Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.037.584
arrest van de eerste kamer van 26 juli 2011
in de zaak van
1. [X.],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [Y.],
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellanten in principaal appel,
geïntimeerden in incidenteel appel,
advocaat: mr. A.J.A. van Dijk,
tegen:
1. [Z.],
wonende te [woonplaats],
2. [A.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in principaal appel,
appellanten in incidenteel appel,
advocaat: mr. M.G. Jansen,
op het bij exploot van dagvaarding van 11 februari 2009 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Breda gewezen vonnissen van 28 mei 2008 en 12 november 2008 tussen principaal appellanten - [X.]en [Y.]- als gedaagden en principaal geïntimeerden - [Z.] en [A.] - als eisers. Principaal appellanten zullen gezamenlijk in mannelijk enkelvoud worden aangeduid als [X.]c.s. Principaal geïntimeerden zullen gezamenlijk in mannelijk enkelvoud worden aangeduid als [Z.]c.s.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 187054/HA ZA 08-502)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.]c.s. onder overlegging van producties zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen, met veroordeling van [Z.]c.s. in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [Z.]c.s. de grieven bestreden. Voorts heeft [Z.]c.s. incidenteel appel ingesteld, daarin twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het vonnis van 12 november 2008, en gevorderd dat [X.]c.s. alsnog hoofdelijk zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 130.000 en tot betaling van de buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [X.]c.s. in de kosten van beide instanties.
2.3. Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van 24 mei 2011 aan de hand van pleitnota’s doen bepleiten: [X.]c.s. door mr. Van Dijk en [Z.]c.s. door mr. Jansen.
2.4. Partijen hebben daarna uitspraak gevraagd. Partijen hebben ermee ingestemd dat het hof recht zal doen op de door [Z.] c.s. ten behoeve van het pleidooi overgelegde kopie-gedingstukken.
3. De gronden van het hoger beroep
Hiervoor wordt verwezen naar de beide memories.
4. De beoordeling
in principaal en incidenteel appel
4.1. [X.]c.s. heeft tegen het tussenvonnis van 28 mei 2008 geen grief gericht, zodat hij in het beroep daarvan niet-ontvankelijk is.
4.2. In overweging 3.1. van het bestreden eindvonnis van 12 november 2008 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten, voor zover die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Het hof zal deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang, hierna weergeven.
4.3. Het gaat in deze zaak om het volgende.
(i) [Z.] en [A.] waren gezamenlijk eigenaar van een onroerende zaak aan de [perceel] te [plaats], bestaande uit een bedrijfspand met magazijn en een magazijn met kantoor.
(ii) Partijen, beiden professionals op het gebied van onroerend goed en beiden bijgestaan door een makelaar, hebben onderhandeld over de koop/verkoop van de onroerende zaak. Op of omstreeks 2 november 2007 heeft notaris E.H. Huisman tussen partijen ter zake van deze onroerende zaak een koopcontract (prod. 1 bij inleidende dagvaarding) opgesteld. Het koopcontract (hierna ook te noemen concept-koopcontract) is voorzien van de stempel “concept”. Blijkens dit koopcontract is de onroerende zaak voor een bedrag van
€ 1.300.000 aan [X.]c.s. verkocht en zou levering plaatsvinden op 2 januari 2008 of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen.
(iii) In het concept-koopcontract is voorts, voor zover van belang, het volgende vermeld: “Inschrijving koopakte
Artikel 13
1. Gedurende drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract aan koper ter hand is gesteld, heeft koper het recht de koop te ontbinden.
2. Partijen geven wel opdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers ().
()
ALGEMENE BEPALINGEN
()
Tekortkoming (wanprestatie)
Artikel VI
()
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen () is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de () keus tussen:
()
b.de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs”.
(iv) [X.]en [Y.]hebben het concept-koopcontract ondertekend en op 4 november 2007 gefaxt naar [Z.].
(v) [Z.] c.s. heeft bij deurwaardersexploten van 14 januari 2008 (prod. 4 en 5 bij inleidende dagvaarding en prod. 4 bij conclusie van antwoord) het door [X.]c.s. getekende concept-koopcontract aan [X.]c.s. doen betekenen en [X.]c.s. in gebreke en gesommeerd binnen acht dagen de verplichtingen uit het koopcontract na te komen.
(vi) Mr. Jansen heeft namens [Z.] c.s. bij brieven van 22 en 23 januari 2008 (prod. 6 en 7 bij inleidende dagvaarding) aan [X.]c.s. het concept-koopcontract ontbonden verklaard en ingevolge het bepaalde in artikel VI lid 2 aanspraak gemaakt op betaling van de boete van € 130.000.
(vii) [Z.] c.s. heeft het door [Z.] en [A.] getekende concept-koopcontract op
5 februari 2008 per fax aan de toenmalige advocaat van [X.], mr. R.S. Schouten, gezonden.
(viii) Mr. Schouten heeft bij brieven van 6 februari 2008 (prod. 8 en 9 bij inleidende dagvaarding) [Z.] c.s. medegedeeld dat er zijns inziens tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en, voor zover nodig, een beroep gedaan op ontbinding van de koop als bedoeld in artikel 13 lid Pro 1.
4.4. [Z.] c.s. heeft [X.]c.s. bij inleidende dagvaardingen van 5 en 6 maart 2008 in rechte betrokken en gevorderd hoofdelijke veroordeling van [X.]c.s. tot betaling van de overeengekomen boete van € 130.000, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 22 januari 2008, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
4.5. Nadat [X.]c.s. de vordering gemotiveerd had weersproken, heeft de rechtbank bij vonnis waarvan beroep de vordering (de boete te vermeerderen met handelsrente) toegewezen, [X.]c.s. veroordeeld in de proceskosten en de vorderingen voor het overige afgewezen. De rechtbank heeft daartoe, kort weergegeven, geoordeeld dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat de in artikel 13 lid 1 van Pro de overeenkomst aan koper gegunde bedenktijd in elk geval drie dagen na ondertekening van de overeenkomst door [X.]c.s. was verstreken.
4.6. Tussen partijen zijn in geschil de vragen of tussen hen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen en, zo ja, of [X.]c.s. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Met de grieven in principaal appel zijn deze vragen aan het hof voorgelegd. Het hof zal de grieven niet afzonderlijk bespreken.
4.7. Nu [Z.] c.s. zich erop beroept dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en [X.]zulks gemotiveerd heeft weersproken, draagt [Z.] c.s. ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro de bewijslast van zijn stelling dat tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.8. Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat uit de gedragingen van partijen na ondertekening van het koopcontract door [X.]c.s. niet zonder meer kan worden afgeleid dat beide partijen uitgingen van een tussen hen tot stand gekomen overeenkomst en dat [X.]c.s. zich na ondertekening en retournering van het koopcontract op 4 november 2007 jegens [Z.] c.s. gebonden achtte. Naar ’s hofs oordeelt blijkt uit de door beide partijen overgelegde e-mails veeleer de juistheid van het standpunt van [X.]c.s. dat [X.]en [Y.]het concept-koopcontract op of omstreeks 4 november 2007 op dringend verzoek van [Z.] c.s. hebben ondertekend teneinde [Z.] c.s. in staat te stellen een financiering te verkrijgen in verband met de aankoop door [Z.] c.s. van een ander object, en dat op dat moment noch op een later moment tussen partijen volledige wilsovereenstemming bestond of is bereikt over alle essentialia van de tussen hen te sluiten overeenkomst.
4.9. [Z.] c.s. zal ondanks zijn daartoe strekkend aanbod niet worden toegelaten tot bewijslevering van zijn bestreden stelling aangezien het hof, zoals het hof hierna zal overwegen, van oordeel is dat indien al in rechte zou komen vast te staan dat partijen een perfecte overeenkomst hebben gesloten, [X.]c.s. deze overeenkomst in elk geval, met inachtneming van het bepaalde in artikel 13 lid 1 van Pro het concept-koopcontract, rechtsgeldig heeft ontbonden.
Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
4.10. In artikel 13 lid 1 van Pro het concept-koopcontract is bepaald dat de koper, [X.]c.s., gedurende drie dagen nadat een afschrift van het koopcontract aan de koper ter hand is gesteld het recht heeft de koop ontbinden.
4.11. [X.]c.s. heeft gesteld dat partijen met artikel 13 lid 1 hebben Pro beoogd een regeling als bedoeld in artikel 7:2 lid 2 BW Pro in de overeenkomst op te nemen en dat de bedenktijd van drie dagen derhalve niet eerder kon aanvangen dan nadat aan [X.]c.s. een afschrift van het mede door [Z.] c.s. ondertekende exemplaar ter hand was gesteld. Nu [Z.] c.s. het mede door [Z.] en [A.] getekende koopcontract eerst op 5 februari 2008 aan (de advocaat van) [X.]c.s. heeft toegestuurd, en de advocaat van [X.]c.s. vervolgens daags daarna, derhalve binnen de bedenktijd van drie dagen, een beroep heeft gedaan op ontbinding van de overeenkomst, is [X.]c.s. jegens [Z.] c.s. bevrijd van zijn verplichtingen uit het concept-koopcontract, aldus [X.]c.s.
Volgens [Z.] c.s. daarentegen is gezien het feit dat te dezen sprake is van een koopovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsmatig onroerende zaak het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro niet (analoog) van toepassing doch is enkel vereist (mondelinge) aanvaarding van het aanbod door de koper. Nu [X.]c.s. door ondertekening van het koopcontract op of omstreeks 4 november 2007 het aanbod van [Z.] c.s. heeft aanvaard was de bedenktijd, aldus [Z.] c.s., reeds verstreken alvorens de ontbinding van de koop werd ingeroepen.
4.12. [Z.] c.s. miskent met zijn stelling dat bij een bedrijfsmatige koop/verkoop weliswaar niet hoeft te worden voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste, maar dat partijen in artikel 13 lid 1 uitdrukkelijk Pro zijn overeengekomen dat een afschrift van het koopcontract aan de koper moet worden verstrekt, en dat vervolgens de bedenktijd aanvangt. Het stond partijen immers vrij deze nadere voorwaarden aan de tussen hen gesloten overeenkomst te verbinden. De vraag is evenwel of, zoals [X.]c.s. betoogt, het aan koper verstrekte afschrift van het koopcontract door beide partijen moest zijn getekend alvorens de bedenktijd van artikel 13 zou Pro aanvangen of dat kon worden volstaan met terhandstelling van een afschrift van een niet getekend of een niet door beide partijen getekend exemplaar, waarop [Z.] c.s. zich kennelijk beroept.
4.13. Vooropgesteld dient te worden dat de betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst door de rechter in beginsel moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het concrete geval van belang, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
4.14. In een geval als het onderhavige waarbij het concept van het koopcontract niet door een van partijen of beide partijen en/of hun adviseurs is opgesteld, maar door een notaris, en partijen kennelijk niet over de redactie van het bestreden beding hebben onderhandeld, brengen naar ‘s hofs oordeel de omstandigheden van het geval mede dat het beding naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd.
4.15. Toepassing van deze maatstaf brengt mede dat de door [X.]c.s. gestelde uitleg van artikel 13 lid 1 voor Pro juist moet worden gehouden. In de eerste plaats is het hof van oordeel dat gelet op het feit dat de bewoordingen van artikel 13 lid 1 in Pro belangrijke mate overeenkomen met die van artikel 7:2 lid 2 BW Pro, waarin aan de consumentkoper een bedenktijd is gegund aanvangende op de dag na terhandstelling aan de koper van de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan , dat wil zeggen het door beide partijen getekend geschrift (artikel 156 lid 1 Rv Pro), artikel 13 lid 1 aldus Pro moet worden uitgelegd dat onder “een afschrift van dit koopcontract” dient te worden verstaan een afschrift van de koopakte. In de tweede plaats constateert het hof dat in het kopje behorend bij artikel 13 is Pro vermeld “inschrijving koopakte”, hetgeen kennelijk betrekking heeft op artikel 13 lid Pro 2, waarin is vermeld dat de notaris de koop zal inschrijven door aanbieding van een afschrift van het koopcontract. Blijkens artikel 7:3 lid 6 BW Pro moet immers een koopakte, dus een door beide partijen getekend geschrift, worden ingeschreven. Hieruit kan niet anders volgen dan dat het in het eerste lid van artikel 13 bedoelde Pro afschrift van het koopcontract door beide partijen in één geschrift moet zijn ondertekend, omdat anders de notaris de koop als bedoeld in het tweede lid niet conform artikel 7:3 lid 6 BW Pro kan inschrijven in de daartoe bestemde registers.
4.16. Nu [Z.] c.s. zijn betwisting van de door [X.]c.s. gestelde uitleg dat in het kader van artikel 13 lid 1 de Pro koopovereenkomst door beiden (in één geschrift) moet zijn ondertekend enkel erop baseert dat bij een bedrijfsmatige koop/verkoop geen schriftelijkheidsvereiste geldt, terwijl artikel 13 lid 1 nu Pro juist expliciet voorschrijft dat een afschrift van het koopcontract ter hand moet worden gesteld, is het hof van oordeel dat [Z.] c.s. de door [X.]c.s. gestelde inhoud van artikel 13 lid Pro 1, waarvan de juistheid door het hof door objectieve uitleg is vastgesteld, onvoldoende heeft weersproken. Nu [Z.] c.s. geen feiten en of omstandigheden heeft gesteld die de door hem voorgestane uitleg van het beding ondersteunen, zal het hof aan het door [Z.] c.s. gedane algemene bewijsaanbod voorbijgaan.
In rechte is aldus komen vast te staan dat de in artikel 13 lid 1 omschreven Pro bedenktijd pas is aangevangen op het moment dat aan [X.]c.s. een afschrift van het door beide partijen ondertekende koopcontract ter hand werd gesteld.
4.17. Vast staat dat [Z.] c.s. een afschrift van het door beide partijen getekende contract eerst - door middel van een fax aan de (toenmalige) advocaat van [X.]c.s. - op
5 februari 2008 aan [X.]c.s. ter hand heeft gesteld. Dit betekent dat de in artikel 13 lid 1 van Pro het koopcontract aan de koper [X.]c.s. gegeven bedenktijd van drie dagen eerst op
5 februari 2008 is aangevangen. Nu de advocaat van [X.]c.s. bij aan [Z.] c.s. gerichte brieven van 6 februari 2008, derhalve binnen de bedenktijd, met een beroep op artikel 13 lid 1 de Pro koopovereenkomst heeft ontbonden, was [X.]c.s. op dat moment bevrijd van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. De conclusie is derhalve dat de vorderingen van [Z.] c.s. bij gebreke van een deugdelijke grondslag alsnog zullen worden afgewezen.
4.18. Nu de vordering (de boete) wordt afgewezen behoeft het incidenteel appel waarin hoofdelijke veroordeling is gevorderd van deze in eerste aanleg toegewezen vordering en veroordeling tot betaling van de nevenvordering (de buitengerechtelijke kosten) geen behandeling meer.
4.19. Het vonnis zal worden vernietigd voor zover de vordering van € 130.000 is toegewezen en [X.]c.s. is veroordeeld is de proceskosten. Omwille van de leesbaarheid van het arrest zal het hof het vonnis in zijn geheel vernietigen.
[Z.] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in eerste aanleg en in het hoger beroep worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties. Nu [X.]c.s. geen memorie van antwoord in incidenteel appel heeft genomen en het pleidooi was gericht op het principaal appel, zullen de proceskosten van het incidenteel appel aan de zijde van [X.]c.s. worden begroot op nihil.
5. De uitspraak
Het hof:
op het principaal appel
verklaart [X.]c.s. niet ontvankelijk in het beroep tegen het tussenvonnis van 28 mei 2008;
vernietigt het vonnis van de rechtbank Breda van 12 november 2008;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [Z.] c.s. af;
veroordeelt [Z.] c.s. in de proceskosten van de eerste aanleg en het principaal appel, welke kosten tot op heden aan de zijde van [X.]c.s. worden begroot op € 2.925 aan verschotten en € 2.842 voor salaris advocaat in eerste aanleg en op € 4.057,25 aan verschotten en € 7.896 voor salaris advocaat voor het principaal appel;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
op het incidenteel appel
verstaat dat het incidenteel appel geen beoordeling behoeft;
veroordeelt [Z.] c.s. in de proceskosten van het incidenteel appel, welke tot op heden aan de zijde van [X.]c.s. worden begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door mrs. J. Begheyn, S. Riemens en W. van Empel en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 juli 2011.