Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.066.708
arrest van de zevende kamer van 8 maart 2011
in de zaak van
de stichting WONINGSTICHTING VENLO-BLERICK,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
1. [X.,],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.A.N.H. Verkoeijen,
2. [Y.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. S.B.M.A. Engelen,
op het bij exploot van dagvaarding van 17 mei 2010 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo gewezen vonnis van 21 april 2010 tussen appellante - de Woningstichting - als eiseres en geïntimeerden - [X.] en [Y.] - als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 257076/CV EXPL 09-4251)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 De Woningstichting is tijdig van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft de Woningstichting onder overlegging van vier producties (nrs. 7-10) vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van haar vorderingen.
2.2 Bij afzonderlijke memories van antwoord hebben [X.] en [Y.] de grieven bestreden, [X.] onder overlegging van één productie en [Y.] onder overlegging van twee producties (nrs. 11-12).
2.3 Partijen hebben daarna uitspraak gevraagd; alleen de Woningstichting heeft de gedingstukken overgelegd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 De vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep onder 2. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.
4.2 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a) Bij huurovereenkomst van 29 november 2007 heeft de Woningstichting de woning aan de [huuradres] te [plaatsnaam] aan [X.] en [Y.] verhuurd. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van de Woningstichting van toepassing.
b) In de Algemene Huurvoorwaarden is onder meer bepaald dat de huurder het gehuurde dient te gebruiken en te onderhouden zoals het een goed huurder betaamt (artikelen 6.3 en 6.4) en dat het de huurder ten strengste verboden is om in het gehuurde dan wel de directe woonomgeving van het gehuurde middelen als bedoeld in de artikelen 2 en 3 Opiumwet te bereiden, te bewerken, te verwerken, te verkopen, af te leveren, te verstrekken, te vervoeren, aanwezig te hebben, of te vervaardigen, zulks op straffe van onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst (artikel 6.7).
c) Bij een politie-inval op 10 augustus 2009 is in de woning op de zolderverdieping een hennepdrogerij aangetroffen. In de achtertuin zijn vijf hennepplanten aangetroffen en in de berging zeven. Ook is hennepafval aangetroffen. [Y.] heeft verklaard eigenaresse hiervan te zijn; [X.] heeft verklaard van een en ander op de hoogte zijn.
4.3 De Woningstichting stelt dat hieruit blijkt dat [X.] en [Y.] hun verplichtingen uit de huurovereenkomst op grove wijze hebben geschonden. Op grond daarvan vordert de Woningstichting in deze procedure, kort samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde. [X.] en [Y.] hebben ieder afzonderlijk de vorderingen bestreden.
4.4 In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat er beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt in of rondom de woning heeft plaatsgevonden en dat de aangetroffen situatie niet zodanig ernstig is dat daardoor ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Op grond daarvan zijn de vorderingen van de Woningstichting afgewezen met veroordeling van de Woningstichting in de kosten van de procedure. Tegen deze oordelen zijn de grieven van de Woningstichting gericht; de grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.5 Tussen partijen is niet in discussie dat het bij het materiaal dat bij de politie-inval op 10 augustus 2009 in de woning is aangetroffen, gaat om middelen als waarop artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden ziet. Dit materiaal was van [Y.], terwijl [X.] ervan op de hoogte was. Dat betekent dat [X.] en [Y.] hebben gehandeld in strijd met het verbod van artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden, zodat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Of al dan niet sprake is van een professionele of bedrijfsmatige hennepkwekerij is voor deze vaststelling niet relevant: van het verbod van artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden zijn hennepkwekerijen die niet aan die kwalificatie beantwoorden, niet uitgesloten. Door [X.] en [Y.] zijn in ieder geval geen feiten of omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat aan deze bepaling een beperktere strekking moet worden toegekend dan uit de formulering ervan blijkt.
4.6 Op grond van de tekortkoming van [X.] en [Y.] in de nakoming van de huurovereenkomst kan de vordering van de Woningstichting tot ontbinding van die overeenkomst worden toegewezen, tenzij deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Het is aan [X.] en [Y.] om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat deze uitzondering zich voordoet.
4.7 [X.] en [Y.] hebben in dit verband aangevoerd dat het slechts om een gering aantal planten gaat en dat de verschillende aspecten die bij hennepkwekerijen een rol spelen (technische voorzieningen, illegale stroomafname, stankoverlast voor de omgeving, brandgevaar en dergelijke) in dit geval niet aan de orde zijn. Zij beroepen zich er hiermee op dat sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis.
4.8 Wat het aantal planten betreft voeren zij aan dat twaalf planten zijn aangetroffen, hetgeen bijna overeenstemt met het aantal planten van vijf per persoon dat in het algemeen wordt gedoogd. Dit laatste argument gaat reeds hierom niet op dat vaststaat dat de planten van [Y.] zijn, zodat slechts vijf planten binnen de grenzen van het strafrechtelijk gedoogde eigen gebruik zouden liggen. Twaalf is meer dan het dubbele.
4.9 Het ontbreken van materialen, voorzieningen en effecten zoals die zich bij grootschalige hennepkwekerijen voordoen, brengt naar het oordeel van het hof niet mee dat het gaat om een tekortkoming van zodanig geringe betekenis dat deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Ook zonder dergelijke materialen, voorzieningen en effecten is immers sprake van een verboden hennepkwekerij. Hetgeen [X.] en [Y.] in deze procedure naar voren hebben gebracht biedt onvoldoende grondslag voor hun stelling dat zich een uitzondering als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW voordoet. Voor de ernst van de tekortkoming is niet doorslaggevend of sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt. Wanneer bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, is de ontbinding zonder meer gerechtvaardigd, maar ook wanneer dit niet het geval is, kan de ontbinding gerechtvaardigd zijn. Hier doet zich het geval voor dat sprake is van een teelt van meer dan vijf planten in strijd met een expliciet verbod in het contract met een volstrekt heldere aankondiging van de consequenties van dat verbod. Dergelijk handelen kan niet worden aangemerkt als een tekortkoming van geringe betekenis. Bovendien is met twaalf planten een hoeveelheid hennep te verkrijgen die een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik ruim overstijgt.
4.10 Vervolgens dient te worden bezien of in dit geval het woonbelang van [X.] en [Y.] opweegt tegen het belang van de Woningstichting bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. Met betrekking tot het woonbelang heeft [X.] de omgangsregeling met kinderen uit een eerdere relatie aangevoerd alsmede het gegeven dat hij inmiddels in een werkproject is opgenomen. [Y.] heeft aangevoerd dat haar medische/psychische gesteldheid aan een gedwongen verhuizing in de weg staat. Wat het belang van de Woningstichting aangaat hebben [X.] en [Y.] erop gewezen dat de Woningstichting in een ander geval (aangeduid als de kwestie-[Z.]) ondanks de aanwezigheid van een hennepkwekerij niet tot het vorderen van ontbinding en ontruiming zijn overgegaan. In hoger beroep voegen zij hieraan toe dat de woning op de nominatie staat om gesloopt te worden zodat het processuele belang van de Woningstichting (thans) ontbreekt.
4.11 Het belang van de Woningstichting bij strikte handhaving van het door haar gevoerde beleid ten aanzien van hennepkwekerijen in en bij door haar verhuurde woningen is naar het oordeel van het hof evident. Met de door haar overgelegde producties heeft de Woningstichting voldoende aangetoond dat zij dit beleid naar haar huurders en anderen uitdraagt en mede in samenwerkingsverbanden vorm geeft. Dat in de kwestie-[Z.] een andere beslissing is genomen dan in het onderhavige geval doet daaraan niet af aangezien niet valt in te zien dat die beslissing op zichzelf genomen reeds een precedent oplevert waarop andere huurders in hun eigen situatie tegenover de Woningstichting een beroep toekomt. Het hof acht het belang van de Woningstichting een zwaarwegend belang, dat niet behoeft te wijken voor de persoonlijke belangen van [X.] en [Y.] zoals in deze procedure naar voren gebracht. Deze persoonlijke belangen zijn ongetwijfeld aanwezig, maar zij zijn niet zodanig van aard dat de Woningstichting daarom zou moeten afzien van het vorderen van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.12 De kwestie van de voorgenomen sloop van de woning is niet eerder aan de orde geweest.Dit verweer kan [X.] en [Y.] evenwel niet baten. De omstandigheid dat de woning op termijn in aanmerking komt voor sloop doet niet af aan de tekortkoming en aan de toewijsbaarheid van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.13 Een en ander leidt tot de slotsom dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen van de Woningstichting alsnog zullen worden toegewezen zoals in het dictum van dit arrest vermeld. De termijn voor ontruiming zal iets ruimer worden gesteld dan door de Woningstichting gevorderd. De gevraagde machtiging om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder is niet toewijsbaar. De deurwaarder ontleent de executiebevoegdheid rechtstreeks aan de wet (art. 556 Rv). [X.] en [Y.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen de Woningstichting enerzijds en [X.] en [Y.] anderzijds gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [huuradres] te
[plaatsnaam];
veroordeelt [X.] en [Y.] het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het onderhavige arrest te verlaten en te ontruimen met medeneming van al de hunnen en al het hunne en het gehuurde leeg en in goede staat ter vrije beschikking van de Woningstichting te stellen onder afgifte der sleutels;
veroordeelt [X.] en [Y.] hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Woningstichting begroot op € 97,88 aan dagvaardingskosten, € 297,= aan vast recht en € 300,= aan salaris gemachtigde in eerste aanleg en op € 99,83 aan dagvaardingskosten, € 263,-- aan vast recht en € 894,-- aan salaris advocaat in hoger beroep;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Den Hartog Jager en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 maart 2011.