Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.014.732/01
arrest van de zevende kamer van 29 juni 2010
in de zaak van
[Appellant] en [Appellante],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna te noemen: [Appellant] en [Appellante]
advocaat: mr. L.N.J.B. van Osch,
tegen:
de stichting STICHTING WONENBREBURG,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigings- en kantoorplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: WonenBreburg
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het bij exploot van dagvaarding van 1 september 2008 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg, gewezen vonnis van 4 juni 2008 tussen [Appellant] en [Appellante] als gedaagden en WonenBreburg als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 474797 CV EXPL 08-794)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [Appellant] en [Appellante] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd om het vonnis waarvan beroep te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van WonenBreburg af te wijzen als zijnde ongegrond en/of onbewezen, met veroordeling van WonenBreburg in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft WonenBreburg de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. [Appellant] heeft met ingang van 19 juli 2001 van Wonen Midden Brabant, de rechtsvoorgangster van WonenBreburg, de woning aan de [woonadres] te [woonplaats] gehuurd. Bij brief van 11 september 2007 heeft WonenBreburg [Appellante] aanvaard als medehuurster.
4.2. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. Voorts zijn op de huurovereenkomst de Algemene Voorwaarden Verhuur Woonruimte van toepassing. In artikel 8.1 van deze voorwaarden is bepaald dat de huurder het gehuurde als een goed huurder een overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming zal gebruiken, met inachtneming van de door verhuurder eventueel gegeven voorschriften en aanwijzingen.
4.3. WonenBreburg heeft in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd op grond van wanprestatie: er was een in werking zijnde hennepkwekerij in het gehuurde aangetroffen. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vorderingen van WonenBreburg toegewezen, met uitzondering van de vordering van WonenBreburg tot machtiging om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. De kantonrechter overwoog onder meer dat er sprake was van hennepkweek met een bedrijfsmatig karakter, dat [Appellant] en [Appellante] de bestemming van hun woning hebben gewijzigd en zich niet als een goed huurder hebben gedragen.
4.4. [Appellant] en [Appellante] kunnen zich met dit vonnis niet verenigen en zij zijn hiervan in hoger beroep gekomen.
4.5. Het hof overweegt met betrekking tot de door [Appellant] en [Appellante] aangevoerde grieven als volgt. Uit het bij de dagvaarding in eerste aanleg overgelegde proces-verbaal, bevindingen, d.d. 14 januari 2008 en het bij de memorie van antwoord overgelegde proces-verbaal van verhoor van [Appellant] d.d. 14 januari 2008 blijkt het volgende.
De politie heeft op 13 januari 2008 in het gehuurde onder meer het volgende aangetroffen:
- een zak hennep (in het keukenkastje);
- 181 stekjes van hennepplanten (in de kinderslaapkamer);
- hennepafval, drie potten met afgeknipte hennepplanten, lege plantenpotten, drie emmers, twee gieters en een aantal slangen (in de badkamer);
- 5 grote hennepplanten en 7 kleine (in de kleine slaapkamer);
- een vuilniszak met hennepafval (in de schuur in de tuin).
De twaalf hennepplanten stonden in een kast van ca. 70 cm bij 200 cm. Boven deze planten hing een assimilatielamp van 600 Watt. Verder waren er een ventilator en een filter. Elders in de woning had [Appellant] nog een lamp van 400 Watt.
De hennepstekjes bevonden zich in twee grote dozen op de onderste verdieping van een stapelbed. Over het metalen frame van het stapelbed waren elektriciteitskabels bevestigd, die de tl-buis voedde die boven de stekjes hing.
4.6. Het hof is, evenals de rechtbank, van oordeel dat gelet op hetgeen in het gehuurde is aangetroffen sprake is van een hennepkwekerij met een bedrijfsmatig karakter.
[Appellant] en [Appellante] voeren aan dat het aantal planten uitermate gering is en dat het aantal van vijf planten genoemd in de Aanwijzing Opiumwet niet doorslaggevend is. De zeven kleine planten dienden ter vervanging van de vijf grote en het stekken was een experiment, dat tot mislukken was gedoemd. Voorts voeren [Appellant] en [Appellante] aan dat de inrichting van de kwekerij amateuristisch was. Er werd slechts gebruik gemaakt van twee lampen en er was geen sprake van een afzuiginstallatie, een automatische bevloeiingsinstallatie of van het aftappen van elektriciteit op illegale wijze.
Er is naar het oordeel van het hof geen sprake van een gering aantal planten. Er zijn 12 hennepplanten en 181 stekjes van hennepplanten in het gehuurde aangetroffen. Hiermee kan een hoeveelheid hennep verkregen worden die de hoeveelheid voor eigen gebruik ver te boven gaat. Voorts acht het hof het gezien het grote aantal stekjes onaannemelijk dat [Appellant] geen commerciële bedoelingen had met de stekjes. Er is derhalve wel degelijk sprake van een bedrijfsmatige teelt van hennep. De omstandigheid dat de inrichting van de kwekerij niet heel professioneel was, doet hieraan niet af.
4.7. Doordat er bedrijfsmatig hennep is geteeld in het gehuurde, hebben [Appellant] en [Appellante] in strijd gehandeld met de in de huurovereenkomst neergelegde woonbestemming van het gehuurde en in strijd met artikel 7:214 BW Pro alsmede artikel 7:213 BW Pro. Daarmee zijn zij tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de huurovereenkomst.
4.8. Op grond van artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.9. [Appellant] en [Appellante] voeren aan dat indien het hof tot de conclusie komt dat zij tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, deze tekortkoming onvoldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Zij stellen dat er geen risico is geweest op het punt van brandveiligheid, wateroverlast en stankoverlast, er geen enkele reële bestemmingswijziging van het gehuurde heeft plaatsgevonden, het aantal planten relatief gering is geweest en dat WonenBreburg zelf de inbreuk heeft geconstateerd en daartegen op dat moment niet is opgetreden. Voorts hebben [Appellant] en [Appellante] aangevoerd dat indien de strafrechtelijke norm neergelegd in de Aanwijzing Opiumwet wordt doorgevoerd naar het civielrechtelijke vlak, de sanctie, evenals in het strafrecht, dient te worden bepaald door het aantal planten. Ontbinding van de huurovereenkomst bij een klein aantal planten is dan een buitenproportionele sanctie.
4.10. Het hof heeft hiervoor reeds overwogen dat er geen sprake is van een gering aantal planten, dat de hennepkwekerij een bedrijfsmatig karakter heeft en dat daarmee [Appellante] en [Appellant] in strijd hebben gehandeld met de woon- bestemming van het gehuurde en met goed huurdersgedrag. Daarnaast hebben zij in strijd gehandeld met het beleid dat WonenBreburg voert met betrekking tot het kweken van hennep in de door haar verhuurde woningen. WonenBreburg heeft groot belang bij de naleving van dit beleid, dat in samenwerking met de gemeente [gemeentenaam] en alle [vestigingsnaam] woningcorporaties is vastgesteld. Het tegengaan van de bedrijfsmatige teelt van hennep in door WonenBreburg verhuurde woningen is van belang vanwege het commerciële en strafbare karakter daarvan, maar ook vanwege de daaraan in de regel verbonden gevaarzetting en overlast voor omwonenden en het woonklimaat in de omgeving. [Appellant] en [Appellante] erkennen dat zij op de hoogte waren van de richtlijnen van WonenBreburg, maar stellen dat de heer [Z.], woonconsulent van WonenBreburg, de inbreuk heeft gezien en goedgekeurd. Deze stelling is voor het oordeel in de onderhavige zaak niet van belang, nu [Appellant] en [Appellante] zelf hebben aangeven dat de heer [Z.] slechts drie grote planten heeft gezien, hetgeen beneden de grens voor eigen gebruik valt, en [Appellant] en [Appellante] daarna hun grenzen hebben verlegd. Er is niet door [Appellant] en [Appellante] gesteld of aangetoond dat WonenBreburg de (latere) bedrijfsmatige teelt van hennep in het gehuurde heeft goedgekeurd.
Door buiten medeweten van WonenBreburg op bedrijfsmatige wijze hennep te kweken in het gehuurde, hebben [Appellant] en [Appellante] niet alleen in strijd gehandeld met het beleid van WonenBreburg, maar WonenBreburg ook in een situatie gebracht dat zij onvoorzienbare risico’s loopt. [Appellant] en [Appellante] stellen dat er geen enkel risico is geweest. Dit is nog maar de vraag, gezien het feit dat de politie van mening was dat de elektrische installatie een onveilige indruk maakte. Het hof acht echter met name van belang dat [Appellant] en [Appellante] WonenBreburg in een positie hebben gebracht dat zij niet kan controleren of sprake is van een onveilige situatie. Bovendien loopt WonenBreburg een verzekeringsrisico.
Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de tekortkoming van [Appellant] en [Appellante] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.11. Vervolgens dient de tekortkoming van [Appellant] en [Appellante] te worden afgezet tegen hun woonbelang. [Appellant] en [Appellante] hebben in dat kader aangevoerd dat het gehuurde is ontruimd en dat zij hun intrek hebben genomen in een chalet, ver van [woonplaats], ver van de school van hun dochter en ver van vrienden, kennissen en buren. Het hof is van oordeel dat aan deze omstandigheden, afgezet tegen de ernst van de tekortkoming, niet een zodanig gewicht toekomt dat de vorderingen van WonenBreburg tot ontbinding en ontruiming alsnog moet worden afgewezen. Het hof zal derhalve het vonnis waarvan beroep bekrachtigen.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [Appellant] en [Appellante] in de kosten van dit hoger beroep, aan de zijde van WonenBreburg begroot op € 254,- aan vast recht en € 894,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Keizer en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 juni 2010.