Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Eerste meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 09/00014
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Y
hierna: de verweerder,
en het incidenteel hoger beroep van
de heer X,
wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de mondelinge uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 1 december 2008, nummer AWB 08/841 in het geding tussen
belanghebbende
en
verweerder
betreffende de hierna te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslag onroerende zaakbelastingen.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 218 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 is vastgesteld op een bedrag van € 330.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerend zaakbelastingen over het jaar 2007 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking.
Nadat tegen deze beschikking en deze aanslag bezwaar is gemaakt, heeft verweerder bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 39.
Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde WOZ-waarde alsmede de aanslag verminderd tot € 300.000, verweerder veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 161 en teruggave gelast van het door belanghebbende voor het instellen van beroep betaalde griffierecht.
1.3. Tegen laatstgenoemde uitspraak heeft verweerder hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Verweerder heeft het incidentele hoger beroep beantwoord.
1.4. Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft verweerder vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5. De zitting heeft plaatsgehad op 1 oktober 2010 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de verweerder.
1.6. Verweerder heeft te dezer zitting een pleitnota (met als bijlage een nieuwe matrix) voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Belanghebbende heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen het tot de stukken rekenen van de nieuwe matrix.
1.7. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
1.8. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
1.9. Op 13 januari 2011 is bij het Hof een brief (met een bijlage) van belanghebbende binnengekomen, waarin hij - kort gezegd - het Hof bericht dat verweerder de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2010 naar de waardepeildatum 1 januari 2009 heeft verlaagd van € 317.000 naar € 276.000. Het Hof heeft hierin aanleiding gevonden aan partijen bij brief van 3 februari 2011 te vragen of het wellicht zinvol is om het onderzoek in de onderwerpelijke procedure te heropenen en te proberen met partijen op een nadere zitting (alsnog ook) in deze procedure een compromissoire oplossing te bereiken. Bij brief, ingekomen per fax op 17 februari 2011 heeft verweerder het Hof verzocht om inhoudelijk uitspraak te doen in de onderhavige zaak. Belanghebbende heeft bij brief van 11 februari 2011 onder meer bericht dat hij de zaak wel in der minne wil regelen. Een afschrift van die brief is eerst op 21 april 2011 ter griffie van het Hof ontvangen. Bij brief van 21 april 2011 heeft de griffier - onder bijsluiting van een kopie ten behoeve van telkens de wederpartij van de hiervoor genoemde correspondentie - partijen bericht dat het Hof heeft besloten het onderzoek niet te heropenen en dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een appartementswoning met parkeerplaats en berging, bouwjaar 2003. De indeling is (volgens de bouwtekening) als volgt: hal, toilet, meterkast, 3 slaapkamers, badkamer met bad, douche en toilet en dubbele wastafel, woonkamer met open keuken, serre en berging.
2.2. De onroerende zaak is gelegen in het appartementencomplex, plaatselijk bekend als de "B" en is vergelijkbaar met de onderbouwingen. De onroerende zaak is gelegen op de 11e verdieping. Naast de B is gelegen het appartementencomplex "C".
2.3. Naar aanleiding van het onderwerpelijke bezwaarschrift van belanghebbende heeft verweerder een onderzoek ingesteld naar de juistheid van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak hetgeen (toen) niet heeft geleid tot een gewijzigde waarde. Bij uitspraak op bezwaar is het bezwaar ongegrond verklaard.
2.4. Naar aanleiding van het bij de Rechtbank ingediende beroepschrift heeft de heer D, taxateur in dienst van E, op verzoek van verweerder een onderzoek ingesteld naar de juistheid van de vastgestelde waarde en zijn bevindingen vastgelegd in een taxatierapport d.d. 31 maart 2008. In dat taxatierapport worden als referentieobjecten opgevoerd: A-straat 196, A-straat 24, A-straat 60 en A-straat 71.
Het object A-straat 196 is verkocht op 20 juni 2005 voor
€ 277.000 en is gelegen op de derde verdieping van de "B". De objecten A-straat 24, verkocht op 4 augustus 2004 voor € 271.000, A-straat 60, verkocht op 26 mei 2004 voor € 345.000 en A-straat 71, verkocht op 15 maart 2005 voor € 290.000, zijn alle gelegen in een ander, aangrenzend appartementencomplex, genaamd de "C", op respectievelijk de 8e, 16e en 19e verdieping.
Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. In het taxatierapport is een matrix opgenomen. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 330.000. Bij faxbrief van 20 september 2010 heeft verweerder een nieuwe matrix overgelegd ter vervanging van de matrix die is opgenomen in het taxatierapport van 31 maart 2008.
2.5. Belanghebbende heeft geen taxatierapport ingebracht.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vragen welke waarde op de waardepeildatum aan de onroerende zaak moet worden toegekend en of, en zo ja, tot welk bedrag, belanghebbende recht kan doen gelden op een vergoeding van proceskosten.
Verweerder verdedigt een waardebepaling van de onroerende zaak op € 330.000 (conform de uitspraak op het bezwaar) en is van mening dat belanghebbende geen recht heeft op vergoeding van proceskosten.
Belanghebbende stelt - naar het Hof hem verstaat - dat de waarde van de onroerende zaak primair op € 246.215 en subsidiair op € 300.000 dient te worden bepaald en dat hij in alle denkbare opties recht heeft op een vergoeding van proceskosten.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3. De verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 330.000, zonder veroordeling van verweerder in de proceskosten.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het incidenteel hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de verweerder en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot - primair - € 246.215, en - subsidiair -
€ 300.000, onder veroordeling van de verweerder in de door belanghebbende in beroep en in hoger beroep gemaakte proceskosten.
4. Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1. Bij de onderhavige beschikking heeft de verweerder de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 330.000, welke beschikking na bezwaar is gehandhaafd. Bij uitspraak van de Rechtbank is de WOZ-waarde alsmede de aanslag verminderd tot een bedrag van € 300.000.
4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in casu als waardepeildatum 1 januari 2005.
4.3. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.4. Verweerder, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal naar diens oordeel met de onderhavige zaak vergelijkbare objecten (hierna: de referentieobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. De in het taxatierapport opgenomen matrix, betreffende de onroerende zaak en de referentieobjecten, welke uitging van de WOZ-waarde van de referentieobjecten, is door verweerder bij faxbrief van 20 september 2010 vervangen door een nieuwe matrix, welke uitgaat van de geïndexeerde verkoopprijzen. In de nieuwe matrix zijn vier referentieobjecten opgenomen waarvan er drie zijn gelegen in de A-straat C en één in de A-straat B.
4.5. Het Hof is van oordeel dat de door verweerder laatstelijk (in de nieuwe matrix) genoemde referentieobjecten en de onroerende zaak in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Het Hof hecht geloof aan de, door belanghebbende niet dan wel onvoldoende weersproken, verklaring van verweerder ter zitting dat als men de m3 prijzen van de appartementen in de C en de B met elkaar vergelijkt er (nagenoeg) geen prijsverschil blijkt te bestaan tussen de beide complexen. Uit de gedingstukken en de toelichting ter zitting bij het Hof blijkt dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de bestaande onderlinge verschillen tussen die objecten en de onroerende zaak, waaronder verschillen qua luxe, ligging en uitstraling tussen C en B en verschillen in m2 en m3 prijzen veroorzaakt door verschillen in grootte tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten.
4.6. Al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot het oordeel dat het taxatierapport en de ter ondersteuning daarvan overgelegde (nieuwe) matrix, waarop de verweerder zich beroept, op onjuiste uitgangspunten berust, zodat het er op grond hiervan voor moet worden gehouden dat de door verweerder verdedigde waarde juist is. Belanghebbende heeft geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd.
4.7. In het door verweerder overgelegde taxatierapport is de inhoud van de onroerende zaak berekend op basis van bruto m3. Deze berekening is door verweerder nader toegelicht en kan worden nagerekend aan de hand van de door verweerder overgelegde plattegrond. Het Hof acht aannemelijk dat de inhoud van de vergelijkingspanden op dezelfde wijze is berekend, van een andere berekeningswijze is niet gebleken.
Belanghebbende heeft gesteld dat de staat van uitwendig onderhoud van B en C van elkaar verschillen en dat de financiële positie van de verenigingen van eigenaren van elkaar verschilt. Het Hof acht aannemelijk dat deze omstandigheden, die zich in ieder geval in gelijke mate voordoen voor alle in de B gelegen appartementen, geen of vrijwel geen invloed hebben gehad op de vergelijking tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten.
De taxateur heeft de binnenzijde van de onroerende zaak niet beoordeeld. Belanghebbende heeft haar de toegang tot de onroerende zaak geweigerd omdat zij zich niet kon legitimeren. Belanghebbende heeft gesteld dat de staat van onderhoud van de binnenkant van de onroerende zaak gebreken vertoont en dat deze in nadelige zin afwijkt van de onderhoudstoestand van de referentieobjecten, een omstandigheid waarmee bij de in opdracht van verweerder uitgevoerd taxatie geen rekening is gehouden. De staat van onderhoud van de referentieobjecten is goed. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand, voor zover de kosten van herstel voor rekening van de eigenaar komen en niet voor rekening van de bouwer van de onroerende zaak, minder is dan de staat van onderhoud van de referentieobjecten.
4.8. Gelet op al het vorenstaande is het gelijk aan de zijde van verweerder. Het hoger beroep van verweerder is dus gegrond en het incidenteel hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. Het Hof beslist als hierna vermeld.
Ten aanzien van het griffierecht
4.9. Gelet op het feit dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de gemeente Y inzake het hoger beroep geen plaats.
Ten aanzien van de proceskosten
4.10. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht inzake het hoger beroep.
5. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- verklaart het incidenteel hoger beroep ongegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het tegen de uitspraak van verweerder ingesteld beroep ongegrond;
- handhaaft de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde op € 330.000; en
- handhaaft de aanslag in de onroerend zaakbelastingen op een bedrag berekend naar een waarde van € 330.000.
Aldus gedaan op 7 juli 2011 door G.J. van Muijen, voorzitter, J.G. Verseput en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van R.O.J.M de Windt, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.