Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.069.161
arrest van de zevende kamer van 8 maart 2011
in de zaak van
1. [X.],
2. [Y.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. J.W.J. Hopmans,
tegen:
STICHTING MOOILAND tevens h.o.d.n. MOOILAND MAASLAND,
gevestigd te [vestigingsplaats], mede kantoorhoudende te [kantoorplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het bij exploot van dagvaarding van 16 juni 2010 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Boxmeer gewezen vonnissen van 19 mei 2009 en 16 maart 2010 tussen appellanten - [X.] - als gedaagden en geïntimeerde - Mooiland - als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer CV.599633/rolnummer 1490/08)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [X.] is tijdig van deze vonnissen in hoger beroep gekomen. Bij appeldagvaarding heeft [X.] onder overlegging van het procesdossier in eerste aanleg en drie verdere producties acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vorderingen van Mooiland.
2.2 Bij memorie van antwoord heeft Mooiland onder overlegging van één productie (nr. 16) de grieven bestreden.
2.3 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. Het procesdossier van [X.] is niet volledig.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de appeldagvaarding.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a) Sinds 1 september 1995 huurt [X.] van (de rechtsvoorgangster van) Mooiland de woning aan [huuradres] te [plaatsnaam].
b) Op 9 maart 2008 heeft de politie in een tuinhuis bij deze woning een professionele hennepkwekerij aangetroffen. Naar aanleiding hiervan heeft Mooiland [X.] bij brief van 3 april 2008 laten weten dat hij zich aldus niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt en dat zij hard optreedt tegen de teelt van softdrugs en de handel in soft- en/of harddrugs vanuit of nabij haar woningen. Zij heeft hieraan toegevoegd dat zonder meer de ontruimingsprocedure wordt gestart indien wederom bekend wordt dat zulks vanuit deze woning plaatsvindt.
c) Op 18 november 2008 heeft de politie, na een klacht uit de buurt over stankoverlast vanuit de woning, op de zolder ervan een hennepdrogerij aangetroffen. De bevindingen van de politie houden onder meer het volgende in: in de woning was in de hoek van de zolder, onder de schuine kap, een ruimte gemaakt die was afgesloten met een soort van deur. Deze deur voelde bijzonder warm aan. In de ruimte lagen op vier droogrekken henneptoppen te drogen en was een ventilatiekacheltje in werking. Op de vloer en op de achterwand was een witkleurige, dikke folie aangebracht. In of nabij de ruimte werd een rol gripzakjes aangetroffen. Bij latere weging van de henneptoppen was het totaalgewicht bruto 1.214 gram en netto 1.154 gram.
d) Mooiland neemt deel aan een convenant “Gezamenlijke aanpak drugsoverlast vanuit (huur) woningen” dat op 1 september 2008 is gesloten tussen een aantal gemeenten, woningcorporaties en andere betrokken instellingen. In dit convenant is een strikt beleid ten aanzien van onder meer hennepkwekerijen afgesproken. Dit beleid heeft Mooiland ook aan haar huurders kenbaar gemaakt.
4.2 In verband met het aantreffen van de hennepdrogerij op 18 november 2008 heeft Mooiland bij dagvaarding van 23 december 2008 de onderhavige procedure aanhangig gemaakt tot, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [X.] tot ontruiming van het gehuurde. [X.] heeft de vordering betwist en daartoe aangevoerd dat geen sprake was van een speciaal ingerichte droogruimte, dat het aangetroffen hennepmateriaal afkomstig was van vijf planten die hij in de garage voor eigen gebruik had gekweekt en dat aan een en ander geen risico voor het gehuurde of de omgeving was verbonden.
4.3 Bij tussenvonnis van 19 mei 2009 heeft de kantonrechter geoordeeld dat doorslaggevend is wat op 18 november 2008 in de woning van [X.] is aangetroffen. Uit het proces-verbaal van de politie maakt de kantonrechter op dat bij [X.] een hennepdrogerij met 1.154 gram henneptoppen is aangetroffen. De kantonrechter heeft [X.] toegelaten, bij wijze van tegenbewijs, te bewijzen dat het door de politie aangetroffen en in beslag genomen materiaal van 1.154 gram netto geheel afkomstig is van de vijf planten waarvan de politie restanten aantrof in de kweekruimte in de garage (schuur), alsmede dat dit materiaal nagenoeg de gehele plant betrof, en niet alleen de toppen.
4.4 Ter voldoening aan deze bewijsopdracht hebben appellanten zichzelf, hun zoon en een huisvriend, tevens hennepkweker, als getuigen doen horen. Door hen is, kort samengevat, overeenkomstig de bewijsopdracht verklaard. Mooiland heeft in contra-enquête geen getuigen doen horen, maar bij conclusie na enquête een rapport in het geding gebracht van [Z.] van Bedrocan BV, producent van medicinale cannabis, aan wie is verzocht op basis van de processtukken een oordeel te geven over de situatie zoals deze bij [X.] is aangetroffen. Dit rapport bevat als conclusie dat het plantmateriaal dat in de drogerij van [X.] is aangetroffen niet afkomstig kan zijn van vijf hennepplanten die in de periode voor 18 november 2008 zijn geteeld op de door [X.] gestelde wijze in het achterste gedeelte van de garage/schuur in de tuin.
4.5 In het eindvonnis van 16 maart 2010 is beperkte waarde toegekend aan de afgelegde verklaringen en is het rapport van [Z.] in de beoordeling betrokken. De kantonrechter heeft op basis daarvan geconcludeerd dat [X.] niet in het bewijs is geslaagd en de vorderingen van Mooiland vrijwel geheel toegewezen. Volgens Mooiland heeft [X.] inmiddels vrijwillig aan het vonnis voldaan (mva punt 1.5).
4.6 Grief 1 van [X.] betreft de vaststelling door de kantonrechter dat in de woning netto 1.154 gram henneptoppen zijn aangetroffen. Volgens [X.] betrof de aangetroffen hoeveelheid plantmateriaal ook stengels en blad. Hij meent daarom ook dat hem ten onrechte een bewijsopdracht is verstrekt. Hierop ziet grief 2. [X.] is het niet eens met de bewijswaardering (grief 3) en met de aanduiding van [Z.] als deskundige (grief 4). Met grief 5 voert [X.] aan dat ten onrechte is uitgegaan van de juistheid van de conclusie van het rapport van [Z.] en met grief 6 dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat de vijf planten werden gekweekt in een speciale kweekruimte. Ook indien de 1.154 gram plantmateriaal niet uitsluitend van de vijf planten afkomstig was, is volgens [X.] ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd (grief 7). Grief 8 ten slotte, richt zich tegen het ontbreken van een belangenafweging.
4.7 Mooiland heeft de grieven gemotiveerd bestreden. Volgens haar corresponderen de stellingen van [X.] over de kweek van de vijf planten in een speciale kweekruimte niet met de door appellant sub 1 afgelegde getuigenverklaring. Overigens is Mooiland van opvatting dat de kantonrechter de vorderingen had kunnen toewijzen zonder [X.] tot bewijslevering toe te laten. Voor incidenteel appel om die reden ziet Mooiland evenwel geen aanleiding.
4.8 Het hof stelt het volgende voorop. De vorderingen die in deze procedure aan de orde zijn naar aanleiding van de inval van de politie op 18 november 2008, dienen te worden beoordeeld tegen de achtergrond van hetgeen zich eerder dat jaar met betrekking tot de woning heeft afgespeeld, te weten de ontmanteling van een professionele hennepkwekerij. De ontdekking daarvan is voor Mooiland weliswaar geen aanleiding geweest om reeds op dat moment de ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstelligen, maar heeft niettemin wel de nodige consequenties. Naar aanleiding daarvan heeft Mooiland immers duidelijk gemaakt dat geen verdere handelingen op het gebied van onder meer de teelt van softdrugs zouden worden getolereerd. Verdere gedragingen van [X.] op dit gebied staan daardoor niet op zichzelf, maar kunnen hem door Mooiland eerder en zwaarder aangerekend worden.
4.9 Uitgaande van deze situatie is naar het oordeel van het hof het inrichten van een hennepdrogerij in de woning niet in overeenstemming met de bestemming van het gehuurde als woonruimte te achten en handelt [X.] niet zoals een goed huurder betaamt door in de door hem gehuurde woning een hennepdrogerij in bedrijf te hebben als door de politie daarin op 18 november 2008 is aangetroffen. [X.] heeft de aard en omvang van de hennepdrogerij in de procedure gerelativeerd, maar de bevindingen van de politie laten geen andere conclusie toe dan dat zich in de woning daadwerkelijk een hennepdrogerij bevond die in gebruik was. Daarmee staat voor het hof de tekortkoming van [X.] vast en is niet relevant hoeveel hennep is aangetroffen, waar deze van afkomstig was en welk gedeelte daarvan uit henneptoppen bestond. Voor enige bewijsopdracht op dit laatste punt ziet het hof daarom geen grond.
4.10 Het enkele feit dat zich in de woning een hennepdrogerij bevond als door de politie beschreven, volstaat om te oordelen dat sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De uitzonderingen van artikel 6:265 lid 1 BW doen zich naar het oordeel van het hof hier niet voor. Ook indien zou komen vast te staan dat de hennep die in de drogerij is aangetroffen afkomstig is van de vijf potten die in de garage zijn aangetroffen, hetgeen het hof overigens gelet op de bevindingen van de politie niet aannemelijk voorkomt, verandert dat niets aan de zaak. Het moge zo zijn dat strafrechtelijk gezien het voorhanden hebben van vijf planten voor eigen gebruik wordt gedoogd, maar dat betekent niet dat verhuurders in alle gevallen alleen tegen huurders zouden kunnen optreden indien zou komen vast te staan dat de aangetroffen hennep afkomstig is van meer dan vijf planten. Civielrechtelijk gaat het om de vraag of sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt en naar het oordeel van het hof is dat in dit geval, bezien tegen de achtergrond van de eerdere ontmanteling van een hennepkwekerij, het geval.
4.11 De consequentie hiervan is dat de grieven 1 tot en met 7 worden verworpen aangezien deze, ook indien zij op enig onderdeel slagen, niet tot een andere beslissing leiden.
4.12 Met betrekking tot grief 8, inzake de door [X.] in het eindvonnis gemiste belangenafweging, overweegt het hof het volgende. Gesteld noch gebleken is dat aan de zijde van Mooiland ieder belang bij handhaving van haar beleid ten aanzien van hennepteelt zou ontbreken; zowel naar haar huurders als in de samenwerking met anderen draagt Mooiland een strikt beleid uit en daarbij past alleen een evenzeer strikte toepassing van dat beleid in concrete gevallen. Op zich is het denkbaar dat bijzondere omstandigheden aan de zijde van de huurder meebrengen dat een vordering tot ontbinding en ontruiming ondanks het vaststaan van een tekortkoming die toewijzing rechtvaardigt, moet worden afgewezen. De huurder zal daartoe aannemelijk moeten maken dat toewijzing van de gevorderde ontbinding en haar gevolgen, gezien de aard van de persoonlijke omstandigheden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het bestaan van dergelijke bijzondere omstandigheden is door [X.] evenwel niet aannemelijk gemaakt. Ook grief 8 faalt daarom.
4.13 Ook voor het overige heeft [X.] geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden, zodat zijn bewijsaanbod als niet relevant gepasseerd wordt.
4.14 Nu alle grieven zijn verworpen, zullen de vonnissen waarvan beroep worden bekrachtigd met veroordeling van [X.] in de kosten van het geding in hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Mooiland begroot op € 263,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Keizer en Van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 maart 2011.