Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.070.559
arrest van de zevende kamer van 6 september 2011
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats] (België),
appellante,
hierna aan te duiden als [X.],
advocaat: mr. N.Th.G. Keulers,
tegen:
[Y.], handelend onder de naam Grieks Specialiteitenrestaurant Plaka,
wonende en zaakdoende te [woon- en vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [Y.],
advocaat: mr. J.L.J.E. Koster,
op het bij exploot van dagvaarding van 14 juli 2010 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, van 21 april 2010, gewezen tussen [X.] als geopposeerde en [Y.] als opposant.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 363789 CV EXPL 10-224)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. Dat vonnis is gewezen in een verzetprocedure. Aan die verzetprocedure is een verstekvonnis van 25 november 2009 (zaaknr. 355329 CV EXPL 09-5297) voorafgegaan.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] drie grieven aangevoerd tegen het vonnis van 21 april 2010, haar eis gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van 21 april 2010 en tot hetgeen overigens aan het slot van die memorie staat omschreven.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [Y.] de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis.
2.3. De partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a) Met ingang van 1 augustus 1987 is [Y.] als huurder van [Z.] als verhuurder een op de begane grond gelegen bedrijfsruimte (restaurant) aan de [vestigingsadres 1.] te Maastricht en de daarboven gelegen zelfstandige woonruimte ([woonadres 2.]) gaan huren. De huurprijs diende volgens de afzonderlijke huurovereenkomsten maandelijks bij vooruitbetaling voldaan te worden.
b) [X.] heeft nadien de onroerende zaak in eigendom verkregen en zij is daardoor de verhuurder geworden.
c) De huurprijs is ingevolge de huurovereenkomsten jaarlijks geïndexeerd.
d) [X.] heeft tegen [Y.] geprocedeerd over een door [X.] gevorderde verhoging van de huurprijs. Dit heeft, zo begrijpt het hof, geleid tot een verhoging van de huurprijs.
e) Begin december 2008 had [Y.] een huurachterstand van drie maanden. De huurprijs voor bedrijfsruimte en woonruimte samen bedroeg op dat moment € 2.522,10 per maand. Bij brief van 4 december 2008 heeft [X.] aan [Y.] het volgende meegedeeld:
“Betreffende het bedrijfspand (…) hebben wij wederom moeten constateren dat U de verschuldigde huur nog steeds niet aan ons heeft overgemaakt, het handelt hierbij om de huur van de maanden oktober, november en december ten bedrage van 7.566,30 €.
Hierbij stellen wij U in de mogelijkheid om de achterstallige huur alsnog binnen 8 dagen aan ons over te maken. Indien dit niet tijdig gebeurd dan zullen wij bij de rechter een uitzettingsconcept aanvragen.”
f) Per 1 augustus 2009 bedroeg de huurprijs voor de bedrijfsruimte € 1.795,10 per maand en de huurprijs voor de woonruimte € 782,48 per maand. De totale huurprijs bedroeg per 1 augustus 2009 dus € 2.577,58 per maand.
g) Bij brief van 7 september 2009 heeft [X.] aan [Y.] het volgende meegedeeld:
“Betreffende het bedrijfspand (…) hebben wij wederom moeten constateren dat U de verschuldigde huur nog steeds niet aan ons heeft overgemaakt, het handelt hierbij om de huur van de maanden mei, juni, juli en augustus ten bedrage van 10.143,88 €.
(…)
Hierbij stellen wij U in de mogelijkheid om de achterstallige huur alsnog binnen 8 dagen aan ons over te maken. Indien dit niet tijdig gebeurd dan zullen wij bij de rechter een uitzettingsconcept aanvragen.”
Omdat [Y.] begin september 2009 ook de huur over de maand september 2009 nog niet betaald had, bedroeg de huurachterstand op dat moment vijf maanden.
h) Op 30 oktober 2009 (de datum waarop de verstekprocedure door het uitbrengen van de inleidende dagvaarding een aanvang nam) had [Y.] de huur voor de maanden augustus, september en oktober 2009 nog niet betaald, zodat sprake was van een huurachterstand van € 7.732,44 (drie maanden).
i) Het verstekvonnis van 25 november 2009 is op 4 december 2009 aan [Y.] in persoon betekend, waarbij ontruiming is aangezegd tegen 6 januari 2010. Op het moment van betekening van het verstekvonnis was sprake van een huurachterstand van vijf maanden (augustus tot en met december 2009).
j) Op 5 januari 2010 heeft [Y.] aan [X.] (omstreeks) € 15.000,-- betaald. Van dit bedrag zag € 12.887,90 op de huur voor de maanden augustus tot en met december 2009. Het restant was toereikend voor de voldoening van de buitengerechtelijke kosten, proceskosten en de kosten van het betekeningsexploot.
k) [Y.] heeft in kort geding schorsing van de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis van 25 november 2009 gevorderd. Deze vordering is door de kantonrechter afgewezen bij vonnis in kort geding van 5 januari 2010. [X.] heeft het gehuurde vervolgens op grond van het verstekvonnis laten ontruimen op 6 januari 2010.
l) Nadat bij het beroepen verzetvonnis van 21 april 2010 het verstekvonnis voor wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde was vernietigd, heeft [X.] het gehuurde per 1 oktober 2010 weer aan [Y.] ter beschikking gesteld.
4.2.1. In de aan de onderhavige verzetprocedure voorafgaande verstekprocedure vorderde [X.], samengevat weergegeven:
1) ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan de [vestigingsadres 1.] ;
2) ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woonruimte aan de [woonadres 2.];
3) veroordeling van [Y.] tot ontruiming van de genoemde bedrijfsruimte;
4) veroordeling van [Y.] tot ontruiming van de genoemde woonruimte;
5) veroordeling van [Y.] tot betaling van:
a. € 8.892,65 aan huurachterstand tot 1 november 2009 en incassokosten zoals in de dagvaarding omschreven, vermeerderd met wettelijke rente;
b. € 1.795,10 per maand aan huur voor de bedrijfsruimte over de periode van 1 november 2009 tot aan het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst;
c. € 1.795,10 per maand aan schadevergoeding voor de bedrijfsruimte over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van de bedrijfsruimte;
d. € 782,48 per maand aan huur voor de woonruimte over de periode van 1 november 2009 tot aan het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst;
e. € 782,48 per maand aan schadevergoeding voor de woonruimte over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van de woonruimte;
een en ander met veroordeling van [Y.] in de proceskosten.
4.2.2. [Y.] is in die procedure niet verschenen. De kantonrechter heeft vervolgens bij het verstekvonnis van 25 november 2009, kort gezegd, de vorderingen van [X.] toegewezen.
4.3.1. [Y.] vordert in de onderhavige verzetprocedure hem tot goed opposant te verklaren en hem te ontheffen van de veroordeling die bij het vonnis van 25 november 2009 tegen hem is uitgesproken. Aan die vordering heeft [Y.] ten grondslag gelegd dat hij weliswaar een huurachterstand heeft laten ontstaan maar dat hij die door de betaling van € 15.000,-- op 5 januari 2010 helemaal had aangezuiverd. Volgens [Y.] is bij afweging van de wederzijdse belangen ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd.
4.3.2. In het beroepen vonnis van 21 april 2010 heeft de kantonrechter overwogen dat [Y.] door de betaling van € 15.000,-- op 5 januari 2010 de achterstallige huur tot en met december 2009 inclusief de bijkomende kosten geheel heeft voldaan en dat bij afweging van de wederzijdse belangen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter:
- het verzet ten dele gegrond verklaard;
- het verstekvonnis van 25 november 2009 vernietigd voor wat betreft de uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde;
- de vorderingen tot ontbinding en ontruiming alsnog afgewezen;
- het verstekvonnis voor het overige bevestigd;
- de kosten van de verzetprocedure tussen partijen gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen kosten diende te dragen.
4.4.1. Nadat bij het beroepen vonnis de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde waren afgewezen, heeft [X.] het gehuurde met ingang van 1 oktober 2010 weer aan [Y.] ter beschikking gesteld.
In verband daarmee heeft [X.] bij haar memorie van grieven meegedeeld dat zij geen aanspraak maakt op huur over de periode van 1 januari 2010 tot 1 oktober 2010. Zij heeft daarom onderdeel 5 sub b tot en met e van haar vordering, zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.2.1 weergegeven, aldus gewijzigd dat dienaangaande thans wordt gevorderd:
b. € 1.795,10 (of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zal zijn toegelaten) per maand aan huur voor de bedrijfsruimte over de periode van 1 november 2009 tot en met 31 december 2009 en vanaf 1 oktober 2010 tot aan het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst door het hof;
c. € 1.795,10 (of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zal zijn toegelaten) per maand aan schadevergoeding voor de bedrijfsruimte over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van de bedrijfsruimte;
d. € 782,48 per maand (of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zal zijn toegelaten) aan huur voor de woonruimte over de periode van 1 november 2009 tot en met 31 december 2009 en vanaf 1 oktober 2010 tot aan het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst door het hof;
e. € 782,48 per maand (of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zal zijn toegelaten) aan schadevergoeding voor de woonruimte over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van de woonruimte.
Voor het overige heeft [X.] haar vorderingen, inclusief die tot ontbinding en ontruiming, gehandhaafd.
4.4.2. [Y.] heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. Het hof acht de eiswijziging toelaatbaar en zal verder van de gewijzigde eis uitgaan. Na behandeling van de grieven zal blijken of de gewijzigde eis toewijsbaar is.
4.5.1. Het hof zal de drie grieven van [X.] tegen het verzetvonnis van 21 april 2010 gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt [X.] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in het onderhavige geval niet gerechtvaardigd was.
4.5.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven het volgende voorop. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of ten dele te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of aanleiding bestaat voor toepassing van deze tenzij-clausule, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval. Tot de relevante omstandigheden behoort in ieder geval dat het in dit geval gaat om een huurovereenkomst die al sinds 1987 bestaat. Een dergelijke langlopende duurovereenkomst dient niet te lichtvaardig te worden ontbonden.
4.5.3. Tussen partijen is niet in geschil dat er in de periode van 1987 tot en met 2007 geen grote huurachterstanden zijn geweest. De huur is in deze jaren wel eens te laat betaald (dat wil zeggen, niet voor de eerste van elke maand), maar betaling vond doorgaans nog wel lopende de betreffende kalendermaand plaats.
Eind 2008 is een substantiële huurachterstand ontstaan. Begin december 2008 bedroeg de huurachterstand drie maanden. [X.] heeft [Y.] toen gesommeerd de achterstallige huur alsnog te voldoen en gedreigd een procedure te starten om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen. [Y.] heeft aan deze sommatie voldaan.
In de loop van 2009 ontstonden grotere huurachterstanden. Begin september 2009 bedroeg de huurachterstand vijf maanden. Begin december 2009 bedroeg de huurachterstand, ondanks de sommatie van 7 september 2009 en de inleidende dagvaarding van 30 oktober 2009, wederom vijf maanden. Deze achterstand is gedurende de hele maand december 2009 aanwezig geweest. Het hof is van oordeel dat [Y.] hiermee in ernstige mate tekortgeschoten is in de nakoming van zijn meest wezenlijke verplichting, de verplichting tot het tijdig betalen van de geldende huur. Een tekortkoming van deze ernst is naar het oordeel van het hof, ook bij langlopende huurovereenkomsten, in beginsel voldoende om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.
4.5.4. [Y.] heeft als reden voor de betalingsachterstanden genoemd dat hij in 2009 te maken kreeg met een onverwachte en grote belastingaanslag. Het hof acht dat geen overtuigend excuus. [Y.] heeft de stelling over deze belastingaanslag op een enkele wijze onderbouwd of geconcretiseerd nadat [X.] die stelling gemotiveerd had betwist. Bovendien kan die stelling niet verklaren waarom al eind 2008 betalingsachterstanden ontstonden.
4.5.5. Ook het feit dat [Y.] op 5 januari 2010, dus nadat hij reeds bij verstek was veroordeeld en nadat ontruiming van het gehuurde was aangezegd, € 15.000,-- heeft betaald (toereikend voor de huur tot en met december 2009 en de bijkomende kosten), neemt in dit geval de ernst van de tekortkoming en het gerechtvaardigde belang van [X.] bij ontbinding van de huurovereenkomst niet weg. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat uit de stellingen van partijen volgt dat [Y.] dit geldbedrag geleend heeft bij derden in Duitsland en Griekenland. [X.] heeft dus niet zonder grond gesteld dat zij vreest dat [Y.] niet in staat is om uit de inkomsten van zijn restaurant zowel de kosten van levensonderhoud als de lopende huur te voldoen. Die inkomsten zijn daartoe kennelijk in 2008 en 2009 ontoereikend geweest en bovendien heeft [Y.] thans nog een geldschuld van € 15.000,-- aan derden.
4.5.6. Gelet op deze feiten en omstandigheden kon naar het oordeel van het hof op het moment van wijzen van het verzetvonnis van 21 april 2010 niet worden gezegd dat de tekortkoming een zodanige bijzondere aard of geringe betekenis had, dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigde. De stellingen van [Y.] over door hem in het pand gedane investeringen en over de goodwillvergoeding die hij bij overdracht van het restaurant zou kunnen verkrijgen en door de ontbinding zal mislopen, voeren niet tot een ander oordeel. [X.] heeft gemotiveerd betwist dat daarbij grote bedragen in het spel zijn, waarna [Y.] zijn stellingen niet nader heeft onderbouwd. Bovendien betreft dit factoren die voor rekening en risico van [Y.] komen. Van [X.] is naar het oordeel van het hof niet te eisen dat zij de huurverhouding voortzet met een huurder die huurachterstanden laat ontstaan van omstreeks vijf maanden en daarbij kennelijk ook nog in financiële problemen verkeert. Ook de stellingen van [Y.] over zijn beperkte beheersing van de Nederlandse taal en over de door hem bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde borgsom van ƒ 9.000,-- brengen niet mee dat ontbinding van de huurovereenkomst ten tijde van het wijzen van het verzetvonnis niet gerechtvaardigd was.
4.5.7. [Y.] heeft in hoger beroep nog aangevoerd dat hij, nadat hij sinds 1 oktober 2010 weer over het gehuurde beschikt, de huur steeds stipt op tijd heeft voldaan. Volgens [Y.] brengt dit mee dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde thans niet meer gerechtvaardigd is. [X.] deelt dat standpunt niet. Zij heeft gesteld dat zij [Y.] ter uitvoering van het beroepen vonnis van 21 april 2010 weer in het gehuurde heeft moeten toelaten, maar zij persisteert bij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.5.8. Het hof stelt vast dat de tekortkoming van [Y.] uit 2009, bestaande uit het meermaals laten ontstaan van een huurachterstand van vijf maanden, niet weggenomen wordt door het feit dat [Y.] thans geen huurachterstand heeft. Dat de huurtermijnen uit 2009 aanzienlijk te laat betaald zijn kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Voorts heeft [Y.] geen enkele toelichting op zijn inkomenspositie gegeven waaruit enige garantie kan worden ontleend voor tijdige betaling van de huur in de toekomst. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat [X.] onredelijk handelt door de persisteren bij de vordering tot ontbinding van de huuroveeenkomst en ontruiming van het gehuurde. Met andere woorden: het feit dat [Y.] thans geen huurachterstand heeft, maakt de tekortkomingen uit 2009 niet zodanig gering dat die tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst niet langer zouden rechtvaardigen.
4.6.1. Het voorgaande brengt mee dat de grieven van [X.] doel treffen. De vorderingen van [X.] tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde zijn toewijsbaar. Het hof zal het beroepen verzetvonnis van 21 april 2010 vernietigen. Aangezien een nieuwe ontruimingsdatum moet worden bepaald en [X.] haar eis heeft gewijzigd, zal het hof ook het verstekvonnis van 25 november 2009 ten dele vernietigen en opnieuw recht doen op de na te melden wijze. Voor zover [Y.] reeds aan de na te melden veroordeling tot betaling voldaan heeft, hoeft hij dat uiteraard niet nogmaals te doen.
4.6.2. De vordering om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen zal niet worden toegewezen. Gelet op het bepaalde in artikel 556 Rv Pro is de deurwaarder belast met de executie van de veroordeling tot ontruiming. De deurwaarder ontleent zijn ontruimingsbevoegdheid rechtstreeks aan art. 556 Rv Pro.
4.6.3. Gelet op de uitkomst van deze procedure zal het hof [Y.] veroordelen in de kosten van de verzetprocedure en in de kosten van het hoger beroep. Over die proceskosten is de gevorderde wettelijke rente op de na te melden wijze toewijsbaar.
4.6.4. Het hof zal dit arrest, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het verzetvonnis van 21 april 2010 en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
bekrachtigt het verstekvonnis van 25 november 2009 voor zover [Y.] bij dat vonnis is veroordeeld om aan [X.] € 8.892,65 te voldoen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 oktober 2009 en voor zover [Y.] bij dat vonnis in de kosten van de verstekprocedure is veroordeeld;
vernietigt het verstekvonnis voor het overige;
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte aan de [vestigingsadres 1.] en de woonruimte aan de [woonadres 2.];
veroordeelt [Y.] om de bedrijfsruimte en de woning binnen vier weken na de betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [X.] te stellen;
veroordeelt [Y.] tot betaling aan [X.] van:
- € 1.795,10 (of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zal zijn toegelaten) per maand of gedeelte van een maand voor de bedrijfsruimte over de periode van 1 november 2009 tot en met 31 december 2009 en vanaf 1 oktober 2010 tot aan het tijdstip van ontruiming van de bedrijfsruimte;
- € 782,48 (of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zal zijn toegelaten) per maand voor de woonruimte over de periode van 1 november 2009 tot en met 31 december 2009 en vanaf 1 oktober 2010 tot aan het tijdstip van ontruiming van de woonruimte;
veroordeelt [Y.] in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van [X.] tot op heden begroot op € 452,-- aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de veertiende dag na het wijzen van dit arrest tot aan de dag van de voldoening;
veroordeelt [Y.] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [X.] tot op heden begroot op € 87,93 aan dagvaardingskosten, € 263,-- aan vast recht en € 894,-- aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de veertiende dag na het wijzen van dit arrest tot aan de dag van de voldoening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 september 2011.