Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.045.250
arrest van de zesde kamer van 4 januari 2011
in de zaak van
1. [X.] HOLDING B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. BEHEERSMAATSCHAPPIJ [Y.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellanten,
advocaat: mr. R.E. Wannink,
tegen:
1. [A.],
2. [B.],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. M.B.A. de Bruijn,
op het bij exploot van dagvaarding van 7 oktober 2009 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ‘s-Hertogenbosch gewezen vonnis van 8 juli 2009 tussen appellanten – [X.] Holding c.s. - als eiseressen en geïntimeerden – [A.] c.s. - als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 181660/HA ZA 08-1913)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 1 april 2009.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] Holding c.s. onder overlegging van producties vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing alsnog van de vordering van [X.] Holding c.s.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [A.] c.s. onder overlegging van producties de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna hun standpunten aan de hand van pleitnotities doen bepleiten en uitspraak gevraagd. Met instemming van partijen is uitspraak gedaan op de kopie-gedingstukken, zoals ter voorbereiding op het pleidooi aan de griffie van het hof toegezonden.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de exacte inhoud van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 Geen grieven zijn gericht tegen de feiten, zoals door de rechtbank onder 2 van het beroepen vonnis zijn weergegeven. Het hof zal derhalve van diezelfde feiten uitgaan.
Het hof zal hierna een beknopt overzicht van de relevante feiten geven.
a. [X.] Holding c.s. is een vennootschap die zich bezig houdt met de aan- en verkoop van onroerend goed.
b. [X.] Holding c.s. heeft op 8 februari 2008 een koopovereenkomst (prod. 1 inl. dagv.) gesloten met [A.] c.s., waarin laatstgenoemden de woning aan de [registergoed] te [plaatsnaam] hebben gekocht voor een bedrag van € 695.000,--. Ingeval een van beide partijen in gebreke zou blijven de overeenkomst na te komen, is op grond van artikel 10 van de koopovereenkomst een boete van € 69.500,-- verschuldigd.
c. De koopovereenkomst bevat in artikel 16 onder meer de volgende bepalingen:
“Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk (…) op 29 februari 2008 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van zegge koopsom + kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto maandlast dan marktconform, of een rentepercentage niet hoger dan marktconform, bij de volgende hypotheekvorm: door koper te bepalen nader gangbaar financieel product. (…)
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour “of telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd (…)”.
d. De termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde kon worden ingeroepen is op verzoek van [A.] c.s. door partijen verlengd naar 17 maart 2008 12.00 uur.
e. Bij email van 15 maart 2008 (prod. 4 cva) heeft [A.] c.s. aan de makelaar van [X.] Holding c.s. het volgende bericht: “Even een update m.b.t. de status aangaande de financiering. Inmiddels hebben wij eveneens een definitieve offerte van de ING mogen ontvangen en komen op basis van de tot op heden verstrekte feiten ook hier in aanmerking voor de benodigde hypotheekverstrekking.
Gisterenavond is de adviseur in deze bij ons langs geweest en heeft ons aangegeven welke additionele informatie nog wenselijk is. Wij zullen deze uiterlijk Dinsdag 18 maart a.s. verstrekken. Tevens heeft de adviseur in deze aangegeven dat het hierop volgende project inclusief medische keuring uiterlijk midden April zal zijn afgerond.
Bij de ABN (waarvoor wij reeds eerder een offerte mochten ontvangen) loopt het proces vanzelfsprekend door maar wij hebben nog geen concrete aanwijzing mogen ontvangen wanneer wij de feitelijke financiering krijgen toegewezen.
Al met al betekent dit dat wij onder de gegevenomstandigheden helaas niet in staat zullen zijn om voor de reeds eenmaal verlengde termijn (17 maart 12.00 uur) welke staat in de koopakte inzake betreffende onroerende zaak onder artikel 16.1.b. te kunnen waarnemen en wij helaas bij deze gebruik zullen moeten maken van de ontbindende financiering clausule zoals vermeld in de voorlopige koopakte. Kopieën van de verstrekte offertes e.d. kunnen wij vanzelfsprekend en indien gewenst overleggen ter onderbouwing van het vorenstaande. Wij gaan er zonder tegenbericht uiterlijk 17 maart 12.00 uur vanuit dat wij definitief afzien van de aankoop [registergoed], [plaatsnaam]. Mocht de verkopende partij ons alsnog de mogelijkheid willen geven de termijn te verlengen dan vernemen wij dit natuurlijk graag (…)”.
4.2 [X.] Holding c.s. vordert in deze procedure [A.] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot het betalen van voornoemde boete van
€ 69.500,--, buitengerechtelijke kosten ad € 1.788,-- en proceskosten.
Voorts vordert [X.] Holding c.s. een verklaring voor recht dat [A.] c.s. jegens [X.] Holding c.s. aansprakelijk is voor de door [X.] Holding c.s. geleden en nog te lijden schade en een veroordeling van [A.] c.s. om deze schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met wettelijke rente aan [X.] Holding c.s. te vergoeden.
[X.] Holding c.s. legt aan deze vorderingen kort weergegeven ten grondslag dat [A.] c.s. zich niet voldoende heeft ingespannen om tijdig de financiering rond te krijgen en voorts dat [A.] c.s. niet op de in de koopovereenkomst voorgeschreven wijze een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde, zodat de overeenkomst onherroepelijk is geworden.. Omdat [A.] c.s. de overeenkomst vervolgens niet is nagekomen, is [A.] c.s. de boete verschuldigd alsmede de overige door [X.] Holding c.s. geleden schade.
4.3 [A.] c.s. heeft verweer gevoerd tegen deze vordering.
4.4 De rechtbank heeft in het beroepen vonnis geoordeeld dat [A.] c.s. zich voldoende heeft ingespannen om de financiering rond te krijgen. Voorts heeft de rechtbank geoordeeld dat de email van [A.] c.s. d.d. 15 maart 2008 zich moeilijk anders laat verstaan dan een beroep op de ontbindingsclausule en dat de bewoordingen van de koopovereenkomst niet in de weg staan aan een geslaagd beroep op de ontbindende voorwaarde.
4.5 In rechtsoverweging 4.5 van het beroepen vonnis oordeelt de rechtbank dat [A.] c.s. zich voldoende heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen door bij de ABN AMRO bank en de ING bank offertes aan te vragen. De grieven 1 tot en met 4 richten zich niet tegen dit oordeel van de rechtbank, zodat het hof dit oordeel van de rechtbank als uitgangspunt neemt bij de beoordeling van deze zaak in hoger beroep. Voor zover in de pleitnota van [X.] Holding c.s. op dit aspect van de inspanningsverplichting van [A.] c.s. wordt ingegaan, zal het hof daar derhalve niet op ingaan, nu [A.] c.s. niet heeft ingestemd met een dergelijke uitbreiding van de grieven.
4.6 De rechtbank oordeelt in overweging 4.5 van het eindvonnis voorts dat [X.] Holding c.s. haar verweer, dat [A.] c.s. onvoldoende informatie aan hun financiers heeft verstrekt, onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd en dat de rechtbank daarom verder aan dit verweer zal voorbijgaan.
De grieven 1 tot en met 4 richten zich niet tegen dit oordeel van de rechtbank. Echter, in paragraaf 11 van de memorie van grieven herhaalt [X.] Holding c.s. dit verweer, zodat het hof dit als een impliciete grief tegen laatstgenoemd oordeel zal opvatten.
Naar het oordeel van het hof heeft [A.] c.s. in de gedingstukken en tijdens de comparitie van partijen (zie het proces–verbaal daarvan) voldoende duidelijk onderbouwd welke stappen zij ondernomen hebben teneinde tijdig een financiering te verkrijgen en waarom het verkrijgen van financiering in het onderhavige geval langer duurde dan mogelijk in andere gevallen gebruikelijk is. Het hof wijst in dit kader op de aanvankelijke verdenking van bodemverontreiniging bij het pand en voorts op de beoordeling van de arbeidsrelatie van [A.] door de betrokken financiers.
[X.] Holding c.s. heeft naar het oordeel van het hof daartegenover onvoldoende concreet aangegeven op welk van deze punten [A.] c.s. in redelijkheid sneller of adequater hadden moeten handelen. De enkele omstandigheid, dat een adviseur additionele informatie nodig heeft (zie door [X.] Holding c.s. aangehaalde passage in paragraaf 9 van de memorie van grieven), rechtvaardigt allerminst zonder meer de conclusie dat [A.] c.s. in de relevante periode onvoldoende snel heeft gehandeld. Ook in hoger beroep heeft [X.] Holding c.s. dit verweer onvoldoende concreet onderbouwd. Derhalve faalt dit verweer. Op deze gronden passeert het hof een eventueel op dit punt gericht bewijsaanbod van [X.] Holding c.s.
De bijbehorende impliciete grief faalt derhalve eveneens.
4.7 De grieven 2 en 3 richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de email van 15 maart 2008 niet anders begrepen kan worden dan als een beroep op de ontbindende voorwaarde. Deze grieven falen op de volgende gronden.
In deze email staat – na een “update”van de laatste ontwikkelingen – vermeld dat [A.] c.s. niet in staat is vóór het tijdstip van 17 maart 12.00 uur de financiering rond te krijgen. [A.] c.s. vervolgt dan zijn email met de expliciete mededeling dat hij daarom “helaas” een beroep moet doen op de ontbindende voorwaarde zoals vermeld in artikel 16.1.b van de koopakte. Voorts biedt hij aan om, indien gewenst, kopieën van de verstrekte offertes over te leggen. Ten slotte vermeldt deze email dat [A.] c.s. zonder verder tegenbericht vóór 17 maart 12.00 uur er van uit gaat dat de koop definitief niet doorgaat.
Naar het oordeel van het hof is dit onderdeel van de email in redelijkheid slechts voor één uitleg vatbaar en wel dat [A.] c.s. een beroep doet op de ontbindende voorwaarde. De omstandigheid, dat [A.] c.s. aan het einde van dezelfde email meedeelt dat hij graag verneemt als [X.] Holding c.s. toch nog een termijnverlening wil geven, doet aan de duidelijkheid van het voorgaande niet af. Ten slotte acht het hof het voor de begrijpelijkheid van deze email op zich zelf niet van belang dat deze mededeling niet is geschied in de vorm, zoals vermeld in paragraag 16.3 van de koopovereenkomst. [X.] Holding c.s. heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld, die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat zij de email op andere wijze heeft kunnen begrijpen.
4.8 De grieven 1 en 4 richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat voornoemde mededeling als een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde kan gelden.
Tussen partijen is niet in geschil dat het beroep op de ontbindende voorwaarde niet is geschied op de wijze als weergegeven in paragraaf 16.3 van de koopakte.
In die koopakte staat echter niet expliciet vermeld dat het beroep op de ontbindende voorwaarde uitsluitend per aangetekende brief of per telefaxbericht met ontvangbevestiging kan geschieden en dat een beroep op de ontbindende voorwaarde op enige andere wijze nooit rechtsgeldig kan zijn. Een dergelijke uitleg - en de daaraan verbonden verregaande consequenties - is ook niet erg voor de hand liggend en had, als dat de bedoeling van [X.] Holding c.s. was geweest, dan ook voldoende duidelijk in de koopakte vermeld dienen te worden. Nu dit niet het geval is, gaat het hof er derhalve van uit dat de onderhavige bepaling niet een dergelijke strekking had, althans dat [A.] c.s. in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs daar niet van uit behoefde te gaan.
Zoals [X.] Holding c.s. immers zelf in haar gedingstukken al aangeeft, is deze bepaling in de koopakte vooral opgenomen omdat het voor haar als verkoper voldoende duidelijk moet zijn dat en wanneer een koper een beroep doet op de ontbindende voorwaarde. Dat is op zich zelf bezien een redelijke en terechte eis. Als een koper er dan toch voor kiest om op een ander wijze dan in paragraaf 16.3 van de koopovereenkomst vermeld een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde, is het dan ook vooral het risico van koper dat zijn beroep op de ontbindende voorwaarde niet voldoende begrijpelijk is voor de verkoper.
Zoals hiervoor is overwogen, voldoet de email van 15 maart echter volledig aan de door [X.] Holding c.s. gewenste duidelijkheid en kon [A.] c.s derhalve terecht op deze wijze – per email - een beroep doen op de ontbindende voorwaarde.
Het hof verwerpt de stelling van [X.] Holding c.s. dat de mededeling niet “goed gedocumenteerd” is. Allereerst heeft [A.] c.s. in zijn email de laatste ontwikkelingen met betrekking tot het verkrijgen van de financiering vermeld en heeft [A.] c.s. voorts in dezelfde email uitdrukkelijk aangeboden om desgevraagd kopieën van de verstrekte offertes aan [X.] Holding c.s. te verstrekken. [X.] Holding c.s. heeft niet gesteld dat zij vervolgens tevergeefs aan [A.] c.s. om die offertes gevraagd heeft.
De slotsom van het voorgaande is dat ook deze grieven falen.
4.9 Aan het door [X.] Holding c.s. gedaan bewijsaanbod, voorzover nog niet besproken, wordt als te vaag en/of niet ter zake dienend voorbijgegaan.
4.10 Nu de grieven falen, dient het beroepen vonnis bekrachtigd te worden. [X.] Holding c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van de procedure in hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis d.d. 8 juli 2009 van de rechtbank ’s-Hertogenbosch, waarvan beroep;
veroordeelt [X.] Holding c.s. in de kosten van de appelprocedure, welke kosten het hof tot op heden aan de zijde van [A.] c.s. begroot op € 1.185,-- voor verschotten en op € 6.524,-- voor salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Rothuizen-van Dijk, Antens en Van Veen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 januari 2011.