Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.019.046
arrest van de zevende kamer van 8 juni 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VASTGOED BELEGGINGSCENTRUM B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
hierna te noemen: VBC,
advocaat: mr. H.Ch. Altmann,
tegen:
DE VERENIGDE STATEN VAN AMERIKA,
zetelende te Washington DC, Verenigde Staten van Amerika,
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in incidenteel appel,
hierna te noemen: USA,
advocaat: mr. D.J. Lok,
op het bij exploot van dagvaarding van 2 september 2008 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen gewezen vonnissen van 16 april 2008 (hersteld bij beslissing van 28 mei 2008) en 25 juni 2008 tussen VBC als eiseres en USA als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 273185 CV EXPL 07-6889)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft VBC vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot veroordeling -uitvoerbaar bij voorraad- van USA tot betaling aan VBC van een bedrag van (primair) € 34.329,33 of (subsidiair) € 20.000,--.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft USA de grieven bestreden. Voorts heeft USA incidenteel appel ingesteld, daarin drie grieven aangevoerd tegen de vonnissen waarvan beroep en geconcludeerd kort gezegd, tot vernietiging daarvan voorzover daarbij de vordering van VBC tot betaling van schade en kosten is toegewezen.
2.3. VBC heeft in incidenteel appel geantwoord.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het principale en incidentele hoger beroep verwijst het hof naar de betreffende memories.
4. De beoordeling
in principaal en incidenteel appel
4.1. Het hof zal, bij gebreke van een daartegen gerichte grief, uitgaan van de feiten die door de kantonrechter onder 1. van het vonnis van 16 april 2008 zijn vastgesteld.
4.1.1. Het gaat in dit hoger beroep kort gezegd om het volgende.
4.1.2. VBC (voorheen: [X.] Onroerend Goed B.V.) verhuurde met ingang van 1 september 1987 aan USA 14 nieuw gebouwde woningen aan [straat] te [plaatsnaam], voor de duur van 10 jaar. Na verlenging is de huurovereenkomst geëindigd wegens opzegging door USA tegen 30 september 2005. De woningen zijn -gefaseerd- ter beschikking van VBC gesteld.
4.1.3. Na deze oplevering aan VBC heeft VBC de woningen verkocht en geleverd aan derden.
4.1.4. Stellende dat USA het gehuurde gebrekkig heeft opgeleverd en VBC daardoor schade heeft geleden, heeft VBC USA in rechte betrokken en, na wijziging van eis, gevorderd USA te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 34.329,33 vermeerderd met wettelijke rente. Na verweer door USA en na de bij vonnis van 16 april 2008 gelaste comparitie van partijen heeft de kantonrechter bij vonnis van 25 juni 2008 de vordering van VBC gedeeltelijk toegewezen, tot een bedrag van € 1.367,61. Kort en zakelijk weergegeven overwoog de kantonrechter daartoe dat (a) VBC niet aannemelijk heeft gemaakt dat de verkoopopbrengst van de (14) woningen € 28.000,-- hoger zou zijn geweest (€ 2.000,-- per woning), indien de tuinen in de bij huuraanvang aanwezige staat zouden zijn opgeleverd, zodat haar schadevordering in zoverre dient te worden afgewezen, (b) de vordering voor zover verband houdend met verwijdering van antennes wegens onvoldoende onderbouwing moet worden afgewezen, (c) de overige gevorderde herstelkosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat VBC niet heeft aangetoond dat die kosten concreet zijn gemaakt of dat die beweerde gebreken van invloed zijn geweest op de verkoopopbrengst, behoudens (d) de kosten van herstel garagedeur van woning nr. [huisnummer C.] (€ 531,75), de schoonmaakkosten van woning nr. [huisnummer A.] ( € 478,86) en de kosten van herstel van de vloer van de slaapkamers van de woningen op nr. [huisnummer B.] (€ 178,50) en op nr. [huisnummer C.] (€ 178,50).
4.1.5. VBC is tijdig in hoger beroep gekomen van zowel het tussenvonnis d.d. 16 april 2008 als het eindvonnis van 25 juni 2008. USA heeft tijdig incidenteel geappelleerd.
4.2. Met de principale grief 1 voert VBC aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat VBC geen schade heeft geleden, althans haar schade niet heeft aangetoond. Volgens VBC blijkt uit het taxatierapport d.d. 6 juli 2007 van makelaar [Y.] (prod. 6 akte houdende wijziging van eis) dat de opbrengst van de verkochte woningen € 28.000,-- hoger zou zijn uitgevallen als de beweerde gebreken (hof: opgesomd in de e-mail van 15 mei 2006, bijlage A bij genoemd rapport), waaronder het ontbreken van de aangelegde tuinen, er niet waren geweest. Daarnaast stelt VBC dat het een feit van algemene bekendheid is dat deugdelijk aangelegde onderhoudsvrije tuinen beter ogen en gaandeweg in waarde stijgen.
4.2.1. De grief faalt. Nog los van de vraag of USA is tekortgeschoten in de nakoming van haar opleveringsverplichting, kan in casu niet worden vastgesteld dat VBC de door haar gestelde schade (ad € 28.000,--) heeft geleden. Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat op basis van genoemd rapport -een summiere taxatie of waardeverklaring- niet althans niet zonder meer kan worden aangenomen dat de woningen door de beweerde gebrekkige oplevering een waardevermindering hebben ondergaan die concreet van invloed is geweest op de vaststelling van de definitieve koopprijs voor de woningen, zodanig dat bij verkoop daadwerkelijk een minderopbrengst van € 28.000,-- (€ 2.000,-- per woning) is gerealiseerd. VBC heeft geen (nadere) gegevens in het geding gebracht waaruit valt af te leiden (a) dat de kopers van de woningen in concreto € 2.000,-- per woning (in totaal € 28.000,--) meer zouden hebben betaald als USA de woningen c.a. zou hebben opgeleverd in de door VBC verlangde staat, of (b) dat VBC de vraagprijs van elke woning (gemiddeld) € 2.000,-- heeft verlaagd, zoals VBC ongemotiveerd heeft betoogd ter comparitie en in haar brief van 7 mei 2008. Dit laatste is bovendien al onaannemelijk omdat de waardeverklaring van [Y.] pas (geruime tijd) ná de verkoop is opgemaakt. In deze taxatie is verder niet althans niet op kenbare wijze rekening gehouden met de wijze van inrichting van de tuinen ten tijde van de eindoplevering en met de voorkeuren van de kopers op dat punt, zodat met het taxatierapport onvoldoende is onderbouwd dat elk van de kopers een hogere prijs zou hebben betaald indien de tuinen op de door VBC gewenste (andere) wijze zouden zijn ingericht. Evenmin kan het door VBC gestelde feit van algemene bekendheid als basis dienen voor toewijzing van de vordering van VBC, nog daargelaten of van een dergelijke algemene ervaringsregel wel sprake is.
4.3. De principale grief 2 kan naar het oordeel van het hof buiten bespreking blijven, althans moet als ongegrond worden aangemerkt. Anders dan VBC veronderstelt, heeft de kantonrechter niet geoordeeld dat de vordering van VBC (tot vergoeding van schade wegens gebrekkige oplevering) is verjaard.
4.4. Met de principale grief 3 betoogt VBC dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat tussen partijen geen “supplemental agreement” is gesloten. Volgens de toelichting van VBC bij deze grief zijn partijen overeengekomen dat VBC door USA zou worden schadeloosgesteld volgens de door USA geredigeerde, aan VBC ter ondertekening aangeboden “supplemental agreement” (no. 25, zie bijlage bij de brief van VBC d.d. 7 mei 2008), doch slechts tot een bedrag van € 20.000,--. VBC biedt uitdrukkelijk aan te bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat USA schade zou vergoeden, maar dat zij het nadien enkel niet zijn eens geworden over de hoogte van het te vergoeden bedrag.
4.4.1. Het hof verwerpt deze grief. USA heeft voldoende gemotiveerd gesteld dat de van USA afkomstige supplemental agreement, waarin een bedrag van € 20.000,-- was opgenomen, slechts een aanbod bevatte tot een minnelijke financiële regeling, ter beëindiging van de lopende discussie. VBC heeft dit voorstel, ook naar eigen zeggen, toen van de hand gewezen. In de eerdergenoemde brief d.d. 7 mei 2008 merkt VBC immers op dat partijen destijds op basis van de supplemental agreement niet tot overeenstemming zijn gekomen, omdat slechts een vergoeding van € 20.000,-- werd aangeboden doch VBC haar werkelijke schade vergoed wenste te hebben. Hieruit volgt dat VBC op dat aanbod thans geen beroep meer kan doen (artikel 6:221 BW Pro).
4.4.2. Gelet op het vorenstaande is er geen plaats voor de door VBC aangeboden bewijsvoering. Bovendien is hetgeen VBC te bewijzen aanbiedt niet relevant voor de beslissing op de subsidiaire vordering van VBC, omdat de beweerde afspraak, indien bewezen, nog niet de conclusie rechtvaardigt dat partijen bij wijze van schikking het subsidiair gevorderde bedrag van € 20.000,-- zijn overeengekomen.
4.5. Een en ander betekent dat ook principale grief 4 doel mist.
4.6. De incidentele grieven 1 en 2 behoeven in het licht van het bovenstaande geen bespreking meer.
4.7. De incidentele grief 3 brengt in stelling dat de kantonrechter ten onrechte een aantal schadeposten wel heeft toegewezen. USA noemt de volgende kosten:
1. herstel van de slaapkamervloer van huisnummer [huisnummer B.] ad € 178,50
2. herstel van de slaapkamervloer van huisnummer [huisnummer C.] ad € 178,50
3. herstel van de garagedeur van huisnummer [huisnummer C.] ad € 531,75.
4.7.1. Het hof constateert dat de grief zich niet althans niet expliciet keert tegen de kostenpost die door de kantonrechter eveneens werd toegewezen, namelijk: de kosten van schoonmaak van huisnummer [huisnummer A.] ad € 478,86. De toelichting bij deze grief gaat geheel niet in op deze post, althans laat in het ongewisse op welke gronden deze post alsnog zou moeten worden afgewezen. Om deze reden al kan de grief, voor zover betrekking hebbend op deze kostenpost, niet slagen.
4.7.2. Met betrekking tot de in 4.7 genoemde posten stelt USA zich kort gezegd op het standpunt dat (a) VBC USA niet of pas na verkoop van de woningen in gebreke heeft gesteld, (b) het hier niet gaat om voor herstel of vergoeding in aanmerking komende schade (“fair wear and tear”), en (c) VBC niet heeft aangetoond dat zij deze kosten heeft gemaakt voordat de betreffende woningen werden verkocht.
4.7.3. Dit betoog faalt naar het oordeel van het hof. Waar het de huurrechtelijke opleveringsverplichting betreft is ingebrekestelling geen vereiste voor het intreden van verzuim en schadeplichtigheid. Evenmin kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden aangenomen dat het bij de drie bestreden schadeposten slechts gaat om slijtage als gevolg van het normale gebruik van het gehuurde, temeer nu uit de eerdergenoemde e-mail d.d. 15 mei 2006 blijkt dat USA onder meer de in 4.7 onder 1 en 2 genoemde posten “after careful review” heeft erkend. Naar het oordeel van het hof heeft USA de stelling van VBC, inhoudende dat de hier aan de orde zijnde (drie) herstelwerkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd en/of bekostigd, ook in hoger beroep onvoldoende gemotiveerd betwist. In het bijzonder met betrekking tot de hierboven in 4.7 sub 3 vermelde kostenpost kan USA niet volstaan met de enkele opmerking (in punt 7.16 MvA/Inc.Appel) dat VBC niet heeft aangetoond dat de kosten vóór de verkoop zijn gemaakt, nu de kantonrechter uitdrukkelijk heeft overwogen dat USA ter comparitie niet heeft betwist dat deze herstelkosten ad € 531,75 daadwerkelijk door VBC zijn gemaakt. Incidentele grief 3 faalt derhalve.
4.8. Een en ander betekent dat de vonnissen waarvan beroep in stand kunnen blijven. VBC zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het principale hoger beroep. USA zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in die van het incidentele hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel appel
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt VBC in de kosten van het principale hoger beroep, aan de zijde van USA tot heden begroot op € 254,-- aan verschotten en € 1.158,-- aan salaris advocaat;
veroordeelt USA in de kosten van het incidentele hoger beroep, aan de zijde van VBC tot heden begroot op € 316,-- aan salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Keizer en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 juni 2010.