Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.072.709
arrest van de tweede kamer van 8 november 2011
in de zaak van
1. [A.],
wonende te [woonplaats],
2. [B.],
wonende [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. M.B.A. de Bruijn,
tegen:
1. [C.],
2. [D.],
beiden wonende te [woonplaats], Frankrijk,
3. [E.],
wonende te [woonplaats], België,
geïntimeerden,
advocaat: mr. J.E.A.J.C. van de Laak,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 10 mei 2011 in het hoger beroep van het door de rechtbank Breda onder nummer 204619/HA ZA 09-1042 gewezen vonnis van 7 april 2010.
5. Het tussenarrest van 10 mei 2011
Bij genoemd arrest heeft het hof een comparitie gelast en is iedere verdere beslissing aangehouden.
6. Het verdere verloop van de procedure
De comparitie heeft op 9 augustus 2011 plaatsgevonden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Partijen zijn niet tot een regeling gekomen en de zaak is naar de rol verwezen voor (datumbepaling) arrest.
7. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
8. De verdere beoordeling
8.1. De vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep onder 3.1 tot en met 3.6 is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep van deze feiten uitgaat. Het gaat in deze zaak om het volgende.
a) [A.] c.s. hebben op 29 oktober 2007 van [C.] c.s. als gevolg van een koopovereenkomst van 31 juli 2007 (koopsom € 590.000,-) geleverd gekregen een woning aan de [perceel] in [plaatsnaam], welke [C.] c.s. op 6 maart 1997 hadden verkregen van [F.] (hierna: [F.]).
b) De woning, die in 1968 is gebouwd, was oorspronkelijk voorzien van een plat dak. In 1979 is door [F.] een zadeldak op de woning geplaatst. De daardoor ontstane zolder is nadien door deze eigenaar ingericht tot verdieping, waarbij onder meer een badkamer en een bar zijn aangebracht.
c) [C.] c.s. zijn de woning met de moeder van [C.] dubbel gaan bewonen. Op enig moment hebben [C.] c.s. de badkamer op de verdieping vernieuwd.
d) De brochure, waarin [C.] c.s. de woning te koop hebben aangeboden, vermeldt dat de woning in 1979 met een verdieping is verhoogd en dat de verdieping ruimte biedt voor hobby, archief, slapen of waar maar behoefte aan is, dat er een inloopkast is, een grote loungeruimte met bar, slaapkamers en een luxe badkamer.
e) In het rapport van een in opdracht van [A.] c.s. verrichte aankoopkeuring van 24 juli 2007 is onder meer bij de begane grond vermeld dat de vloerbalken in de beide woonkamers te licht zijn. Bij de verdiepingsvloeren is “n.v.t.” aangetekend. Bij zolder/vliering staat “hout” aangekruist en bij opmerkingen “zover visueel waarneembaar”. Bij bijzonderheden staat vermeld: er gaat een (…) dak geplaatst worden.
f) De koopovereenkomst tussen partijen van 31 juli 2007, die is opgemaakt conform het model van de NVM, bepaalt onder meer:
“(…) Artikel 5, lid 3: De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor eigen gebruik (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
g) In afwijking van het model van de NVM is in de koopovereenkomst een artikel 19 opgenomen Pro dat luidt:
“Koper is ermee bekend en gaat er uitdrukkelijk mee akkoord dat bepaalde onderdelen van de onroerende zaak in een matige staat van onderhoud verkeren en/of economisch verouderd zijn. Koper verklaart hierbij alle gevolgen welke hieruit voortvloeien voor eigen rekening en risico te nemen. Bij het vaststellen van de verkoopprijs is hiermede rekening gehouden. Koper heeft, voor het sluiten van de koopovereenkomst, de mogelijkheid gekregen en genomen om de onroerende zaak bouwtechnisch te laten keuren, hij heeft hiervoor op 24 juli 2007 een bouwtechnische keuring laten uitvoeren door een bouwkundige, verbonden aan Vereniging Eigen Huis. Koper verklaart hierbij kennis te hebben genomen en derhalve bekend te zijn met de bouwkundige toestand van de onroerende zaak.”
h) Artikel 19 van Pro de koopovereenkomst is ook in de leveringsakte van 29 oktober 2007 opgenomen.
i) Bij brief van 21 juli 2008 heeft de SRK namens [A.] c.s. aan [C.] c.s. geschreven:
“(…) Na de levering bleek dat er een gebrek is. Het gebrek heeft betrekking op de vloer die zich op de eerste verdieping bevindt. Deze blijkt niet geschikt te zijn de zich daarop bevindende verdieping te kunnen dragen. De gebreken kwamen aan het licht toen cliënten na de overdracht isolatiewerkzaamheden in hun huis wilden verrichten door het dak te laten isoleren, nieuwe (goed geïsoleerde) vloeren te storten en de kozijnen te laten vervangen. Om de hiervoor vereiste vergunning te verkrijgen moesten door een constructeur statistische berekeningen worden gemaakt. De constructeur kwam tot de conclusie dat de vloer op de eerste verdieping niet voldoet aan de belastingeisen. Namens clienten meld ik u voormeld gebrek en stel u daarvoor in gebreke.(…) Zodra de exacte kosten bekend zijn, laat ik u dat weten. Ik verzoek u mij binnen twee weken na dagtekening van deze brief te laten weten of u de aansprakelijkstelling erkent en of u bereid bent clienten schadeloos te stellen (…)”
j) Een controlerapport gedateerd 22 juli 2008, opgemaakt door [G.] van de Dienst Bouwen Infra en Milieu van de gemeente Dongen, houdt onder meer in:
“(…) Geconstateerde feiten:
a. Bevestiging van H-profiels is acceptabel.
b. Balklaag is mijns inziens onvoldoende.
(…) Op dinsdag 22 juli 2008 omstreeks 13.15 uur heeft ondergetekende een controlebezoek gebracht aan het perceel (…) Dit naar aanleiding van een verzoek van de bezorgde eigenaar/bewoner. (…) Verder is bij deze controle opgevallen dat een deel van de 1e verdiepingsvloer welke aan de rechterzijde van het pand is gesitueerd van de [perceel] uit gezien, erg licht is uitgevoerd (…) boven deze vloer is een badkamer aanwezig met een behoorlijk groot bad. Dus is het zaak (…) aangepaste berekeningen en evt. tekeningen op te vragen m.b.t. de draagkracht van deze vloer. (…)”
k) Bij brief van 5 december 2008 van de SRK is aan [C.] c.s. meegedeeld dat de kosten van het herstel waarvoor zij aansprakelijk worden gehouden € 88.185,21 bedragen. Bij brief van 22 december 2008 is hen verzocht die kosten binnen twee weken na dagtekening te betalen.
l) [C.] c.s. hebben noch aansprakelijkheid erkend, noch aan het verzoek tot betaling voldaan.
8.2. [A.] c.s. hebben [C.] c.s. in rechte betrokken en - kort gezegd - gevorderd [C.] c.s. hoofdelijk te veroordelen om bij wijze van schadevergoeding, dan wel vermindering van de koopprijs, dan wel opheffing van nadeel, aan [A.] c.s. te betalen € 88.185,25 vermeerderd met de wettelijke rente en tot betaling van buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 1.788,00.
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [C.] c.s. de garantie hebben gegeven dat de balkenlaag van de verdiepingsvloer aan de huidige belastingeisen voldoet. Verder heeft de rechtbank overwogen dat zij niet heeft kunnen vaststellen dat er sprake is van non-conformiteit in de zin van een zodanig gebrek dat bij een normaal gebruik van het huis het gevaar bestaat dat men wegens een te licht uigevoerde balkenlaag door de vloer zakt dan wel dat die doorbuigt. Maar ook indien dat wel zou kunnen worden vastgesteld, moet naar het oordeel van de rechtbank het gebrek in de verdiepingsvloer voor rekening van [A.] c.s. komen omdat zij door opname van art. 19 in Pro de koopovereenkomst een verzwaarde onderzoeksplicht op zich hebben genomen. Dat de door hen ingeschakelde deskundige de verdiepingsvloer niet heeft onderzocht, dient voor rekening van [A.] c.s. te blijven nu het in de rede had gelegen de verdiepingsvloer - evenals de vloeren op de begane grond - te onderzoeken, gezien hetgeen [A.] c.s. bekend was over achterstallig onderhoud en economische veroudering van het huis. Het beroep op dwaling heeft de rechtbank daarom evenmin gehonoreerd. Omdat de rechtbank ook niet gebleken is dat [C.] c.s. van het gebrek op de hoogte waren, heeft de rechtbank de vorderingen van [A.] c.s. afgewezen.
8.3. In hoger beroep hebben [A.] c.s. hun eis gewijzigd in die zin dat zij - kort gezegd - betaling van € 88.185,25, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, hebben gevorderd.
8.4. [C.] c.s. wonen in Frankrijk en België. Het geschil heeft derhalve internationale aspecten, zodat allereerst moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is er kennis van te nemen. Dat is het geval: het geschil betreft een zaak als bedoeld in artikel 1 van Pro de EEX-Verordening. Als gevolg van artikel 5 lid Pro 1.b van deze verordening heeft de Nederlandse rechter rechtsmacht.
8.5. Onder meer met een beroep op een uitspraak van de Hoge Raad van 25 februari 2005 (JOR 2005, 168) stellen [A.] c.s. zich primair op het standpunt dat zij er niet alleen vanuit mochten gaan dat de verdieping voor bewoning geschikt was, maar ook dat de verdiepingsvloer zou voldoen aan de belastingeisen voor vloeren met een woonbestemming.
Subsidiair betogen [A.] c.s. dat [C.] c.s. hun mededelingsplicht hebben geschonden, omdat zij hebben geweten althans hadden kunnen weten dat de vloer niet voldeed nu zij de badkamer hebben laten verbouwen, waarbij dat (de aannemer) moet zijn opgevallen.
Uiterst subsidiair beroepen [A.] c.s. zich op dwaling.
8.6. [C.] c.s. bestrijden bij gebrek aan wetenschap dat de verdiepingsvloer bij de aankoop niet voldeed aan de in 1979 geldende belastingeisen voor verdiepingsvloeren. Verder weerspreken [C.] c.s. dat zij wisten of hadden kunnen weten dat de vloer niet aan de genoemde eisen voldeed en dat het beweerde gebrek het overeengekomen normaal gebruik (art. 5.3. koopovereenkomst) van het huis in de weg stond. [C.] c.s. en daarvoor [F.] hebben altijd gebruik gemaakt van de verdiepingsvloer en ook [A.] c.s. hebben erop gewoond. Pas toen [A.] c.s. zijn gaan verbouwen, waarbij zij steunmuren hebben verwijderd, is het gestelde gebrek gebleken en misschien zelfs wel pas daardoor ontstaan, zo voeren [C.] c.s. aan. De vloer is in 1979 door [F.] aangebracht en sindsdien altijd als (woon)verdiepingsvloer gebruikt. [C.] c.s. hebben nooit geweten dat de vloer niet zou voldoen aan de bouwnormen. De vloer voldeed als tussenvloer en [C.] c.s. hebben nooit reden gehad daaraan te twijfelen. Bij de verbouwing van de badkamer die zij hebben laten uitvoeren, heeft de aannemer hen niet op enig gebrek in de vloer gewezen en zelf hebben zij dat als leken niet kunnen en hoeven constateren. Zo de vloer al niet voldeed, dan is hen dat niet toe te rekenen. Anders dan in het door [A.] c.s. genoemde arrest het geval was, hebben zij de verbouwing waarbij de verdiepingsvloer is aangebracht niet zelf uitgevoerd of laten uitvoeren.
Als meest verstrekkende verweer voeren [C.] c.s. aan dat [A.] c.s. door het laten verrichten van een bouwkundig onderzoek, waarbij de verdiepingsvloer niet is onderzocht, en het aangaan van art. 19 van Pro de koopovereenkomst, het risico van gebreken in de bouwkundige staat van de woning op zich hebben genomen.
8.7. De grieven waarmee [A.] c.s. tegen het honoreren door de rechtbank van dat verst strekkende verweer opkomen, zal het hof het eerst bespreken.
8.9. Met grief II klagen [A.] c.s. dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen onderzoek heeft plaatsgevonden naar de staat van de verdiepingsvloer. In de toelichting op grief II weerspreken [A.] c.s. niet dat er geen nader onderzoek aan de verdiepingsvloer heeft plaatsgevonden, maar voeren [A.] c.s. aan dat er geen enkele aanleiding was om nader onderzoek aan de verdiepingsvloer te plegen.
Dienaangaande heeft de rechtbank in rechtsoverweging 3.10. overwogen: “De rechtbank is met [C.] c.s. van oordeel dat waar de door [A.] c.s. ingeschakelde deskundige gebreken aan de vloer op de begane grond vaststelt, het met de aanwezige kennis van de toestand van de woning, in de rede lag dat ook de verdiepingsvloer zou worden onderzocht. Nu dat niet is gebeurd moet het voor risico van [A.] c.s. komen dat de vloer gebreken vertoont (…)”. In dat licht begrijpt het hof dat [A.] c.s. met deze grief opkomen tegen het oordeel van de rechtbank dat het in de rede lag de verdiepingsvloer (nader) te onderzoeken.
Met grief V klagen [A.] c.s., zo begrijpt het hof deze grief gelezen in het licht van de toelichting daarop, dat de rechtbank heeft geoordeeld dat zij door het opnemen van artikel 19 in Pro de koopovereenkomst meer dan de uit het bouwkundig rapport blijkende gebreken voor eigen rekening en risico hebben genomen en dat dit ook geldt voor het onderhavige gestelde gebrek, dat niet uit een visuele inspectie kon blijken.
8.10. [A.] c.s. voeren aan dat het bouwkundig onderzoek dat in opdracht van een aspirant koper wordt uitgevoerd vrijwel altijd visueel van aard is. Gebreken die pas na destructief onderzoek kunnen worden vastgesteld, zoals het onderhavige, kunnen in een visueel onderzoek niet worden geconstateerd en een destructief onderzoek kon van hen niet worden verwacht, zo betogen [A.] c.s.
8.11. Het hof volgt dit betoog niet. Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank met recht en op goede gronden geoordeeld dat het in de rede lag ook de verdiepingsvloer te laten onderzoeken en dat het in het licht van het bepaalde in artikel 19 voor Pro risico van [A.] c.s. moet komen dat de vloer de beweerde gebreken heeft.
Op grond van artikel 5.3. van de koopovereenkomst staan [C.] c.s. in voor afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren, tenzij die gebreken aan [A.] c.s. kenbaar waren of hadden kunnen zijn op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. [A.] c.s. kochten een woning van 40 jaar oud. Zij waren ermee bekend dat onderdelen van de woning achterstallig onderhoud vertoonden dan wel economisch verouderd waren. Zij waren er ook mee bekend dat de verdiepingsvloer al in 1979 was aangebracht door de vorige eigenaar van het huis en dat [C.] c.s. daar niet bij betrokken waren geweest. Zij hadden - volgens eigen verklaring onder meer ter comparitie - bij aankoop in elk geval het plan om de woning van een nieuwe kap te gaan voorzien en te gaan isoleren en verbouwen en lieten in dat licht een bouwtechnische keuring uitvoeren. Vast staat dat bij de uitgevoerde keuring gebreken aan de balken van de begane grond vloeren werden geconstateerd. Onder die omstandigheden had het voor de hand gelegen om ook naar de kwaliteit van de verdiepingsvloer een (grondiger) onderzoek te laten instellen. Dat [C.] c.s. een dergelijk onderzoek niet zouden hebben toegestaan, is het hof niet gebleken. Die toestemming is niet gevraagd, laat staan geweigerd.
Zoals de rechtbank met recht overwoog en door [A.] c.s. niet met grieven is bestreden, hebben [A.] c.s. een verzwaarde onderzoeksplicht op zich genomen in het licht van de opname van artikel 19 in Pro de koopovereenkomst, waarin [A.] c.s. verklaren een bouwkundige keuring te hebben laten verrichten en bekend te zijn met de bouwkundige staat van het huis. Als [A.] c.s. die bekendheid hadden willen beperken tot de uit het rapport blijkende gebreken, had het op hun weg gelegen dat in het betreffende artikel te laten opnemen. De grieven II en V falen.
8.12. De slotsom van het voorgaande is dat ook het hof van oordeel is dat het (in elk geval) op grond van artikel 19 van Pro de koopovereenkomst voor risico van [A.] c.s. komt indien de verdiepingsvloer de gestelde gebreken vertoont, zodat een onderzoek naar de vraag of kan worden vastgesteld dat de vloer niet aan de (in 1979 geldende) belastingseisen voldeed achterwege kan blijven en dat de overige grieven geen bespreking meer behoeven.
8.13. Voor het geval [A.] c.s. met de grieven ook hebben willen betogen dat artikel 19 van Pro de koopovereenkomst artikel 5.3. daarvan niet opzij zet, overweegt het hof het volgende.
Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat artikel 5.3. van de koopovereenkomst niet de garantie inhoudt dat de verdiepingsvloer voldoet aan de huidige belastingeisen, nu dat niet expliciet in dat artikel is opgenomen. Met artikel 5.3. staan [C.] c.s. er voor in dat de woning geschikt is voor een normaal gebruik als woonhuis. De vraag of de woning geschikt was voor bewoning acht het hof positief beantwoord met de onweersproken stelling van [C.] c.s. dat het huis, inclusief de verdiepingsvloer, bijna 30 jaar bewoond is geweest door [C.] c.s. en hun voorgangers en dat instorting of doorbuiging van de verdiepingsvloer zich niet heeft voorgedaan. Daaraan doet niet af dat de Hoge Raad in het door [A.] c.s. aangehaalde arrest heeft beslist dat de conformiteiteis in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ook betrekking kan hebben op het in acht nemen van geldende voorschriften bij de bouw en verbouw van een bestaande woning destijds, ook indien die niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten. Zoals de Hoge Raad in onder meer hetzelfde arrest tevens heeft geoordeeld, moet de vraag of er is voldaan aan de conformiteiteis beantwoord worden aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Hier doet zich de omstandigheid voor dat de woning 30 jaar zonder problemen bewoond is geweest. Van de gestelde te lichte verdiepingsvloer bleek pas toen [A.] c.s. op de begane grond muren lieten verwijderen in verband met een gewenste (ingrijpender) verbouwing.
Verder acht het hof van belang de omstandigheid dat de verdiepingsvloer niet door [C.] c.s. op het huis is aangebracht, maar al in 1979 door diens voorganger, waarbij uit de door [C.] c.s. in het geding gebrachte, door [A.] c.s. niet voldoende gemotiveerd weersproken, stukken blijkt dat er indertijd een vergunning voor de verbouwing is verleend. Tenslotte is het hof niet gebleken dat [C.] c.s. iets van strijd met toenmalige eisen of aanwezigheid van een te lichte vloer bekend was. Uit het enkele feit dat [C.] c.s. de badkamer hebben laten verbouwen en daarbij mogelijk de balken van de verdiepingsvloer hebben kunnen zien volgt dat niet. Op grond van het voorgaande is het hof dan ook tevens van oordeel dat er geen sprake is van een tekortkoming die aan [C.] c.s. moet worden toegerekend.
8.14. Het gevolg van het voorgaande is dat het vonnis van de rechtbank moet worden bekrachtigd. [A.] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
9. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [A.] c.s. in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [C.] c.s. worden begroot op € 1.188,- aan verschotten en € 4.077,50 aan salaris advocaat;
bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, en dat bij het niet voldoen binnen deze termijn over voormelde bedragen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro is verschuldigd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.A.M. van Schaik-Veltman, H.A.G. Fikkers en J.C.J. van Craaikamp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 november 2011.