Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Vierde meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 10/00071
Uitspraak op het hoger beroep van
de heer X, wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Maastricht (hierna: de Rechtbank) van 23 december 2009, nummer AWB 08/2096, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Gemeenschappelijke Belasting- en RegistratieDienst Parkstad Limburg (hierna: de GBRD),
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gezonden beschikking.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ met dagtekening 29 februari 2008 een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Y (hierna: de onroerende zaak), per de peildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 is vastgesteld op een bedrag van € 193.000. Nadat tegen deze beschikking bezwaar is gemaakt, is de waarde bij uitspraak van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 39.
De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 vastgesteld op € 183.000 en bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 39 vergoedt.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 110.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5. De zitting heeft plaatsgehad op 8 juni 2011 te 's-Hertogenbosch. Aldaar is toen verschenen en gehoord de Heffingsambtenaar.
Belanghebbende heeft in de op 18 mei 2011 bij het Hof binnengekomen nader stukken medegedeeld niet ter zitting aanwezig te zullen zijn.
1.6. Aan het slot van deze zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.
1.7. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1. Belanghebbende was op 1 januari 2007 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak, welke kadastraal bekend is als gemeente Y, sectie --, nummer 0000, heeft een totale oppervlakte van 382 m2 en bestaat uit een in het jaar 1968 gebouwde geschakelde bungalow met een oppervlakte van
119 m2 en een inhoud van 330 m3, een garage met een oppervlakte van 20 m2 en een inhoud van 53 m3 en onbebouwde grond ter grootte van 243 m2.
2.2. De Heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaak een taxatierapport van de onroerende zaak overgelegd, opgemaakt op 16 februari 2009 door mevrouw B. In dit rapport (hierna: het taxatierapport) wordt aan de onroerende zaak per 1 januari 2007 een waarde toegekend van € 193.000. Deze waarde is gebaseerd op de opbrengst behaald bij de verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergeleken objecten. In het taxatierapport worden deze objecten genoemd, onder vermelding van de objectgegevens en met bijsluiting van een foto van elk van deze objecten. Voorts bevat het taxatierapport een zogeheten matrix betreffende de onroerende zaak en deze objecten (hierna: de referentieobjecten).
2.3. In het taxatierapport worden als referentieobjecten genoemd de onroerende zaken met de volgende adresgegevens: C-straat 13, D-straat 199 en E-straat 20, alle gelegen te Y. De inhoud van de van deze objecten deel uitmakende woningen bedraagt respectievelijk 453 m3, 418 m3 en 453 m3, terwijl de oppervlakte van de onbebouwde grond van deze objecten onderscheidenlijk 260 m2, 397 m2 en 244 m2 is.
De onroerende zaak C-straat 13 is op 29 december 2006 verkocht voor € 210.000, de onroerende zaak D-straat 199 is op 2 juli 2007 verkocht voor € 285.000 en de onroerende zaak E-straat 20 is op 2 januari 2007 verkocht voor € 189.500.
2.4. De in het taxatierapport opgenomen matrix vermeldt met betrekking tot de van de onroerende zaak deel uitmakende woning een waarde van € 423 per m3, terwijl in deze matrix aan de van de referentieobjecten deel uitmakende woningen een prijs is toegerekend van onderscheidenlijk € 335, € 457 en
€ 324 per m3.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2007.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen de Heffingsambtenaar hieraan tijdens het onderzoek ter zitting heeft toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3. Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot nihil. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2007.
4.2. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het taxatierapport en de daarin opgenomen matrix.
Het Hof is van oordeel dat de onder 2.3 vermelde onroerende zaken, gelet op de door de Heffingsambtenaar overgelegde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren van die onroerende zaken, zoals onder meer type, bouwjaar, inhoud, ouderdom, onderhoudstoestand en oppervlakte, als referentieobjecten kunnen dienen.
4.3. Belanghebbende heeft gesteld dat geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de door hem ondervonden overlast, bestaande uit onder andere brandstichting, geweldpleging, huisvredebreuk en lawaai (hierna: de overlast).
De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze door belanghebbende ondervonden overlast niet kenmerkend is voor de onderhavige wijk, waaronder de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft deze stelling niet, dan wel onvoldoende, weersproken. In verband hiermede is het Hof met de Heffingsambtenaar van oordeel dat deze overlast een belanghebbende persoonlijk betreffende omstandigheid is. Met een zodanige omstandigheid kan bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ geen rekening worden gehouden.
4.4. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de onroerende zaak, welke direct naast de weg, althans openbaar toegankelijk gebied, is gelegen, een substantieel ongunstigere ligging heeft dan de referentieobjecten. Zij heeft in verband daarmede op de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 193.000 een negatieve correctie toegepast van € 10.000. Het Hof is van oordeel dat gelet op deze ongunstigere ligging niet valt in te zien waarom in de matrix aan de onbebouwde grond van het referentieobject E-straat 20 een prijs van € 151 per m2 is toegekend en aan de onbebouwde grond van de onroerende zaak een waarde van € 175 per m2. De Heffingsambtenaar heeft tijdens het onderzoek ter zitting op een desbetreffende vraag van het Hof geantwoord geen verklaring te kunnen geven voor dit verschil, dat in totaal neerkomt op € 6.000. Het Hof zal in verband hiermede de door de Rechtbank vastgestelde waarde ad € 183.000 verder met € 6.000 verminderen tot € 177.000.
4.5. Belanghebbende heeft er nog over geklaagd dat de Heffingsambtenaar niet een door de heer F, taxateur te G, opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak heeft overgelegd, doch de Heffingsambtenaar heeft geloofwaardig verklaard dat dit rapport in elk geval dateert van voor het jaar 2007. In verband hiermede is het Hof van oordeel dat dit rapport niet een op de onderhavige zaak, welke de waardebepaling per 1 januari 2007 betreft, betrekking hebbend stuk is.
4.6. Het Hof gaat voorbij aan de grieven van belanghebbende voor zover deze niet de waardebepaling en/of de waardevaststelling van de onroerende zaak betreffen.
Slot
4.7. Uit al het vorenoverwogene volgt dat het ervoor moet worden gehouden dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2007 € 177.000 bedraagt.
Slotsom
4.8. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.9. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de GBRD aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 110 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.10. Hoewel het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof geen termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Belanghebbende heeft namelijk niet aannemelijk gemaakt, en het Hof is ook ambtshalve niet gebleken, dat hij in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht.
5. Beslissing
Het Hof
- verklaart het hoger beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de
beslissing omtrent het griffierecht,
- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar,
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak
tot € 177.000,
- gelast dat de GBRD aan belanghebbende het door deze ter zake
van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde
griffierecht ten bedrage van € 110 vergoedt.
Aldus gedaan op 2 september 2011 door J. Swinkels, voorzitter, P.C. van der Vegt en J.A. Meijer, leden, in tegenwoordigheid van M.M.R. Richardson, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.