gehuurde geen sprake meer is van een lekkage.
[Z.] stelde zich daarentegen op het standpunt dat de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2009 was geëindigd en vorderde in reconventie, kort gezegd, [X.] te veroordelen om het voormalig gehuurde te ontruimen en de sleutels aan [Z.] te retourneren en [Y.] te verbieden zich op het perceel aan de [vestigingsadres A.] op te houden, althans daar te verblijven, op straffe van een dwangsom.
In het vonnis waarvan beroep oordeelde de kantonrechter onder meer dat [Y.] geen medehuurder van het gehuurde is geworden en dat de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2009 is geëindigd. De kantonrechter heeft vervolgens de vorderingen van [X.] en [Y.] afgewezen en de vorderingen van [Z.] toegewezen met bepaling van een maximum aan de te verbeuren dwangsommen. Voorts heeft de kantonrechter [X.] en [Y.] veroordeeld in de proceskosten.
Alvorens in te gaan op de grieven die [X.] en [Y.] hebben aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep, stelt het hof vast dat partijen, gelet op de aard van de zaak, voldoende spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen.
4.4. [X.] en [Y.] voeren in hun eerste grief aan dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van tijdelijke verhuur van een garage. Volgens hen is er sprake van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. [Z.] voert aan dat er sprake is van tijdelijke verhuur en niet van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW.
Het hof stelt voorop dat in de onderhavige zaak niet duidelijk is of het met ingang van 1 augustus 2003 geldende huurrecht op de huurovereenkomst van toepassing is of het huurrecht zoals dat gold vóór deze datum. De huurovereenkomst die [Z.] met in ieder geval [X.] heeft gesloten, is niet schriftelijk vastgelegd en uit de overgelegde stukken blijkt niet welke ingangsdatum tussen partijen is overeengekomen. [X.] en [Y.] stellen dat de huurovereenkomst omstreeks 1 januari 2003 is gesloten en [Z.] stelt dat huurovereenkomst omstreeks augustus 2003 is gesloten. Welk huurrecht van toepassing is, maakt echter geen verschil voor de vraag of er in de onderhavige zaak sprake is van bedrijfsruimte die is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandels- of ambachtsbedrijf in de zin van artikel 7:290 BW of artikel 7A:1624 (oud) BW, aangezien deze artikelen hetzelfde toepassingsgebied bestrijken.
Partijen twisten over de overeengekomen bestemming van het gehuurde. [X.] en [Y.] stellen dat als bestemming (middenstands)bedrijfsruimte is overeengekomen. Er is volgens hen geen specifiekere bestemming overeengekomen. [Z.] stelt dat partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde met de bestemming van rijwielhandel en herstelbedrijf mocht worden gebruikt.
Het hof constateert dat beide bestemmingen onder het toepassingsgebied van de artikel 7:290 BW en artikel 7A:1624 (oud) BW vallen. Voorts stelt het hof vast dat er geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst waarop het regime van de artikelen 7:290 e.v. BW of de artikelen 7A:1624 (oud) BW niet van toepassing is. Het regime van de artikelen 7:290 e.v. BW of de artikelen 7A:1624 (oud) BW is op grond van artikel 7:301 lid 2 BW, respectievelijk artikel 7A:1630 lid 2 (oud) BW, van rechtswege op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing, nu deze overeenkomst langer dan twee jaar heeft geduurd en niet is gesteld of gebleken dat partijen goedkeuring aan de kantonrechter hebben verzocht voor een afwijking van dit regime. De eerste grief van [X.] en [Y.] slaagt derhalve.
4.5. [X.] en [Y.] voeren in hun derde grief aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst op 1 januari 2009 is geëindigd.
Het hof stelt vast dat de huurovereenkomst tussen [X.] en [Z.] in ieder geval langer dan vijf jaar heeft geduurd en dat deze op grond van het toepasselijke huurrechtregime derhalve op zijn vroegst tegen het einde van het tiende jaar (in 2013) kan worden opgezegd. Een huurovereenkomst kan ook op andere wijze dan opzegging eindigen. [Z.] voert aan dat [X.] de huurovereenkomst heeft beëindigd doordat hij het gehuurde heeft verlaten en zijn onderneming met ingang van 1 januari 2009 in het pand aan de [vestigingsadres B.] uitoefent en dat [Z.] met deze beëindiging heeft ingestemd.
Het hof stelt voorop dat een huurovereenkomst niet eindigt door het enkele feit dat de huurder zijn bedrijf verplaatst naar een ander pand. Noch afgezien van het feit dat door [X.] wordt betwist dat hij de bedrijfsactiviteiten heeft beëindigd in het gehuurde, heeft [Z.] onvoldoende aanvullende feiten gesteld om aannemelijk te achten dat de huurovereenkomst is geëindigd of dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst was geëindigd. De erkenning van [Z.] dat hij in de eerste helft van 2009 nog over drie maanden huur heeft ontvangen van [X.] en [Y.], wijst eerder op het tegendeel.
Op grond van het voorgaande oordeelt het hof dat de huurovereenkomst tussen [X.] en [Z.] niet per 1 januari 2009 is geëindigd, maar nog voortduurt. Ook de derde grief van [X.] en [Y.] slaagt derhalve.
4.6. [X.] en [Y.] voeren in hun vierde grief onder meer aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [Y.] niet als medehuurder is aan te merken.
Het hof stelt voorop dat het in de onderhavige zaak gaat om de huurovereenkomst die in 2003 met [Z.] is gesloten. Aan wie [Z.] het gehuurde voordien had verhuurd, is hier niet van belang.
[X.] en [Y.] stellen primair dat het gehuurde vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in 2003 door hen samen wordt gehuurd. Zij stellen dat [Z.] dit bij brief van 30 januari 2009 (productie 2 bij de dagvaarding in eerste aanleg) heeft erkend en verwijzen voorts naar de door [Z.] als productie 5 in eerste aanleg overgelegde factuur voor verbruikskosten die door [Z.] ten name van [Y.] (zijnde “de heer [C.]l”) is gesteld. Door [Z.] wordt het voorgaande gemotiveerd betwist. Volgens [Z.] was er sprake van een kennelijke vergissing in de brief van 30 januari 2009 die is rechtgezet in de brief van 5 februari 2009, overgelegd als productie 3 bij de dagvaarding in eerste aanleg. Voorts wordt in de factuur met de heer [C.] de zwager van [Y.] bedoeld en heeft deze factuur betrekking op de periode tot en met augustus 2002.
Het hof is van oordeel dat [X.] en [Y.] voorshands onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat [Y.] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in 2003 medehuurder is.
Subsidiair stellen [X.] en [Y.] zich op het standpunt dat [Y.] in ieder geval op 1 januari 2009 medehuurder is geworden door de totstandkoming van de vennootschap onder firma. Uit het door [X.] en [Y.] overgelegde uittreksel uit het handelsregister blijkt dat het hier gaat om de vennootschap onder firma genaamd Service Totaal Rijwielbedrijf, opgericht op 1 januari 2009, waarbij [X.] en [Y.] de vennoten zijn.
De subsidiaire stelling van [X.] en [Y.] gaat niet op. Indien de huurder van een bedrijfsruimte vennoot is in een vennootschap onder firma en het gehuurde ter beschikking stelt aan de vennootschap onder firma, wordt de medevennoot niet van rechtswege medehuurder, terwijl ook de vennootschap onder firma geen huurster wordt. Daarvoor is wilsovereenstemming met de verhuurder nodig. Er is niet gesteld of gebleken dat daarvan sprake was.
Op grond van het voorgaande is het hof voorshands van oordeel dat [Y.] geen medehuurder is (geworden) van de huurovereenkomst tussen [X.] en [Z.]. Dit onderdeel van de vierde grief van [X.] en [Y.] faalt derhalve.
4.7. In hun vierde grief voeren [X.] en [Y.] tevens aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de vordering van [X.] en [Y.] tot het gedogen door [Z.] van het vestigen van een kapsalon in het gehuurde dient te worden afgewezen. [X.] en [Y.] stellen dat zij bevoegd zijn tot het gebruik van het gehuurde als kapsalon. Zij stellen dat het pand de bestemming (middenstands) bedrijfsruimte heeft en dit ook het overeengekomen gebruik is. Er is volgens hen geen specifiekere bestemming overeengekomen. [Z.] betwist deze stellingen. Hij stelt dat partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde met de bestemming van rijwielhandel en herstelbedrijf mocht worden gebruikt en voert aan dat het gehuurde naar zijn aard ongeschikt is om als kapsalon te worden gebruikt.
Het hof stelt voorop dat de aard van het kort geding meebrengt dat voor een nader onderzoek naar de juistheid van de door partijen gestelde feiten, bijvoorbeeld door het horen van getuigen, geen plaats is. Naar het oordeel van het hof hebben [X.] en [Y.] voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt dat partijen als bestemming van het gehuurde (middenstands) bedrijfsruime zijn overeengekomen en niet de specifiekere bestemming van rijwielhandel en herstelbedrijf. De door [X.] en [Y.] gestelde bestemming volgt niet uit het feit dat de planologische bestemming van het pand detailhandel is, noch uit de door [X.] en [Y.] in eerste aanleg als productie 4 en 5 overgelegde documenten, nu deze geen betrekking hebben op de onderhavige huurovereenkomst.
Gezien het voorgaande faalt ook het tweede onderdeel van de vierde grief van [X.] en [Y.].
4.8. In hun tweede grief voeren [X.] en [Y.] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de stelling van [X.] en [Y.] dat er sprake was van een lekkage in het gehuurde niet nader is gemotiveerd, noch met bewijsstukken is aangetoond. Voorts voeren zij aan dat deze stelling door [Z.] niet is ontkend en/of betwist.
Deze grief slaagt niet. De stelling van [X.] en [Y.] is wel degelijk door [Z.] betwist. [Z.] heeft gesteld dat hij niet bekend is met een lekkage en dat [X.] hier ook niet over heeft geklaagd en [Z.] heeft betwist dat er door gebreken sprake zou zijn geweest van verminderd huurgenot. Gezien de betwisting van [Z.] hebben [X.] en [Y.] hun stelling onvoldoende nader onderbouwd. Er is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een lekkage in het gehuurde. [X.] en [Y.] stellen over met de telefoon gemaakte foto’s van de door de lekkage veroorzaakte vochtplekken te beschikken. Deze foto’s zijn echter ook in hoger beroep niet overgelegd. Wel bieden [X.] en [Y.] in hoger beroep bewijs aan van hun stelling. Aan dit bewijsaanbod gaat het hof voorbij, omdat in een kort geding als het onderhavige geen plaats is voor bewijslevering.
4.9. [X.] en [Y.] voeren in hun vijfde en zesde grief onder meer aan dat de kantonrechter de vorderingen van [Z.] ten onrechte heeft toegewezen.
Deze grieven slagen. De grondslag voor de vordering tot ontruiming van het gehuurde door [X.] was de stelling van [Z.] dat de huurovereenkomst tussen hem en [X.] op 1 januari 2009 was geëindigd. Hiervoor is reeds gebleken dat deze stelling niet juist is en dat de huurovereenkomst nog steeds doorloopt. Het hof zal deze vordering van [Z.] derhalve afwijzen.
Ook de vordering om [Y.] te verbieden zich op het perceel van het gehuurde op te houden was mede op de beëindiging van de huurovereenkomst gebaseerd. Nu de huurovereenkomst niet is geëindigd, heeft [Z.] zijn stelling dat [Y.] onrechtmatig handelt door het gehuurde te betreden onvoldoende onderbouwd. Het hof zal derhalve ook deze vordering van [Z.] afwijzen.
De zesde grief van [X.] en [Y.] richt zich tegen de afwijzing van hun vorderingen.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, zal het hof de vorderingen van [X.] en [Y.] afwijzen. Er is niet gebleken van lekkages en er is niet komen vast te staan dat het gebruik van een kapsalon onder de bestemming van het gehuurde valt. Daarmee ontvalt de grondslag aan hun vorderingen.
De zevende grief van [X.] en [Y.] richt zich tegen de proceskostenveroordeling.
Het hof zal [X.] en [Y.] veroordelen in de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie, aangezien zij in conventie in het ongelijk worden gesteld. Het hof zal [Z.] veroordelen in de kosten van de procedure in eerste aanleg in reconventie, aangezien hij in reconventie in het ongelijk wordt gesteld. De kosten van dit hoger beroep zal het hof compenseren, omdat in deze procedure beide partijen deels in het ongelijk worden gesteld.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarin de vorderingen van [X.] en [Y.] worden afgewezen, met verbetering van gronden;
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [Z.] af;
veroordeelt [X.] en [Y.] in de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van [Z.] begroot op € 400,- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [Z.] in de kosten van de procedure in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van [X.] en [Y.] begroot op € 200,- aan salaris gemachtigde;
compenseert de kosten van dit hoger beroep, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Den Hartog Jager en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 april 2010.