Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.045.869
arrest van de zevende kamer van 23 november 2010
in de zaak van
1. [A.],
2. [B.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. J.D.E. van den Heuvel,
tegen:
1. [C.],
2. [D.],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. L.J.M.G. Kunzeler,
op het bij exploot van dagvaarding van 8 oktober 2009 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo gewezen vonnissen van 18 juni 2008 en 19 augustus 2009 tussen appellanten – in enkelvoud: [A.] - als eisers en geïntimeerden – in enkelvoud: [C.] - als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 195713/CV EXPL 07-1939)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en het tussenvonnis van 5 maart 2008. In het eindvonnis van 19 augustus 2009 vermeldt de kantonrechter onder 1.6 nog een tussenvonnis van 12 december 2007, maar een tussenvonnis van die datum heeft het hof niet aangetroffen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [A.] is tijdig van de vonnissen van 18 juni 2008 en 19 augustus 2009 in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven, vervat in de appeldagvaarding, heeft [A.] tegen het tussenvonnis van 18 juni 2008 één grief aangevoerd, tegen het eindvonnis van 19 augustus 2009 drie grieven aangevoerd en geconcludeerd zoals in de conclusie van deze memorie nader staat omschreven.
2.2 Bij memorie van antwoord heeft [C.] de grieven bestreden.
2.3 [A.] heeft een akte genomen en [C.] een antwoordakte.
2.4 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in dit hoger beroep, kort samengevat, om het volgende.
a) [A.] is eigenaar van een bedrijfsruimte met bovenwoning aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats]. [C.] huurde van [A.] vanaf mei 1989 de bedrijfsruimte en exploiteerde daarin een restaurant. Vanaf 31 juli 1989 huurde [C.] tevens de bovenwoning.
b) Het huurcontract van 31 juli 1989 vermeldt onder meer:
Aangaande het in redelijke staat brengen van de woning zijn mondelinge afspraken gemaakt.
c) In 1991 hebben partijen overlegd over een nieuw huurcontract. In de notariële akte van 3 mei 1991 is in artikel 4 onder Pro meer opgenomen:
Aangaande het in redelijke staat brengen en houden van de woning zijn mondelinge afspraken gemaakt. Op grond van de lage huurprijs zijn partijen overeengekomen dat huurder méér onderhouds-/reparatiekosten voor zijn rekening zal nemen dan hem op grond van de wet verplicht is. Wanneer er reparatiewerkzaamheden verricht moeten worden (waaronder begrepen bepaalde reparatiewerkzaamheden de buitenzijde betreffende) dan zullen partijen overleg plegen over de betaling van die reparatiekosten.
d) In december 2005 zijn derden in de plaats van [C.] getreden als huurder van de bedrijfsruimte. Met hen heeft [A.] met betrekking tot de bovenwoning per 6 februari 2006 een gebruiksovereenkomst gesloten. Tot die datum is [C.] de bovenwoning blijven bewonen.
e) [A.] heeft Bouwkundig Adviesbureau [E.] te [vestigingsplaats] om, in aanwezigheid van [C.] en dienst bouwkundig adviseur, de bovenwoning te inspecteren. In het inspectierapport d.d. 10 maart 2006 van dit bureau wordt de schade als gevolg van nalatig onderhoud en onzorgvuldig gebruik geschat op € 106.814,40.
4.2 In deze procedure stelt [A.] dat [C.] zijn verplichtingen ten aanzien van onderhoud en reparaties uit hoofde van de huurovereenkomst voor de bovenwoning niet is nagekomen. Op grond daarvan vordert [A.], kort gezegd, een verklaring voor recht dat [C.] te dien aanzien toerekenbaar tekort geschoten is, veroordeling van [C.] tot betaling van het begrote schadebedrag van € 106.814,40, een bedrag van € 425,= aan kosten deskundige en € 1.400,= aan buitengerechtelijke incassokosten, deze bedragen vermeerderd met rente. [C.] heeft de vorderingen van [A.] gemotiveerd bestreden.
4.3 De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 5 maart 2008 een comparitie van partijen bepaald, die op 16 april 2008 heeft plaatsgevonden. Bij tussenvonnis van 18 juni 2008 heeft de kantonrechter [A.] toegelaten te bewijzen dat de ‘afspraken’ tussen partijen inhouden dat [C.] voor het volledige onderhoud zou zorg dragen. De kantonrechter ging hierbij uit van de toepasselijkheid van het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht (r.o. 4.8). In het eindvonnis van 19 augustus 2009 is de kantonrechter naar aanleiding van een desbetreffend verweer van [C.] in diens conclusie van antwoord na enquête op dit uitgangspunt teruggekomen. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat het huidige artikel 7:242 BW Pro van toepassing is en dat een daarvan afwijkend beding te nadele van de huurder vernietigbaar is (r.o. 5.3.6). De kantonrechter achtte de gebreken die zijn vastgesteld aan de buitenzijde van de bovenwoning alle het gevolg van het nalaten van (voldoende) tijdig onderhoud zowel voor als na 1989. Na 1989 komt dit naar het oordeel van de kantonrechter niet langer voor rekening en risico van [C.] zodat hij niet aansprakelijk is voor de daardoor ontstane schade. De kantonrechter heeft verder geoordeeld dat het onderhoud mogelijk niet optimaal was en schade heeft aangericht. Deze schade heeft de kantonrechter begroot op € 3.500,=. In zoverre heeft de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht en de vordering tot schadevergoeding toegewezen. Voor het overige heeft de kantonrechter de vorderingen van [A.] afgewezen en de proceskosten grotendeels voor rekening van [A.] gebracht.
4.4 Met grief 1 voert [A.] aan dat de kantonrechter hem ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld om te reageren op het nieuwe verweer van [C.] over de toepasselijkheid van het nieuwe huurrecht en de gevolgen daarvan. Het hof overweegt hierover het volgende. In dit hoger beroep heeft [A.] de gelegenheid om op deze kwestie in te gaan en van deze gelegenheid heeft [A.] ook gebruik gemaakt. Het toepasselijk recht dient de rechter bovendien ambtshalve vast te stellen. Een en ander leidt ertoe dat de grief niet tot vernietiging van het daardoor bestreden vonnis leidt zodat deze wordt verworpen.
4.5 Met grief 2 betoogt [A.] dat op het onderhoudsartikel in de huurovereenkomst, dat vóór 1 augustus 2003 is opgesteld, tot deze datum het oude recht van toepassing is en vanaf 1 augustus 2003 het huidige huurrecht. Voor de periode tot 1 augustus 2003 betekent dit volgens [A.] dat artikel 1375 (oud) BW van toepassing was en dat het partijen toen vrij stond over het onderhoud afspraken te maken die verder gingen dan geringe en dagelijkse reparaties, welke afspraken partijen ook hebben gemaakt. De daaruit voor [C.] voortvloeiende verplichting om het meerdere onderhoud uit te voeren is niet nagekomen zodat [C.] in zoverre wanprestatie heeft gepleegd en de daardoor ontstane schade dient te vergoeden. Met ingang van 1 augustus 2003 geldt artikel 7:217 BW Pro op grond waarvan het onderhoud, afgezien van kleine herstellingen die niet het gevolg zijn van tekortschieten van de verhuurder, voor rekening van de verhuurder komt. Ingevolge artikel 7:242 BW Pro kan hiervan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, zodat andersluidende bepalingen vernietigbaar zijn. Dat geldt echter alleen de periode vanaf 1 augustus 2003, aldus [A.], omdat de directe werking van de nieuwe bepaling alleen voor de toekomst geldt en niet tevens voor het verleden. Daarom moet volgens hem een onderscheid gemaakt worden: het huidige recht is niet van invloed op de geldigheid van de gemaakte verderstrekkende onderhoudsafspraken voor zover deze betrekking hebben op de periode tot aan het in werking treden van het huidige huurrecht op 1 augustus 2003.
4.6 [C.] bestrijdt deze visie en doet voor zover nodig expliciet een beroep op de vernietigbaarheid van de onderhoudsafspraken. Volgens [C.] is de hoofdregel dat vanaf de inwerkingtreding ervan het nieuwe huurrecht geldt voor de op dat moment bestaande huurovereenkomsten, zodat het bepaalde in de artikelen 7:204, 7:217 en 7:242 BW in de weg staat aan het beroep door [A.] op de onderhoudsafspraken.
4.7 Het hof overweegt hierover het volgende. In hoger beroep zijn partijen het er in ieder geval over eens dat in deze procedure het huidige huurrecht van toepassing is nu deze procedure na 1 augustus 2003 aanhangig is gemaakt, dat onderhoudsafspraken als in 1989 en 1991 door partijen gemaakt sinds het in werking treden daarvan vernietigbaar zijn en dat op de vernietigbaarheid van de onder-houdsafspraken door [C.] een beroep is gedaan. Voor de periode vanaf 1 augustus 2003 rust de onderhoudsverplichting (afgezien van genoemde kleine herstellingen) in de visie van beide partijen, gezien de standpunten die zij in hoger beroep hebben ingenomen, op [A.] als verhuurder. Het verschil van mening concentreert zich thans op de vraag of hetzelfde heeft te gelden voor de daaraan voorafgaande periode. Naar het oordeel van het hof is dat het geval en wel om de volgende redenen.
4.8 Ingevolge artikel 68a Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek (Ow NBW) is titel 4 van Boek 7 vanaf het in werking treden ervan in beginsel van toepassing. Artikel 205 Ow Pro NBW bepaalt voor huurzaken, voor zover hier van belang, dat het voordien geldende recht van toepassing is in procedures waarin de inleidende dagvaarding vóór dat moment is betekend. Die situatie doet zich hier niet voor aangezien de inleidende dagvaarding op 2 juli 2007 is betekend. Artikel 206 Ow Pro NBW bepaalt dat bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid van een beding in een overeenkomst leiden, met ingang van het tijdstip van in werking treden van titel 4 van Boek 7 van toepassing zijn op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten. Deze bepaling betreft onder meer artikel 7:242 BW Pro dat in de onderhavige procedure centraal staat.
4.9 De strekking van deze bepalingen van overgangsrecht is het nieuwe huurrecht en de daarin opgenomen grotere bescherming van de huurder zo spoedig mogelijk effectief te doen zijn. Daaraan wordt afbreuk gedaan wanneer wordt aangenomen dat aan het overgangsrecht een beperkte uitleg moet worden gegeven. Een beperking zoals in artikel 205 Ow Pro NBW is opgenomen betreft expliciet een bepaalde categorie van gevallen, namelijk die gevallen waarin eenmaal een procedure aanhangig is gemaakt. Een dergelijke beperking of toespitsing is in artikel 206 Ow Pro NBW niet te vinden. Een aanknopings- punt voor de door [A.] voorgestane strekking is in de parlementaire geschiedenis ook niet aan te treffen. Wanneer die strekking de juiste zou zijn, zou het artikel ook overbodig zijn. Immers, de artikelen 68a en 205 Ow NBW leiden er al toe dat artikel 7:242 BW Pro vanaf 1 augustus 2003 voor de toekomst van toepassing is op nog te sluiten en reeds bestaande huurovereenkomsten. Onderhoudsafspraken als waarvan in deze procedure sprake is worden door artikel 206 Ow Pro NBW expliciet zonder beperking en dus in hun geheel onder de werking van het huidige recht gebracht.
4.10 De consequentie hiervan is dat grief 2 van [A.] wordt verworpen. In de toelichting op grief 2 maakt [A.] weliswaar (ook) melding van zijn vordering ter zake van ontbrekend binnenonderhoud en wegens onzorgvuldig gebruik, maar op die punten heeft de kantonrechter de vordering van [A.], tot een bedrag van € 3.500,=, toegewezen; tegen de hoogte van dit bedrag is niet gegriefd, zodat het hof hierop niet hoeft in te gaan.
4.11 Grief 3 tegen het eindvonnis van 19 augustus 2009 betreft de afwijzing van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en kosten van de door [A.] ingeschakelde deskundige. Deze grief is door [A.] opgevoerd voor het geval de andere grieven slagen. Dat is niet het geval, zodat ook grief 3 wordt verworpen.
4.12 De grief tegen het tussenvonnis van 18 juni 2008 betreft de formulering van de bewijsopdracht die in dat vonnis opgenomen. Volgens [A.] heeft de kantonrechter ten onrechte te bewijzen opgedragen dat de onderhoudsafspraken het volledige onderhoud betroffen in plaats van ‘meer onderhouds-/reparatiewerkzaamheden’. Bij deze grief heeft [A.] evenwel geen belang aangezien zowel de ene als de andere afspraak onder het hierop toepasselijke recht vernietigbaar is. De grief wordt reeds daarom verworpen.
4.13 Door [A.] zijn voor het overige geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander resultaat leiden zodat zijn bewijsaanbod als niet relevant wordt gepasseerd.
4.14 Nu alle grieven zijn verworpen zullen de vonnissen waarvan beroep worden bekrachtigd met veroordeling van [A.] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [A.] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [C.] begroot op € 262,= aan vast recht en op € 3.948,= aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Meulenbroek en Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 november 2010.