Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.024.331
arrest van de zevende kamer van 21 september 2010
in de zaak van
STICHTING WONEN ZUID,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers,
tegen:
1. [X.],
wonende te [woonplaats],
2. [Y.],
wonende te [woonplaats],
3. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid HUURDERSVERENIGING OP HET ZUIDEN,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerden in het principaal appel,
appellanten in het incidenteel appel,
advocaat: mr. D.M. Gijzen,
op het bij exploot van dagvaarding van 9 december 2008 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond gewezen vonnis van 23 september 2008 tussen appellante in het principaal appel - Wonen Zuid - als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en geïntimeerden in het principaal appel - [X.], [Y.] en Op het Zuiden - als eisers in conventie, verweerders in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 213724 \ CV EXPL 08-1599)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft Wonen Zuid twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van [X.], [Y.] en Op het Zuiden en tot toewijzing van haar eigen vorderingen.
2.2. Bij memorie van antwoord hebben [X.], [Y.] en Op het Zuiden de grieven bestreden. Voorts hebben zij incidenteel appel ingesteld en onder overlegging van een productie vier grieven aangevoerd en geconcludeerd zoals in deze memorie nader staat omschreven.
2.3. Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft Wonen Zuid de incidentele grieven bestreden en geconcludeerd zoals in deze memorie staat omschreven.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memories van grieven.
4. De beoordeling
in het principaal en in het incidenteel appel
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Wonen Zuid is een woningcorporatie in Midden- en Zuid-Limburg en een instelling krachtens artikel 70 van Pro de Woningwet.
4.1.2. Op het Zuiden is een organisatie van huurders(organisaties) die de belangen behartigt van huurders van Wonen Zuid.
4.1.3. Wonen Zuid is op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Overlegwet) verplicht om Op het Zuiden binnen de door die wet bepaalde grenzen te informeren over haar beleid, overleg te voeren en advies te vragen. Wonen Zuid heeft op 5 november 2002 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Op het Zuiden in de zin van artikel 6 van Pro de Overlegwet. In artikel 16 van Pro deze overeenkomst is bepaald dat geschillen voorgelegd kunnen worden aan een geschillencommissie (ad hoc).
4.1.4. Op grond van artikel 16 van Pro het Besluit beheer sociale-huursector is Wonen Zuid verplicht haar huurders in de gelegenheid te stellen klachten over haar handelen of nalaten in te dienen bij een klachtencommissie die tot taak heeft haar te adviseren. Wonen Zuid heeft samen met andere woningcorporaties in Limburg daartoe de Regionale Geschillen- commissie Noord- en Midden-Limburg (hierna: de geschillencommissie) ingesteld.
4.1.5. [X.] en [Y.] huren beiden een woning van Wonen Zuid.
4.1.6. In 2006 had Wonen Zuid de verwachting dat zij op basis van een nieuwe wet, de Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen (hierna: de Heffingswet), een bijdrage zou moeten gaan leveren aan de betaalbaarheid van woningen. Meer concreet had Wonen Zuid in april 2006 bij de vaststelling van de huurverhoging 2006/2007 de verwachting dat zij aanzienlijke bedragen aan het Ministerie van VROM zou moeten gaan afdragen. Wonen Zuid wenste de huurprijzen per 1 juli 2006 met gemiddeld 2,5% te laten stijgen. In deze huurverhoging was 0,4% begrepen voor de verwachte afdracht op grond van de Heffingswet. Wonen Zuid heeft hierover overleg gevoerd met Op het Zuiden en medegedeeld dat, wanneer de Heffingswet niet zou worden ingevoerd, zij met Op het Zuiden overleg zou voeren over een mogelijke compensatie aan de huurders.
4.1.7. In april 2006 heeft Wonen Zuid aan [X.] medegedeeld dat de maandelijkse netto huurprijs per 1 juli 2006 wordt verhoogd met 2,5% en aan [Y.] dat deze verhoging 2,4% zal zijn. Wonen Zuid heeft aan [X.] en [Y.] blijkens de separate bijlage bij de huurverhogingsvoorstellen 2006 wel medegedeeld dat de verhoging onder meer werd veroorzaakt doordat de Minister van Vrom de verhuurders wilde laten meebetalen aan de betaalbaarheid van wonen, maar aan hen is niet medegedeeld dat 0,4% van die verhoging werd veroorzaakt door de Heffingswet. [X.] en [Y.] zijn met de voorgestelde huurverhoging per 1 juli 2006 akkoord gegaan en zij hebben de verhoogde huurprijs betaald.
4.1.8. In 2007 is gebleken dat de Heffingswet (althans voorlopig) niet werd ingevoerd. Wonen Zuid heeft op 16 april 2007 een brief gestuurd aan Op het Zuiden met de mededeling dat, zoals was toegezegd, de huurders gecompenseerd worden voor de doorberekening van de extra huurverhoging. Wonen Zuid heeft in die brief medegedeeld dat zij “deze toezegging op de volgende wijze zal honoreren: De in 2006 0,4% extra ingerekende huurverhoging leidde tot € 260.000 aan extra huur- opbrengsten. Dit bedrag geven we de huurders van woningen van Wonen Zuid terug. Rekeninghoudend met 14.500 huurders, betekent dit een eenmalige vergoeding van € 17,93. Dit bedrag ronden we af op € 20 per huurder”. Wonen Zuid heeft een soortgelijke brief aan haar huurders gestuurd, waaronder [X.] en [Y.].
4.1.9. In april 2007 heeft Wonen Zuid de huurprijsverhoging voor alle huurders over de periode juli 2007 tot en met juni 2008 aangezegd en is daarbij uitgegaan van de huurprijs over de periode juli 2006 tot en met juni 2007, dus inclusief de hiervoor bedoelde 0,4%.
4.1.10. [Y.] heeft tegen deze huurverhoging bezwaar gemaakt bij de Huurcommissie. De voorzitter van de huurcommissie heeft bij uitspraak van 9 november 2007 beslist het voorstel tot verhoging van de huurprijs redelijk te vinden. [Y.] heeft verzet ingesteld, maar dat verzet weer ingetrokken.
4.1.11. Op het Zuiden heeft met Wonen Zuid gecorrespondeerd over de eenmalige compensatie en over de huurprijs- verhogingen. Zij heeft Wonen Zuid erop gewezen dat zij overleg zouden voeren over compensatie wanneer de Heffingswet niet in werking zou treden. Op het Zuiden is van mening dat Wonen Zuid de huurprijzen met 0,4% dient te verlagen. Wonen Zuid is niet op haar standpunt teruggekomen, waarna Op het Zuiden een klacht heeft ingediend bij de geschillencommissie.
4.1.12. De klacht van Op het Zuiden was, kort gezegd, dat Wonen Zuid 0,4% van de huurverhoging in 2006 ongedaan diende te maken. [Y.] en [X.] hebben eveneens een dergelijke klacht ingediend bij de geschillencommissie. [X.] heeft ook gevraagd om het exacte restitutiebedrag te verrekenen in plaats van het door Wonen Zuid gemiddeld berekende bedrag. [Y.] heeft Op het Zuiden gemachtigd om zijn belangen bij de geschillencommissie te behartigen.
4.1.13. De geschillencommissie heeft overwogen dat de klacht van Op het Zuiden op grond van artikel 16 van Pro de samen- werkingsovereenkomst door een geschillencommissie ad hoc moet worden behandeld en ter zitting medegedeeld dat de klacht van Op het Zuiden, gezien de inhoud van de klachten van [X.] en [Y.], buiten beschouwing kan blijven. Op 11 december 2007 heeft de geschillencommissie de klachten van [X.] en [Y.] tegen de extra huurverhoging gegrond verklaard en aan Wonen Zuid geadviseerd dat deel van de huurverhoging niet te handhaven. De geschillencommissie heeft de klacht van [X.] over het retourbedrag ongegrond verklaard.
4.1.14. Wonen Zuid heeft het advies van de geschillencommissie naast zich neergelegd en de beslissing om te compenseren door terugbetaling van € 20,- gehandhaafd.
4.1.15. Op het Zuiden, [X.] en [Y.] hebben in eerste aanleg, samengevat, gevorderd Wonen Zuid te veroordelen het bindend advies van de geschillencommissie na te komen. Wonen Zuid heeft in reconventie vernietiging van het bindend advies gevorderd. De kantonrechter heeft, samengevat, Wonen Zuid veroordeeld het bindend advies na te komen en de door [X.] en [Y.] te veel betaalde huurpenningen aan hen terug te betalen. Op het Zuiden werd niet ontvankelijk geoordeeld in haar vordering.
voorts in het principaal appel
4.2. Het bindend advies geldt alleen tussen Wonen Zuid enerzijds en [X.] en [Y.] anderzijds. De geschillencommissie heeft immers de klacht van Op het Zuiden buiten beschouwing gelaten. Het appel van Wonen Zuid komt erop neer dat het bindend advies van de geschillencommissie geen vaststelling is in de zin van titel 15 van boek 7 BW en subsidiair, dat het bindend advies vernietigd dient te worden.
4.3. In het midden kan blijven of het bindend advies dient te worden beschouwd als een vaststelling in de zin van titel 15 van boek 7 BW omdat, ook indien dat het geval is, het hof met Wonen Zuid van oordeel is dat het advies vernietigd dient te worden.
4.4. Een vaststelling is op grond van artikel 7:904 lid 1 BW Pro vernietigbaar indien de gebondenheid daaraan in verband met de inhoud of wijze van de totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Daarvan is in dit geval sprake, omdat naar het oordeel van het hof (a) de geschillen- commissie niet bevoegd was om de klachten van [X.] en [Y.] te behandelen en (b) het advies ook inhoudelijk onjuist is.
4.5. De klachten betreffen de door Wonen Zuid in rekening gebrachte huurprijs. Uit de tekst van het Reglement van 22 oktober 2001 van de geschillencommissie (hierna: het reglement) en de toelichting daarop volgt dat de geschillen- commissie geen bevoegdheid heeft een oordeel te geven over huurprijzen. Dat blijkt immers uit lid 4 van artikel 6 van Pro het reglement en uit hetgeen is vermeld in de toelichting onder “Met welke klachten kan ik bij de geschillencommissie terecht?”. Volgens [X.] en [Y.] staat in het reglement slechts vermeld dat geen klacht kan worden ingediend over de “aangezegde c.q. voorgestelde huurverhoging”, terwijl het in dit geval gaat om het terugkomen op een reeds overeengekomen huurverhoging. Naar de letterlijke tekst valt de klacht van [X.] en [Y.] dus niet onder de uitsluiting. Hoewel het bij de uitleg van een reglement zoals het onderhavige aankomt op de bewoordingen van de tekst, dient ook rekening te worden gehouden met de bedoeling van de opstellers van het reglement voor zover kenbaar. Daarbij dient acht te worden geslagen op de ratio van de bepalingen van het reglement, de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen, de redelijkheid van de uitkomst van de uitleg en de mate waarin de uitleg past binnen het systeem van het reglement als geheel. Huur(prijs)rechtelijke vraagstukken horen naar hun aard thuis bij de huurcommissie en/of de rechter. Zouden [X.] en [Y.] het geschilpunt niet aan de geschillencommissie maar aan de rechter hebben voorgelegd, dan zou dat niet op een niet-ontvankelijkheid zijn gestuit. De door [X.] en [Y.] voorgestane beperkte letterlijke lezing van de tekst van het reglement zou tot het onwenselijke resultaat leiden dat de huurprijzen niet meer tot de uitsluitende bevoegdheid van de huurcommissie en de rechter behoren. Die beperkte uitleg kan niet worden afgeleid uit de tekst van het reglement en de toelichting daarop. [X.] en [Y.] wensen te bereiken dat de 0,4% huurverhoging die is verdisconteerd in de huurverhoging 2006, niet blijvend doorwerkt in latere huurprijsaanpassingen. De klacht betreft daarmee wel degelijk een huurverhoging aangezien de stelling is dat bij de huurverhoging per (1 juli 2006 en) 1 juli 2007 is uitgegaan van een onjuist basisbedrag (dat met 0,4% verminderd zou moeten worden). [X.] en [Y.] staan daarmee dus niet alleen een te beperkte lezing van het reglement voor, maar zij geven ook een te beperkte interpretatie van hun klacht. Het betreft hier derhalve een huurprijskwestie die de huurcommissie althans de rechter aangaat. De geschillenregeling is hiervoor niet bedoeld. De geschillencommissie was dus niet bevoegd om daarover een oordeel te geven.
4.6. Daarnaast is naar het oordeel van het hof onjuist de overweging van de geschillencommissie dat Wonen Zuid bij de huurprijsverhoging 2006 onzorgvuldig heeft gehandeld door geen informatie te verstrekken over de extra 0,4% en de voorlopigheid van de bijdrage op grond van de Heffingswet. Hoewel de wens van [X.] en [Y.] om een huurprijsverlaging te verlangen begrijpelijk is, was er voor [X.] en [Y.] geen enkele aanleiding om te verwachten dat Wonen Zuid hen zou compenseren wanneer de Heffingswet niet in werking zou treden. Wonen Zuid heeft in haar voorstel tot wijziging van de huurprijs immers niet medegedeeld dat 0,4% van die verhoging werd veroorzaakt door de Heffingswet. De huurprijs- verhoging van 2,5% en 2,4% viel binnen de voor [X.] en [Y.] maximaal wettelijk toegestane verhoging. Anders dan de geschillencommissie lijkt te overwegen, had de huurcommissie geen oordeel kunnen geven over dat gedeelte van de huurprijsverhoging dat samenhing met de Heffingswet, wanneer Wonen Zuid wél melding had gemaakt van 0,4% in haar voorstel tot huurprijsverhoging. De huurcommissie toetst immers slechts de redelijkheid van de voorgestelde huurprijs- verhoging, los van de vraag of 0,4% redelijk is in verband met de Heffingswet. De bepaling van het huurverhogings- percentage 2006 op 2,5% en 2,4%, is een kwestie van huurprijsbeleid binnen de wettelijk toegestane marges, waarover de huurcommissie of de rechter geen oordeel kan geven, hetgeen ook geldt voor de geschillencommissie.
4.7. Nu de principale grief I slaagt en de eis in reconventie alsnog zal worden toegewezen, dient het hof in verband met de devolutieve werking van het appel alsnog een oordeel te geven over de subsidiaire vorderingen van [X.] en [Y.]. Subsidiair hebben [X.] en [Y.] gevorderd de overeengekomen huurprijsverhoging van 0,4% per 1 juli 2006 te vernietigen, althans deze (partieel) te ontbinden, althans voor recht te verklaren dat deze niet van toepassing is, althans dat Wonen Zuid onrechtmatig handelt door deze te handhaven, in alle gevallen met veroordeling van Wonen Zuid tot terugbetaling van hetgeen zij te veel hebben betaald.
4.8. De vordering tot vernietiging van de huurprijsverhoging per 1 juli 2006 is gebaseerd op de stelling dat de overeen- gekomen huurprijsverhoging tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Die stelling faalt omdat, zoals hiervoor reeds is overwogen, ook indien Wonen Zuid in haar voorstel tot de huurprijsverhoging wel melding had gemaakt van 0,4% in verband met de Heffingswet en van de omstandigheid dat deze wellicht niet zou worden uitgevoerd, dat geen reden was om de huurprijsverhoging niet te accepteren of die de voorgestelde verhogingspercentages aanvechtbaar maakte. Zoals hiervoor reeds is overwogen viel de voorgestelde verhoging binnen de wettelijk maximaal toegestane huurprijsverhoging. Om dezelfde reden faalt ook het beroep op wederzijdse dwaling.
4.9. Evenmin kan de vordering tot (partiële) vernietiging van de overeengekomen huurprijsverhoging slagen. Van een tekortkoming ten opzichte van [X.] en/of [Y.] is immers geen sprake nu Wonen Zuid niet aan hen, maar aan Op het Zuiden heeft toegezegd tot compensatie over te gaan. Nu tussen partijen vast staat dat compensatie wel heeft plaatsgevonden en dat het geschil slechts de wijze van compensatie betreft, is Wonen Zuid ook niet tekort geschoten jegens Op het Zuiden. Immers, Op het Zuiden betwist niet dat de onderhavige compensatie geen instemmingsplichtig onderwerp is in de zin van artikel 15 van Pro de samenwerkingsovereenkomst. De toezegging om te compenseren kan niet als een overeenkomst tussen Wonen Zuid en Op het Zuiden worden beschouwd. Deze mededeling dient te worden gezien als een uitvoering van de tussen partijen overeengekomen samenwerkingsovereenkomst tegen de achtergrond van de Overlegwet. Op het Zuiden kan haar klacht over de wijze waarop Wonen Zuid uitvoering heeft gegeven aan haar toezegging om tot compensatie over te gaan voorleggen aan de in artikel 16 van Pro die overeenkomst bedoelde geschillencommissie ad hoc.
4.10. Om dezelfde als in rov. 4.8. weergegeven redenen kunnen [X.] en [Y.] evenmin worden gevolgd in hun standpunt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Wonen Zuid vasthoudt aan de overeengekomen huurprijsverhoging. Ook valt niet in te zien wat daar onrechtmatig aan is.
4.11. Uit het voorgaande volgt dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd behoudens hetgeen is beslist in het dictum onder 5.5. (teneinde de leesbaarheid van het dictum te bevorderen zal het hof het dictum in zijn geheel opnieuw formuleren). De vorderingen in conventie van [X.], [Y.] en Op het Zuiden worden alsnog afgewezen en de (primaire) vordering in reconventie van Wonen Zuid wordt alsnog toegewezen. [X.], [Y.] en Op het Zuiden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De principale grief II slaagt dus eveneens. De kosten aan de zijde van Wonen Zuid worden in eerste aanleg in conventie begroot op € 500,- voor kosten advocaat en in reconventie, in verband met de samenhang met de conventie, op de helft van dat bedrag, dus op € 250,-. De kosten aan de zijde van Wonen Zuid worden in hoger beroep begroot op € 1.241,44 bestaande uit € 85,44 voor kosten exploot, € 262,- voor griffierecht en € 894,- voor kosten advocaat.
voorts in het incidenteel appel
4.12. Aan alle grieven in het incidenteel appel ligt de gedachte ten grondslag dat Wonen Zuid het bindend advies jegens [X.] en [Y.] dient na te komen. Nu het bindend advies in principaal appel is vernietigd falen die grieven en behoeven deze gelet op hetgeen in het principaal is overwogen geen nadere bespreking. [X.], [Y.] en op het Zuiden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het incidentele appel. De kosten aan de zijde van Wonen Zuid worden begroot op € 894,- voor kosten advocaat.
5. De uitspraak
Het hof:
op het principaal appel en het incidenteel appel
vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
vernietigt het bindend advies van de geschillencommissie van 11 december 2007;
wijst de vorderingen van [X.], [Y.] en Op het Zuiden af;
veroordeelt [X.], [Y.] en Op het Zuiden in de proceskosten tot op heden aan de zijde van Wonen Zuid in eerste aanleg begroot op € 500,- in conventie en op € 250,- in reconventie en in hoger beroep begroot op € 1.241,44 in het principaal appel en op
€ 894,- in het incidenteel appel;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Kleijngeld en Van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 september 2010.